**行业与公司** REITs（不动产投资信托基金）市场 涵盖保租房 消费 高速公路 产业园 物流仓储 环保能源等多个细分板块 涉及华润商业REIT 华夏金茂REIT 首创奥莱REIT 易方达华为农贸日市场REIT 中金安徽高速 普洛斯 ESR等具体项目[1][11][12] **核心观点与论据** **市场整体表现与驱动因素** - REITs市场2025年第三季度持续震荡 中证REITs全收益指数下探至1050点 市场情绪疲弱[2] - 股债跷跷板效应显著 REITs与债券市场30日滚动相关性系数攀升至06-07（历史平均值不足02） 保租房品类交易逻辑与债券波动高度关联[1][2] - 估值经历调整但仍处中高位 前期攀升由情绪和资金面驱动 基本面改善不明显[1][2] - 一年内占配解禁规模约110亿元 日成交额仅6-7亿元 可能形成抛压 但大宗交易或平滑二级市场冲击[1][2] **细分板块基本面分化** - 保租房：2025年上半年可供分配金额稳定（仅红土深圳安居REIT因房产税增导致同比下滑7%） 市场化项目通过增值服务对冲压力（如华润有巢服务收入230万元占总收入13%） 扩募分派率提升约40个基点[8] - 消费：受益于消费政策及优质资产优势 收入同比跑赢社零表现 客流量上升 华润商业REIT扩募四单资产提升竞争力[9][10][11] - 高速公路：受路网分流影响（如护航勇 山高 深高速 国金铁建） 但货运周均通行量同比增3%带动货运占比高项目回暖[12] - 产业园：整体底部震荡 二线城市竞争压力大 出租率和租金同步下降 需关注区域竞争可控 租户景气度高（如芯片半导体）及优质发行人项目（如重庆两江 张江）[5] - 物流仓储：以价换量策略奏效（因资产稀缺性） 整租比例高项目（如京东 顺丰）出租率稳定 优先关注好资产加好管理人项目（如普洛斯 ESR）[6][7] - 环保能源：水务提价3%量价稳健 垃圾焚烧发电处理量同比降11%（受大兴分流影响） 水电与海风表现优（嘉实中国电建水电站发电量同比增8% 海风可供分配金额增45%） 光伏与火电发电量下行（鹏华深圳能源发电量同比降13%）[13] **投资者结构与行为** - 机构投资者占比平均97%（消费板块达99% 市政环保最低91%） 保租房和能源板块机构占比环比略降02-03个百分点[14] - 前十大持有人中券商自营占比46%（增7个百分点） 保险占比23%（降2个百分点） 产业资本占比19%（降012个百分点）[16] - 券商系资金偏好产权类和高分派率板块（产业园 仓储 保租房占比分别提升10点 8点 2点） 保险系减仓基本面承压板块（仓储物流和产业园占比降4-5点）[17] - 头部机构持仓规模增加 保险系11家机构持仓超5亿元 券商系14家超5亿元 内部分化显著（保险增仓2亿以上2家 减仓2亿以上4家 券商增仓2亿以上5家 增仓10亿以上10家）[18] - 前十大持有人集中度平均736%（环比降1点） 基本面承压板块（产业园 高速）集中度上升 消费 保租房 水电等受欢迎板块集中度下降[21] **其他重要内容** - 新进投资者包括泛资管产品部（信托 私募 券商资管等） 中小券商自营及产业资本 多来自战略配售基金[22] - 机构行为一致性可能导致短期波动 需加强公众投资者教育以提升持有人多样性[15] - 主力资金增减方向影响价格：险资净增7只REITs（平均涨幅37%） 净减15只（平均涨幅18%） 券商自营净增36只（平均涨幅17%） 净减15只（平均涨幅24%）[20]

行业与公司概览 - 行业涉及REITs（房地产投资信托基金）多个细分板块，包括产业园、物流仓储、保租房、消费、高速公路、能源环保等[1][3][4][11][14][15][18][19] - 公司提及招商蛇口、百联REIT、奥莱REIT、华润、大悦城、印力REITs、嘉实物美REIT、一方达华威农贸市场REIT等[14][15][16] --- 核心观点与论据 **REITs市场整体表现** - 二季度REITs市场经历回调，全指指数调整幅度约3%，券种回调幅度5%-8%，前期涨幅较大的券种回调更明显[2] - 估值回调后性价比提升，标准差显示已脱离过高区域，进入合理区间上沿[1][2] **细分板块表现** 1. **产业园板块** - 持续弱势，二线城市边际弱化超预期，供需格局不佳（供给存量大，企业降本增效减少租赁需求）[4] - 一线城市分化，主动运营项目（如张江区域）更具优势，出租率70%-80%[4][10] - 民营企业表现抗打，因历史经验丰富且策略有效[6][7] 2. **物流仓储板块** - 二季度经营超预期，华南供给大租金承压，华北/华东租金下降，成渝区域边际回暖[11] - 仓储租金下调可维持稳定出租率，关联方租赁比例高的项目（如京东、盐田港）内在属性强[12][13] 3. **保租房板块** - 二季度收入环比增长3.5%，出租率维持96%高位，招商蛇口退租后快速恢复[14] - 抗周期性强，品牌溢价易被接受，一线城市集中式房源跌幅（0.6%）低于个人房源[14] 4. **消费REITs板块** - 受季节性影响，二季度收入普遍环比下滑5.5%，联营模式占比高的百联REIT和奥莱REIT下滑超10%[15] - 核心区位购物中心（华润、大悦城）表现较好，必选消费REITs收入提升[15][16] 5. **高速公路板块** - 运营分化，通行费收入总体下滑1%，但EBITDA增长0.6%（成本管控）[18] - 客车收入同比下滑6.5%，货车收入增长1%，货运需求回暖[20] 6. **能源环保板块** - 污水处理优于垃圾发电，海风优于陆风/燃气/水电/光伏[19] - 市场化电价改革对新能源项目有压力，需关注各省政策细则[25][33] --- 其他重要内容 **投资策略与风险提示** - 推荐低估值且基本面触底回暖的项目（如高速REITs），安全垫更足[21][22] - 需关注租约到期风险，部分产业园项目续租竞争激烈[8][9] - 仓储板块潜在机会：租赁面积大的项目调价预期或带来配置机会[32] **宏观与政策影响** - 市场化电价改革推进，新能源项目面临电价下行压力[33] - 未来两年零售地产新增供给超2000万平方米，核心城市租金或承压[17] **数据与趋势** - 保租房为唯一环比正增长板块（+3.5%）[14] - 高速公路货车通行量上半年同比增长近3%[20] - 海风项目发电量同比增长34%（江苏地区来风较好）[19] --- 被忽略的细节 - 临港尝试混合模式（生产型+办公类租户），经济复苏后办公类弹性强[29][30] - 能源环保项目汛期需关注降雨表现，生物质项目垃圾处置量环比企稳[24] - 民营产业园企业因历史经验在竞争中表现更优[7]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]

生物医药产业园投资动态 - 报告期内共录得7起投资事件，其中生物医药产业园2起 [2] - 福州新区生物医药产业园一期项目将新增医疗器械、单克隆抗体等生产能力，成为产业发展新载体 [2] - 华创智慧医疗健康产业园占地8万平方米，总建筑面积30万平方米，预计2027年底竣工，定位为大湾区智慧医疗全产业链平台 [2] 产业基金与融资情况 - 报告期内共录得5起融资事件，融资类型以产业基金为主，投向战略性新兴产业 [3] - 江苏省数据产业基金总出资额15亿元，由江苏省战略性新兴产业母基金等共同设立 [3][4] - 深圳市半导体与集成电路产业投资基金"赛米产业私募基金"规模50亿元，聚焦半导体产业链重点项目及龙头企业 [4][5] 产业园REITs业绩表现 - 2025年一季度多家产业园REITs收入与净利润同比差异显著 [1][6] - 国泰君安临港创新产业园REIT租金同比下降5.47%，但出租率同比上升4.02个百分点 [8] - 华安张江产业园REIT租金同比下降1.88%，出租率同比提升12.96个百分点 [8] 重点项目进展 - 创金合信电子城产业园REIT已获受理，基础设施资产总建筑面积7.20万平方米，出租率88.28% [8] - 朝阳区2024年地区生产总值突破9200亿元，依托中关村朝阳园等推进"商务+科技"双轮驱动战略 [8] - 广州南沙区计划到2026年集聚生物医药企业1000家以上，产业规模超500亿元，目前已有超400家企业入驻 [3] 区域发展规划 - 华创智慧医疗健康产业园采用"三擎驱动"模式，目标打造千亿级智慧生物谷核心载体 [3] - 南沙区将围绕智能医疗装备制造、医疗大数据应用及精准医疗服务构建产业生态链 [3] - 福州新区生物医药产业园将促进创新药研发生产，助力国际医疗综合实验区建设 [2]

产业新城招商模式转型 - 传统以土地、税收优惠为核心的招商模式边际效益持续递减，基金投资、孵化器培育、产融结合等资本工具的应用推动招商效率高速增长 [1] - 多地加速布局产业基金，采用"政府引导+市场运作"模式推动科技创新、产业升级与金融资本深度融合，构建"科技—产业—金融"良性循环 [1] - 运营商联合地方政府和社会资本设立母基金，通过子基金撬动资金投向重点领域，围绕龙头企业布局上下游设立主导产业基金，形成"投资—落地—集群"闭环 [1] 产业园REITs发展 - 产业园REITs申请和上市速度加快，全年新增申请、上市及扩募产品较去年明显加快 [1][2] - 区域分布上，除北上广深外，成渝、长三角等新兴经济圈成为重点布局区域 [2] - 超过半数项目的底层资产出租率同比呈现下滑，部分项目因营收承压采取以价换量策略 [2] 轻重并举发展战略 - 轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略，通过资源整合实现"资产持有"与"服务输出"的协同效应 [2] - 重资产业务从"大规模开发"转向"定制化建设"，通过公募REITs、私募基金等工具实现资产退出，将沉淀资本转化为滚动投资能力 [2] - 轻资产业务聚焦从基础服务到生态赋能，构建"基础服务+增值服务+产业投资"三层体系 [2] 融资与运营能力提升 - 运营商综合运用中期票据、短期融资券、绿色公司债等多种融资模式，聚合资本市场资源，多链融合加快创新驱动 [1] - 金融创新加速园区经济发展，金融资源优势在科创、招商方面赋能园区 [1] - 运营商需持续关注租赁情况和租金增长，在供大于求背景下，提升运营服务质量是降低空置率和保护利润率的关键 [2]

行业转型趋势 - 产业新城运营商正从房地产销售收入向产业运营服务转型 产业投资成为净利润重要来源但存在周期性和不确定性 [1] - 部分企业因重点核心区域资产占比较高且转型资产运营服务 业绩相对稳定 [1] - 运营商转向以金融资本为纽带 产业运营为核心 生态构建为基底的创新模式 不再局限于基础设施建设 [2] 融资与资本运作 - 多地加速布局产业基金 采用政府引导加市场运作模式推动科技创新 产业升级与金融资本深度融合 [1] - 产业园REITs发展势头强劲 全年新增申请 上市及扩募产品较去年明显加快 [1] 招商模式演进 - 2024年产业招商进入精准化 资本化 生态化新阶段 产业链招商实现从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展 [2] - 招商从经验驱动转向数据驱动 产业图谱成为科学规划的核心工具 [2] 服务与生态构建 - 运营商通过全生命周期服务赋能 构建涵盖企业孵化 产业升级 生态优化的价值闭环 [2] - 未来将通过搭建政府 龙头企业 科研机构 金融机构等多方协作平台 推动政策链 创新链 产业链深度耦合 [2]

核心观点 - REITs一季度经营分化加剧，产业园和物流仓储面临较大压力，保租房和消费表现稳健 [2] - 一季度REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%，但完成度达26.9%符合预期 [2][31] - 二季度预计分化延续，保租房、消费及公用事业类项目或维持韧性，产业园与物流仓储持续承压 [2] 产业园REITs - 一季度收入同环比分别下降11.8%和7.7%，出租率降至84.6% [5] - 租金水平同比下滑3.5%，环比下滑1.1%，呈现"以价换量"特征 [5] - 面临新增供给冲击、存量市场竞争和写字楼降价三大挑战，未见明显拐点 [5] 物流仓储REITs - 一季度收入同环比分别下降4.8%和3.6%，租金水平同环比下滑4.8%和3.6% [2] - 全国高标仓有效租金环比下降3.85%至22.2元/平方米/月，空置率降至18.8% [9] - 特朗普关税不确定性影响租户行为，建议关注内需供应链相关项目 [2][9] 保租房REITs - 一季度收入环比下降3.4%，剔除蛇口项目后降幅收窄至1.6% [14] - 出租率维持高位，蛇口项目出租率环比提升13ppt至92% [14] - 政策性项目租金稳定或略涨，市场化项目租金小幅下滑但符合预期 [14] 消费REITs - 一季度收入环比上升1.7%，首创奥莱REIT收入完成度达130% [18] - 客流增长带动华安百联及首创奥莱REITs收入上行，嘉实物美REIT受出租率影响下滑 [18] - 促消费政策持续加码，头部效应明显，运营能力成为竞争核心 [18] 高速公路REITs - 项目表现分化，华夏越秀等受益低基数同比正增长，中金山东高速受分流影响同比下滑16% [26] - 路网变化影响显著，济菏高速改扩建等导致部分项目收入下滑 [26] - 板块基本面稳中向好，但需持续关注分流影响 [26] 能源环保REITs - 生物质发电吨发电量同比+33%至384度/吨，成本管控优于预期 [27] - 水务受合肥项目拖累，处理量同比-6%，收入同比-8% [27] - 陆风利用小时显著回升，但部分项目受资源欠佳及电价压力承压 [27] 可供分配情况 - 一季度REITs可供分配金额同比下滑15.8% [31] - 27单已披露预测项目平均完成度26.9%，产权和经营权REITs分别为26.8%和27.0% [31]