文章核心观点 - 2025年以来，国内基础设施公募REITs产业园板块呈现“先扬后抑”走势，结构性分化特征显著 [1] - 展望2026年，各类公募REITs项目经营将持续波动与分化，建议审慎布局，关注基本面韧性强的项目，并把握估值回调后的吸纳机会 [1] 2025年市场表现与特征 - 产业园REITs在行业供需调整（供给过剩与需求疲弱）及政策引导下，整体承压与局部亮眼并存 [2] - 市场最核心特征是结构性分化，贯穿区域布局、资产质量、运营能力等多个维度，“马太效应”加剧 [4] - 租户需求从单一成本导向转向对产业链配套、政策支持等综合考量，加速市场分化 [5] 业绩表现与分化 - 部分项目受区域竞争、空置率上升影响出现亏损，例如建信中关村产业园REIT上半年净利润为-855.36万元，中关村软件园空置面积达17.3万平方米 [2] - 优质资产凭借区位与运营优势保持稳健增长，例如东吴苏园产业REIT上半年净利润2847.42万元，博时津开科工产业园REIT同期净利润2373.54万元 [2] - 头部项目展现抗周期能力，如华夏合肥高新REIT三季度末的年化现金流分派率达5.27% [2] - 区域分化呈现“核心强、非核心弱”格局，例如北京海淀区金隅智造工场项目三季度出租率89.43%，签约率91.91%；国泰君安临港创新产业园REIT三季度整体出租率达96.49%，同比提升2.42% [4] - 资产质量与运营能力是关键，具备产业链协同和精细化运营的项目能吸引优质租户，而同质化项目只能“以价换量” [4] 市场供给与需求 - 产业园REITs是公募REITs中数量最多的类型之一，2025年仍有新项目加入 [2] - 新增的华夏金隅智造工场REIT项目，首募阶段获得403.87亿元资金追捧，认购倍数高达288.78倍，反映市场对优质资产的强烈需求 [2] 行业规模与前景预测 - 中信建投证券预测，截至2025年末，国内公募REITs上市规模有望达到2450亿元，产业园REITs作为核心品类将持续受益于产业升级与存量资产盘活 [7] - 随着行业洗牌加速，优质园区料获得更多资本溢价，低效资产会逐步退出市场 [7] - 产业生态优、服务质量高的产业园有望率先回暖，更多优质REITs上市将引导资金向优质资产集中，优化板块结构 [7] 投资策略建议 - 结构性机会将成为主线，需把握“择优限劣”的核心逻辑 [7] - 投资策略围绕“优质、稳健、适配”三大关键词 [8] - 优先选择一线城市核心区、租户质量高、运营稳定的抗周期资产 [8] - 关注区位优势显著、历史经营稳健、租户集中度分散的项目以降低单一租户风险 [8] - 把握估值合理窗口，在项目经营触底企稳时介入，避免追高，长期持有并跟踪出租率、租金等核心数据 [8] - 分散投资是降低风险的关键，需结合自身风险偏好合理配置 [8] - 随着发行流程优化、长期资金参与度提升及专项立法深化，市场生态将持续完善，聚焦产业升级、具备核心运营能力的优质项目有望脱颖而出 [8]