日前，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税 务总局天津市税务局、天津市民政局、中国(天津)自由贸易试验区管理委员会联合发布了《关于开展不 动产信托财产登记试点的通知》（以下简称：《通知》），标志着天津正式加入不动产信托财产登记试 点行列，试点范围进一步扩大。 9月24日，该《通知》正式对外公布。《通知》做出多项开创性制度设计，有效保障不动产信托财产登 记的规范、准确、完整，有力保护信托当事人合法权益，深入推进服务业扩大开放政策落地实践，形成 可复制可推广的不动产信托财产登记经验。 此次试点，天津创新性地将天津自贸试验区制度优势与不动产信托财产登记制度深度融合，构建起 "持 有和购买双场景 + 创新资产盘活应用 + 转入转出双流程 + 多部门协同" 的创新体系，为信托服务实体经 济、满足民生需求开辟了新路径。 目前，国内多地也已纷纷开展不动产信托登记试点工作。北京于2024年底率先开启试点，2025年4月初 外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不动产登记中心完成了首次不动产信托财产登记； 2025年5月，上海启动试点，并于6月由爱建信托、上海信托成功落地案 ...

不动产信托登记业务创新 - 厦门国际信托完成国内首单信托存续期追加交付不动产作为信托财产的转移登记[1] - 公司同步设立国内首单双委托人不动产家庭服务信托[1] - 两项业务均为全国首例 实现不动产信托登记双模式突破[1][2] 特需信托业务实践 - "厦门信托-同晖一号特需信托"为国内首单存续期追加不动产的信托 成立于2023年[1] - 信托由特需家庭夫妻设立 旨在保障养老及照料身心障碍孩子[1] - 2025年7月厦门市试点方案创新登记事由 允许存续期间追加不动产交付[1] - 委托人可将名下房产追加装入信托 为特需子女建立财产防火墙并提供租金支持[1] 家庭服务信托业务设计 - "厦门信托-幸福安享1号"为首单双委托人不动产家庭服务信托[2] - 以夫妻共有房产作为信托财产 通过出租获取稳定收益补充养老金[2] - 约定在孩子成年并满足条件后定向分配房产 引入财产保险保障[2] - 设计兼顾风险隔离 财富保护和分配执行功能 服务赡养老人和家产传承需求[2] 公司背景与股东结构 - 厦门国际信托成立于1985年1月 前身为厦门经济特区财务公司[2] - 股东包括厦门金圆金控股份（80%）厦门建发集团（10%）厦门港务控股集团（10%）[2] - 三家股东均为国有全资企业[2] 行业意义与功能体现 - 业务落地展示养老和特需金融领域的创新成果[2] - 体现信托机制在服务社会治理及民生需求方面的功能优势[2] - 为不动产信托登记 "以房养老"信托及特殊需要信托发展提供实践案例[1]

不动产信托登记业务创新 - 厦门完成国内首单信托存续期追加交付不动产作为信托财产的转移登记 [1] - 厦门正式设立国内首单双委托人不动产家庭服务信托 [1] - 试点方案发布仅一个月左右即实现"双首单"落地 [1] 试点城市实践路径 - 北京、上海、广州、厦门四地在不动产信托登记领域形成各具特色的实践路径 [1] - 四地试点各有侧重又相互呼应 共同为全国制度推进提供样本 [1] 厦门实践特色 - 特别为存续期特殊需要信托"厦门信托-同晖一号特需信托"追加交付房产 [2] - 委托人2023年成立时即有房产信托意向 但因政策空白未能实现 [2] - 试点方案创新性将不动产追加交付、信托资金购不动产、更换受托人等纳入登记事项 [3] 业务模式创新价值 - 追加房产为特需子女筑起财产防火墙 防范财产侵占风险 [3] - 通过房屋租金支持委托人养老和子女照料开支 [3] - 双委托人模式以夫妻共有房产获取租金收益补充养老金 [3] - 约定子女成年后定向分配房产 实现家产有序传承 [3] 制度创新意义 - 通过制度创新+场景落地将政策红利转化为民生福祉 [4] - 让信托服务从高净值人群向普惠需求、特殊需求下沉 [4] - 使信托从小众工具发展成为大众服务 [4] - 让信托回归寻常百姓财富管理与传承本源 [4][5] 行业影响与发展 - 不动产信托登记政策使普通家庭可通过房产实现财富保护和传承 [6] - 政策突破推动法律服务普惠化发展 [6] - 未来更多试点城市将推动不动产信托登记全国推广 [6] - 制度创新有望覆盖更多民生场景 [6]

不动产信托登记试点进展 - 厦门完成国内首单信托存续期追加交付不动产财产转移登记和首单双委托人不动产家庭服务信托设立 [1] - 试点政策发布仅一个月后实现突破 北京 上海 广州 厦门四地形成各具特色的实践路径 [1] 厦门实践创新特点 - 为存续期特殊需要信托追加交付房产 解决2023年成立时因政策空白未能实现的财产装入需求 [2] - 试点方案创新将不动产追加交付 购买不动产 更换受托人 变更受益人纳入登记事项 [3] - 双委托人模式以夫妻共有房产获取租金补充养老金 并约定条件向子女定向分配房产 [3] 制度创新与民生应用 - 政策创新使信托服务从高净值人群向普惠需求和特殊需求下沉 覆盖更广泛民生场景 [4][6] - 不动产作为普通家庭核心资产能够纳入信托框架 推动信托从小众工具发展为大众服务 [4] - 信托登记制度改革让信托回归寻常百姓财富管理与传承本源 实现法律服务普惠化 [4][5]

不动产信托登记试点政策 - 厦门成为继北京、上海、广州后第四个开展不动产信托财产登记试点的城市 [1] - 《试点方案》创新性地将不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产、更换受托人、变更受益人等事项纳入登记事项 [1] - 针对不同登记事项推出"指南式"操作指引，旨在释放信托制度在养老传承、民生普惠领域的服务功能 [1] 登记流程与权益分离 - 按登记类型提出七大事由，并针对不同事由分别设计详细流程 [1] - 信托产品登记完成后，受益人可申请办理信托受益权证 [1] - 通过不动产信托登记可实现所有权、管理权、受益权三方面权益分离，有效隔离风险和实现财富传承 [2] 市场发展与区域扩容 - 北京于2024年12月率先打通不动产信托财产登记路径，2025年上海、广州、厦门相继启动试点 [2] - 市场预测未来不动产信托财产登记或优先向长三角等不动产密集且试点基础扎实的区域扩容 [2] - 未来将推进财产类型扩容、税收优惠、司法等配套制度深化，以推动不动产信托业务发展 [2]

不动产信托登记试点落地 - 全国首单"不动产+现金"混合财产形式的家庭服务信托在上海落地 这是上海试点首批两个不动产信托登记案例之一 [1] - 信托本质是财产管理制度 此前上海未落地不动产信托因房产过户至信托公司名下存在被纳入偿债资产风险 [1] - 上海六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》 明确要求不动产转移登记至受托人名下并注记"信托财产" 实现资产隔离 [1] 上海信托案例 - 案例委托人为中年白领女士 将商办房屋及现金资产纳入信托 通过房屋出租获取现金流补充母亲养老金 [1] - 房屋在子女成年后定向传承 作为子女个人财产 [1] 爱建信托案例 - 上海首单纯不动产特殊需要服务信托 委托人为年近八旬无子女老人 将唯一住房纳入信托 [2] - 住房租金作为退休金补贴 老人保有房屋运用处置及收益权 身后房产定向传承给照料生活的侄子 [2] - 相比遗嘱继承需法院认可效力 信托能隔离风险确保财产精准传承 [2]

不动产信托登记落地 - 上海金融监管局披露上海信托、爱建信托各有一单不动产信托登记案例同步落地，标志着不动产信托登记在上海实现新突破 [2] - 案例将运用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普适领域，展现信托服务民生需求的独特价值 [2] - 京沪在不动产及股权信托登记领域的关键突破，推动信托从业者呼吁各地加快启动本地试点，向全国延伸 [2] 上海试点案例特点 - 上海信托落地"房产+现金"混合财产家庭服务信托，与北京聚焦特殊需要、公益慈善场景形成差异化，更贴近大众家庭需求 [3] - 委托人将商办公寓及现金资产纳入信托，通过公寓长期租赁获取稳定现金流，短期补充母亲养老金，长期用于子女传承，实现资产隔离 [3] - 爱建信托案例以独居老人综合需求为场景，老人将唯一住房托付信托公司，租金补充退休金，身后房产定向传承给侄子 [4] - 两案例覆盖中青年与高龄老人群体，涉及居住房屋与商办房屋，场景包括独居养老、定向传承、财产隔离等，体现多场景覆盖潜力 [4] 行业影响与创新意义 - 用益信托研究院指出此前家庭服务信托以现金资产为主，本次将不动产纳入信托资产具有突破性意义，可能推动行业重大变化 [5] - 不动产纳入信托框架可促进家庭服务信托业务发展，叠加其低门槛特性，为行业拓展更广阔空间 [5] - 上海《通知》构建"多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同"体系，破解不动产信托财产确权难问题，推动行业回归本源 [6] - 相比北京《通知》，上海特别强调养老助老、特殊需要、家庭服务等场景，并在适用范围、办理流程、协同机制方面创新 [6] 政策传导与未来展望 - 京沪落地不动产服务信托有望形成区域试点到全国推广的传导效应，加速其他省市制度创新 [7] - 珠海已召开专题研讨会探讨不动产信托财产登记制度落地，推动本地实施 [7] - 不动产信托登记或成为盘活存量资产、服务老龄化社会、促进金融与实体经济融合的关键抓手，推动行业向"功能驱动"转型 [7] - 清华大学研究员指出不动产信托财产登记项目或为资产证券化破局抓手，通过标准化确权方案推动REITs发行规模扩大，提升产品溢价与流动性 [7]

不动产信托创新案例 - 上海信托推出全国首单"不动产+现金"混合财产形式的家庭服务信托 聚焦家庭财富定向传承 通过公寓长期租赁获取稳定现金流 短期补充母亲养老金 长期支持子女发展 实现资产隔离和多重诉求一站式解决 [1] - 爱建信托落地上海首单不动产特殊需要服务信托 针对独居老人"以房养老"需求 延续房产出租模式保障租金收益 特殊情况下可处置房产优先保障医疗开支 实现财富定向传承和道德风险规避 [2] 信托服务场景拓展 - 不动产信托运用场景首次拓展至家庭财富定向传承和银发老人特殊需要领域 展现信托服务民生需求的独特价值 [1] - 上海信托案例贴近都市大众家庭服务场景 区别于北京特殊需要和公益慈善项目 更侧重普惠金融属性 [1] - 爱建信托案例建立高龄独居老人综合化服务场景 系统性解决资产隔离 全周期服务 财富传承等核心需求 [2] 政策支持与落地效率 - 上海六部门5月27日印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》 6月9日即实现两家信托公司首单项目落地 10个工作日内完成政策发布 细则制定 登记办理全流程闭环 [3] - 试点政策在适用范围 办理流程 协同机制等方面实现创新 闵行区 宝山区自然资源确权登记中心完成具体案例不动产转移登记 [3] 行业发展方向 - 上海将持续深化不动产信托登记试点 丰富运用场景 利用浦东新区先行先试优势完善法律体系 推动非资金类资产信托财产登记扩围增效 [3] - 行业将重点发挥信托在服务实体经济 优化资产配置 保障财富传承中的作用 增强上海国际金融中心竞争力 [3]

中国资管行业规模与结构 - 截至2024年末全国资产管理总规模达163.16万亿元 涵盖银行理财(29.95万亿元) 公募基金(32.83万亿元) 保险资管(33.26万亿元) 信托(27万亿元)等八大细分领域 [4] - 银行理财公司数量达31家 管理规模29.14万亿元(2025Q1) 服务投资者1.26亿人 但机构数量较2024年末减少3家反映行业整合趋势 [6] - 公募基金2025Q1新发产品297只(环比+12.5%) 但募集份额2499.76亿份(环比-24.31%) 个人养老金Y份额规模113.9亿元(较2024年底+21.28%) [7] 私募与信托业务动态 - 证券期货私募资管规模11.74万亿元(2025Q1) 较2024年底降2.75% 私募证券基金规模5.25万亿元(较2024年底+0.04万亿元) 管理人减少140家 [8] - 信托行业非标转标趋势明显 2025Q1固收类产品主导 仅商品衍生品类产品数量萎缩 保险资管股票投资同比增长超28% [9] - 上海试点不动产信托登记 首创慈善信托双受托人模式 覆盖养老/公益等民生场景 流程实现全周期闭环管理 [13][15] 信托公司重大人事变动 - 平安信托新任党委书记王欣拟任董事长 曾任平安资管首席风控官 公司2024年资管规模9930亿元(+49.88%) 定位轻资产服务型信托 [19][20] - 光大信托原董事长闫桂军涉受贿2.12亿元 违规放贷63.9亿元 滥用职权转让股票收益权 当庭认罪悔罪 [24][25]

上海不动产信托登记试点政策 - 上海发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，自印发之日起试行一年，首批项目有望落地[1] - 上海信托全程参与试点政策推出，正在积极推动首批项目落地[1] - 与北京试点相比，上海在适用范围、办理流程、协同机制等方面有所创新[1] 试点政策创新点 - 将不动产资产服务信托与慈善信托一起试点，拓展了北京、杭州的试点范围[2] - 明确提及在慈善、养老、特需等应用场景的拓展是最显著创新之一[2] - 涉及六个部门联合发文，体现上海相关部门的高度重视[2] - 构建了"信托产品预登记-申请出具证明文件-办理信托财产登记-反馈登记结果"全周期办理流程[7] - 增加了"反馈登记结果"环节，受益人可申请信托受益权证[7] 不动产信托操作流程 - 不动产纳入信托时需提交信托文件、契税完税凭证等材料[5] - 信托财产分配或处置时需提交相关材料办理转移登记并删除"信托财产"标注[5] - 为不动产"出"信托提供了可操作路径，完善了北京试点未涉及的内容[4][6] 政策待完善方面 - 未明确不动产作为信托财产的非交易过户性质[9] - 税收政策尚未明确，"进出"信托可能参照"交易"行为分别征税[9] - 要求委托人与受托人签订信托文件，排除了遗嘱信托办理登记的可能[10] - 可能存在通过设立不动产信托回避限购政策进行套利的空间[10] 行业评价 - 政府部门已认识到信托制度在民生领域的重要应用，有很强示范作用[3] - 上海模式亮点突出，明确提出慈善公益等应用场景[3] - 试点仍属谨慎安排，未全面放开受托人主体限制[3] - 境内民事信托具有自身生命力和适用价值，但税收成本问题仍需解决[11]