不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称《通 知》)，标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 人口老龄化背景下，养老需求日益迫切，信托公司正积极行动，探索创新服务模式。 周萍认为，与传统养老方式相比，不动产信托在一定程度上可以降低养老成本，提高资产利用效率和收 益水平，同时有助于缓解社会养老压力，促进养老产业发展，优化家庭财富管理和社会资源配置。 中国外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦对《证券日报》记者表示："不动产信托的应用场景颇 为广泛，可适用于信托业务分类中的资产管理信托，实现用信托资金进行不动产投融资管理并持有；在 风险处置服务信托领域，可用于破产重整企业不动产资产 ...

政策突破 - 广东四部门联合印发不动产信托财产登记试点通知 协同开展登记试点工作 直击行业痛点 [1] - 试点从制度层面规范不动产信托财产登记流程 确保登记信息规范准确完整 构建信托当事人合法权益安全屏障 [1] - 不动产信托登记制度不完善曾限制房产纳入信托框架 制约信托在财富管理中的应用深度 [1] 市场意义 - 不动产占中国家庭总资产比重达59.1% 是全球家庭财富核心载体 占比长期稳定在40%-50%区间 [1] - 政策红利迅速转化为市场实践 粤财信托落地广东省首单不动产家庭服务信托 提供广东模式样板 [2] - 试点启动标志信托制度完善重要里程碑 反映家庭财富管理从单一资产增值向全场景风险防控与价值实现转型 [3] 产品创新 - 首单不动产家庭服务信托整合财富传承 养老保障 公益慈善三大核心需求 开创服务信托功能复合化新路径 [3] - 采用受托人加监察人双治理机制 由法律专业机构对信托运作实施全流程监督 形成双重保障体系 [2] - 为老龄化社会提供财产隔离加风险防控加目的实现解决方案 满足老年赡养和残障成员照料等特殊需求 [2][3] 客户价值 - 不动产信托实现财产专业化管理 避免因继承人资产处置能力不足导致财富流失 [2] - 通过定制化信托设计锁定养老保障和医疗护理需求 减少后期操作难度和风险 [2] - 房产作为几代人积累的核心财富 其管理传承与风险隔离需求尤为迫切 [1]

行业整体表现 - 2025年上半年53家信托公司营业收入同比下降1.98% 利润总额同比下降3.72% 净利润同比下降2.83% 呈现整体微降特征[1] - 信托业务收入同比下降11.38% 反映传统高收益信托业务持续萎缩 但利润指标降幅小于信托业务收入降幅 显示降本增效成效显著[1] - 行业自2022年至2024年连续三年营业收入及净利润均呈下降趋势[6] 头部机构业绩表现 - 10家信托公司营业收入超10亿元 其中中信信托29.16亿元位列第一 英大信托19.41亿元第二 华鑫信托16.34亿元第三[2] - 上海信托营业收入同比增长39.77%至11.15亿元 华润信托同比增长24.40%至13亿元 英大信托净利润同比增长19.18%至19.41亿元[2] - 3家信托公司净利润超10亿元 中信信托15.67亿元（同比增长13.47%）江苏信托13.98亿元（同比下降10.37%）英大信托13.62亿元（同比增长24.42%）[4] 中腰部机构增长亮点 - 财信信托营业收入6.07亿元 同比增长214.65% 厦门信托 国通信托 国元信托 粤财信托营业收入均实现两位数增长[3] - 昆仑信托净利润1.08亿元 同比增长421.10% 陆家嘴信托净利润1.92亿元 同比增长247.79% 渤海信托净利润4.33亿元 同比增长102.10%[4] - 华宸信托营业收入0.48亿元（同比增长187.86%）昆仑信托营业收入2.80亿元（同比增长98.99%）中海信托营业收入4.59亿元（同比增长69.92%）[3] 业绩下滑机构情况 - 21家信托公司净利润出现下跌或亏损扩大 兴业信托净利润-1.46亿元（同比下降323.62%）五矿信托净利润-2.68亿元（同比下降241.98%）百瑞信托净利润-0.25亿元（同比下降117.50%）[5] - 华澳信托亏损扩大至6.23亿元 去年同期为-0.94亿元[5] 盈利下滑驱动因素 - 行业盈利下滑主因包括管理成本大幅攀升 资产公允价值变动损失扩大 资产减值计提增加[6] - 传统高利润通道业务受三分类新规冲击 资管新规下通道业务规模大幅压缩[6] - 成本激增源于估值核算 信息披露 系统运营及信息安全等合规与科技投入增加 叠加操作风险管控和客户投诉处理成本上升[6] 股东背景与资源禀赋 - 营收和净利润排名靠前机构多为金融集团控股或产业央企控股信托[7] - 中信信托属中信集团 建信信托属建设银行 上海信托属浦发银行[7] - 产业央企控股机构包括中国外贸信托（中国中化）英大信托（国家电网持股73.49%）华鑫信托（华电集团）华能信托（华能集团）[7] - 江苏信托依托江苏省国信集团综合能源体系 昆仑信托获中油资本产业金融支持[8] 业务转型与创新方向 - 信托业务三分类新规推动行业从规模扩张向质量重构转折[9] - 不动产信托登记在北京（2024年12月）和上海（2025年5月）启动试点 国投泰康信托和中国外贸信托完成首批登记[10] - 北京于2025年4月启动股权信托登记试点 解决股权信托财产与受托人资产混同问题[11] - 不动产信托与股权信托成为服务民生需求 盘活存量资产 支持实体经济的重要创新方向[11]

不动产信托财产登记试点进展 - 北京、上海和广东等地已展开不动产作为信托财产登记试点 [1] - 成功推出四单不动产信托财产登记案例 创新性地将信托制度与养老需求融合 [2] 不动产信托财产登记的核心突破与作用 - 核心突破点在于解决信托财产权属登记的法律障碍 此前缺乏统一登记制度制约养老金融创新 [2] - 规范登记制度确保养老信托财产独立 增强资产安全性 为养老金融提供稳定底层资产 [2] - 便于信托公司灵活管理不动产及股权 实现长期增值 [2] - 支持以房养老和股权收益型养老产品设计 [2] - 通过登记公示效力保护受益人权益 实现风险隔离 [2] - 助力完善养老信托制度体系 促进行业健康发展 [2] 不动产信托模式与传统以房养老模式的比较优势 - 信托财产独立于委托人和受托人资产 避免因债务或继承纠纷影响养老保障 [3] - 可设定多层次受益人实现养老+传承双重目标 而抵押贷款模式可能导致资产最终归属金融机构 [3] - 信托受托人按合同管理资产 避免传统模式中因房价波动或机构经营风险导致的养老金断供问题 [3] - 可整合医疗、护理等增值服务 形成金融+养老生态 传统模式仅提供资金支持 [3] 目标客群与普惠化路径 - 核心受众包括拥有房产但缺乏稳定现金流需补充养老收入群体 [4] - 无子女或子女海外定居家庭需通过信托实现资产管理与身后安排 [4] - 中高净值家庭希望兼顾养老保障与财富传承 [4] - 探索迷你信托模式 允许部分产权或小户型房产入信托 [4] - 需要政策支持登记费减免和税收优惠如递延纳税等 [4] - 通过金融科技标准化产品简化流程降低运营成本 [4] 市场潜力与发展前景 - 参考美国反向抵押贷款渗透率约2% 我国潜在规模很大 [5] - 在一二线城市若税收优惠相关政策落地 未来5至10年或可形成千亿元级市场 [5] - 长远有望激活存量房产 盘活闲置资产通过信托运营提升使用效率 [5] - 避免集中抛售 老年人可通过信托逐步释放房产价值减少对房地产市场冲击 [5] 全国推广时间表与配套政策需求 - 预计2025至2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市如广州、杭州进一步扩大试点 [7] - 2030年前后全国性制度有望落地 但需结合《信托法》与《不动产登记暂行条例》衔接等立法修订 [7] - 需优化税收政策明确非交易过户税收豁免避免重复征税 [7] - 完善信托财产执行细则防止司法冻结冲突 [7] - 统一金融监管、自然资源、税务等部门操作标准 [7] 信托公司业务发展建议 - 开发以房养老信托+长期护理保险等组合产品延伸服务链条 [8] - 联合养老机构、医疗机构打造一站式养老解决方案 [8] - 运用人工智能优化房产估值、租金预测等环节提升运营效率 [8] - 通过保险+信托等集团联动模式降低准入门槛 [8]

项目概况 - 北京运河基石慈善信托正式成立 由华宝信托作为受托人 在北京市通州区政府指导支持下设立[1] - 项目通过专项资助特殊需要家庭设立不动产信托 破解信托税费痛点 为北京特殊需要困难群体构建可持续保障体系[1] - 首期资金专项补贴北京地区特殊需要家庭设立不动产信托的契税费用 单户最高资助2万元[1] 行业背景与需求 - 我国老龄化进程加速及特殊需要群体照护需求增长 以不动产为主要信托财产的特殊需要信托成为解决家庭长期照护资金难题的重要工具[1] - 今年4月北京市通州区完成全国首单不动产信托财产登记 70岁田女士将房产置入特殊需要信托为其自闭症儿子锁定终身照护保障[1] - 当前不动产信托设立涉及契税等费用让许多家庭望而却步 客观上制约这项财富管理工具的普及[1] 创新模式与架构 - 采用"政府引导+社会参与"模式 由八位热心市民与北京慧众慈善基金会共同出资发起[1] - 项目通过"特殊群体终身照护保障+慈善信托"架构设计实现多重突破[2] - 不同于传统慈善信托资金捐赠模式 发挥信托财产独立性优势 将捐赠资金定向用于补贴信托设立税费 形成"资助—设立—运营"闭环机制[2] 行业意义与影响 - 践行普惠金融 精准解决民生痛点 通过慈善信托资金补贴直接降低家庭设立不动产信托成本[2] - 服务养老金融 探索多方协同保障网络 为失能失智老人及其家庭提供基于不动产的可持续养老金融解决方案[2] - 激活不动产信托潜能 推动房产等非金融资产转化为长期照护资本 助力构建"政府+市场+社会"协同的现代照护体系[2] - 持续培育特殊需要信托市场 一个项目聚集信托工具在特需信托、不动产信托、慈善信托等多个需求场景下的运用[2]

特殊需要信托发展现状 - 我国失能老年人约3500万占全体老年人的11.6%预计2035年将达4600万 [2] - 心智障碍者约1200万-2000万人包括智力发育迟缓、自闭症等群体 [2] - 特殊需要信托正成为解决心智障碍者和失能老人长期照护的有效工具 [3] 不动产信托政策突破 - 2023年11月国务院批复方案探索建立不动产信托财产登记机制 [3] - 2024年底北京发布通知明确不动产信托定义及登记流程 [3] - 2024年4月北京通州完成全国首单不动产信托财产登记试点 [4] "信托补贴信托"创新模式 - 运河基石慈善信托最高补贴2万元/户用于支付契税等设立费用 [1][5] - 由8位市民与北京慧众慈善基金会共同出资设立 [1][5] - 华宝信托担任受托人邮储银行为保管行大成律所为监察人 [1][7] 不动产信托实践案例 - 通州居民以自有住房设立特殊需要信托为孤独症子女提供终身照护 [4] - 房产信托受让环节契税税率高于个人持有且处置时所得税率达20% [5] - 通州区已推动不动产信托和股权信托财产登记双试点落地 [6] 社会价值与制度意义 - 直接减轻特殊家庭经济压力推动保障性信托普及 [6] - 政府引导社会力量参与解决民生痛点的创新探索 [6] - 促进信托成为"老有所养、弱有所扶"的普惠型财富管理载体 [6]

不动产信托财产登记试点突破 - 北京、上海和广东均实现不动产信托财产登记零的突破，通过创新机制盘活不动产，解决家庭不动产在养老保障、家庭服务以及财富传承中的痛点 [1] - 广东省首单不动产家庭服务信托采用预告登记方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信托财产范围 [2] - 预告登记制度进一步完善了不动产信托财产的登记制度，有助于发挥不动产信托的功能 [3] 广东不动产信托创新案例 - 广东省首单不动产家庭服务信托"粤财信托·爱家和丰传承家庭服务信托"成功落地，委托人将名下房产及现金资产作为信托财产 [2] - 项目运用预告登记方式，实现信托财产的提前锁定及财产隔离，防止财产转移过程中的权利瑕疵与处置风险 [2] - 项目深度整合财富传承、养老保障、公益慈善三大场景，为老龄化社会下的家庭提供一站式解决方案 [2] 政策支持与行业实践 - 试点政策不仅适用于广东辖内信托机构，在广州设有异地部门的辖外信托公司也能够参与其中 [3] - 在金融"五篇大文章"政策导向下，信托公司凭借制度优势和灵活服务模式，在养老金融中展现出强劲活力 [4] - 北京、上海先后成功推出四单不动产信托财产登记案例，创新性地将信托制度与以房养老需求深度融合 [4] 市场影响与发展前景 - 我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产信托使大众家庭能便捷运用信托工具实现个性化需求 [5] - 厦门试点在不动产信托财产登记类型和流程方面实现三大突破，包括扩大登记类型和设计七大事由登记流程 [6] - 预计2025年-2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市扩大试点，2030年前后有望全国性制度落地 [7] 行业创新方向 - 不动产信托实践降低了信托服务门槛，打开了养老信托通往千家万户的大门 [5] - 信托公司应紧抓制度破窗期，在风险可控前提下加快创新，助力养老事业发展 [7] - 上海案例中委托人将商办公寓作为信托财产，通过长期租赁获取现金流用于养老和财富传承 [4]

不动产登记改革十年进展 - 珠海不动产登记实现从"连夜排队"到"全程网办零跑腿"的迭代变革，2025年将迎来《不动产登记暂行条例》施行十周年 [1] - 珠海出台三项地方标准，包括《存量房转移登记全程网办服务规范》《不动产登记跨境办（港澳）服务规范》《不动产登记跨省通办服务规范》，2025年7月1日实施 [1] 智慧化服务标准化创新 - 珠海"1+N"智慧化服务标准化试点为全国不动产登记领域唯一数字化试点，已形成标准体系 [2] - 三项地方标准具有全国独创性，针对粤港澳大湾区跨境登记需求制定，填补行业空白 [2] - 《跨境办（港澳）服务规范》实现港澳居民"不出关"办理登记，覆盖投资置业全流程 [2] 跨境通办业务数据 - 全国首创二手房"跨境带押过户"，15家港澳银行接入"跨境通办"系统 [3] - 截至2025年6月，与4家香港、11家澳门银行合作，办理跨境抵押登记6156宗（金额762.47亿元） [3] - 港澳居民网办一手房登记超1000宗，身份备案超4000人，信息查询超35000人次 [3] - 澳门新街坊项目"网签即发证"覆盖4000余户，已完成2500套房屋及车位登记 [3] 跨省通办网络扩展 - 《跨省通办服务规范》实现异地"双向"办理，合作城市达28省74市 [4] - 2025年3月与长春签约，成为广东首个对接所有内陆边疆省份的城市 [4] - 2025年6月与揭阳签约，率先实现省内高频业务"全省通办" [4] 不动产信托登记试点探索 - 2025年4月与广东金融监管局研讨信托登记，推动试点落地 [5] - 参考北京股权信托、上海不动产信托试点经验，珠海拟覆盖养老、特殊需求等场景 [5][6] - 信托登记有望激活万亿级不动产市场，解决资产配置与金融风控问题 [6] - 珠海高净值人群与跨境资产需求旺盛，但面临税制障碍、信托机构缺失等挑战 [6]

不动产信托登记试点突破 - 上海于2025年5月27日由六部门联合印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，6月9日上海信托、爱建信托同步落地不动产信托登记案例 [1] - 案例聚焦民生领域，将不动产信托运用场景拓展至家庭财富定向传承、银发老人特殊需求等普惠金融领域 [1] - 标志着我国不动产信托服务民生需求的独特价值得到进一步体现 [1] 具体案例实施情况 - 上海信托案例为"房产+现金"混合财产家庭服务信托，包含商办公寓及现金资产，通过长期租赁获取现金流用于母亲养老金补充及子女未来传承 [2] - 资产隔离功能确保信托财产独立于委托人其他资产，实现养老保障、子女支持、财产保护、房产管理等复合需求 [2] - 爱建信托案例服务独居老人，以唯一住房设立信托，租金补贴退休金并实现房产定向传承给侄子 [2] 不动产信托功能价值 - 实现资产风险隔离、提供全周期资产管理服务、精准满足养老及传承需求的三重功能 [3] - 北京上海案例显示服务对象覆盖中青年与高龄人群，房产类型包括商办和居住房屋，体现多场景覆盖特点 [3] - 创新实践为社会提供规范传承范例，有助于完善社会保障体系并拓展至助残等民生领域 [3] 行业发展导向 - 信托业发展需以人民群众对美好生活向往为指导思想，聚焦财产性收入增长和人民性金融服务 [4] - 应强化问题导向，从群众立场解决行业发展问题，体现金融业以人民为中心的价值取向 [4]