不动产信托财产登记试点再扩容 继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点后，天津也加入了试点行列 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称《通 知》)，标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 随着试点城市扩围，不动产信托在解决居民养老问题上的价值备受关注。 中国信托业协会特约研究员周萍对《证券日报》记者表示，传统信托财产登记确权模糊，不动产作为信 托财产面临权属认定难题。北京、上海等地的试点政策明确登记申请主体、权利转移要件及流程，以规 则具象化打通不动产"装入"信托的"最后一公里"。同时，不动产信托财产登记采用"产权转移登记+信托 财产登记"模式，不动产转移至受托 ...

北京于2024年底率先开启试点，今年4月初，中国外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不 动产登记中心完成了首次不动产信托财产登记。今年5月份，上海启动试点，并于6月份由爱建信托、上 海信托成功落地案例。广州、厦门两地于7月份接力推进试点，亦有案例落地。此次天津加入，试点城 市增至五个。 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通 知》），标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 试点城市再扩容 不动产信托财产登记试点呈现加速推进态势。 公开信息显示，天津相关部门发布的《通知》有多项开创性制度设计。例如，在传统"委托人已持有的 不动产转入信托"之外，创新性地增加了"委托受 ...

（原标题：不动产信托登记迎来"天津样本"，首创"持有+购买"双模式） 21世纪经济报道记者 郭聪聪 继北京、上海、广州、厦门之后，天津成为全国第五个开展不动产信托财产登记试点的地区。 近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税 务总局天津市税务局、天津市民政局、中国(天津)自由贸易试验区管理委员会联合发布了《关于开展不 动产信托财产登记试点的通知》（下称《通知》），标志着天津正式加入不动产信托财产登记试点行 列。9月24日，该《通知》正式对外公布。 值得注意的是，此次试点，天津并未止步于既有试点经验的借鉴，创新性地将天津自贸试验区制度优势 与不动产信托财产登记制度深度融合，构建起 "持有和购买双场景 + 创新资产盘活应用 + 转入转出双流 程 + 多部门协同" 的创新体系，为信托服务实体经济、满足民生需求开辟了新路径。 锚定三大目标 作为一种灵活的财产管理制度，信托的核心优势在于财产独立、风险隔离和长期存续。然而，当不动产 作为信托财产时，登记制度的缺失成为制约其功能发挥的瓶颈。没有明确的登记规则，信托财产难以真 正实现与委托人、受托人自有资产的隔离，也影响了交 ...

中证报中证网讯(记者李静)近日，天津市地方金融管理局、天津金融监管局、市规划资源局、市税务 局、市民政局、自贸试验区管委会联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称 《通知》)，以支持天津辖内信托机构规范开展不动产信托业务，更好发挥信托服务经济社会发展功能 作用，加快推进金融创新运营示范区建设。 天津市地方金融管理局表示，下一步将持续做好《通知》的宣传解读、政策培训和案例落地工作，支持 符合条件的信托机构、企业和个人积极参与试点，充分释放"自贸试验区+不动产信托登记"的制度创新 红利，为扎实推进金融创新运营示范区建设、持续推进服务业扩大开放、更好服务区域高质量发展贡献 力量。 《通知》做出多项开创性制度设计，有效保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，有力保护信托 当事人合法权益，深入推进服务业扩大开放政策落地实践，形成可复制可推广的不动产信托财产登记经 验，强化金融改革示范引领效应，是天津完善金融基础设施、创新金融服务模式、赋能实体经济发展、 赋能金融创新运营示范区建设的又一重要改革探索和创新举措。 ...

不动产信托试点推进 - 厦门成为继北京、上海、广州后第四个开展不动产信托财产登记试点的城市 [1] - 厦门金融监管局联合多部门印发《厦门市不动产信托财产登记试点方案》 [1] - 试点方案创新性地将以不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产等事项纳入登记事项 [3] 试点方案创新与流程 - 按登记类型提出七大事由并设计详细登记流程 [3] - 信托产品登记完成后受益人可申请办理信托受益权证 [3] - 厦门试点在登记事项上更加细化多部门协同机制更成熟操作性更强 [3] 不动产信托财产登记定义与作用 - 不动产信托财产登记是指将不动产权利归属和信托相关事项记载于登记簿的行为 [4] - 解决不动产信托领域权属不清风险隔离不足交易成本高且效率低下等问题 [4] - 通过登记可实现所有权管理权受益权三方面权益分离有效隔离风险和财富传承 [4] 试点未来发展方向 - 不动产信托财产登记试点主要解决财产独立性公示业务合规税收优惠跨部门协作等行业痛点 [5] - 未来或将优先向长三角等不动产密集且试点基础扎实的区域扩容 [5] - 推进财产类型扩容税收优惠司法等配套制度深化 [5]

不动产信托财产登记试点落地 - 北京市在不到两周内迅速落地两单不动产信托财产登记项目 填补了长期以来不动产信托财产登记空白 [1] - 试点明确了适用范围和办理流程 对保护信托当事人合法权益 规范信托业务 促进信托行业转型意义重大 [1] 不动产信托财产登记的定义与背景 - 不动产信托财产登记是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构 并依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为 [2] - 信托业务分为资产服务信托 资产管理信托和慈善公益信托三大类 信托财产登记制度的缺失被认为是影响信托业发展20多年的重要因素 [2] 登记制度对行业发展的影响 - 登记制度缺失导致信托财产与受托人自有财产边界模糊 权属不明晰 直接影响服务信托和慈善信托发展 [2] - 登记施行后能够明晰信托财产权属 降低财产被侵占风险 保障财产安全 使信托产品信息更加透明 [3] - 有助于家族信托和慈善信托的开展与创新 提高信托业务稳定性与安全性 为受益权流转提供关键支撑 [3] 慈善信托领域的应用需求 - 不动产作为高价值财产 其权属状态直接影响公众对慈善信托的信任度 登记可确保运作公开透明 [4] - 只有完成登记的不动产 其所有权转移才能得到法律认可 为受托人提供明确的产权依据 [4] 家族信托领域的应用需求 - 高净值群体期望将房产纳入家族信托进行财富传承与管理 登记施行后相关债务风险隔离和遗产安排等问题将有更明确解决方案 [5] - 信托公司常需获取新不动产纳入信托财产 缺乏登记指引会导致合规操作陷入两难 [5][6] 行业配套政策呼吁 - 业内人士呼吁尽快出台补充政策 完善登记流程 细化权属认定标准 加强行业内部协作探索解决方案 [6]

特殊需要信托行业背景 - 中国自闭症患者总数超过1000万人 其中0-14岁患者约200万人[1] - 2024年10月金融监管总局北京监管局等五部门联合发布《关于促进北京市养老金融高质量发展的指导意见》 提出探索以养老为目的的特殊需要信托[1] 特殊需要信托产品特性 - 为特殊需要群体提供长期性、特定性和复杂性支持 包括生活照料、教育培训、就业支持和医疗康复等服务[3] - 具有财产独立性、信托财产目的特定、受托人信义义务约定俗成等核心特性[4] - 与国家社会保障制度形成互补关系 受托人需具备除财产管理外的事务管理能力[4] - 非营利组织作为受托人可增强信托公信力[4] 行业实践进展 - 上海国际信托、外贸信托、中诚信托等多家信托公司已在特殊需要信托领域开展实践[4] - 北京市通州区完成全国首例不动产信托财产登记 委托人为70岁居民 受益人为其40岁自闭症独子 受托人为国投泰康信托[5] - 信托财产为通州区房产 用途包括提供居住场所和支付终身照护费用[5] 不动产信托登记创新 - 在不动产权证书附记栏标注信托产品名称 法律上明确房产作为信托财产的属性[7] - 通过房产转让方式完成产权过户 无需现金交易 大幅降低资金和时间成本[7] - 买卖双方缴纳契税后即可申请办理转移登记[7] 行业意义与发展前景 - 信托公司通过特殊需要信托展现金融服务领域的创新能力 拓展业务边界并丰富金融产品体系[4] - 不动产信托财产登记为金融服务民生领域开拓全新路径 被定义为"普惠型财富管理载体"[7] - 通州区案例标志着全球财富管理中心建设取得实质性进展[7]

不动产信托财产登记试点 - 北京、上海和广东等地已展开不动产信托财产登记试点，成功推出四单案例[1] - 核心突破点在于解决信托财产权属登记的法律障碍，打通房产资源与养老保障的转化通道[1] - 此前因缺乏统一登记制度，房产等非现金资产难以装入信托，制约养老金融创新[1] 不动产信托在养老领域的作用 - 确权保障：规范登记制度确保养老信托财产独立，防范风险[2] - 资产配置：便于灵活管理不动产及股权，实现长期增值[2] - 服务创新：支持"以房养老"、股权收益型养老产品设计[2] - 风险隔离：通过登记公示效力保护受益人权益[2] - 监管合规：助力完善养老信托制度体系，促进行业健康发展[2] 与传统"以房养老"模式的差异 - 风险隔离：信托财产独立于委托人和受托人资产，避免债务或继承纠纷影响[3] - 灵活传承：可设定多层次受益人，实现"养老+传承"双重目标[3] - 权益保障：避免传统模式中因房价波动或机构经营风险导致的养老金断供问题[3] - 综合服务：可整合医疗、护理等增值服务，形成"金融+养老"生态[3] 目标受众与普惠化路径 - 核心受众包括拥有房产但缺乏稳定现金流者、无子女或子女海外定居家庭、中高净值家庭[3] - 探索"迷你信托"模式，允许部分产权或小户型房产入信托[4] - 需政策支持如登记费减免、税收优惠及金融科技赋能以降低门槛[4] 市场潜力与发展前景 - 参考美国反向抵押贷款渗透率(约2%)，我国潜在规模大，一二线城市未来5至10年或可形成千亿元级市场[4] - 预计2025至2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市扩大试点，2030年前后全国性制度有望落地[6] 风控机制与配套政策需求 - 动态估值机制定期评估房产价值，调整养老金支付比例[5] - 收益缓冲池提取部分租金收益作为风险准备金[5] - 需优化税收政策如非交易过户税收豁免、完善司法保障及跨部门协同[6] 信托公司业务创新方向 - 开发"'以房养老'信托+长期护理保险"等组合产品[6] - 联合养老机构、医疗机构打造"一站式"养老解决方案[6] - 运用AI优化房产估值、租金预测等环节提升效率[6] - 通过"保险+信托"模式降低准入门槛[6]

不动产信托财产登记试点动态 - 国家金融监督管理总局厦门监管局等四部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，自印发之日起试行一年[2] - 国家金融监督管理总局广东监管局等四部门也发布了《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》[2] - 目前北京、上海、广州、厦门四地均已启动不动产信托财产登记试点，标志着我国信托财产登记制度建设在实践层面进一步铺开[2] 厦门试点特色 - 厦门试点对不动产信托财产登记做了更为宽泛的定义，包括权属登记、信托公示登记等行为[3] - 登记类型相比北京和上海更加多样化，增加了追加交付不动产、受托人运用信托资金购买不动产等情形[3] - 按登记类型设计了七大事由，分别设计登记流程，并在登记簿上记载委托人和受益人[3] 广州试点特色 - 适用于广东辖内信托机构及在广州设有异地部门的全国性信托公司[4] - 引入不动产预告登记机制，未经信托机构同意，委托人处分不动产不发生物权效力[4] - 遗嘱信托程序设计是最大亮点，在法定继承人确认遗嘱有效性情况下可单方申请登记[4] 首单不动产家庭服务信托落地 - 粤财信托成功落地广东省首单不动产家庭服务信托"粤财信托・爱家和丰传承家庭服务信托"[5] - 运用预告登记方式将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入信托财产范围[5] - 构建"受托人+监察人"双重治理机制，整合财富传承、养老保障、公益慈善三大场景[5] 试点城市特征 - 当前不动产信托登记试点城市呈现"经济发达导向"特征，包括北京、上海、广州、厦门[6] - 这些城市不动产价值高、财富管理需求复杂，不动产信托发展潜力较大[6] - 试点推进呈现由一线城市向其他城市扩展的特点，旨在为制度完善积累经验[6] 不动产信托发展机遇 - 中国高净值人群的不动产传承市场规模超过百万亿元[9] - 不动产信托能实现"所有权、管理权、受益权"分离，在资产隔离、跨代传承等方面具有独特价值[9] - 信托架构可实现从货币资产到企业股权、知识产权的全方位财富管理[9] 行业面临挑战 - 不动产信托业务大规模落地面临法律适用模糊、税费政策空白、办理周期长等制度性障碍[7] - 受限于税收优惠、法律细则、跨部门协同和市场认知等因素[7] - 管理成本高、周期长，需要政策支持与市场需求同步跟进[7]

南方财经全媒体记者 林汉垚 北京报道 继京沪之后，广州、厦门两地也于近日开展不动产信托财产登记试点。 7月14日，国家金融监督管理总局广东监管局、广州市委金融办、广州市规划和自然资源局、广州市税 务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（下称《广州试点通知》）。 7月16日，国家金融监督管理总局厦门监管局、厦门市自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务 局、中共厦门市委金融委员会办公室《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（下称《厦门试点通 知》）。 在《广州试点通知》出台不久，广州市不动产登记中心便为广东粤财信托有限公司（下称"粤财信托"） 发放全国第一张不动产信托预告登记证明。 在该项目中，委托人张先生将名下位于广州市一处房产及现金资产作为信托财产，委托粤财信托成立家 庭服务信托。粤财信托帮助委托人解决家庭财产管理与传承、养老保障问题和公益慈善诉求。 该项目就运用预告登记的方式，将预售商品房、未办证二手房等暂未具备转移条件的房产纳入不动产信 托财产范围。 广州试点突破地域、机构限制 据了解，《广州试点通知》引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记，有效锁定物 权，提升不动产 ...