核心观点 - 2025年11月，中国30个重点城市二手房市场出现积极信号，成交面积环比显著回升，各能级城市普涨，部分城市出现房东惜售现象，这被视为对整体市场稳定的重要支撑 [1][2] 市场整体表现 - 成交量环比回升：2025年11月，30个重点城市二手房成交面积达1704万平方米，环比上升14% [1][2] - 累计同比保持增长：前11月30个重点城市二手房累计成交面积19507万平方米，累计同比上涨3% [2] - 各能级城市普涨：一线城市环比上涨10%，二线城市环比上涨13%，三四线城市环比上涨37%，表明回升并非个别城市现象 [2][3] - 一二手市场联动稳定：11月一二手成交总面积环比微增1%，部分核心城市需求稳定，对全国市场形成支撑 [9] 重点城市表现 - 多个城市环比增幅显著：上海、成都、武汉、南京、厦门等城市二手房成交面积环比增幅均超过20% [1][4] - 成都成交量领跑：11月成都二手房成交面积达174万平方米，环比增长24%，前11月累计同比上升13% [4][6] - 上海成交量居次：11月上海二手房成交面积171万平方米，环比增长22%，前11月累计同比上升10% [5][6] - 其他城市表现：北京环比增长15%，重庆环比增长12%，南京环比增长22%，长沙环比大幅增长122%，常州环比增长53%，南宁环比增长107% [6] 价格与市场行为变化 - 成交均价普遍承压：市场仍以价换量为主旋律，11月70个大中城市二手房房价下跌幅度大于商品住宅 [2][6] - 上海均价降幅收窄：11月上海全市二手房成交均价35399元/平方米，环比微降1.54%，且降幅较10月有所收窄 [5] - 成都新房价格分化：11月大成都区域新房住宅认购均价约20117元/平方米，环比下降约4.78%，24个区域中11个环比上涨，13个下降 [5] - 出现惜售现象：部分城市，尤其是上海，部分房东选择变售为租，核心区位“老破小”挂牌量出现下降，买卖双方心态博弈加剧 [1][5] 市场分析参考指标 - 租赁回报率成为参考：以租赁回报率是否达到2%作为价格评估参考指标，不足2%则价格仍有下行空间，达到2.5%为优质资产，达到3%基本可以入手 [7] - 与存款利率对比：当前五年期存款整存利率已低于1.8%，部分银行年末揽储活动下三年期利率可达1.9%，但仍低于2% [7] - 惜售行为与租赁回报率相关：近期部分城市房东变售为租与租赁回报率的提升有较大关系 [7]