财务表现 - 总收入约人民币23.35亿元 同比下降3.1% [2] - 毛利约4.58亿元 同比下降1.4% [2] - 公司拥有人应占溢利6502万元 同比扭亏为盈 [2] - 每股基本盈利0.11元 [2]

上海房地产新政核心内容 - 上海六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等措施[2] - 政策调整后沪籍家庭与连续缴纳满1年社保或个税的非沪籍在外环外购房套数限制取消 沪籍成年单身在外环内限购套数由1套增至2套[3] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 购买预售新房可提取公积金付首付且不影响贷款额度 商贷利率不再区分首套和二套住房[3] - 房产税政策调整包括非沪籍首套房免征 二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除[3] 市场反应与政策效果 - 政策发布当日覆盖A股开发商股价上涨4.0% 跑赢沪深300指数1.9个百分点 覆盖H股开发商股价上涨2.0% 覆盖重点物企股价上涨3.0% 分别跑赢恒生中国企业指数0.2和1.1个百分点[2] - 8月初至今覆盖A股开发商股价累计上涨6.9% 覆盖H股开发商股价累计上涨9.8% 覆盖重点物企股价累计上涨11.8%[4] - 北京新政后截至8月24日新房和二手房交易量7日移动平均值较7月均值分别上涨4%和19% 二手房挂牌价8月中旬环比下降0.6% 较7月旬均环比降幅-0.8%略有好转[3] 行业基本面与政策展望 - 当前地产基本面仍偏弱 二季度以来一二手房销售面积同比跌幅走阔至约10% 房价月环比跌幅在-1.5%上下[4] - 政策效果预计呈现区域性和阶段性特征 整体地产销售量价的持续好转需依赖存量房收储和城中村改造等供需面改善政策落地[3] - 板块走势与市场流动性趋势高度关联 近期表现部分得益于流动性充裕背景下的资金轮动[4] 政策横向对比（北京/上海/深圳） - 上海商贷利率执行首套LPR减45BP 二套LPR减5BP 不再区分首套和二套[7] - 北京商贷利率执行首套LPR减45BP 二套五环内LPR减5BP 二套五环外LPR减25BP 深圳执行首套LPR减45BP 二套LPR减5BP[7] - 三地首套商贷最低首付比例均为15% 二套首付比例北京/上海为20% 深圳核心区25%与非核心区20%[7] - 限购政策方面 上海/北京对外环外/五环外购房取消套数限制 深圳对非核心区实施差异化限购[7]

核心财务表现 - 2025年上半年营收93亿元 同比增长6.1% [3] - 毛利18亿元 同比增长8.9% 毛利率19.5% 同比提升0.5个百分点 [3] - 核心经营利润10.7亿元 同比增长25.3% [3] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% [3] 业务板块分析 - 物业管理收入66.3亿元 同比增长10.2% 占总收入比重71.4% [4] - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% [4] - 咨询服务收入13.0亿元 同比增长0.6% [4] - 居家生活服务收入1.2亿元 同比下降53.8% 主要因浙江绿城房屋服务系统有限公司不再并表 [4] 运营拓展情况 - 新拓项目年饱和营收15.2亿元 非住宅占比52.5% [4] - 新拓展项目平均物管单价3.7元/月/平方米 [4] - 在管面积5.4亿平方米 长三角地区在管面积占比58.8% 收入占比69.7% [4] 盈利能力改善 - 物业管理毛利率15.3% 同比提升0.4个百分点 [5] - 园区服务毛利率26.6% 同比提升3.2个百分点 [5] - 咨询服务毛利率33.1% 同比提升0.2个百分点 [5] - 管理费用率6.4% 同比下降1.0个百分点 [5] 股东回报措施 - 2025年上半年回购1717万股 占已发行股份0.5% [6] - 公司历年分红比例较高 [6]

行业环境 - 多地出台服务标准和规范性文件推动物业管理行业规范化与高质量发展 [5] - 党中央召开中央城市工作会议指出城市发展转向存量提质增效阶段提出建设现代化人民城市目标 [5] - 物业管理行业迎来从传统基础服务向城市综合服务的历史性转型机遇行业在民生保障城市更新等基层治理工作中的定位进一步提升 [5] - 头部物企持续优化业务结构主动退出低质低效项目部分物企开始规避低价竞争盲目扩张等内卷式竞争重点强化服务品质产品创新及管理提升 [5] - AI机器人等新兴科技在物业服务场景中快速应用推广重塑物企运营管理模式加速推动行业数智化转型升级 [5] 公司经营业绩 - 2025年上半年实现营业收入15.03亿元实现归属于上市公司股东的净利润0.71亿元 [6] - 在宏观经济及房地产行业深度调整压力下物业行业经历从规模扩张向质量提升的关键转型期 [6] - 公司开展系统性战略重构应对市场变化包括体系重构主动退出低质效项目加速推进数字化转型推动城市合伙人计划 [6] - 战略取舍组织再造与技术赋能使业务规模阶段性收缩利润有所承压但长期有助于构建发展韧性与核心竞争力 [6] - 上半年市场拓展快速恢复毛利率较上年同期提升0.9个百分点 [6] 战略举措与转型 - 重点推动市场营销体系变革与数字化转型自2024年四季度实施市场营销体系改革提升产品力创新健全开发渠道建立开发性对外合作机制完善全国市场网络 [7] - 市场营销的技术中台能力系统及全国体系化作战的市场发展模式已基本形成上半年市场新拓完成情况达到预期并较上年同期大幅提升 [7] - 立足科技驱动战略加速推进数字化转型以数据驱动业务创新构建数字生态拓展行业赋能边界为客户创造更优质服务体验 [7] - 积极推动机器人等新兴技术在服务产业的应用端场景化落地在学校等业态投入内外环境清扫机器人及巡检无人机等人机替代产品 [7] - 依托公建物业领先的全场景运营能力及长期数据积累结合合作方硬件研发与制造能力探索场景+技术协同效应 [7] 投资者回报 - 报告期内实施完毕2024年前三季度及2024年度利润分配2024年度累计现金分红总额6408万元 [8] - 继续响应一年多次分红政策号召2024年年度股东大会审议通过2025年中期分红规划相关议案计划2025年下半年适时进行中期分红 [8] 公司治理 - 第三届董事会第十四次会议审议通过2025年半年度报告全文及其摘要 [11] - 审议通过关于聘任公司董事会秘书的议案原董事会秘书翁家林女士因个人家庭原因及职业发展规划辞职聘任杨谭先生为新任董事会秘书 [16][22] - 杨谭先生直接持有公司股份74500股已取得深圳证券交易所董事会秘书资格证书 [24][25] - 第三届监事会第十二次会议审议通过2025年半年度报告全文及其摘要认为报告内容真实准确完整反映公司实际情况 [28]

财务表现 - 收入同比增长约2%至人民币35.47亿元 [1] - 毛利同比下降约13%至人民币7.72亿元 [1] - 公司拥有人应占利润同比扭亏为盈至人民币1.22亿元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.04元 [1]

公司治理 - 公司第十一届第十二次董事会会议于2025年8月24日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议《关于提请召开2025年第二次临时股东会的通知》等文件 [1] 业务结构 - 2024年营业收入构成：房地产开发销售占比36.32%，跨境物流业务收入占比29.23%，物业管理及租赁占比25.3%，直播收入占比9.03%，其他业务占比0.12% [1] - 公司形成房地产开发销售、跨境物流、物业管理及租赁、直播四大核心业务板块 [1] 市值情况 - 公司当前市值15亿元 [1] - 收盘价为9.89元 [1]

财务表现 - 收入35.47亿元人民币 同比增长2% [1] - 毛利7.72亿元人民币 同比下降13% [1] - 公司拥有人应占利润1.22亿元人民币 同比扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.04元人民币 [1] 收入驱动因素 - 物业管理及运营服务收入增加推动总收入增长 [1] 盈利改善原因 - 销售及管理费用实施有效管控 [1] - 关联方贸易应收款项计提的减值拨备大幅减少 [1]

财务表现 - 收入同比增长约2%至人民币35.47亿元 [1] - 毛利同比下降约13%至人民币7.72亿元 [1] - 公司拥有人应占利润同比扭亏为盈至人民币1.22亿元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.04元 [1] 收入驱动因素 - 收入增长主要源于物业管理及运营服务收入的增加 [1] 盈利改善原因 - 扭亏为盈得益于销售及管理费用实施有效管控 [1] - 关联方贸易应收款项计提的减值拨备大幅减少 [1]

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

投资评级 - 维持"买入"评级 [4][8] 核心观点 - 2025H1业绩符合市场预期 营收84亿元同比+6.6% 归母净利润8.9亿元同比+5.3% [8] - 第三方拓展加速 新拓展第三方项目单年合同金额14亿元同比+17.2% [8] - 非住宅业态占比提升 在管面积中非居业态占比达61% [8] - 物管费单价稳步提升 住宅平均物业费2.47元/平*月同比+0.14元 [8] 财务表现 - 2025H1毛利率19.4%同比-1.1pct 归母净利率10.6%同比-0.1pct [8] - 三费费率5.4%同比-0.9pct 其中管理费率显著改善 [8] - 2025-2027年预测归母净利润15.6/16.5/17.6亿元 对应PE12/11/11倍 [3][8] - 净资产收益率呈下降趋势 从2023年15.8%降至2027E13.5% [3] 业务结构 - 在管面积8.3亿平同比+10.2% 合同面积10.0亿平同比+4.9% [8] - 第三方占比提升 在管面积中第三方占66% 合同面积中第三方占64% [8] - 核心50城新拓项目占比84.6%同比+5.1pct [8] - 物管服务收入63亿元同比+13.1% 毛利率16.6%同比-0.2pct [8] 细分业务 - 住宅/公服/商写物管收入占比57%/25%/18% 非居业态收入占比43% [8] - 社区增值服务收入12亿元同比-3.7% 但毛利率39.9%同比+1.1pct [8] - 非业主增值服务收入9亿元同比-16.1% 毛利率11.2%同比-6.8pct [8]