公司荣誉与行业地位 - 公司在2025上半年中国房地产代建企业综合能力TOP20中位列第15位并获评优秀政府代建企业称号 [1] - 公司凭借项目医生般的精准诊断能力及在政府代建领域的标杆项目输出获得认可 [1] 业务规模与增长 - 2025上半年公司新拓项目33个新签项目面积达562万平方米规模排名行业第八 [3] - 公司二季度新增签约面积跃升至行业TOP3展现出强劲发展势头 [3] 政府代建业务实力 - 公司自2004年受托代建北京市规划展览馆以来已建立规范高效的专业服务体系 [3] - 公司在民生工程建设城市更新等实践中积累丰富经验其浙江慈溪政府代建项目荣获中国房地产优秀政府代建项目殊荣 [3] 业务范围与服务能力 - 公司已形成覆盖住宅商业写字楼酒店养老产业园等多业态的综合解决方案 [3] - 公司通过项目医生般的精准把脉助力项目价值挖掘持续为合作伙伴创造价值增量 [3]

公司荣誉与品牌认可 - 新城建管荣获克而瑞集团颁发的2025上半年中国房地产企业代建综合能力TOP10和优秀商业代建企业两项荣誉[1] - 南通和美玺悦项目获得2025上半年全国优秀代建项目称号[1] - 公司在中国企业评价协会评选中获2025中国房地产代建领先品牌和政府代建领先品牌大奖[1] - 天津品悦万澜项目获评2025年人居梦想"好房子"奖项[1] 业务规模与发展态势 - 2022年成立新城建管平台开展代建代管业务[2] - 2025年上半年新增签约面积超305万平方米[2] - 全国累计管理项目115个其中商业综合体65个[2] - 累计管理总建筑面积超1900万平方米实现全国化布局[2] 商业运营表现 - 商业项目维持超97%的高出租率且租金收入稳步增长[3] - 核心产品"院街"凭借独特设计理念推动多个项目签约落地[3] - 商业运营能力吸引大型业主主动寻求合作[3] 产品竞争力与市场表现 - 和美玺悦项目采用改善双拼+大平层产品组合匹配高净值人群需求[4] - 大平层单价较周边竞品溢价4000元/㎡别墅溢价超8000元/㎡[5] - 项目开盘即实现1.2亿元销售额印证产品竞争力[5] 战略优势与发展模式 - 公司发挥商住协同多元整合的核心优势[4] - 依托商业管理+地产开发双轮驱动战略[6] - 轻资产高韧性业务重塑房企价值评估体系[6] - 从开发思维向服务思维转型实现管理价值规模化输出[6]

行业阶段特征 - 代建行业从增量扩张1.0时代进入存量提质2.0阶段 正式步入平稳分化新阶段[2] - 代建市场渗透率创历史新高 38个重点城市渗透率从2022年0.89%跃升至2025年上半年7.76%[2] - 渗透率增速明显放缓 2025年上半年较2024年仅提升1.1个百分点[2] - 入局企业数量超过100家 但市场沉淀企业不超过40家 行业格局趋于稳定[4] 市场竞争格局 - 行业呈现"头部稳定、腰部发力、尾部洗牌"格局[1][7] - TOP10企业格局稳定 与2024年完全一致 与2023年重合度80%[7] - TOP21-30企业变动剧烈 与2024年重合度仅50% 与2023年重合度仅40%[7] - 部分早期浙系房企及纾困代建企业已在市场洗牌中退出[7] 头部企业表现 - 绿城管理、蓝城集团、润地管理位居综合能力前三[5] - 绿城管理新拓规模、代建费、在手订单面积、交付面积保持绝对龙头地位[5] - 蓝城集团在保障房代建和政府公建"代建+运营"领域形成独特优势[5] - 润地管理在政府代建领域保持领先 深耕"6+2"多元化业务领域[6] 新晋企业崛起 - 旭辉建管、龙湖龙智造等新势力已晋升头部企业[6] - 旭辉建管自2024年起新拓代建面积始终位居行业第二[6] - 新入局企业通过差异化特色和核心竞争力快速崛起[6] 规模数据表现 - 30强企业总合约面积达10.19亿平方米 同比增长25%[9] - 较2024年末增长12%[9] - 4家企业2025年上半年总合约面积同比上涨超过100%[9] - 4家企业同比上涨超过50%[9] 企业规模梯队 - 超1亿平方米企业仅2家（绿城管理、蓝城集团） 同比增幅不足20%[9] - 5000-10000万平方米企业4家 较2024年末增加1家[9] - 2000-5000万平方米企业8家 与2024年末持平[9] - 1000-2000万平方米企业9家 较2024年末增加2家[9] - 低于1000万平方米企业降至7家[9] - 绿地智造、金建管、远洋建管规模梯队均有提升[9] 细分领域优秀企业 - 政府代建优秀企业包括建发更新建设、蓝城集团、龙湖龙智造等[15] - 商业代建优秀企业包括金地管理、绿城管理、新城建管等[16] - 资本代建优秀企业包括滨江集团、金地管理、蓝城集团、绿城管理等[16] 标杆项目案例 - 优秀代建项目涵盖医院、安置房、住宅等多种类型 分布在全国多个核心城市[18] - 代表项目包括漳州圆山医院、广州白云国际机场安置房、成都西璟台等[18]

代建行业综合能力榜单发布 - 2025上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30榜单发布 绿城管理、蓝城集团、润地管理位居前三 新城建管、绿地智造、建发更新建设等企业上榜 [1][3][5][6][17] - 优秀政府代建企业包括建发更新建设、蓝城集团、龙湖龙智造、绿城管理、润地管理、旭辉建管、远洋建管 [8] - 优秀商业代建企业包括滨江集团、金地管理、绿城管理、新城建管 优秀资本代建企业包括滨江集团、金地管理、蓝城集团、绿城管理、旭辉建管 [8][9] - 典型代建项目案例覆盖漳州、天津、杭州、成都、滨州、广州、南道、苏州、合肥等多个城市 涵盖医院、住宅、安置房、机场扩建等多元业态 [11] 代建市场发展态势 - 2025年上半年代建新拓面积增速止跌回稳 行业从增量扩张1.0时代进入存量提质2.0阶段 呈现渗透率高但增速放缓、入局企业饱和两大特征 [12][14] - 38个重点城市代建渗透率从2022年0.89%跃升至2025年上半年7.76%创历史新高 但2025年上半年渗透率较2024年仅提升1.1个百分点增速明显放缓 [15] - 超过100家房企涉足代建业务 但真正能持续扩张的企业不超过40家 行业格局趋于稳定竞争加剧 [16] 企业竞争格局分析 - 头部企业格局稳定 TOP10与2024年完全一致 与2023年重合度达80% 腰部及尾部企业洗牌明显 TOP21-30企业与2024年重合度仅50% 与2023年重合度仅40% [19] - 代建综合能力30强企业总合约面积达10.19亿平方米 同比增长25% 较2024年末增长12% [21] - 4家企业2025年上半年总合约面积同比上涨超100% 4家企业同比上涨超50% 绿城管理和蓝城集团总合约规模超1亿平方米 规模优势显著超出第三名6000万平方米以上 [21] - 总合约规模5000-10000万平方米企业数量4家较2024年末增加1家 1000-2000万平方米企业数量9家较2024年末增加2家 低于1000万平方米企业数量降至7家 [21] 企业战略与能力建设 - 绿城管理新拓业务实现规模与质量双重提升 新拓规模、代建费、在手订单面积、交付面积保持绝对龙头地位 精细化运营成效显著中标率、复委率、首开兑现率等核心指标提升 [17] - 蓝城集团保障房代建和商品房代建业务稳步增长 在保障房代建及政府公建代建+运营领域形成独特标签 [17] - 润地管理依托华润置地3+1一体化业务组合模式 深耕场馆、保障房、学校、产业园区、市政、医院、住宅、商办等6+2多元化业务领域 发挥快好省规优势赢得市场认可 [17][18] - 旭辉建管以定制化服务专家为定位 新拓代建项目面积持续位居行业第二 项目布局高度集中于核心城市 龙湖龙智造等新入局企业凭借差异化特色迅速崛起 [18] - 企业需关注城市更新、城投拿地未开工项目、保障房和纾困项目等细分领域 深挖前期咨询策划、建成后装修运营等服务需求 [25] - 代建企业需提升稳健经营能力、专业兑现能力、价值创造能力和生态协同能力四大核心能力 通过与委托方建立长期生态共建模式实现资源共享和互利共赢 [27]

行业定位与发展背景 - 代建作为房地产专业化新模式代表 有助于转变传统三高模式 助力行业去杠杆并回归居住属性[1] - 行业正经历三大变化：政策导向由去杠杆转向防风险 市场需求由普涨转为分化 竞争由规模扩张转为质量较量[2] - 代建以轻资产、低负债为核心特征 企业不出资或极少出资 不动用杠杆 拥有健康资产负债表和抗风险能力[2] 市场表现与增长数据 - 代建中标项目数量2021至2024年保持40%以上年增长 2025年上半年同比增长8%[3] - 2025年代建行业渗透率预计达12.5% 相较国外成熟市场20%-30%渗透率仍有较大发展空间[3] - 国内已有超过20个省级政府出台政府投资项目代建管理办法[3] 商业模式与收益特征 - 代建企业通过提取管理费和参与地产基金超额收益分配 如铁狮门以不足5%资本投入分享项目40%以上收益[3] - 模式经过国内外超30年实践检验 能有效承接不同市场主体开发建设需求并获取稳定收益[3] 政策机遇与发展方向 - 城市更新、危旧房改造、保交楼和好房子建设等政策方向将释放拆建更新类代建机会 激活纾困代建需求 增加高品质改善住宅代建机会[4] - 代建企业需从开发端专业服务商进阶为社会问题解决者 承担更宏观历史命题[4] 行业格局与规范建设 - 2024年行业呈现头部集中、尾部出清趋势 头部企业注重风险管控和盈利能力 形成"宁拒百单、不接一雷"共识[4] - 代建分会推动出台《房地产代建企业自律公约》《代建企业合同示范文本》 即将发布首个《代建企业综合能力评价标准》[5]

核心观点 - 远洋建管凭借专业能力和定制化服务实现业务跨越式发展 荣获2025中国房地产代建领先品牌称号 新拓展代建面积562万平方米 跻身行业前八[3] - 公司通过思维转变和模式创新完成从开发商向服务商的转型 建立"双乙方"理念和扁平化管理机制 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] - 公司定位为"项目医生" 专注于创造价值增量 通过精准诊断和高效执行盘活复杂项目 典型案例包括乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月完成重启交付 青岛繁花里项目4个月实现滞销盘清盘[7] - 公司坚持"五好体系"标准 通过90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质 确保设计理念落地和经营目标实现[10] - 公司率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作 构建覆盖法务金融代建资产管理的成熟能力体系 成功案例包括华东海盐都汇华庭项目化解数十起债务纠纷并跻身当地销售前三[11][13] - 采用完全融合发展模式 由同一团队统筹开发与代建业务 提供住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案 典型案例包括天津京津国际中心和济南宾馆城市更新项目[15] - 形成清晰的三条项目获取路径 不设定不切实际目标 注重建立长效可持续的专业服务模式 坚持逐年健康增长[16] 业务发展 - 2025上半年新拓展代建面积562万平方米 成功跻身行业前八[3] - 2023年底推出远洋建管品牌 开启代建业务规模化发展新篇章[6] - 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] 运营模式 - 提出双乙方理念 集团是一线团队的乙方 一线是客户的乙方[6] - 集团职能从管控型转向服务型 建立扁平化机制 总部直接赋能项目前端[6] - 采用完全融合发展模式 同一团队统筹开发与代建业务 实现资源经验能力团队共享协同[15] 专业能力 - 早期为政府机构和股东方提供代建服务 参与打造北京市规划展览馆北京凯晨世贸中心北京中国人寿金融中心等城市地标[5] - 坚持五好体系标准 涵盖90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质[10] - 提供覆盖住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案[15] 项目案例 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月推动项目重启完成代销及交付[7] - 青岛繁花里项目通过精准定位和资源整合实现4个月滞销盘清盘[7] - 华东海盐都汇华庭项目帮助金融机构化解数十起债务纠纷 实现高质量交付并跻身当地销售前三[13] - 天津京津国际中心等城市地标项目展现全业态整合能力[15] - 济南宾馆城市更新项目秉持保护为主修旧如旧建新如旧改造策略 延续百廿商埠历史记忆[15] 战略布局 - 率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作[11] - 房地产行业风险出清及企业化债需求持续释放 不良资产领域业务规模未来两三年会快速增长[11] - 形成三条项目获取路径 聚焦重点城市打造根据地 扬长避短开展游击战 集中力量打好歼灭战[16]

企业动态 - 国贸地产8月代建项目获评市优工程 涉及八个项目 [1] - 朗诗代建实现业务创新与边界拓展 昆山白马泾项目为第三个项目并首次提供品牌与绿建技术输出服务 [1] - 绿城中国2025年1-8月代建销售额606亿元 销售面积455万平方米 [6] - 合生创展2025年前8月代建销售金额42.36亿元 销售面积47591平方米 8月单月代建销售金额3.1亿元 [7] - 金地浙江地区公司签约临平老城股权项目 计容建筑面积2.48万平方米 周边资源成熟交通便捷 [2] - 金地管理累计覆盖80个城市 在管项目超240个 总建筑面积超3600万平方米 [2] 项目进展 - 润地管理联合体中标东莞中心城区保障房项目 总建筑面积84483平方米 计划建设510套配售型保障房 [1] - 建发更新建设代建八所学校开学季投入使用 包括厦门市第八幼儿园、第九幼儿园等教育设施 [1][3] - 旗山雅苑等八个项目获评工程质量优良等级 厦门一中两个校区正式揭牌 五通安置房项目获施工许可证 [1] - 杭州萧山项目总建筑面积6万平方米 利用超高架空层打造多维立体空间产品特点 [2] - 平阳县昆阳城东项目由绿城管理中标 全过程代建 项目体量92994平方米 成交金额5.39亿元 [9] - 瑞安市仙降北单元项目由金地管理中标 全过程代建 项目体量80207平方米 成交金额4.22亿元 [9] 行业数据 - 绿城管理上半年新拓项目代建费约50亿元 拓展面积同比增长13.9% [10] - 旭辉建管布局城市超80个 启动大连首个新国标四代宅项目 [10] - 新城建管7月成功签约七个项目 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [10]

业务表现 - 新拓代建规模逆市强劲增长 发展势头良好 行业领先优势进一步巩固 [1] - 在手现金充裕 经营性现金流稳步向好 现金储备足以支持股份购回 [1] 股份购回计划 - 董事会认为当前交易价格未充分反映公司内在价值及实际业务前景 [1] - 实施股份购回彰显对公司发展及前景的信心 为股东带来良好回报 [1] - 计划在公开市场购回最多1000万股股份 考虑遵守上市规则公众持股量规定 [1] - 自2025年8月29日至公告日已购回85.2万股股份 总代价245万港元 [1]

核心观点 - 公司2025年上半年经营趋势出现积极变化 包括新拓展金额增长 代建费单价提升 经营性现金流改善 代建销售跑赢行业 叠加高股息率支撑估值 评级上调至跑赢行业 [1][2][3] 经营业绩与现金流 - 1-7月代建销售金额511亿元 与去年同期基本持平 同期TOP10房企销售金额同比下滑14% 跑赢行业14个百分点 [1] - 上半年经营性现金流入1.1亿元 同比增长45% 经营性现金流对归母净利润覆盖比例提升28个百分点至44% [2] - 上半年新拓展金额同比增长19% 新签代建合同50亿元 对应单平米代建费251元 同比提升5% [1][2] 订单与费率表现 - 代建费单价触底企稳 上半年新签单价251元/平米 较1H24的240元和2024年的255元维持稳定 [2] - 截至2024年末在手订单152亿元 叠加新签订单 整体订单覆盖倍数有保障 [2] 股息政策与估值 - 2024年派息比例60% 对应DPS 0.24元 2025年预期股息收益率9.5% [2] - 2022-2023年派息比例均超过100% 公司承诺优化派息政策 提供长期稳健可持续回报 [2] - 目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 当前交易于10.6倍2025年市盈率和9.5%股息收益率 [3] 盈利预测调整 - 下调2025年盈利预测34%至4.8亿元 同比下滑40% 下调2026年盈利预测32%至4.9亿元 同比增长2% [3]

公司股份回购 - 斥资约158.62万港元回购552,000股股份 回购价格区间为2.85港元至2.9港元/股 [1] - 回购行为体现管理层对公司未来发展及长期价值的坚定信心 [1] 中期财务表现 - 新拓代建费同比增长19% 新拓建筑面积同比增长14% [1] - 经营性净现金流和销售金额均实现同比提升 [1] - 归母净利率保持19%高位水平 [1] - 首次实施中期分红 每股派息0.076元 [1] 机构评级与估值 - 中金上调股票评级至跑赢行业 维持目标价3.2港元 [1] - 估值水平和股息收益率成为评级上调依据 [1] - 前端经营趋势改善和较高股息率提供额外支撑 [1] - 前端经营指标积极变化支撑未来业绩和经营性现金流企稳潜力 [1]