办公楼宇商业运营管理系统核心组成 - 物业管理模块包含报修管理、巡检管理、保洁与绿化管理、安全管理、设备管理和能耗管理 [2][3][4][5][6] - 租赁管理模块涵盖房源管理、租户管理、租约管理、招租管理以及账单与收费功能 [7][8][9] - 财务管理模块包括应收管理、应付管理、预算管理、财务分析和对账集成 [10][11][12][13] 系统关键功能 - 客户服务与体验提供租户门户、满意度调查、服务台管理以及在线服务如报修和账单支付 [14][15][16] - 空间与资源管理涉及会议室预订、公共区域管理、工位管理和停车位管理 [17] - 商业智能与分析功能包含数据仪表盘、预测性分析、报告系统和对标分析 [18] 系统集成与智能化 - 楼宇设备控制与集成涵盖暖通空调系统、智能安防系统、智能照明系统和电梯系统 [19] - IoT物联网应用通过传感器监测空气质量、温度湿度、人流和设备运行状态 [19] - 资产管理模块包括资产台账、维护计划与执行以及资产价值评估支持 [20] 系统核心价值 - 提升运营效率与生产力通过自动化流程减少手工操作和错误 [21] - 最大化资产收益通过提高出租率、优化租金策略、降低运营成本和提高收缴率 [22][23][24][25] - 增强租户体验与满意度通过便捷的在线服务和快速响应 [25] 系统部署与选择考量 - 业务需求清晰化、可扩展性与集成能力以及用户体验是关键选择因素 [26] - 部署方式以云端为主，移动端支持对员工和租户至关重要 [27][28] - 报告与分析能力以及供应商实力与行业经验影响系统选择 [29][30]

上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，约每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍 [3] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍 [4] - 2025年预计新开商业项目约60个，总规模超过300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米 [6] - 第一季度上海社会消费品零售总额增速为负，显示商业供给过剩趋势 [7][10] 商业项目案例研究 - 闵行吴中路爱琴海购物中心（2017年开业，体量50万方）室外商铺空置率达90%，室内部分运营冷清 [16][23][35] - 恒基旭辉天地(The Roof)作为网红打卡地，内街商铺接近50%关闭或装修，消费转化率低 [39][49][51] - 青浦淀山湖东渡蛙城开业不到一年即陷入萧条，从主题乐园沦为电影取景地 [53][55] - 七浦路批发市场租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺仅需缴纳物业费即可租赁 [61][62][86] 行业转型与资产处置 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座 [99][101][103] - 万科2024年以23.84亿元出售上海七宝万科广场50%股权，20亿元出售南翔印象城48%股权 [109] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元 [112] - 华润考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线 [117][120] 市场分化与趋势 - 七浦路市场出现两极分化：转型高端的圣和圣等商场人流如织，而老兴旺等传统市场空置率达90% [66][73][79] - 新兴商业项目如普陀中海环宇城MAX和徐汇西岸梦中心保持高人气 [127] - 行业整体从规模扩张转向效率提升，进入存量竞争阶段 [122][123][129]

跨国公司投资中国吸引力变化 - 跨国公司投资中国的驱动力从劳动力、土地、市场等传统因素转向产业链效率、研发创新能力和人才优势 [2] - 中国制造业在全球产业链中的角色从代工、组装转向研发设计和品牌服务等附加值更高的环节 [2] - 中国在新能源汽车、无人机、化纤、纺织等新兴和传统产业的技术能力已处于或接近世界领先水平 [2] 新能源汽车产业链集聚优势 - 工业机器人领域的外资自动化设备制造商在上海及华东区域布局研发及制造基地 [2] - 世界500强汽车零部件企业在合肥设立总成生产基地，在嘉兴建设绿色生产基地 [2] 新消费趋势与零售品牌策略 - 中国消费市场呈现服务型消费活跃度高于商品消费的特点，消费者更注重体验和个性 [3] - 户外运动、潮玩宠物、生活方式类品牌扩张态势明显 [3] - 零售品牌拓展积极性增强，73%的业务问询与新设立或扩张门店有关，比例为去年年中以来新高 [3] - 品牌门店策略从标准化、规模化转向体验化、个性化，旗舰店、新概念店、跨界店、快闪店涌现 [3] 消费市场规模与商业地产投资 - 2024年中国社会消费品零售总额接近49万亿元人民币，为全球第二大消费市场 [4] - 零售物业、酒店等消费相关商业地产受到投资者更多关注，优质商业地产资产价格吸引力增强 [5] 投资热点区域与资产类别 - 长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝等核心城市群和都市圈为投资热点区域 [6] - 建议关注一二线城市租赁住宅和区域型购物中心，以及京沪核心商务区办公楼和长三角、大湾区高标仓 [6]

分红方案 - A股每股现金红利1 10元 [1] - 总股本1,007,282,534股为基数 共计派发现金红利1,108,010,787元 [3] - 差异化分红送转 否 [3] 实施时间 - 股权登记日 2025/6/25 [3] - 最后交易日 2025/6/26 [3] - 除权（息）日 2025/6/26 [3] 分配实施方式 - 无限售条件流通股红利通过中国结算上海分公司资金清算系统派发 [4] - 未办理指定交易的股东红利暂由中国结算上海分公司保管 [4] - 红股或转增股本按股权登记日持股比例直接计入股东账户 [4] 税务处理 - 个人股东及证券投资基金持股超1年免征个人所得税 实际派发1 10元/股 [5] - QFII股东按10%税率代扣所得税 实际派发0 99元/股 [6] - 沪股通香港投资者暂按10%税率代扣所得税 实际派发0 99元/股 [7] - 其他机构投资者和法人股东自行纳税 实际派发1 10元/股 [7] 决策程序 - 利润分配方案经2024年年度股东大会审议通过 日期2025年4月28日 [3] 联系方式 - 咨询部门 董事会办公室 [7] - 联系电话 (010)65052288-8542 [7]

香港甲级写字楼市场表现 - 5月香港整体写字楼空置率回落至13.6%，尽管有新项目落成 [1] - 5大主要商业区中4个分区空置率下降：中环（11.6%，降0.1个百分点）、尖沙咀（7.8%，降0.1个百分点）、九龙东（20.9%，降0.1个百分点）、湾仔/铜锣湾（9%，降0.2个百分点） [1] - 港岛东空置率微升0.2个百分点至14.2% [1] 租赁市场动态 - 5月整体租赁市场录得19.2万平方呎的正净吸纳量 [1] - 写字楼租金持续下跌，整体按月跌幅0.3% [1] - 港岛东租金跌幅最大（1%），其次为九龙东（0.7%），中环（0.4%）和湾仔/铜锣湾（0.2%）跌幅较小 [1]

万达是中国商业发展史上的一颗耀眼明珠。王健林的名字曾家喻户晓，他的商业成就和财富积累令人瞩 目。然而，随着市场环境的变化和内部挑战的出现，万达经历了一场惊心动魄的转型之旅，这不仅是王 健林个人的挑战，也是中国经济转型的一个缩影。 从巅峰到低谷：万达的辉煌与危机 随着市场环境的变化，万达开始重新定义其商业方向，从重资产的房地产布局转向轻资产的商业管理与 文化产业。王健林敏锐地看到了国内房地产行业的天花板，主动退出，为万达的多元化发展打开了新的 局面。 王健林曾是国际商界极具影响力的企业家。在他的领导下，万达集团曾拥有超过200个万达广场、1200 个电影院和77家星级酒店。他的个人财富一度高达2900亿，成为亚洲首富。他的名言"先定个小目标， 比如挣它一个亿"激励了无数创业者，也塑造了一种追求财富与成功的社会信仰。 然而，繁华背后隐藏着风险。2017年，银行信贷政策收紧，万达的现金流受到严重冲击。面对危机，王 健林选择了"断臂求生"的策略。 果断决策：王健林的应对策略 在危机面前，王健林没有选择退缩，而是迅速展开了一系列果断的资产剥离行动。他以173亿元的价格 将价值超过400亿的酒店资产出售给富力地产，又将4 ...

链博会与首发经济 - 第三届链博会首创设立"链博首发站"新品发布专区 集中发布新产品 新技术 新工艺 新场景 包括珠峰极限场景体验和人工智能绘图工具创意工坊 [1] - 首发经济依托超大规模市场优势多点开花 符合消费升级和高质量发展趋势 传统业态可通过REITs优化运营模式激发城市消费动能 [1] 首发经济市场表现 - 西单大悦城"盛夏动漫季"首发近百款限定周边新品 带动总销售额超1500万元 全场销售近7亿元 暑期客流近450万人次 [2] - 上海市1-4月新增首店301家 其中全球及亚洲首店7家 全国及内地首店41家 高能级首店占比16% [2] - 安徽省今年以来新增354家首店 其中省级首店43家 市级首店311家 覆盖传统消费和新型消费领域 [2] - 天猫"618"期间12款新品成交额破亿元 超500款破千万元 6900款破百万元 集中在3C数码 美妆个护 家电家居等行业 [2] 消费群体与政策支持 - "00后"消费者追求差异化 个性化 带动限量版 联名款热销 "60后"银发群体消费实力强劲 [3] - 首发经济已延伸至首次落地门店 研发中心 企业总部链式发展 体现城市商业活力和创新能力 [3] - 安徽省对内地首店 安徽首店分别给予100万元 50万元奖励 北京鼓励品牌举办首秀首展活动 [3] - 上海首创"白名单+差异化合格评定"模式 已有14家跨国品牌20个消费品品牌纳入试点 涉及两万多款首发新品 [4] 发展趋势与建议 - 购物中心应转型为沉浸式 体验式 互动式消费空间 特色商业和非标商业将成为城市新亮点 [4] - 政策鼓励因地制宜发展首发经济 国内外品牌开设首店 举办首发首秀首展 [4] - 应从消费升级和社会结构变化发掘潜能 发展银发经济涉及养老 医疗 文旅 科技等业态 [5] - 购物中心可通过空间重塑 业态融合 数字智能化提升运营效率 采用REITs实现资产价值最大化 [5]

消费市场表现 - 1-5月北京市市场总消费额同比增长1.3%，增速较1-4月提高0.3个百分点 [1] - 服务性消费额在信息服务、文体娱乐等领域带动下增长4.9% [1] - 一季度居民人均消费支出增长2.3% [1] 消费趋势变化 - 消费驱动力从满足基本需求转向追求品质、体验和个性化 [3] - Z世代等新消费群体更注重消费带来的情感价值和生活方式的体现 [3] - 消费者可能为独特的文化体验、沉浸式场景或个性化服务支付更高价值 [3] 商业创新举措 - 商场和商圈积极打造沉浸式体验场景，将购物与文化、艺术、娱乐等元素深度融合 [1] - 北京apm举办"THE MONSTERS怪味便利店系列主题展览"华北首展，融合潮流装置、互动游戏与新品发售 [1] - 三里屯太古里北区下沉广场改造提升通行便利性和空间品质，新增螺旋式楼梯和仿真花布置 [2] 新兴消费形态 - 情绪消费火爆，如Hello Kitty与野兽派联名活动吸引大量消费者打卡 [2] - 运动、骑行等生活方式内容流行 [2] - 限量版"LABUBU"产品出现"一盒难求"现象，现场购买排起长队 [1] 行业发展方向 - 商业空间尝试打破与IP文化的壁垒，开拓创新边界 [2] - 新场景、新渠道、新行业、新产品推动传统消费向更加细分和多元化发展 [1] - 开放式步行街区通过提升行走体验感吸引消费者 [2]

上海商业供给现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[3][4] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[5] - 2025年上海预计新开商业体60个，总规模超300万平米，闵行区以12家新开商业体及超100万平米体量居首[6] 消费与商业供需矛盾 - 2025年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元，同比下降1.5%，1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[9] - 商品零售额与餐饮收入分别下降0.8%和3.4%，显示消费需求增长乏力[9] - 商业供给过剩导致传统商场加速淘汰，太平洋百货、梅陇镇广场等核心地段项目陆续关闭[13][14] 商业项目两极分化案例 - 闵行爱琴海购物中心（50万方体量）室外商铺空置率超90%，部分商铺月租金仅1600元+500元物业费[18][22][28] - 恒基旭辉天地（The Roof）因缺乏持续运营内容，内街商铺近半数关闭，沦为打卡地而非消费地[36][45][46] - 青浦东渡蛙城开业不足一年即陷入萧条，转型为电影取景地[47][51][53] 传统批发市场转型 - 七浦路批发市场租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺免租金仅需缴纳物业费（约650元/月）[67][97][99] - 新七浦、圣和圣等商场通过高端化转型（如新中式服装定价400-900元）实现人流回升，而老兴旺商场空置率超90%[75][80][91] 房企商业资产抛售潮 - 万达2023-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座，接盘方以险资为主（如新华保险收购12家）[111][113][114] - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元），并转让南翔印象城48%股权予新加坡GIC[124] - 远洋、世茂等房企通过出售商业资产回血，如远洋40亿元出售北京颐堤港二期股权亏损17.63亿元[127][129] 行业转型趋势 - 华润万象生活拟出售低效资产南翔五彩城，聚焦核心万象城系列[132][135] - 中海环宇城MAX、西岸梦中心等新项目凭借精准定位成为顶流，显示存量时代运营能力成为关键[143][144] - 行业从规模扩张转向效率提升，供需关系逆转加速低效商业出清[138][139][147]

核心观点 - 一线城市办公楼市场在十四五期间面临供应过剩挑战 十五五期间需平衡新增供应与存量更新 [1] - 供应过剩源于十二五期间土地供应高峰 十三五后涉办公用地供应退潮 城市规划调整和行业去杠杆促进行业调整 [2] - 北京通过严格控制涉办公用地供应使新增供应明显下降 上海主城商务区供应将在2028年后回落 [2][3] - 十五五期间楼龄30年及以上办公楼面积将从114万平方米激增至1022万平方米 带来巨大存量更新压力 [4] - 政策支持存量土地用途调整和老旧楼宇改造 通过专项债券等手段盘活闲置土地 [4] - 楼宇空间垂直生态重构成为重要升级途径 如上海亚洲大厦转型为文化地标 香港办公楼改造为教育设施 [5] - 上海北京出台政策支持存量楼宇分类更新 推动空间融合复合 改善租户体验并提升综合价值 [5] 市场供需状况 - 一线城市办公楼市场新增供应激增远超需求增长 导致空置率持续攀升租金承压下行 [2] - 供应过剩问题成为制约市场健康发展的关键因素 [2] - 北京办公楼新增供应呈现明显下降趋势 [2] - 上海五大新城涉办公用地供应增加但主城商务区供应明显收敛 [3] - 办公楼市场供需关系将逐步趋于平衡 [4] 政策与规划调整 - 城市规划调整和行业去杠杆是重塑市场平衡的必要有效举措 [2][3] - 北京最早启动调控商办建设规模 政策效果显著 [2] - 闲置土地收储转性和老旧项目调改是重要调整途径 [3] - 国家和地方政府出台政策鼓励存量土地用途调整 支持老旧楼宇更新改造 [4] - 专项债券资金用于盘活闲置土地 [4] 存量更新与改造 - 十五五期间面临1022万平方米老旧办公楼更新压力 [4] - 存量更新和楼宇空间垂直生态重构成为市场升级关键驱动力 [5] - 上海亚洲大厦将部分空间调整为演艺场所 成功转型为文化消费地标 [5] - 香港非核心区办公楼计划改造为以教育为核心的综合设施 [5] - 政策支持存量楼宇分类施策更新提升 推动空间融合复合 [5] 未来发展趋势 - 十五五期间市场需在新增供应与存量更新之间实现平衡 [1] - 商务区向综合活力区转型 [4] - 市场将迎来更加健康可持续的发展环境 [5] - 楼宇空间垂直重构获得更多政策灵活度和支持 [5]