货币政策基调 - 货币政策维持“适度宽松”基调，并强调“加强逆周期调节”和“加大货币政策调控强度”[3] - 政策目标在于支持实体经济，同时注重“防范资金空转”，确保流动性精准流向实体领域[3] - 政策工具的使用将“根据国内外形势灵活把握力度和节奏”，稳汇率是重要考量因素[4] 对资本市场的支持 - 央行明确要“维护资本市场稳定”，并将运用证券基金保险公司互换便利和股票回购增持再贷款等工具[3] - 已有超700家上市公司与金融机构合作，获得约2%的低息贷款用于股票回购[3] - 政策旨在探索“常态化制度安排”，为市场安装“稳压器”，起到托底作用[3] A股市场表现与预期 - 上证指数在3800点附近震荡，9月26日收于3828点，市场成交量维持在万亿以上水平[1][4] - 当前市场震荡被视为消化预期，资金面有保障但投资者等待更实在的经济数据[4] - 市场关注政策扶持的科技金融、绿色金融、设备更新及消费品以旧换新等方向[4] 房地产行业政策 - 房地产政策以“巩固稳定态势”和“加大存量盘活力度”为主，强调落实已出台政策[5] - 政策导向是稳为主，不搞大起大落，对地产链公司意味着边际改善机会而非短期暴拉[5] 中长期投资策略 - 中长期投资应关注政策明确扶持的领域，如科技、普惠金融等，以及估值合理、业绩能随经济回暖的公司[6] - 政策传导并非立竿见影，需要耐心等待政策红利释放，无需过度关注短期盘面波动[4][6]

债务问题 - 债务与物价低增长密切相关，高债务导致家庭和企业收缩支出，加剧物价下行压力，形成“债务累积—物价下跌—实际利率上升—债务再放大”的恶性循环[4] - 企业部门债务规模最高，但大量企业债务与地方政府高度关联，若将此类债务纳入评估，地方政府债务是风险最突出的领域[5] - 摆脱债务困境的关键举措包括债务置换以降低利息负担，以及债务重组以削减本金，后者需由中央财政或商业银行承担成本[6][7] - 房地产行业下行加剧债务问题，一线城市房价累计调整超过30%，二、三线城市调整更显著，房价地价下跌导致抵押品价值缩水，加剧债务违约风险并影响金融体系稳定[8] - 缓解债务压力的核心举措之一是为微观主体补充资本金，针对国有商业银行、地方政府和家庭部门采取差异化解决方案[9] 财富效应与股市 - 2025年迄今中国股市表现良好，但股市上涨的正面财富效应被房地产市场下行的负面财富效应所掩盖[12] - 当前股市上涨的核心驱动因素之一是流动性，但缺乏基本面改善难以持续，需推动宏观经济增速回归潜在增速以实现“经济回暖—股市稳定—财富效应释放—消费增长”的正向循环[12] - 有关部门需借窗口期巩固市场基础，包括深化反造假、反关联交易、反市场操纵的制度建设，培育长期投资者，以及提升上市公司质量并鼓励多分红[12] 历史经验借鉴 - 当前GDP平减指数已连续9个季度负增长，为历史最长时期，类似情况出现在1998-1999年，当时连续7个季度负增长[13] - 1998-1999年的应对经验包括实施史无前例的扩张性宏观政策，尤其以积极财政政策为核心抓手，并发行大规模特别国债[13] - 当时以财政政策为核心推进债务化解，包括向四大国有商业银行补充资本金，设立4家资产管理公司收购不良资产，以及打破“三角债”循环，对当前化解地方政府、民营企业与银行间的新型“三角债”具有启示意义[14] - 通过深度改革开放激活经济内生动力，包括推进国有企业改革、推行住房商品化改革、推动加入WTO，为当前专注内需、建设全国统一大市场、改变收入分配提供参考[14][15] 政策建议 - 确立名义GDP增速的刚性目标，例如“十五五”时期实际增速5%叠加2%通胀水平对应名义增速约7%，未达目标前宏观政策不得转向[16] - 扩张性财政政策比货币政策更具优先性，建议中央财政加大国债发行力度，募集资金按“四个1/4”结构配置：改善低收入人群收入、帮助地方政府化债、帮助房地产市场止跌回稳、用于政策性金融工具为基建项目筹措资本金[17] - 对债务问题要有逆周期管理思维，经济下行期应提升风险容忍度，避免“一刀切”政策，以时间换取空间[18][19] - 促进房地产市场止跌回稳，可大规模发行特别国债定向支持城市存量更新，一线城市应一次性全面取消限购限贷，并对系统重要性头部民营房企及时救助[20] - 中长期增长需靠新一轮改革开放，重点放在民营企业和服务业上，并推出新一轮制度型开放举措应对FDI下滑[21]

美联储降息政策分析 - 美联储宣布降息25个基点，符合市场预期，分歧点在于降息25还是50个基点 [1][4] - 此次降息并非完全基于经济压力，美国就业率下降但通胀率仍较高，政治压力是重要因素 [2] - 美联储降息将导致美元贬值、人民币升值、黄金及股市上涨，并利好进出口贸易 [3] - 此次降息开启新一轮降息周期，2000年以来共出现4个降息周期，最近一次始于2024年9月19日 [5][6] 降息对宏观经济及资产影响 - 降息利好出口和外贸，带动沿海经济发展，同时降低存贷款利率，减轻房贷、车贷及消费贷压力 [3] - 降息周期本质是全球财富的再次分配，利好股市和黄金 [3][7] - 降息政策符合预期，缺乏意外惊喜，部分市场参与者在本周或更早已知悉降息预期 [4] 楼市影响与复苏关键 - 楼市复苏的关键在于买家稳定，包括收入稳定性和市场预期稳定性，而非单纯政策刺激 [8] - 过去20年楼市吸引力源于自发购买需求，当前最需要的是就业稳定、收入稳定、预期稳定的准买家 [8][9] - 924救市一周年效果一般，止跌回暖仍需时间，年底预计继续出台政策支持楼市但影响有限 [9] 核心城市房产配置策略 - 优质房产配置集中于核心城市核心板块，如北京五环内、重庆江北嘴、成都中和-陆肖、长沙滨江等 [11] - 成都、重庆、长沙核心位置房产价格仅下跌约10%，表现坚挺，而广州、苏州房产受城市发展拖累 [11] - 资产调整需考虑家庭、情感等非经济因素，非核心资产可出售但核心资产可保留 [13] 二手房市场现状 - 二手房帮卖业务面临挑战，专业经验重要但难以重仓门店和经纪人模式，成本过高 [15][16][17] - 高成本由买卖双方共同承担，专业事情应交由专业的人处理 [17]

文章核心观点 - 美联储降息对抵押贷款利率的直接影响有限 抵押贷款利率在降息前已大幅下降 未来进一步大幅下降的空间不大 [5][8][9] - 尽管近期抵押贷款利率有所下降 但美国住房市场对许多人而言仍难以负担 市场正常化仍需较长时间 [11][14] - 利率的小幅下降为市场带来一些活力并刺激了部分买家活动 但不足以解决住房市场面临的根本性压力 [10][18][19] 抵押贷款利率动态 - 美国最受欢迎的30年期抵押贷款平均利率上周降至6.35% 为过去11个月的最低水平 并创下一年内最大单周跌幅 [4] - 尽管美联储降息 但抵押贷款利率可能不会比现有水平下降太多 因为银行已提前消化了降息预期 [5][8] - 如果银行预期通胀上升将阻止美联储进一步降息 抵押贷款利率可能面临上行风险 [9] 住房市场现状与挑战 - 高房价和抵押贷款利率使美国住房市场对许多人而言难以负担 这一问题不太可能通过美联储未来的决策或近期利率的小幅下降得到解决 [11] - 约80%的抵押贷款借款人的锁定利率低于当前6.35%的平均水平 这导致潜在卖家惜售 减少了市场供应并推高了房价 [12][13] - 市场活动出现积极迹象 例如有房产经纪人表示近期抵押贷款利率下降鼓励了买家 其在某个月初的一个周末内完成了四份报价并有三笔交易进入合同阶段 活动量远超过去几年 [10][11] 买家行为分析 - 部分买家因担心未来房价进一步上涨而选择在当前进入市场 即使利率较高 [3] - 对于部分潜在买家 抵押贷款利率的小幅下降使其更接近做出购买决定 他们希望抢在利率可能进一步大幅下降并刺激更多竞争之前行动 [17] - 除了借贷成本 季节性因素和寻找符合需求的合适房屋等其他考虑因素对买家而言更为重要 [18]

公司治理 - 公司于2025年9月17日召开第七届第一次董事会临时会议 审议包括选举第七届董事会董事长在内的议案 [1] 业务构成 - 2025年1至6月份公司营业收入100%来自房地产行业 [2] 市值情况 - 截至发稿时公司市值为41亿元 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 8月社融增速首次回落新增社融低于近五年同期均值，政府债券净融资下降成主要拖累，企业短贷同比多增，居民短贷低迷，M1同比增速微升增幅放缓 [3] - 财政政策留有后手，财政部将保持政策连续性、稳定性，增强灵活性、预见性，做好政策储备主动靠前发力 [3] - 美联储年内降息预期抬升，8月美国CPI和核心CPI同比有变化但整体温和，市场预期美联储将多次降息 [3] - 中美领导人将进行会谈，围绕关税、TIKTOK等经贸问题 [3] - 截至9月11日，A股融资买入额占比处近十年高位，上周市场成交量缩量，流动性对股指驱动减弱 [3] - 投资观点为调整做多，下周宏观事件密集，应控制股指持仓风险 [3] 根据相关目录分别进行总结 股指行情回顾 - 上周沪深300、上证50、中证500、中证1000分别上涨1.38%、0.89%、3.38%、2.45% [5] - 申万一级行业指数中，电子、房地产等领涨，综合、银行等下跌 [10] - 股指期货成交量方面，沪深300、上证50、中证500、中证1000期货成交量变动分别为-21.88%、-24.59%、-5.41%、-17.05%；持仓量变动分别为0.05%、0.30%、7.68%、-3.78% [12] - 截至9月12日，各合约年化升贴水情况不同，如当月合约IF2509年化升水1.39%，IC2509年化贴水5.65%等 [16] - 沪深300 - 上证50收于1553.5，处于94.5%的历史分位水平；中证1000 - 中证500收于275.1，处于44.8%的历史分位水平等 [20] 股指影响因素——流动性 - 本周央行开展12645亿元逆回购操作，净投放1961亿元，下周有12645亿元逆回购到期及1200亿元国库现金定存到期 [27] - 截至9月11日，A股两融余额为23326.6亿元，较上一周增加531.2亿元 [34] - 截至9月11日，A股融资买入额占市场总成交额13.4%，处于近十年来的99.8%分位水平 [34] - 上周A股日均成交量较前一周减少2473.9亿元，截至9月12日，沪深300风险溢价率为5.21，处于近十年来的49.1%分位水平 [34] 股指影响因素——经济基本面和企业盈利 - 中国宏观各项指标走势显示，GDP不变价、工业增加值同比等指标在不同月份有不同表现，如8月社融存量增速降至8.8% [37] - 地产方面，个人住房贷款加权平均利率、一手房成交套数、二手房成交面积等有相应数据表现 [42] - 消费方面，限额以上企业商品零售总额等各指标在不同月份有不同变化 [48] - 制造业方面，各细分行业指标在不同月份有不同表现，如汽车制造业8月相关指标情况 [49] - 基础设施建设投资方面，不同领域投资增速在不同月份有变化 [50] - 中采制造业PMI和非制造业PMI各分项指标8月较7月有不同边际变化 [52] - 各主要宽基指数盈利指标如归母净利润同比增长率、净资产收益率（TTM）在不同日期有不同表现 [56] - 申万一级行业指数盈利能力表现如归母净利润同比增长率、净资产收益率（TTM）在不同日期有不同表现 [57] 股指影响因素——政策驱动 - 多地出台房地产政策调整住房限购、公积金及信贷等政策，如上海、深圳 [61] - 中央召开多次会议部署经济工作，强调宏观政策发力，落实财政和货币政策，推动供需政策调整等 [62] - 出台个人消费贷款财政贴息政策，对特定消费贷款进行贴息 [62] - 提出推动城市高质量发展的意见，包括城市群一体化和都市圈同城化等 [62] - 央行等部门出台“一揽子金融政策”，涉及降准、降息、增加再贷款额度等 [63] - 中央汇金增持ETF基金，承担类“平准基金”作用，相关部门提高资本市场支持力度 [64] - 人民日报提及储备政策，涉及财政、货币、消费、资本市场等多方面 [65] - 国家金融监督管理总局要求金融机构发展消费金融，优化消费金融政策 [65] 股指影响因素——海外因素 - 美国8月制造业PMI、非制造业PMI、消费者信心指数上升，失业率、新增非农就业人数有相应变化 [70] - 美国8月PCE、核心PCE当月同比增速下降，CPI、核心CPI当月同比有变化 [73] - 特朗普团队有一系列公开言论及举措，涉及对多国加征关税、调整关税政策等 [79] 股指影响因素——估值 - 截至2025年9月12日，沪深300、上证50、中证500、中证1000的滚动市盈率分别为14.1倍、11.9倍、34.1倍、47倍，分别处于近十年以来的84.2%、90.3%、80.2%、72.7%分位水平 [87] - 各板块盈利和估值水平如净资产收益率、主营业务收入增长率、净利润增长率、市盈率、市净率有相应数据表现 [91]

信贷结构变化与物价关系 - 2020年以来生产性信贷规模持续抬升而终端需求信贷持续回落信贷支持更多体现在供给侧而非需求侧[2] - 与2019年相比2024年生产性信贷多增长4.8万亿元终端需求信贷少增长4.9万亿元[4][13] - 生产性信贷过度抬升加剧供需矛盾因其既是当期需求也是未来供给[4][15] 物价回暖前置条件 - 供给端有效回落是价格止跌的前置条件而生产端信贷回落又是供给端有效回落的前置条件[2][4] - 2025年7月和8月企业中长期贷款同比持续回落与上游和中游供给侧回落趋势一致表明物价回暖前置条件已显现[2][5][15] - 后续需关注供给侧有效回落能否持续以及需求端能否回升[2][5] 每周经济观察景气向上领域 - 华创宏观WEI指数截至9月7日为6.93%环比上行0.17个点4月以来同比回升分项主要是基建和耐用品消费[6][17] - 石油沥青装置开工率截至9月10日当周为34.9%同比+9%环比+6.8%水泥发运率39.9%同比高于去年同期35.3%[7][26] - 9月前5日67城商品房成交面积同比+16.6%环比8月+3%港口集装箱吞吐量四周累计同比升至10.5%[7][24][32] 每周经济观察景气向下领域 - 9月第一周乘用车零售同比-10%已连续四周回落8月全月同比+3%[8][24] - 百城土地溢价率9月第一周为4.37%近两周平均3%低于7月的6.5%[8][24] - 美国提单口径进口金额9月前9天同比-21.5%从中国进口金额同比-35%[33] 大宗商品及资产表现 - COMEX黄金上涨1.3%至3646.3美元/盎司LME铜上涨1.2%至10068美元/吨美油布油分别上涨1.3%和2.3%[7][44] - 股债夏普比率差出现十年级别大背离债券利率曲线走陡10年期国债收益率报1.8670%环比+4.1bps[8][21][65] - 新能源品种价格下跌工业硅、多晶硅、碳酸锂期货分别下跌4.8%、5.5%和3.7%[45] 政策与债务动态 - 财政部表示已发行新增地方政府专项债券2.78万亿元其中8000亿元用于化债政府全口径债务总额92.6万亿元负债率68.7%[50] - 超六成融资平台实现退出意味60%以上隐性债务已清零将提前下达部分2026年新增地方政府债务限额靠前使用化债额度[51] - 9月15日当周计划发行新增地方债1185亿元国债净融资2365亿元证金债净融资350亿元[49]

社会融资与信贷总量 - 前8个月社会融资规模增量累计26.56万亿元，比上年同期多4.66万亿元 [1] - 前8个月人民币贷款增加13.46万亿元，8月单月人民币新增贷款为5900亿元 [1] - 8月末人民币各项贷款余额269.10万亿元，同比增长6.8% [8] 住户贷款与消费信贷 - 前8个月住户贷款增加7110亿元，8月单月住户贷款增加303亿元，同比减少1597亿元，但环比多增5196亿元 [2] - 8月代表个人消费贷的居民短贷增加105亿元，同比减少611亿元，但环比多增3932亿元 [2] - 8月服务业商务活动指数上升0.5个百分点至50.5%，居民出行、文体娱乐以及住宿餐饮活动表现良好 [2] 住房贷款与房地产市场 - 8月主要由个人房贷构成的居民中长贷增加200亿元，同比减少1000亿元，但环比多增1300亿元 [3] - 8月份个人住房新发放贷款加权平均利率为3.1%，比上年同期低约25个基点 [3] - 8月30个大中城市商品房成交面积647.42万平方米，同比下降9.89%，但较7月份有所改善 [4] 企业贷款与制造业融资 - 8月企（事）业单位贷款增加5900亿元，同比减少2500亿元，环比多增5300亿元 [5] - 8月企业短期贷款增加700亿元，同比和环比分别多增2600亿元、6200亿元 [5] - 8月企业中长期贷款增加4700亿元，同比减少200亿元，环比多增7300亿元 [5] - 某银行1—8月新增制造业贷款占新增对公贷款比重为53%，较2024年全年大幅提升33个百分点 [6] 信贷结构优化与重点领域 - 8月末普惠小微贷款余额35.20万亿元，同比增长11.8%，制造业中长期贷款余额14.87万亿元，同比增长8.6%，增速均高于各项贷款 [8] - 8月份企业新发放贷款加权平均利率为3.1%，比上年同期低40个基点 [8] - 以高技术制造业和装备制造业为代表的先进制造业景气度较高，企业新增融资需求较多 [6][8] 宏观经济指标 - 8月制造业PMI环比上升0.1个百分点至49.4%，生产指数提升0.3个百分点至50.8% [6][11] - 8月非制造业商务活动指数50.3%，较上月提升0.2个百分点 [11] - 市场普遍预测全年经济有望顺利完成5%左右预期增长目标 [11]

政府政策动向 - 特朗普政府计划在未来几周采取新措施应对住房可负担性危机 可能于秋季宣布全国住房紧急状态以应对房价上涨和供应减少问题 [3][4] - 政府官员研究简化许可和鼓励标准化地方建筑和区划法规的方法 以促进建筑业发展并增加住房供应 [4] - 住房可负担性被定性为共和党2026年中期选举竞选纲领的关键支柱 [5] 房地产市场状况 - 美国房地产市场出现萧条 前几年危机导致住房领域金融两极分化推高租金成本 [3][4] - 潜在购房者和新购房者面临更高抵押贷款利率 租金正在下降但预计利率下降后房地产交易和房屋销售将回升 [4] - 美国房价大幅上涨后房屋资产净值达到创纪录水平 [7] 再融资交易趋势 - 套现再融资交易比例在二季度增加至所有再融资的59% 套取现金主要被用来还债 [3][7] - 44%-67%的再融资交易者表示套取现金用于还债 约70%近期套现再融资的美国人承担了更高抵押贷款利率 [7] - 借款人平均以提高1.45个百分点抵押贷款利率的代价换取94000美元现金 当前套现利率约为6.5% [7] 居民债务状况 - 美国各消费类非抵押贷款债务达到创纪录的5.44万亿美元 信用卡和汽车贷款余额增长最为显著 [7] - 信用卡利率平均约为21% 个人贷款利率为12% 汽车贷款利率最低约8% [7] - 通货膨胀率增长超过财富增长速度 导致越来越多美国人处于现金流为负的境地 [7]

就业总体情况 - 2025年6月波黑就业总人数达85.33万人 其中女性就业者39.04万人 [1] - 就业总人数环比增长0.1% 女性就业人数保持稳定 [1] 主要就业行业分布 - 制造业就业人数达16.02万人 位居各行业首位 [1] - 批发零售业及机动车摩托车维修业就业人数为15.81万人 位列第二 [1] - 公共行政、国防与社会保障服务就业人数7.68万人 排名第三 [1] 次要就业行业分布 - 采矿采石业就业人数1.48万人 属于就业人数最少行业之一 [1] - 供水、污水处理及环境治理行业就业人数1.37万人 属于就业人数最少行业之一 [1] - 房地产行业就业人数仅3282人 为所有行业中就业规模最小 [1]