合作公告概述 - 淮北绿金股份与深圳市凤凰股份合作公司订立为期三年的战略合作协议 [1] - 协议旨在建立长期、稳定、共赢的战略合作伙伴关系 [1] - 合作基于双方资源互补优势，以提升整体竞争力 [1] 合作领域与内容 - 双方将共同探索物业管理领域的合作机会 [1] - 合作范围包括资产运营和租赁资源整合 [1] - 双方同意在项目开发领域进行合作探索 [1] 合作时间框架 - 战略合作协议的期限为自签立之日起三年 [1] - 合作协议于2025年11月下旬订立 [1]

战略合作核心内容 - 公司与深圳市凤凰股份合作公司订立为期三年的战略合作协议[1] - 双方同意建立长期稳定共赢的战略合作伙伴关系以提升整体竞争力[1] - 合作领域涵盖物业管理、资产运营、租赁资源整合及项目开发[1] 合作伙伴背景 - 深圳凤凰是由深圳市村集体经济组织改制而成的股份合作公司[1] - 其主要业务包括实业投资、商业经营、物业管理及租赁、文化旅游及酒店管理[1] - 深圳凤凰拥有土地、物业资源及强大的本地运营能力并深深扎根于深圳[1] 战略动机与区域发展 - 公司旨在把握粤港澳大湾区发展机遇并融入其重大战略布局[1] - 合作符合公司借力融入大湾区及寻求多元化扩张的战略方向[1] - 董事会认为该合作符合集团长期发展目标及股东整体利益[1]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润为15.5、16.4、17.2亿元，对应PE为11.4、10.8、10.3倍 [8] 公司概况与市场地位 - 保利物业是保利发展控股集团旗下核心子公司，成立于1996年，业务覆盖全国191个城市，在管面积达8.3亿平方米，品牌价值超268亿元，跻身行业领先梯队 [12] - 控股股东保利发展销售金额2023-2024连续两年稳居行业第一，公司具备央企背景和突出的资源协同优势 [15] 物业管理服务分析 - 截至2025年上半年，公司在管面积8.34亿平方米，较期初增长10.1%；合约面积9.96亿平方米，较期初增长4.8% [8][25] - 合约面积对在管面积的覆盖倍数为1.19倍，为未来管理规模的可持续增长提供动力 [26] - 公司平均物业费由2020年的2.23元/平/月稳步提升至2025年上半年的2.47元/平/月，受益于高质量新项目的持续导入 [8][28] - 市场化拓展成效显著，截至2025年上半年，第三方在管面积占比升至66%，合约面积中第三方占比升至64% [8][23] - 2025年上半年第三方物业管理服务收入约27.78亿元，占比43.9%，较2024年底提升1.2个百分点 [21] - 公司在管面积结构稳定，非住宅业态占比长期维持在60%左右的高位水平，形成多业态协同发展格局 [8][29][31] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年公司总收入83.9亿元，同比增长6.6%；归母净利润8.9亿元，同比增长5.3% [8][40] - 物业管理服务是公司业绩的压舱石，2025年上半年收入63.2亿元，占总收入75.4%，占比较去年同期提升4.3个百分点 [8][18] - 2025年上半年公司毛利率为19.4%，净利率延续上升趋势至10.8%，利润率在可比公司中处于较高水平 [8][42] - 2025年上半年公司销管费用率为5.3%，呈下降趋势，经营效益逐步提升 [8][45] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2021-2024年期间始终维持在1倍以上，盈利质量较高 [50] - 公司分红比例正逐步提升，已由2021年的20%升至2024年的50% [51] 增值服务表现 - 非业主增值服务受地产周期影响，2025年上半年收入8.6亿元，同比下降16.1% [8][33] - 社区增值服务2025年上半年实现收入12.04亿元，同比下降3.7%，公司正围绕社区全场景深耕，优化多元业务结构 [8][36] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为173.99亿元、185.05亿元、196.49亿元，同比增速分别为6.47%、6.36%、6.18% [7][55] - 预计2025-2027年归母净利润分别为15.54亿元、16.36亿元、17.21亿元，同比增速分别为5.45%、5.25%、5.23% [7][55] - 可比公司2025年PE的平均值为12.7倍，公司2025年预测PE为11.4倍，具备估值吸引力 [59][60]

港股指数表现 - 恒生指数下跌0.34%，国企指数下跌0.38%，恒生科技指数微涨0.02% [1] - 恒生指数盘中曾短暂回到26000点上方 [1] 大型科技股走势 - 美团下跌1.44%，快手、小米小幅走低 [1] - 百度、阿里巴巴、京东股价上涨 [1] 航天航空与国防板块 - 四川民企造出高超音速导弹，板块拉升 [1] - 风电股多数强势，东方电气上涨近7%领涨 [1] 有色金属板块 - 美联储12月降息预期升温，黄金股、铜业股等有色金属集体上涨 [1] - 中国黄金国际、中国有色矿业涨幅靠前 [1] 其他上涨板块 - 半导体芯片股、锂电池股、建材水泥股多数维持上涨行情 [1] - 濠赌股继续活跃，新濠国际发展、金沙中国实现5连涨 [1] 弱势板块 - 保险股、石油股、银行股等权重多数表现弱势拖累大市 [1] - 中国人保、中国太平下跌3%，中国石油化工下跌1.34% [1] 房地产与物业管理 - 内房股多数继续跌势，物管股多数跟跌 [1] 新股表现 - 海伟股份首日挂牌大跌近23%，上市即破发 [1]

港股市场整体表现 - 恒生指数午盘下跌0.24% 国企指数下跌0.22% 恒生科技指数上涨0.11% [1] - 市场在连续反弹后情绪趋于谨慎 三大指数盘初曾快速回落转跌 [1] 行业板块表现 - 大型科技股涨跌各异 基本波幅在1%以内 [1] - 黄金股 铜业股等有色金属持续活跃 [1] - 濠赌股继续上涨 新濠国际发展 金沙中国实现5连涨 [1] - 内房股与物管股持续下跌 [1] - 保险股多数弱势 [1] - 煤炭 石油等能源板块普跌 [1] 宏观背景 - 美联储12月降息预期升温 [1]

文章核心观点 - 萧山区新街街道通过启动“新篱”法律服务专项行动 规范农村集体“三资”（资金、资产、资源）管理 有效守好集体“家底子”和群众“钱袋子” 为发展壮大村级集体经济和实现共同富裕提供重要基础 [1][2][4] 村级集体经济发展举措 - 各村社因地制宜探索发展壮大村级集体经济新路径 例如江南村通过建设江南发展大厦拓展稳定物业增收渠道 盛乐村着力打造特色街区活跃本地经济 [2] - “新篱”行动以清理低价合同为牵引 联合专业法律团队研究制定13种合同标准模板 排查梳理近500份村级合同和400余个工程项目 为村级集体经济增收提供规范化法律支撑 [2] “新篱”行动监督与追偿成效 - 聚焦国有（集体）资产流失、承包租赁费用欠缴等问题 对三资管理和经营过程中被侵占、侵害等情形开展追偿清缴 [3] - 通过自行催缴、发放律师函、提起诉讼等途径 已办结56起欠缴案件 涉及债权金额348.91万元 为村级集体经济发展注入新动能 [3] “新篱”行动服务延伸与社会效益 - 行动内涵深化 服务触角延伸到民生“小切口” 由专业力量组成的法律服务小分队活跃在村社一线 为安置居民提供投诉举报、法律咨询等一站式家门口法律服务 [4] - 随着“三资”管理不断规范透明 村民对村务管理的信任度和满意度提升 清晰的账目、规范的流程、透明的监督从源头上减少矛盾滋生 促进美丽乡村和谐稳定 [3][4]

文章核心观点 - 保利物业通过升级其“全域服务模式”并发布新产品体系，旨在从基础物业服务提供者转型为城市空间价值重构与持续运营的推动者，以响应城市从“重建设”到“重治理”的转变需求，助力现代化人民城市建设 [2][3][8][9] 会议与论坛背景 - 2025年11月27日至28日，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股参与主办、保利物业承办的“2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛”在深圳会展中心举办 [2][6] - 论坛以“全新全域 美好共生”为主题，探索城市内涵式发展、盘活存量及提升质效的路径 [6] - 镇长论坛自2018年首次举办，始终以“街镇”为基本单元，探讨基层治理与公共服务市场化 [4] 全域服务模式升级与实践 - 公司于2018年提出协同基层治理的“全域服务模式”，并持续探索创新 [2] - 在广州海珠国家湿地公园，以“生态焕新”为路径，策划“花朝节”、“龙船景”等**60余场**主题活动，推动生态价值向经济价值转化 [2] - 在广州黄埔区长洲岛，践行“城市更新”路径，通过活化改造，导入便民咖啡驿站、电动车充电站等**6个**经营项目，盘活闲置土地资源 [3] - 在深圳西涌景区，聚焦“文化创新”路径，打造“海岸治理+文旅融合”新模式，构建政府、企业、村民、游客四方共赢格局 [3] - 面向“十五五”，公司计划通过模式升级及产品细分，重新定义物业服务企业在城市治理中的角色，推动行业从“单一治理”向“全域协同”升级 [3] 第五届镇长论坛亮点 - **亮点1：智慧碰撞**：吸引**数百名**政界、学界、业界嘉宾参与，围绕现代化人民城市建设展开深度研讨并拆解一线案例 [7] - **亮点2：产品发布**：在本次会议上全新发布了保利物业全域服务模式新产品体系，以景点运营为支点，以“融合”为方法论提供新型解决方案 [8] - **亮点3：双区联动**：会议采用“双区联动、动静结合”模式，在深圳会展中心进行静态成果展示，在莲花山公园构建“水陆空”三维动态测试场景，提供沉浸式体验 [9] 历史论坛主题回顾 - 2018年首届论坛主题为“人文镇兴 美好同行”，聚焦乡村振兴与城乡融合 [4] - 2019年第二届主题为“精细善治 镇兴中国”，吸引**28个**城市和地区的**300余名**嘉宾，探讨精细化治理 [4] - 2020年第三届主题为“镇通人和 美丽中国”，超过**200名**嘉宾探讨“十四五”时期城市发展新思路 [4] - 2023年第四届主题为“全芯全域 善治善城”，升级“全域飞轮”服务模式，推出“一芯四法九场景”一体化解决方案 [5]

行业与政策动态 - 北京市司法与行政部门协同治理物业行业长期存在的服务与收费纠纷问题 通过召开新闻通报会和发布典型案例提供指引 [1] - 近五年来 北京市第二中级人民法院共审结物业服务合同纠纷案件1216件 [1] - 纠纷焦点集中在业主因服务不到位拒交物业费 前期物业“超期服役”以及新老物业交接资产归属不清 [1] 行业治理措施 - 法院开辟物业纠纷“快车道” 对事实清楚的案件采取“审前调解+案件速裁”模式以快速化解矛盾 [1] - 住建部门推动物业服务规范化透明化 要求物业企业“晒服务、晒收费” [1] - 针对投诉集中的小区建立前100名重点治理机制 已推动600多个小区改善服务 [2] - 全市业委会（物管会）覆盖率已达97% 党建引领下的基层协商共治能力提升 [2] 典型案例与规则指引 - 发布的10起典型案例涵盖“事实服务受法律保护”、“物业费调价需经法定民主程序”、“催交物业费须及时并留痕”等关键规则 [2] - 案例既包含法律指引 也展示了府院协同、党建引领的治理经验 [2]

会议与论坛概况 - 2025年11月27日至28日，由中国城市科学研究会指导、保利发展控股集团股份有限公司参与主办、保利物业服务股份有限公司承办的“2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛”在深圳会展中心（福田）举办 [2] - 会议主题为“全新全域 美好共生”，旨在探索新时代背景下实现“城市内涵式发展”、盘活存量、提升质效的路径，为现代化人民城市建设建言献策 [7] - 镇长论坛自2018年首次举办以来，始终以“街镇”为基本单元，围绕企业专业化服务和城镇公共服务市场化，探讨基层治理问题 [6] - 本届论坛吸引了数百名政界、学界、业界嘉宾参与，围绕现代化人民城市建设展开深度研讨，并系统拆解一线实践案例 [8] 公司战略与模式升级 - 保利物业于2018年提出协同基层治理的“全域服务模式”，并持续探索创新 [3] - 面向“十五五”，公司将以全域服务模式升级及产品细分，为城市协同治理提供新解法，重新定义物业服务企业在城市治理中的角色：从基础服务提供者，升级为城市空间价值重构与持续运营的推动者 [4] - 在本次会议上，保利物业全新发布了全域服务模式新产品体系，从现有治理痛点出发，以景点运营为支点，以“融合”为方法论，结合城市发展要求变化，提供新型解决方案 [9] 具体实践案例与路径 - 在广州市海珠国家湿地公园，公司以“生态焕新”为路径，统筹湿地保护与城市发展，将生态资源转化为景区IP与商业场景，策划了“花朝节”、“龙船景”等60余场主题活动，推动生态价值向经济价值转化 [3] - 在广州市黄埔区长洲岛，公司践行“城市更新”路径，深度融合“街区+景区”功能，对老旧空间、闲置土地进行系统性活化改造，高效盘活辖内闲置土地资源，导入了便民咖啡驿站、电动车充电站等6个适配民生与旅游需求的经营项目 [3] - 在深圳市西涌景区，公司聚焦“文化创新”路径，以滨海文化IP创新为中心，构建“价值共融”格局，通过交通优化、业态引入与品牌策划，打造“海岸治理+文旅融合”新模式，构建起政府、企业、村民、游客四方共赢的文化赋能格局 [4] 论坛历史与行业影响 - 2018年首届论坛主题为“人文镇兴 美好同行”，提出以乡村振兴为抓手，为乡镇公共服务治理输入优秀服务和资源 [6] - 2019年第二届论坛主题为“精细善治 镇兴中国”，吸引了来自28个城市和地区的300余名嘉宾，共同探讨小城镇精细化治理 [6] - 2020年第三届论坛主题为“镇通人和 美丽中国”，超过200名嘉宾深度探讨“十四五”时期城市发展和社会治理新思路 [6] - 2023年第四届论坛主题为“全芯全域 善治善城”，深入讨论大中小城市和小城镇协调发展的新方案，升级“全域飞轮”服务模式，推出“一芯四法九场景”一体化解决方案 [6] - 论坛旨在汇聚多方合力，从思想与实践两大方面入手寻求社会治理与协同创新的更优解 [5] 会议形式与展示亮点 - 本次会议采用“双区联动、动静结合”模式：深圳会展中心（福田）展区作为静态展示枢纽，集中呈现市容环境全产业链技术成果；莲花山公园设置场景融合展示活动，构建“水陆空”三维动态测试场景，创新打造“沉浸式看展—深度参会—现场体验”的新平台 [10]

中期业绩概览 - 公司报告截至2025年9月30日止六个月的中期业绩 [1] - 物业管理合约收入约为1.5亿港元，与上年同期约1.48亿港元相比保持稳定 [1] - 录得溢利净额约1800万港元，较上年同期约1430万港元有所增长 [1] 业绩变动原因 - 溢利净额增长主要由于公司终止了生活娱乐业务所致 [1]