公司财务与担保状况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59% [1] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占归属于母公司股东净资产的4.52% [1] - 公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼担保及因担保败诉需承担损失的情况 [1] 业务收入构成 - 2025年1至6月开发业务收入占比77.54% [1] - 同期城市服务收入占比15.75% [1] - 同期资产运营收入占比6.71% [1] 市值情况 - 公司当前市值902亿元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币1996.59亿元，同比增长41.3% [1] - 核心净利润人民币312.08亿元，同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8%，同比下降3个百分点，主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额人民币11.63亿元，同比由负转正，因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 自2018年上市后持续七年维持行业竞争力派息政策，股息率常年超8% [1] 业务板块结构 - 物管服务收入人民币929.99亿元（同比+8.7%），资产运营收入274.93亿元（同比+13.9%），房地产科技收入286.97亿元（同比-9.2%），开发服务收入504.70亿元（新增业务单元） [2] - 物管服务在管面积7946万平方米（同比+5%），合约面积9606万平方米（同比+4%） [2] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目，聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发全链条管理业务 [2] - 2025年上半年于贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目，全周期签约金额1.6亿元 [2] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元，去化率超90%，量价超委托方预期 [2] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值，目标价5.46港元（1港元=0.92元人民币） [1]

公司章程修订核心内容 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司依据最新《中华人民共和国公司法》《上市公司章程指引》等法律法规修订公司章程 以促进公司规范运作和健全内部治理机制 [1][8] 总则与基本信息 - 明确维护公司、股东、职工和债权人的合法权益 公司营业执照信息更新为统一社会信用代码914400001000114606 [2] - 完善法定代表人相关规定 董事长辞任视为同时辞去法定代表人 需在辞任之日起三十日内确定新的法定代表人 [2] 经营宗旨与股份管理 - 公司宗旨聚焦开发业务、资产运营、物业服务三类业务 为城市发展和客户生活提供全场景解决方案 [3] - 股份发行将"同种类"调整为"同类别" 明确发行面额股 增加向不特定对象发行股份等方式 完善收购公司股份的情形和程序规定 [3] 股东权利与股东会机制 - 增加股东查阅、复制股东会会议记录等资料的权利 连续180日以上单独或合计持有公司3%以上股份的股东可查阅公司会计账簿 [4] - 调整股东会部分事项的审议标准和程序 包括关联交易和财务资助事项 会议类型、召开时间、通知方式等也有相应调整 [4] 党委职责与治理结构 - 进一步明确公司党委职责 发挥领导作用 把方向、管大局、保落实 依照规定讨论和决定公司重大事项 [5] - 完善党委会参与公司重大经营管理事项的机制 包括加强公司党的政治建设、监督保证党中央决策部署落实等 [5] 董事会与高级管理人员 - 明确董事任职资格的限制条件 完善董事辞职和任期相关规定 新增独立董事相关规定 明确其职责、职权和专门会议机制 [6] - 明确高级管理人员范围 对忠实义务和勤勉义务等规定进行细化 [6] 财务与利润分配政策 - 明确财务报告的报送和披露要求 利润分配政策详细规定分配原则、形式、条件、比例和决策程序等 强调保护股东权益和公司整体利益 [7] 公司重大事项管理 - 完善公司合并、分立、增资、减资、解散和清算等事项规定 公司合并支付价款不超过本公司净资产10%在一定条件下可不经股东会决议 [8] - 公司减少注册资本的程序和相关责任规定更明确 [8]

投资评级 - 维持"增持"评级 目标价5.46港元 [2][11] - 基于2025年12倍PE估值 [11] 核心财务表现 - 2025年上半年营业收入达人民币1996.59亿元 同比增长41.3% [11] - 核心净利润人民币312.08亿元 同比大幅增长119.4% [11] - 毛利率为30.8% 同比下降3个百分点 [11] - 财务收益净额人民币11.63亿元 同比由负转正 [11] - 预测2025/26/27年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [11] 业务运营亮点 - 物管服务收入人民币929.99亿元 同比增长8.7% [11] - 资产运营收入人民币274.93亿元 同比增长13.9% [11] - 房地产科技收入人民币286.97亿元 同比下降9.2% [11] - 开发服务作为新增业务单元贡献收入人民币504.70亿元 [11] - 在管面积7946万平方米 合约面积9606万平方米 同比分别增长5%与4% [11] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目 [11] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发资源 [11] - 2025年上半年在贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目 [11] - 全周期签约金额达1.6亿元 [11] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% [11] 股东回报 - 派发每股0.15港元中期股息 [11] - 自2018年上市以来持续七年维持超8%的股息率 [11] 财务预测 - 2025E营业收入4043百万港元 同比增长8.5% [6] - 2025E归属母公司净利润600百万港元 同比增长129.2% [6] - 预测2025/26/27年PE分别为10.60/7.78/5.97倍 [6] - 当前市值6919百万港元 股本1435百万股 [8] 同业比较 - 2025年预测PE为10.60倍 低于可比公司均值13.34倍 [13] - 总市值69亿港元 低于华润置地(2318亿港元)和龙湖集团(792亿港元) [13]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1996.59亿元 同比增长41.3% [1] - 核心净利润312.08亿元 同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8% 同比下降3个百分点 主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额11.63亿元 同比由负转正 因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 上市后连续七年维持行业竞争力派息政策 股息率常年超8% [1] 业务板块表现 - 物管服务收入929.99亿元 同比增长8.7% [2] - 资产运营收入274.93亿元 同比增长13.9% [2] - 房地产科技收入286.97亿元 同比下降9.2% [2] - 开发服务收入504.70亿元 为新增业务单元 [2] 物业管理规模 - 在管面积7946万平方米 同比增长5% [2] - 合约面积9606万平方米 同比增长4% [2] - 新签7个金额超千万级非住业态项目 聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 承接控股股东房地产开发资源全链条管理 [3] - 2025年上半年拓展4个第三方住宅项目 全周期签约金额1.6亿元 [3] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% 量价超委托方预期 [3] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值 目标价5.46港元 [1] 战略方向 - 聚焦开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技四大板块 [2] - 通过资源整合推动业务协同效应 [2] - 以科技、健康、节能为导向开展开发业务 [3]

行业格局变化 - 行业调整期导致以"三高"玩法著称的闽系民企陷入困境 国资背景老牌房企成为主要玩家 国贸地产是典型代表[1] - 公司定位向综合型房企靠拢 通过与非房开业务整合加大资源倾斜 形成房开业务与非房开业务协同发展格局[1][4] 财务表现 - 2025年中期总营收105.47亿元 同比增长71.52% 营业利润6.31亿元 同比增长144.57% 归母净利润1.01亿元[2][6][8] - 房地产开发收入100.14亿元 同比增长77.84% 占总收入比重94.95% 毛利率维持在15%左右[2] - 非房开业务收入包括城市更新与代建8500万元 物业服务3.7亿元 资产运营4400万元 其他业务3300万元[3] - 总营业成本98.16亿元 同比增长62.49% 综合毛利率16.02% 同比下降1.27个百分点[2][3][6] 业务结构 - 房地产开发业务近四年波动明显 2022-2025年中期收入分别为59.62亿元 110.51亿元 56.31亿元 100.14亿元 与交付项目规模直接相关[2] - 城市更新与代建业务收入同比下降24.1% 但成本增长550%至1300万元 主要因城市更新项目结算确认剩余征迁成本[3] - 物业服务收入同比增长12.46% 资产运营收入同比增长4.76% 其他业务收入同比下降5.71%[3] 利润修复与资产状况 - 营业利润大幅增长主要因上年同期基数较低 2024年中期营业利润仅2.58亿元 2023年中期为10.87亿元[6][7] - 信用减值损失回正至110.84万元 上年同期为-11654.82万元 资产减值损失-1.14亿元 上年同期为-4.22亿元[7] - 有息债务余额25亿元 较期初上升25% 合并报表有息债务余额248.74亿元 同比下降6.96%[8] - 一年内到期有息债务35.94亿元 超过一年到期债务195.5亿元 债务结构较为安全[8] - 总资产1067.41亿元 同比下降0.94% 货币资金101.1亿元 同比下降14.3%[8] 投资策略 - 上半年新增5宗地块 分别位于上海 福州 厦门和成都 总投资金额85.77亿元[9] - 成都锦江区茶厂地块以35500元/㎡竞得 溢价率75.74% 成交楼面价位列成都涉宅用地TOP2[9] - 投资策略相对稳健 厦门及福州地块偏向补仓 联合金地 星狮进入上海松江区[9]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入20亿元 同比增长41% [1][2] - 归母核心净利润3.1亿元 同比增长119% [1][2] - 毛利率保持30.8%高位 [1][2] - 经营性净现金流4.4亿元 现金总量12.7亿元 [1][3] - 总资产94.9亿元 净资产49.8亿元 [1][3] 业务板块表现 - 开发服务业务实现收入5亿元 新增4个第三方住宅项目 全周期签约金额1.6亿元 [2] - 物管服务收入9.3亿元 同比增长9% 营收占比47% [2] - 在管面积7946万平方米 合约面积9606万平方米 [2] - 非住领域合约收入5.1亿元 其中产业园及医养3.3亿元 [2] - 资产运营收入2.3亿元 自持项目满铺率91% 13座在营商业体 [3] - 产业园签约金额2.9亿元 上华产业园出租率超99% 年租金超8000万元 [3] - 房地产科技业务收入2.9亿元 [3] 战略转型与业务拓展 - 2024年完成股权重组 专注于四大核心业务板块 [5][6] - 代建业务成为新增长极 拓展第三方代建服务 [6] - 目标未来2-3年第三方代建业务占比超20% [6] - 控股股东开发业务全口径销售额约150亿元 在建面积约600万平方米 [6] - 预计全年开发服务收入达10亿元 [6] 股东回报与资本结构 - 首次宣派中期股息每股0.15港元 [1][4] - 连续七年保持派息政策 累计每股派息约7.61港元 [4] - 2024年重组现金替代每股5.90港元 合计每股派息13.51港元 [4] - 股息率常年超8% [4] - 无有息负债 财务结构呈现零风险特征 [1][3]

核心业绩表现 - 1H25收入同比增长41%至19.97亿元 毛利率同比下降3个百分点至30.8% 归母核心净利润同比增长119.4%至3.12亿元 [1] - 宣派中期股息每股0.15港元 对应当前股息收益率3.2% [1] 业务板块表现 - 开发服务业务贡献收入5.05亿元及经营利润1.62亿元 去年同期无此业务 [1] - 新拓展4个第三方住宅项目 实现全周期签约额1.6亿元 其中无锡项目首开去化率超90% [1] - 物业管理在管面积增长5%至7,946万平米 合约面积增长4%至9,606万平米 收入同比增长9%至9.3亿元 [2] - 非住宅合约年饱和收入达5.1亿元 其中产业园和康养业态贡献3.3亿元 [2] - 资产运营收入同比增长14%至2.75亿元 自持商业项目出租率达91% 经营利润率提升11个百分点至64% [2] - 房地产科技业务收入同比下降9%至2.87亿元 [2] 发展战略与展望 - 围绕地产产业链提升全周期服务与运营能力 积极承接母公司资源并强化外拓能力 [2] - 预计2025年开发服务营收达10亿元 物业服务收入增速保持8-10% 全年业绩增速预计约20% [2] - 维持行业中具有竞争力的派息政策 保持中期和末期一年两次分红模式 [3] 盈利预测与估值 - 预计2025年归母核心净利润同比增长19%至6.01亿元 2026年同比增长13%至6.82亿元 [3] - 目标价上调36%至5.8港元/股 对应2025年目标股息收益率5.5% 当前交易于6.9%的2025年股息收益率 [3]

核心观点 - 中金维持美的置业跑赢行业评级 上调目标价36%至5.8港元/股 对应23%上行空间和5.5%的2025年目标股息收益率 [1] - 预计2025-26年归母核心净利润同比增长19%/13%至6.01亿元/6.82亿元 公司交易于6.9%的2025年股息收益率 [1] 财务表现 - 1H25收入同比增长41%至19.97亿元 归母核心净利润同比大幅增长119.4%至3.12亿元 [2] - 1H25毛利率同比小幅下降3个百分点至30.8% [2] - 宣派中期息每股0.15港元 对应当前股息收益率3.2% [2] 业务发展 - 开发服务业务1H25贡献收入5.05亿元和经营利润1.62亿元 去年同期无此业务 [3] - 上半年新拓展4个第三方住宅项目 实现全周期签约额1.6亿元 其中无锡项目首开去化率超90% [3] - 物业管理在管面积增长5%至7946万平米 合约面积增长4%至9606万平米 收入同比增长9%至9.3亿元 [4] - 非住宅合约年饱和收入达5.1亿元 其中产业园和康养业态贡献3.3亿元 [4] - 资产运营收入同比增长14%至2.75亿元 自持商业项目出租率达91% 经营利润率提升11个百分点至64% [4] - 房地产科技业务收入同比下降9%至2.87亿元 [4] 战略规划 - 公司围绕地产产业链提升全周期服务与运营能力 积极承接母公司资源并夯实外拓能力 [5] - 预计2025年开发服务营收约10亿元 物业服务收入增速保持8-10% 全年业绩增速保持20%左右 [5] 股东回报 - 维持行业中具有竞争力的派息政策 继续保持中期和末期一年两次分红模式 [6]

公司战略转型 - 公司完成内部重组并剥离房地产开发业务 专注经营性业务 围绕物业管理 商业管理 智能化 装配式建筑和室内装修开展业务 以及承接控股股东所持房地产开发资产的全链条开发管理 [1] - 公司坚持"服务+"战略 聚焦一二线城市 夯实住宅 产业园 医疗康养等多业态服务能力 [2] - 公司对2025年业绩增速保持20%左右非常有信心 [8] 财务业绩表现 - 上半年营收约20亿元 同比增长41% 毛利率为30.8% 归母核心净利润为3.1亿元 同比增长119% [1] - 持续经营业务经营利润约3.95亿元 同比增长69.1% 持续经营业务核心净利润约3.16亿元 同比增长127.1% [7] - 经营性现金流约4.4亿元 资产达94.9亿元 净资产49.8亿元 无有息负债 现金总量保持12.7亿元 [7] 业务板块构成 - 物管服务收入约9.3亿元 同比增长8.7% 占总营收的46.5% 资产运营收入约2.75亿元 同比增长13.9% 房地产科技收入约2.87亿元 同比下降9.2% 开发服务收入约5.05亿元 [3] - 物管服务合约面积9606万平方米 同比增长4% 在管面积7946万平方米 同比增长5% 在管产业园区64个 在管面积974万平方米 [5] - 资产运营包括商业运营和产业园租售业务 在营商业体13座 运营面积超70万平方米 其中自持5座商业体 [5] 细分业务发展 - 物管服务业务新签7个金额超千万元级别的非住业态项目 非住业态合约收入达5.1亿元 其中产业园及医养业态收入约3.3亿元 非住业态年度饱和收入达2.5亿元 产业园及医养业态收入为1.7亿元 占比约67% [5] - 资产运营业务商业项目营收2.3亿元 围绕深耕城市获取5个资产管理项目 产发项目营收0.4亿元 已售未结转收入5亿元 运营项目4座 出租率99% 新获2个项目 管理面积30万平方米 预计全周期代建代管签约金额超1.1亿元 [6] - 房地产科技业务受市场环境影响导致收入下降 开发服务业务收入主要来自为控股股东提供代建服务 [6] 股东回报政策 - 公司宣派中期股息每股0.15港元 累计每股派息约7.61港元 实物分派下的现金替代每股5.9港元 合计每股13.51港元 [7] - 公司保持行业内具有竞争力的派息政策 持续保持中期和年度两次分红 [7]