交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批为无锡 北京 武汉三座成熟项目 总交易金额160亿元[3][6][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺提供接近7%的年化回报率 项目主体将变为合资公司[8] 标的资产质量 - 无锡荟聚2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次(为当地常住人口2.5倍) 销售额达43亿元[7] - 北京荟聚2014年开业 建筑面积超50万平米(亚洲最大单体购物中心之一) 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿[7] - 武汉荟聚2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景与动因 - 英格卡集团旗下含宜家零售 英格卡购物中心及英格卡投资三大板块 在中国运营37家宜家门店与10家荟聚中心[3][10] - 集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5% 核心业务宜家零售销售额112亿欧元较2019年高峰下滑30%[11] - 通过出售可实现资产结构优化 采用轻资产运营模式降低重资产负担 聚焦品牌管理与流量转化[11] 险资布局态势 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 投资规模与英美市场相当居亚太首位[12] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[12] - 除泰康人寿外 新华保险 中邮保险 大家保险等机构通过股权投资基金形式参与多个不动产项目投资[3][12] 险资投资逻辑 - 政策层面自2022年起多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[13] - 经济层面低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需通过股权配置实现资金保值增值[13] - 险资具有规模大 期限长 稳定性高等特点 与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[14]

资产出售计划 - 英格卡购物中心计划打包出售国内10座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京 武汉三座项目 涉及资金160亿元[1] - 接盘方为康泰人寿领投基金 基金总规模80亿元 泰康人寿认购30亿元 其他险资参投方包括中银三星 中宏 友邦 大都会人寿等共计认购30亿元[1] - 英格卡将认购基金劣后级出资约20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资方式获取[1] 首批出售项目运营表现 - 无锡荟聚2013年开业 总建筑面积25万平方米 商业租赁面积15万平方米 2024年销售额43亿元 客流量1800万人次 相当于无锡常住人口2.5倍[3] - 北京荟聚常年稳居北京人气TOP3 年客流量约3000万人次 预计销售额百亿左右 总建筑面积超50万平米 可租赁面积近21万平米 入驻品牌约450家[3] - 武汉荟聚2015年开业 总建筑面积约35万平方米 商业面积约17万平方米 周末日均客流量稳定超5万人次[3] 后续出售计划与资产规模 - 三座购物中心出售后 英格卡可能将剩余7座荟聚全部出售 分别位于福州 长沙 南宁 昆明 合肥 西安和上海[3] - 10座购物中心是英格卡在内地大部分资产 总可租赁面积约94万平米[3] 交易条款与运营安排 - 收购后单体项目运营团队不会改变 英格卡保留项目运营权 承诺投资期间保险机构回报率接近7%[4] 出售原因与集团财务 - 出售主要因集团公司财务压力 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元 净利润8.06亿欧元暴跌46.5%[4] - 出售资产将缓解集团现金流压力[4] 公司背景与业务结构 - 英格卡集团是宜家品牌最大特许经营商 约占宜家全球零售额90%[4] - 宜家品牌所有权归属英特宜家集团 负责产品系列全球开发 生产 采购与供应链管理[4] - 英格卡集团1998年在中国开设首家宜家商场 2009年进入内地商业综合体市场 拓展荟聚购物中心和写字楼业务[6] - 目前在中国内地设有40个宜家顾客接触点（37家商场 2个体验店 1家设计订购中心）以及10家荟聚[7]

资产出售计划 - 英格卡集团计划打包出售其在中国的10座荟聚购物中心，首批出售的为北京、武汉和无锡的三个项目[1][4] - 项目出售后运营团队不会改变，但项目主体将变为合资公司[1][4] - 市场对10个购物中心整包出售的估值与金额暂未有明确预期[4] 公司战略转型 - 出售资产旨在回笼资金，从重资产转向轻资产运营模式，优化资产负债表[1][5] - 通过出售成熟项目，可将资金调配至高增值新建项目，优化资产结构[1] - 集团在中国运营的10座荟聚中，福州、西安等7个项目仍处于培育期，需长期资金投入[5] 财务与经营压力 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元，净利润暴跌46.5%至8.06亿欧元[6] - 宜家中国2024财年销售额约112亿元，较2019年的157.7亿元下降近30%，门店数量从29家增至39家，但单店销售额同比下滑超40%[6] - 持有型商业地产的折旧、维护成本较高，面临本土品牌与电商冲击，市场份额萎缩[1][6] 项目资产概况 - 英格卡购物中心在中国运营的10家荟聚总投资额约275亿元，拥有约94.3万平方米的总租赁面积[4] - 除购物中心业务外，旗下荟聚办公品牌在北京、青岛和上海自主运营4个办公楼项目[4] - 北京、武汉、无锡三个项目为早期开业，运营已超十年，已成为区域商业核心和城市生活枢纽[5] 行业发展趋势 - 商业零售项目将更加注重体验式消费和个性化服务，打造独特消费场景和优质服务体验的项目更具竞争力[7] - 线上线下融合的新零售模式将成为主流，需借助大数据、人工智能等技术提升运营效率[7] - 绿色、可持续的发展理念将逐渐融入商业零售项目，注重环保、节能的项目更受消费者青睐[8]

行业投资评级 - 中国房地产市场持续疲软 投资评级未明确提及但整体态度谨慎 [1][3][6][8] - 购物中心市场表现积极 头部运营商如华润置地获得正面评价 [9][10][13][18] 房地产行业核心观点 - 2024年5月全国一手房销量同比下降2.9% 预计6月降幅扩大 百强开发商上半年销售额同比下降11% [1][3] - 70个城市一手房库存月数达24个月 二三线城市库存压力显著(24个月和29个月) [1][5] - 15个主要城市二手房挂牌量持续增加 80%挂牌价格超过去年9月刺激政策前水平 [1][5] - 一手房价格5月同比下降超4% 环比下降0.1% 二手房价格6月同比下降11% [1][6] - 预计2025年全国一手房销售额降至8.4万亿人民币 房地产投资减少超10% [1][8] - 一线城市房价预计2026年初趋稳 二线城市2026年下半年趋稳 [1][8] 购物中心行业核心观点 - 中国购物中心总数超6300家 每年新开业300-400家 约三分之二运营管理不善 [9] - 华润万象城同店销售年增长16% 远超同行8%-9%的增速 占全国零售额6% [9][10] - 华润置地计划2040年重资产购物中心数量扩张90%至174家 已识别368家潜在收购目标 [10][18] - C R Land租金收入2024年超250亿人民币 过去8年复合年增长率25% [13] - C R Land运营成本占比16% EBITDA利润率61% 为中国运营商最高水平之一 [14] - 中国铁建地产轻资产业务表现优异 第三方商场EBITDA利润率从2021年30%提升至55% [15][16] 物业管理行业核心观点 - 2024年74%收入来自基础物业管理业务 对开发商增值服务占比降至4% [21] - 行业领先企业通过第三方拓展增加市场份额 CI mix份额从2022年4.5%增至2024年6.3% [22][25] - 行业平均关联方应收账款占核心利润比例0.5倍 减值风险得到较好控制 [23][24] - 行业普遍增加股息和股票回购 2025年平均股息收益率约5% 平均市盈率约50% [27] 企业发展战略 - 华润置地通过收购弱势参与者和轻资产模式扩张 计划2040年购物中心数量增长90% [10][18] - C R Land三大品牌定位清晰 Mixc定位高端 Maxi Maxi1面向大众 Maxi World针对年轻消费者 [11][12] - 中国铁建地产轻资产业务中第三方购物中心将超过自有物业成为主要贡献者 [15] - 海澜集团计划剥离21个成熟非核心购物中心 总公允价值约400亿人民币 [17]

电商与实体商业的竞争格局 - 2012年王健林与马云赌局的核心是电商在中国零售市场的份额能否超过50%，但2022年实物商品网上零售额仅占社会消费品零售总额的27% [2][3] - 尽管电商份额未达50%，但线下实体商业如万达等仍全力应对电商冲击，并未感受到"赢"的轻松 [4] 即时零售大战的影响 - 美团、阿里、京东三家合计投入超千亿元预算进军即时零售行业，但尚未改变行业座次 [1][5] - 即时零售的大额补贴主要流向餐食和饮料，导致购物中心餐饮客流明显下降 [6][7] - 餐饮业态占购物中心约一半面积，是客流主要引擎，因此购物中心对餐饮客流变化极为敏感 [7] 购物中心的业态调整 - 2012年后购物中心大幅增加体验和餐饮业态面积，零售类业态被压缩至三成左右 [8] - 购物中心的品牌汰换率基本在30%，即每隔三年品牌会全换一遍 [8] - 当前购物中心两大趋势：年轻人主要逛B1（小型零售和餐饮店），一层靠潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮品牌四大金刚镇场 [9][10] 购物中心的未来方向 - 兴趣型体验或消费渐成风气，如户外、骑行、二次元相关产品、脱口秀、小剧场等，可能成为购物中心的新业态 [11] - 这些兴趣型体验是即时零售巨头无法提供或抢走的独特优势 [12]

电商与实体商业的十年赌局 - 2012年王健林与马云赌局核心为电商在中国零售市场份额能否超过50% 2022年实物商品网上零售额达12万亿元 占社会消费品零售总额27% [2] - 线下实体商业虽在数据上"获胜" 但实际承受巨大冲击 万达等实体运营商需全力应对电商竞争压力 [2] - 电商冲击主要影响零售类标品 导致百货和超市大规模闭店或调整 购物中心业态结构发生显著变化 [4] 即时零售大战对购物中心的影响 - 2025年京东、美团、阿里投入超千亿元预算进军即时零售行业 引发激烈市场竞争 [3] - 即时零售补贴集中于餐食饮料领域 导致购物中心餐饮客流显著下降 餐饮业态通常占据购物中心50%面积 [3] - 国内头部购物中心运营商管理约百家商场 近期已明显感受到即时零售带来的经营压力 [3] 购物中心业态调整趋势 - 为应对电商冲击 购物中心普遍压缩零售业态至30%左右 大幅增加体验和餐饮面积 [4] - 商场品牌汰换率达30% 平均每三年完成一次全面更新 业态分布呈现精细化特征 [4] - B1层以高频低值小型零售餐饮为主 一层由潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮四大品类主导 [5] 购物中心未来发展方向 - 传统餐饮引流模式效果减弱 顾客专程为某餐饮品牌到店消费意愿降低 [5] - 兴趣型体验消费成为新趋势 包括户外运动、二次元文化、现场表演等新兴业态 [5] - 这些体验型业态具有电商无法替代的特性 可能成为购物中心未来重要发展方向 [6]

活动概述 - 深圳市印力公益基金会联合红岭中学高中部举办第三期"梦马课堂"职业体验公益活动，主题为"探索商业奥秘，启迪职业未来"，吸引128名高中生参与[1] - 活动采用理论授课与品牌实践相结合的方式，提供沉浸式商业认知与职业探索体验[1] 课程内容 - 人力资源课程解析购物中心组织架构、岗位职责及职业发展路径，通过真实案例教学[3] - 推广部课程以"瑞士军刀"和"奥卡姆剃刀"为喻，讲解媒体运营核心方法论[3] 实践路线 - Olé低碳实验室：体验商品供应链全流程，聚焦低碳采购、绿色包装及环保消费场景[3] - 挥爪实验室：展示宠物行业商业模式，通过人宠互动空间传递"和谐共生"理念[3] - 毓秀东方：学习非遗刺绣技艺与现代设计结合，探索传统文化商业创新[3] - UP Tennis网球中心：体验体育产业智能化运营，包括国际赛事解析与智能发球机实操[3] 项目定位与规划 - "梦马课堂"是面向全国中学生及大学生的职业体验公益项目，目标为拓宽职业视野、培养财商思维[4] - 项目依托印力集团商业资源，构建"商业研学+职业实践"双轨体系，形成职业启蒙、财商培养、生态共建、人才孵化四大核心价值[4] - 未来计划将模式推广至全国，为更多学生提供社会实践机会[4] 活动反馈 - 参与学生表示活动增强对商业世界的认知，并引发职业规划新思考[4] - 印力公益将持续优化课程内容，丰富青少年实践平台[4]

行业趋势 - 2025年上半年全国开业集中式商业项目120+个，商业体量约900万㎡ [2] - 存量改造项目占比持续上升，上半年存量改造开业项目接近40个，占比超30% [6] - 市场不再追求规模与速度，谨慎、稳健、重运营成为新常态 [4] - 奥特莱斯、特色主题mall、复合型商业成为差异化突围路径 [19][20] 区域分布 - 华东区开业量占比34%，华南区19%，西南区15% [7] - 北京开业量冲上全国第一，深圳、广州、上海、苏州并列第二 [10] - 商业高线级城市占比六成，商业四线、五线城市分别占比14%、15% [12] - 贺州、黔东南、临沂等多个下沉城市表现活跃 [10][12] 企业表现 - 头部企业持续领跑，珠海万达商管、龙湖集团、爱琴海商业开业数量居前三 [14] - 国企北京新辰商业成为"新黑马"，开出3个存量改造项目 [14] - 爱琴海商业下沉意图明显，4个项目中有3个位于商业五线城市 [15] - 恒太商业首涉文商旅项目，大悦城、新世界发展、王府井均有"城市首进"项目开业 [15] 商业创新 - 存量改造项目中，二次元主题商场最为火热 [17] - 京东MALL成为存量项目改造的新出路 [17] - 城市更新带来多个由废弃园区厂房、老码头、古村落活化项目 [18] - 特色主题mall聚焦细分圈层消费群体，如女性主题、银发主题、体育主题等 [20] - 复合型商业融合公园、艺术、文旅等元素，打破传统想象 [20]

公司动态 - 英格卡购物中心与瑞典IP《长袜子皮皮》合作推出"宜起'皮'一夏"夏日玩乐季 首站落地北京荟聚 [1][4] - 公司在中国运营10家荟聚购物中心 分布在北京 无锡 武汉 福州 长沙 南宁 昆明 合肥 西安和上海 [1] - 北京荟聚打造主题趣味装置及互动体验 包括泳池派对 造冰寻宝 音乐季等夏日活动 [4] - 全国十城荟聚同步开启主题活动 如长沙打造市集 合肥推出中医文化市集 无锡联动文旅地标 [4] 战略规划 - 公司通过文化IP与空间创意融合 打造集娱乐体验 互动社交 文化创新于一体的城市玩乐空间 [4][5] - 未来将继续探索商业空间在文化与社交上的可能性 秉持"为大众创造更美好的日常生活"愿景 [5] 行业趋势 - 商业空间正通过跨界IP合作注入新活力 典型案例为引入《长袜子皮皮》IP打造创意聚会场景 [4] - 多地购物中心结合本地文化特色打造差异化活动 显示行业向文化体验转型趋势 [4]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平方米，总存量达860.5万平方米 [1] - 上半年全市甲级写字楼净吸纳量6.8万平方米，科技企业需求持续增长带动租赁市场 [2] - 2025年内预计新增122万平方米甲级写字楼供应，2027年末总存量或突破1000万平方米 [2] - 小米、腾讯、vivo等企业总部大楼即将投入使用，可能对存量楼宇租赁形成压力 [2] - 新兴行业及经营类业态占比上升，科技企业涌现将带来新增需求 [2] 深圳零售商业市场 - 2025年上半年新增30.3万平方米优质购物中心，总存量增至747.7万平方米 [1][3] - K11 ECOAST、罗湖益田假日广场为主要新增项目，太子湾招商花园城开放式街区形成差异化补充 [3] - 华润万象改造PA MALL引入首店品牌，印力轻资产项目iN城市广场以户外运动为特色 [3] - 未来三年计划新增126.4万平方米优质购物中心，西部板块占比达68.4% [3] - 文体娱乐、潮玩、二次元及宠物经济等细分消费领域料成零售增长点 [3] 大宗交易与投资趋势 - 上半年深圳办公类物业成交额近80亿，自用买家为主力，上市公司及国企占比显著 [4] - 大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场偏好小总价资产 [4] - 数据中心投资因AI算力需求激增重返热点，生物医药仓储及生产设施受关注 [5] - 价格调整下投资价值显现，私人投资者活跃度提升 [5]