拍卖背景与价格变动 - 深圳皇庭广场（晶岛国商购物中心）第三次被司法拍卖，起拍价30.53亿元，对应评估价43.61亿元的70% [2][3] - 拍卖需额外承担历史债务，包括管理费1631.87万元和水电费740.06万元 [3] - 项目挂牌价连续下降：2022年首次挂牌价74.93亿元，同年降至56.2亿元（降价18.73亿元），本次起拍价较首次缩水超44亿元 [6] 项目基础信息 - 皇庭广场为营业12年的成熟购物中心，位于深圳福田CBD商圈核心位置，毗邻深圳福田会展中心 [3] - 商场测绘总建筑面积13.6万平方米，商业面积约8万平方米 [3] - 2021年销售额28亿元，客流量超3000万人次 [3] 母公司财务状况 - 母公司皇庭国际自2020年起连续5年亏损，累计亏损超44亿元 [5][7] - 2025年一季度资产负债率达97.1%，总负债77.77亿元 [7] - 另一核心资产重庆皇庭广场2022年流拍，评估价7.18亿元，起拍价5亿元（70%折价），2021年净利润-4259.32万元，净资产-44.74万元 [7] 运营表现与业态特征 - 2024年品牌平均进驻率93%，日均客流超8万人次，港客占比45%以上 [9] - 餐饮业态占比53%（2025年第二季度），零售占比28%，为餐饮主导型购物中心 [11][12] - 进驻品牌近250个（2025年第二季度），主力店盒马鲜生为重要引流点 [12] 竞争环境与经营挑战 - 福田CBD商圈一公里范围内有8座在营商业体，竞争激烈 [16] - 对比竞品（如领展中心城、卓悦中心、福田星河COCOPark），皇庭广场品牌级次和首店号召力较弱 [16] - 2025年第二季度出租率下滑至89.15%，部分品牌撤出（如米仓食堂、大渔铁板烧） [16] - 严重依赖餐饮业态导致坪效偏低，收益突破空间有限 [12][14] 拍卖关注度与潜在影响 - 京东法拍平台显示超7000人次围观，但尚未有报名记录 [17] - 若流拍可能导致资产价值进一步缩水，买家需应对业态调整、债务清偿及同质化竞争挑战 [16]

资产出售计划 - 英格卡购物中心计划打包出售国内10座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京 武汉三座项目 涉及资金160亿元[1] - 接盘方为康泰人寿领投基金 基金总规模80亿元 泰康人寿认购30亿元 其他险资参投方包括中银三星 中宏 友邦 大都会人寿等共计认购30亿元[1] - 英格卡将认购基金劣后级出资约20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资方式获取[1] 首批出售项目运营表现 - 无锡荟聚2013年开业 总建筑面积25万平方米 商业租赁面积15万平方米 2024年销售额43亿元 客流量1800万人次 相当于无锡常住人口2.5倍[3] - 北京荟聚常年稳居北京人气TOP3 年客流量约3000万人次 预计销售额百亿左右 总建筑面积超50万平米 可租赁面积近21万平米 入驻品牌约450家[3] - 武汉荟聚2015年开业 总建筑面积约35万平方米 商业面积约17万平方米 周末日均客流量稳定超5万人次[3] 后续出售计划与资产规模 - 三座购物中心出售后 英格卡可能将剩余7座荟聚全部出售 分别位于福州 长沙 南宁 昆明 合肥 西安和上海[3] - 10座购物中心是英格卡在内地大部分资产 总可租赁面积约94万平米[3] 交易条款与运营安排 - 收购后单体项目运营团队不会改变 英格卡保留项目运营权 承诺投资期间保险机构回报率接近7%[4] 出售原因与集团财务 - 出售主要因集团公司财务压力 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元 净利润8.06亿欧元暴跌46.5%[4] - 出售资产将缓解集团现金流压力[4] 公司背景与业务结构 - 英格卡集团是宜家品牌最大特许经营商 约占宜家全球零售额90%[4] - 宜家品牌所有权归属英特宜家集团 负责产品系列全球开发 生产 采购与供应链管理[4] - 英格卡集团1998年在中国开设首家宜家商场 2009年进入内地商业综合体市场 拓展荟聚购物中心和写字楼业务[6] - 目前在中国内地设有40个宜家顾客接触点（37家商场 2个体验店 1家设计订购中心）以及10家荟聚[7]