行业竞争乱象 - 南京贝壳某品牌主经纪人控诉当地存在发布虚假房源的不正当竞争现象，通过小红书和抖音等平台发布远低于实际成交价的房源信息（如200万实际成交价标价150万）进行客户引流[1] - 虚假房源以一手房为主，导致客户投诉实际成交经纪人并要求退差价，扰乱正常交易秩序[1] - 涉事中介通过虚假房源获取客户联系方式后，并未实际提供带看服务，造成客户时间浪费[1] 公司应对措施 - 贝壳南京运营中心已介入处理，平台监察人员抵达涉事门店对店东及经纪人进行面谈[1] - 若核查确认违规行为属实，将依据贝壳平台管理规定对涉事门店或经纪人进行处理[1] 行业影响 - 加盟5年的资深经纪人指出内部举报机制失效，反馈问题未得到有效解决[1] - 虚假房源问题长期存在且未被遏制，可能损害贝壳平台公信力及品牌主经纪人的利益[1]

市场整体表现 - 7月上海二手住宅成交1.69万套，成交量未跌破1.5万套显示市场韧性足 [1] - 7月二手房价格指数环比下跌1.82%，为连续第3个月下跌 [1] - 近3年上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势，但价格下行趋势未止住 [1] - 以价换量仍然是市场常态 [1] 成交结构特征 - 市场需求呈现明显的刚需主导特征，300万元以下房源成交占比持续攀升 [1] - 首次购房者及年轻家庭为市场主要驱动力，对总价敏感度高，倾向于选择近郊性价比房源 [1] - 改善客户群体多元化趋势显现，高总价房源成交占比微升，但整体尚未形成规模效应 [1] - 新房市场高端项目持续热销、品质升级，分流了二手房置换市场需求 [1] 区域与产品价格分化 - 7月上海仅5个区二手房挂牌价上涨，长宁区上涨3.4%，松江区上涨2%，黄浦区、青浦区微涨0.4%，闵行区涨幅0.3% [2] - 静安、虹口、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格呈现不同程度下降，区域间及区域内分化加剧 [2] - 部分二手房价格接近2016年水平，地段差、房龄久的老公房价格持续筑底，而次新商品房、优质地段商品房相对抗跌 [2] - 市区内环内部分次新小区价格相对抗跌，如中远两湾城2房2厅户型近期成交单价在75000元~86000元/平方米，较2022年8月高峰约10万元/平方米回落幅度较大，但较2024年末仍有涨幅且高于2019年同期 [2] 具体案例与价格分析 - 虹口区凉城板块广苑小区（建于1993年）7月挂牌均价约44237元/平方米，较3年前64600元/平方米的挂牌均价下跌超过30%，6月成交单价为34406元/平方米 [3] - 中远两湾城作为内环内次新房，因开发周期长、密度大，小区内部品质和价格存在分化，四期品质更好，一、二期相对较弱 [3] - 购房者趋于务实，部分需求为将老公房置换成次新房或新房，预算有限情况下可能选择牺牲地段以改善面积 [3] - 当前大多数房源挂牌价仍有议价空间，具体取决于房子情况和房东心态，但二手房价格降幅已明显收窄 [3]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年非京籍家庭购买五环外商品住房不限套数 同时全市优化公积金政策[1] - 新政出台后首个周末 五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 部分项目到访量较此前周末增幅达200%[1] - 二手房市场买卖双方咨询量增加 部分业主借机出售挂牌已久房源 周末二手房挂牌量明显增加[1][6] 开发商与中介应对措施 - 新政出台当晚多家开发商紧急加班制定营销方案 新房项目延长开放时间至深夜以接待客户[5][6] - 销售代理公司以"五环外解除限购"为噱头推送重点板块新房项目 经纪人借机向客户传递市场预期好转信号[6] - 部分二手房业主在新政后小幅提价 但提价幅度有限且仍属少数现象[9] 市场成交结构变化 - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80% 新政显著利好新房市场[8] - 低总价低首付房源更受青睐 满足条件购房者首付不足40万即可购房 有地铁学区优势的项目吸引力更大[8] - 五环内项目间接受益 部分观望客户因预期变化选择认购 周末新房成交量较以往提升20%-30%[9][11] 政策效果评估与展望 - 网签数据存在滞后性 新政后首个周末新建商品住宅日均网签约87套 二手住宅日均网签约147套[11] - 政策效果需时间显现 当前成交多来自前期犹豫客户 新增客户决策周期较长 市场回温仍需时间[11] - 政策以"去库存稳预期"为目标 有助于市场见底企稳 后续视市场情况仍有优化空间[12]

投资评级 - 首次覆盖给予"增持"评级 目标价3.49元/股 基于2026年40倍PE估值 [3] 行业趋势 - 存量房时代来临 二手房成交占比从2021年30%提升至2024年46% [1] - 租赁市场机构化率仅4.5% 显著低于美日50%以上水平 提升空间巨大 [1] - 当前处于历史最宽松购房环境 首付比15%/房贷利率3%/税费成本最低 [44] 公司优势 - 深耕北京/上海/杭州三大核心城市 经纪人数量占比超70% [2] - 2024年10月-2025年6月重点城市二手房成交同比：北京+36%/上海+39.7%/杭州+27.6% [2] - 单店效率行业领先 2024年单店成交额1.09亿/间 高于贝壳0.65亿/间 [97] - 租赁业务绑定潜在购房客源 北上杭租房/二手房比例居行业前列 [87] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润1.5亿/2.1亿/2.6亿 同比+105%/+36.7%/+27.4% [3] - 经纪业务收入2025-2027年45.8亿/49.5亿/52.5亿 毛利率提升至22.5% [102] - 资管业务收入2025-2027年64.3亿/66.8亿/69.5亿 毛利率回升至15.5% [102] 短期机会 - 地产政策敏感型标的 政策出台后5-10个交易日涨幅区间17.5%-28.2% [2] - 2022-2024年五次政策行情中四次进入地产板块涨幅前十 [99]

香港楼市现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点 同比下降5.22% 与2021年9月历史高位398.1点相比跌幅近28% [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [13] - 6月香港租金指数升至195.6点 同比上涨1.6% 创近6年新高 [1] 租赁市场驱动因素 - 新港漂及内地学生成为香港中高端租赁市场中坚力量 推动租金上涨 [1] - 香港公立大学录取非本地学生限额从20%提升至40% 进一步增加租赁需求 [3] - 港八大附近大型社区平均呎租较去年12月普遍上涨 部分小区涨幅超10% [2][3] 典型区域租金变化 - 香港大学附近章露网平均呎租从49.8港元涨至53.4港元 涨幅7.2% [3] - 河畔花园平均呎租从47.4港元涨至53.4港元 涨幅12.7% [3] - 御龙山平均呎租从38.2港元涨至43.2港元 涨幅13.1% [3] - 日出康城6期部分房源租金较去年同期上涨1000港元 30平方米户型月租达1.6万港元 [6] 租赁市场特征 - 高才通/优才计划赴港人士月租金预算达2.5-3万港元 偏好大空间房源 [7] - 内地学生普遍采用合租模式 催生"厅长"角色 [6] - 6月香港私人住宅实用面积租金达38.3港元/平方呎 接近2019年历史高位38.33港元/平方呎 [9] 房价与成交动态 - 7月香港一手市场成交超2000宗 环比增30% 前7月累计成交1.1万宗同比增10% [14] - 开发商采取"以价换量"策略 部分项目售价较3年前低近30% [15] - 远晴房产年租金回报率达4.1% 反映租赁市场投资吸引力 [9] 市场预期 - 预计私人住宅每平方呎租金将在7-8月冲破历史高位 全年租金升幅或达6% [10] - 乐观预期全年楼价有望上升约5% 主要受低息环境及内地经济改善支撑 [15]

行业背景与机遇 - 低空经济加速崛起 成为推动经济高质量发展的新引擎 [1] - 购房决策日益复杂 苏州客户平均看房天数从2019年51天提升至110天 看房周期近4个月 [2] - 一线城市非本地购房者占比超30% 全城选房和异地购房成为常态 [2] 技术创新与产品特点 - 采用混合现实(MR)技术 融合无人机航拍与地面实景漫游 构建空中+地面一体化全视角看房系统 [2][4] - 实现1:1小区模型线上还原 具备日照模拟、楼栋详情和户型落位功能 [4] - 业内首个在实景模型中实现日照模拟的产品 可复刻不同季节和时段的光照变化 [12] - 展示小区周边2km生活圈细节 以真实图像呈现步行路径和所需时间 [10] 市场推广计划 - 2025年内落地苏州、北京、杭州、成都、武汉、天津、广州等核心城市 [1] - 覆盖10000多个优选小区 [1] - 苏州作为首个落地城市 [1] 用户体验提升 - 解决传统看房跨城耗时长、宣传滤镜导致空跑等问题 [2] - 提供360度沉浸式小区环境体验 告别描述式模糊印象 [4][10] - 打通室内外场景切换 减少重复现场看房次数和跨城奔波成本 [2] 行业影响 - 打破传统看房服务半径限制 提升带看及选房效率 [13] - 推动居住服务向数字化、标准化、透明化迈进 [13] - 为智慧城市建设提供新思路 是低空经济赋能城市生活的实践 [13]

香港7月二手住宅注册市场表现 - 7月二手住宅注册总量为4233宗，较6月的4140宗增加约2.2%，创下3个月新高，数据主要反映6月市场实际状况[1] 按交易金额划分的注册量表现 - 500万港元或以下二手住宅录得2410宗注册，较6月的2310宗增加约4.3%[1] - 逾1000万港元二手住宅录得487宗注册，较6月的461宗增加约5.6%[1] - 逾500万至1000万港元二手住宅录得1336宗注册，较6月的1369宗减少约2.4%[1] 按地区划分的注册量表现 - 新界区录得2160宗注册，较6月的2102宗增加约2.8%[1] - 九龙区录得1255宗注册，较6月的1193宗增加约5.2%[1] - 港岛区录得818宗注册，较6月的845宗减少约3.2%[1] 主要屋苑注册量排名及变化 - 日出康城以66宗注册居首，较6月的69宗减少约4.3%[1] - 嘉湖山庄以45宗注册位列第二，较6月的49宗减少约8.2%[1] - 沙田第一城以43宗注册位列第三，较6月的30宗大幅增加约43.3%[1]

行业现状与市场规模 - 2025年是中国房地产市场的关键转折点 行业从粗放扩张向精耕细作转型 [1] - 房地产中介行业市场规模达1 8万亿元 但同比下滑7 3% [1] - 从业者人数从峰值225万人锐减至132万人 持证经纪人占比从32%跃升至58% [1] 用户行为变化 - 用户找房习惯迁移至高德地图等场景化平台 高德地图月活用户达8 5亿 [2] - 用户通过地图导航看房时已明确购房区域和需求 处于交易末期 80%用户看房使用地图导航 [6] - 高德居住指数提供多维小区分析 成为用户决策的重要参考 [2] 经纪人转型与工具革新 - 传统获客模式失效 线索撞客率高达60% 带看转化率不足10% [3] - 新一代经纪人(90后/95后)占比提升 主动拥抱AI技术和线上工具 [3] - 高德端口通过LBS推送和AI算法精准触达用户 有经纪人7天成交3套房 [3][4] - 高德端口获客周期远快于传统渠道 实现"新客多 成交快" [4][6] 技术驱动的效率革命 - 高德端口流量分布在数万个POI 经纪人可独享小区流量 避免公海竞争 [5] - 算法实现严丝合缝的需求匹配 如同"榫卯结构" [6] - 地图场景流量对搜索流量形成降维打击 成为实地看房阶段的核心终端 [6] 行业未来方向 - 132万在岗经纪人加速专业化转型 持证比例持续上升 [7] - AI重构行业生态逻辑 "端口派经纪人"将成为主流 [7] - 地图场景流量红利将成为新一轮竞争的关键 [7] - 技术驱动的行业革命不可逆 拥抱新工具是改变现状的唯一出路 [8]

深圳二手房市场表现 - 上周全市二手房录得1184套，环比增长5.2%，中止持续下降趋势 [1] - 截至8月4日全市共有76156套有效二手房源在售，较上周增加645套 [1] - 7月深圳二手住宅过户4656套，环比上升3.4%，但仍低于5月成交量 [1] - 上周二手住宅门店签约量环比上涨17%，但看房量受暴雨影响环比下降9.4% [1] - 二手住宅看房成交率近一周达4.12%，高于7月的3.98%，显示客户决策速度加快 [1] 深圳房地产市场整体态势 - 7月深圳一手住宅网签2664套，环比下滑18.7% [1] - 7月深圳二手房挂牌均价为每平方米62706元，环比微涨0.2% [1] - 7月二手房议价率为8.3%，环比增加0.2%，显示业主存在分化 [1] - 市场呈现“以价换量”态势，部分热门物业价格坚挺，部分急于出售物业价格让步 [1] 行业分析与展望 - 7月为楼市传统淡季，且政策端“真空”特征显现，增量政策落地低于预期 [2] - 预计未来深圳二手住房交易将继续在高位徘徊，支撑因素包括挂牌量增加、价格降幅明显、低总价房源多、刚需群体规模大及贷款条件友好 [2] - 新房市场预计呈现“个别明星盘热，多数楼盘平淡”的特征，竞争压力大，回调压力大于二手房 [2] - 短期房地产市场仍处于波动调整过程，城市分化行情延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [2]

楼市信心指数 - 美联信心指数最新报73.4点，按周升1.2% [1] - 拆息持续低企及潜在供应数据连跌5季对楼市带来正面支持 [1] - 减价盘减少推动信心指数上升 [1] - 美联储议息维持息率不变的影响将在后续信心指数中反映 [1] 减价盘分布 - 新界区减价盘比率为全港3区最高 [1] - 荃湾、启德、奥运站为减价盘比率最高的三个细区 [1] - A类单位(430平方呎以下)减价盘比率最高 [1] - D类单位(1076-1721平方呎)减价盘比率次高 [1] - B类单位(431-752平方呎)减价盘比率第三 [1] 楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报128.78点，按周升0.46%，连升2周 [1] - 楼价指数较四星期前升0.92%，年内迄今升0.51% [1] - 九龙楼价指数报133.15点，按周升0.45% [1] - 新界楼价指数报118.48点，按周升0.7% [1] - 港岛楼价指数报133.96点，按周跌0.27% [1] 区域楼价对比 - 九龙区楼价较四星期前升0.7%，年内升1.62% [2] - 新界区楼价较四星期前升1.42%，年内升0.25% [2] - 港岛区楼价较四星期前微跌0.07%，年内跌1.44% [2]