港人北上养老趋势 - 截至2024年已有近10万名65岁或以上香港老人选择定居广东省 比过去10年激增40.5% [1] - 香港人均预期寿命达85.3岁 连续七年蝉联全球第一 但本地养老院平均轮候时间长达24个月 [3] - 香港一张养老床位月均补贴高达2.5万港元 人力成本占运营费用六成以上 [3] 北上养老的驱动因素 - 经济因素显著 同样50多平方米居住空间及配套服务在香港需约6万港币 在广州仅需9000至15000元人民币 [4] - 香港公立养老院床位紧缺 平均排队等候时间约两年 硬件设施好的机构需等待6年之久 [4] - 政策推动 2023年粤港签署养老合作备忘录 2025年10月"广东院舍照顾服务计划"认可服务机构增至24家 覆盖大湾区8个内地城市 [1][5] 企业布局与商业模式 - 金融机构如中国太平、中国太保和香港保诚保险已布局跨境养老 通过"保单直付"等功能支付内地养老服务费用 [6] - 国有企业如中山火炬城建集团 以及港资企业如中山信辉康养、兴业控股均在粤港澳大湾区布局跨境养老业务 [6] - 养老项目从投入到现金流回正周期需5至8年 此后才进入盈利期 [9] 养老服务运营策略 - 机构通过与合作方如香港乐善堂组织试看试住活动 以获取香港客群信任 [7][8] - 运营在标准化、个性化、智能化及社区化等方面下功夫 港资企业见长 本土机构在与相关部门对接时有优势 [6] - 公司通过轻资产模式拓展 与保险公司及地方国企旗下康养集团合作 输出专业和品牌 [10] 行业前景与金融支持 - 中国银发经济产业总规模约7万亿元 占GDP比重6% 2035年有望达30万亿元 占GDP比重约10% [8] - 2024年养老设施项目被纳入基础设施REITs发行范围 有助于打通"投融管复退"投资闭环 [11] - 养老REITs成功需具备资产和良好经营 通过轻资产管理可创造未来满足REITs条件的资产包 [11]

文章核心观点 - 养老行业正从政策驱动转向市场化运营，服务向多元化、多层次需求倾斜 [1] - 中建方程作为中建集团旗下平台，积极探索银发经济，发挥央企优势，探索可持续发展路径和商业模式 [1] - 公司通过多样化、可复制的养老模式探索，使其成为战略转型的“价值支点”和业绩增长“新引擎” [3][5][7] 公司养老业务模式 - 采用“租赁+运营”的中资产模式，有效盘活政府闲置物业，降低初始投入和财务风险，提升净利润率水平 [2][4][5] - 探索机构养老、居家社区机构融合、“物业+养老”、城市更新等多种形态 [1][2][5] - 在南京项目采用“养老院+护理院”深度融合的医养结合模式，提供从基础照料到慢病管理、康复理疗的全周期服务 [2] - 在北京项目探索“智慧居家养老”，将门卫房升级为社区智能屋，嵌入数字化养老平台，集成视频医生问诊、家政服务等功能 [2][3] 智能化与特色服务 - 智能化是实现规模化发展和标准化管理的重要手段，为项目最大亮点 [3] - 计划利用小区低效空间打造“智能厨房”，引入AI智能烹饪设备，全程可视化监督制餐，从源头杜绝预制菜 [3] - 菜品价格远低于外卖，兼顾营养与口味，解决老年居民“做饭难”问题 [3] - 未来将大范围布局以社区智能屋+智能厨房联动为特色的居家养老业务 [3] 战略布局与市场定位 - 提出“点线面”发展思路，以点状标杆项目为突破口，串联区域资源，扩展为全国战略网络 [6] - 核心区域包括京津冀、长三角（上海、南京）、粤港澳大湾区，并计划布局青岛、西安、成都等核心城市 [6] - 市场定位为“中高端市场型”，以普惠价格提供高品质服务，通过规模化运营和精细化管理平衡服务品质与成本 [7] 竞争优势与资本视角 - 养老业务与中建集团主业高度协同，工程设计建设经验保证空间改造专业性，存量物业盘活提升资产效率 [5] - 央企在融资、资源整合和品牌公信力方面具有优势，能够增强客户和资本市场信任度 [5] - 养老产业为公司提供成长性价值（市场规模快速扩张）与确定性价值（政策支持、商业模式保障长期现金流）的双重支撑 [4][5]

行业背景与市场潜力 - 国内银发经济规模约7万亿元人民币，约占GDP的6% [2] - 养老产业在欧美发达国家GDP占比高达20%，显示中国康养产业发展潜力巨大 [2] 公司战略与业务布局 - 公司战略目标是打造以康养服务为核心、“医养康教研”五位一体的龙头企业 [2] - 公司立足长三角发展康养业务，主要基于城市化、老龄化和消费能力三方面因素 [3] - 康养业务采用轻资产运营模式，以托管运营公建民营项目为主 [4] - 通过外延并购扩张规模，采用直接战略参股及设立投资孵化平台储备新项目 [4] 产品线与品牌体系 - 中高端康养服务产品线共有三个品牌：活力长者康养生活服务品牌“悦心·漫活欣成”、失智失能长者专业照护品牌“悦心·安颐别业”、职业教育培训品牌“悦心照护教育培训” [3] - 形成完整的“悦心照护体系”，全方位提升长者生活质量 [2] 运营项目与入住率 - 已落地运营项目包括上海奉贤金海悦心颐养院、江苏宿迁悦心·泗洪康养中心、浙江温州龙港市医养康教研示范园 [4] - 上海奉贤金海悦心颐养院入住率达到95%以上 [5] - 浙江温州龙港市医养康教研示范园运营一年半入住率达到60%以上 [5] 收费标准与医疗配置 - 养老机构收费主要包括床位费、护理费、餐费及增值服务费 [7] - 上海奉贤金海悦心颐养院人均每月收费4000元-8000元左右 [7] - 医疗配置根据不同机构需求设置，如龙港示范园设护理院和养老院两套人员配置，上海奉贤院配备1-2个全科医生 [6] 技术创新与投资布局 - 投资金矢机器人旨在共同探索智能康复机器人在康养服务领域的应用 [8] - 与金矢机器人成立合资公司，研发适用于养老机构和居家场景的康复设备 [8] - 并购策略以养老服务业务为核心开展横向并购，产业链投资以战略参股为主 [8]

商务部推动银发经济发展的重点方向 - 商务部下一步将重点从四个方面推动银发经济发展 [1] - 进一步推动扩大养老服务领域对外开放 修订《鼓励外商投资产业目录（2025年版）》以增加支持养老产业发展的相关条目 引导外资更多投向养老领域 [1] - 积极发挥家政服务业对银发经济发展的重要支撑作用 出台促进家政服务业高质量发展的政策举措 促进家政企业数字化转型 加强家政服务员培训力度 [1] - 加快推进便民生活圈建设 [1] - 鼓励举办各类专题促消费活动 [1]

文章核心观点 - 建行山东省分行通过创新融资模式、支持产业整合及深化人文服务三个维度 破解养老产业资金瓶颈 为区域养老产业和银发经济发展注入金融动能 [7] 创新融资模式 - 养老产业普遍面临资金短缺与抵押难问题 社会福利用地因不符合传统银行抵押要求制约民营养老机构发展 [1] - 日照嘉豪银泰养老服务有限公司计划建设三期项目存在3000万元资金缺口 但因项目用地为社会福利用地导致融资陷入僵局 [1] - 建行总行于2025年5月修订养老服务贷款管理办法 明确在山东分行试点采用社会福利用地使用权作为押品 实现政策突破 [2] - 建行山东省分行为日照嘉豪三期项目授信3000万元 并按进度发放贷款2000万元 成为首笔以营利性养老机构社会福利用地使用权作为抵质押物的贷款 [2] 产业整合支持 - 建行潍坊分行创新推出“长期贷款+弹性还款”的定制化并购贷款方案 贷款期限与投资回收周期匹配并设置还款宽限期 [4] - 截至2025年9月末 建行潍坊分行在寿光市、青州市成功落地两笔养老产业并购贷款 累计发放贷款1.85亿元 [5] - 其中青州支行于2025年8月放款1.1亿元 助力具备国资背景的A企业顺利并购当地知名养老机构B 该案例被纳入济南市委养老产业调研报告 [5] 人文服务深化 - 建行威海经发支行举办“情暖重阳 智享生活”银发课堂暨手工活动 为老年客户讲解电子银行安全、防诈骗及理财知识 [5] - 作为养老金融特色网点 建行山东省分行将金融服务与人文关怀深度融合 通过银发课堂和手工活动丰富老年客户精神文化生活 [6] - 建行山东省分行的养老金融服务已覆盖机构养老、社区养老等多个领域 从“坐店服务”转向“主动陪伴” [6]

项目总体概况 - 2025年三季度大埔县集中开竣工11个重点产业项目，计划总投资额达38.3783亿元 [1] - 项目涵盖装备制造、电子信息、医疗机构、新能源、新材料等多个关键领域 [1] - 项目落地推动县域康养服务体系迈入智能化、专业化新阶段 [1] 制造业与工业发展 - 恒优制冷（梅州）有限公司作为制造业标杆项目，于2025年8月正式投产，项目占地约22亩，计划总投资2亿元 [2][3] - 恒优制冷企业达产后预计年产值约6500万元，年税收350万元，订单覆盖华南地区食品加工、空调主机、医药、冷链物流等领域并辐射部分海外市场 [3] - 中瓷（广东）新材料有限公司入驻广州海珠（大埔）产业转移工业园，专注于新型陶瓷材料研发，其产品具备防刮、不黏特性 [3] - 中瓷新材料于2025年6月开启试产，达产后预计年产值约1.14亿元，年税收750万元 [4] - 大埔县通过“贤达回归”工程吸引在外企业家返乡创业，并依托产业转移工业园推动装备制造、新材料等产业集群化发展 [4] 康养服务与医疗产业 - 大埔顺康护理院作为重点民生项目竣工投产，标志着大埔县养老服务体系进入“医养深度融合+智慧化服务”新阶段 [5] - 护理院采用“公建民营”模式，与大埔县中医医院构建紧密医联体，总占地面积1.4万平方米，建筑面积1.8万平方米，规划床位416张（含医疗床位98张） [6] - 院内全面落实适老化设计，配备无障碍通道、24小时智能呼叫系统及多元房型，并设有内科诊室、康复大厅、书法室等功能区 [6] - 护理院构建“评估-干预-跟踪”全周期服务体系，依据长者自理能力匹配个性化服务，并为失能失智长者提供非药物干预 [7] - 医疗保障方面，省、市、县中医医院专家每周驻点坐诊，急危重症患者可通过双向转诊绿色通道直达医院，服务团队由107名专业员工组成 [7] 科技创新与应用 - 恒优制冷负责人表示公司已累计拿下十余项发明专利，并于2024年获评高新技术企业，计划未来持续加大研发投入 [2][3] - 中瓷新材料核心技术源自与华南理工大学教授的合作，专注于炭/碳化硅功能复合材料、红外辐射新型陶瓷等技术 [3][4] - 大埔顺康护理院引入华为鸿蒙智能毫米波雷达监测系统，客房配备的AI超感传感器能在0.3秒内捕捉跌倒等突发状况，并具备夜间睡眠监测功能 [8] - 护理院设有“华为鸿蒙全屋智能”样板间，实现语音控制全覆盖 [8]

活动概况 - 活动名称为“2025海州区银龄生活嘉年华”，于11月2日结束，为期三天 [1] - 活动由连云港市海州区民政局主办、连云港市供应链管理协会承办，主题为“关爱银龄，乐享生活” [1] - 活动定位为一站式养老服务平台，集产品体验、服务咨询、文化娱乐于一体，吸引了众多老年人及家属参与 [1] 活动内容与展区设置 - 现场设置四大展区：养老服务、适老改造产品、养老金融、老年文化与旅游展区 [3] - 养老服务展区展示社区养老、机构养老等多元服务模式 [3] - 适老改造产品展区提供智能健康监测设备、康复辅具等产品试用 [3] - 养老金融展区特邀专业机构提供养老理财规划咨询 [3] - 老年文化与旅游展区推出文化课程和适老旅游线路 [3] - 活动坚持公益属性，提供免费健康检测、法律咨询、金融咨询等服务，并举办老年才艺表演、现场教学等文化活动 [3] 活动影响与行业意义 - 活动获得参与者积极评价，被认为是整合政府、企业、社会资源完善养老服务体系的有益尝试 [5] - 活动成功搭建了社会资源与养老需求的对接平台，是构建“政府引导、社会参与、市场运作”养老新格局的成功探索 [6] - 活动为全区养老服务体系建设注入了新动能 [6]

智慧养老模式与政策创新 - 成都市锦江区通过政企合作的“时尚春熙”APP向户籍60岁以上特殊困难老年人和70岁以上老年人发放“春熙券”养老积分，已有7.8万名老人在线上获得积分 [1][2] - “春熙券”养老积分机制将教育、健康、便民生活等高频服务纳入206家定点养老服务合作商，2024年积分使用量达5554万分，其中购买养老产品使用965万分，撬动消费1054万元 [2] - 锦江区以长护险试点为切入口，整合养老服务专员、家庭医生等多方力量建成网格化养老服务队伍，并通过“报表通”系统打通民政、卫健等单位数据，涵盖18类标签实现精准“政策找人” [3] 智慧养老技术应用与产品创新 - 太保家园·成都国际颐养社区与电子科技大学合作脑机交互促进中心，针对中老年人五大认知能力进行筛查并精准干预，为全国率先应用此项技术的养老机构 [5] - 锦欣集团投资的百花锦园社区配备“养身帮”智能脉诊仪，可从脏腑、气血津液等维度对64项身体指标进行系统检测并提供智能调理方案 [5][6] - 成都市利用中央专项彩票公益金对老年人居家环境进行适老化和智能化改造，为家庭照护床位配置智能设备，对接生活照料、体征监测等服务 [7] 精细化养老服务实践 - 医投美邸公司下属的枫树苑机构将老人如厕动作分解为98个独立步骤进行评估，形成个性化照护方案并动态调整，其核心理念为“自立支援” [8] - 成都支持养老机构配备监测、照护、诊断等智能化产品，系统汇总分析老人生活健康信息，提供个性化服务清单并方便家属远程查看 [8] - 成都智慧养老未来将强化制度供给以吸引更多企业，目标是让科技服务让老人感到温润贴心 [9]

城乡风貌区建设总体投资与规模 - 杭州市持续推进41个城乡风貌区和8个综合品质区建设，其中新建25个、续建24个 [2] - 2025年实施项目244个，截至目前累计完成投资130.16亿元，投资完成率高达163.54% [2] 城区产业升级与经济效益 - 上城“智荟绿谷·数贸全球”特色产业风貌区在79公顷土地上布局14个总投资22亿元的项目，主导产业集聚度达79.6%，亩均税收是全省平均值的4倍 [3] - “裳美四季·时尚采荷”特色产业风貌区投入4.76亿元资金，激活中国服装第一街资源，推动商业街业态升级 [4] - “江河都会·国际杭城”综合品质风貌区累计推进54个重点项目，完成投资超258亿元，致力于打造世界级地标集群 [5] 乡村产业转型与集体增收 - 余杭“碳觅竹意·创艺未来”风貌区通过将滞销毛竹升级为高价值工艺品等方式，实现村集体增收超1000万元 [2] - 萧山“南沙稻谷·萧东智谷”县域风貌区内的“渔光互补”项目，使亩均利润从不足800元提升至超1万元，每年为村集体增收租金约292万元，并提供80多个就业岗位 [7] 数字化治理与服务提升 - 萧山群围村通过“智慧小脑”系统实现村民诉求指尖直达、快速办结，并创新设置“智慧党建”、“平安村社”等应用场景 [6] - 风貌区内配套服务持续升级，益农镇新建1200平方米居家养老服务照料中心设日托床位15个，党湾镇新建第三幼儿园等设施，实现“15分钟生活圈”全覆盖 [6] 跨区域联动与旅游经济 - 临安与安徽绩溪联创“浙皖边驿·云上天路”跨省县域风貌区，2024年接待游客约450万人次，旅游综合收入达14.61亿元 [8] - 建德钦堂与桐庐钟山联创“钦钟山韵·共筑桃源”风貌区，引育多个旅游项目，带来约60万人次游客流量，累计旅游收入超1亿元 [8] - 建德与金华兰溪联动创建“一江四韵·千年古埠”风貌区，新增跨市公交专线日均发车6班次，惠及沿线1.2万居民 [8]

银发经济市场规模与增长 - 截至2024年底，中国60岁及以上老年人口达3.1亿人，占总人口比例为22% [1] - 2024年上半年养老服务销售收入呈现多元增长，社区养老、机构养老、居家养老照护服务销售收入同比分别增长30.4%、22.6%、18% [1] - 健康消费增速明显，助行助听产品、老年营养和保健品销售收入同比分别增长32.2%、30.1% [1] - 文娱消费提质升级，老年旅游服务、体育健康服务、文化娱乐活动销售收入同比分别增长26.2%、23.9%、20.7% [1] 新兴银发族消费特征 - 以“60后”为代表的新银发族拥有稳定退休金，消费需求从生存必需型向享受改善型跃升 [2] - 携程平台50岁以上用户占比10%，其中75%为50岁至60岁初老人群，50%来自一线及新一线城市 [2] - 携程平台50岁以上用户消费水平是平台平均水平的3倍，订单增速是整体订单增速的1.3倍，部分大城市用户年均旅游消费超50万元 [2] - 2024年全路开行银发旅游列车1860列，运送老年游客80余万人次；2025年上半年开行银发旅游列车972列，同比增长23% [2] 银发产业供给端发展 - 截至近期，国内银发经济相关企业现存量达53.9万家，近10年年注册量呈逐年上升趋势 [3] - 今年前9个月银发经济相关企业注册量达6.55万家，同比增长6.63% [3] - 产业围绕健康管理、医疗护理、康养、辅助器具、长期护理、居家适老化改造等领域迎来发展机遇 [3] - 老年人闲暇时间增多推动精神文化需求增长，为旅游、教育、文化娱乐及养老金融等产业带来机会 [3] 政策支持与财政投入 - 2024年1月国务院办公厅印发《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，开启“银发经济元年” [4] - 随后发布覆盖养老服务、健康医疗、文化旅游等多领域的系列政策文件 [4] - 中央财政已下达第一批养老服务消费补贴补助资金11.6亿元，试点地区已发放36.51万张消费券，使用24.32万次，核销金额达1.82亿元 [4] - 各地政府积极推出区域特色方案，如上海扩大银发消费供给，山东启动康养文旅消费季，广州推出培育银发消费场景等措施 [5] 行业长期前景 - 预测到2035年，银发经济规模有望达到30万亿元，占国内生产总值的10% [5]