核心观点 - 政策面友好，顶层设计明确支持行业发展，"十五五"规划建议提出建设"好房子"、实施物业服务质量提升行动，国务院鼓励社区生活服务消费，推行"社区+物业+养老服务"[3] - 行业迈入新发展阶段，呈现五大趋势：地产销售分化加剧导致物管项目"量缩价升"、独立发展能力提升、"物业+养老"迎黄金期、"物管进村"迎机遇、"优质优价"时代将至[3] - 海外对标显示国际物业服务巨头（如爱玛客、索迪斯、FirstService）获资本市场高度认可，2025年初至11月24日爱玛客、索迪斯PE-TTM平均值分别为30倍、43倍，FirstService近三年平均PE-TTM达63倍[4] - 物业公司收入增速在2025年上半年迎来拐点，12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，地产关联业务收入占比已降至较低水平[5] - 投资建议关注两条主线：服务品质优秀、分红慷慨的龙头（如绿城服务、华润万象生活、万物云）和业绩稳健、安全边际高的国企（如招商积余、保利物业、中海物业）[6] 政策指引 - 2025年中央政策持续支持，国务院1月发布深化养老服务改革意见，推行"社区+物业+养老服务"；3月出台提振消费专项行动方案，加快配齐社区服务网点；5月推进城市更新，支持老旧小区改造；10月"十五五"规划明确推动房地产高质量发展，建设"好房子"[12] - 地方政府配套政策落地，如镇江市规定空置住宅物业费按70%交纳，长沙市对空置超24个月物业费按90%收取，上海市实施物业服务质量提升行动推动"两升一降"[14] - "十五五"政策方向带来行业机遇：物业服务质量提升行动推进服务价格市场化，房屋全生命周期管理拓宽增值服务边界，"好房子"建设催化优质物业需求，城市更新扩大物管市场空间[37] 行业趋势 - 地产销售分化加剧，2025年1-10月全国商品房住宅销售面积6.0亿平，同比-7.8%，较2021年同期-52.3%，但核心城市土地成交占比提升，物管项目组合持续优化，呈现"量缩价升"特征[16] - 独立发展能力提升，2025年上半年12家重点公司基础物管收入占比70%，社区增值收入占比9%，开发商增值收入占比7%，直接来自地产开发商的关联业务收入占比较低[21] - 老龄化进程加快，"物业+养老"迎来发展黄金期，我国"9073"养老格局下物业聚焦90%居家养老和7%社区养老，具有基层贴近客户、政策支持、人力充足等先天优势[28] - 城中村改造提供重要机遇，"十四五"期末需完成2000年前建成的近17万个老旧小区改造，涉及建面约40亿平，物业企业在改造规划、协调运营中扮演关键角色[32] - "十五五"好物业需求增加，"优质优价"时代将至，政策将物业服务纳入房地产高质量发展重要一环，优质物业有望提升市场占有率并获得品牌溢价[36] 经营策略 - 头部物企主动撤场低盈利项目保障利润率与现金流，如绿城服务2025年上半年退盘1730万平，万物云2024年退出53个住宅项目涉及饱和收入2.9亿元[40] - 降低地产关联敞口，非业主增值业务收入占比从2021年下半年的18.7%降至2025年上半年的8.4%，多数民企该业务占比低于2%，抗周期波动能力提升[41] - 社区增值业务更为聚焦，家居装修等地产后周期业务收缩，但社区零售、公共空间管理业务随在管面积增加实现稳步增长[45] - 积极拥抱新技术推动AI应用落地，如万物云AI财务助手、融创服务设备自动化监测报警、智能客服提升管理效率[51] - 机器人替代人工降本增效，应用场景涵盖保洁消杀、安防巡检、物资配送、设施维护等，以机器成本替代上涨的人工成本[55] 海外对标 - 爱玛客（Aramark）2025财年收入185亿美元，同比+6.4%，营业利润7.9亿美元，同比+12.1%，多元业态布局（教育、医疗、体育等）助力穿越经济周期[60] - 索迪斯（Sodexo）始于1966年，从团餐服务横向切入多业态，发展成为综合设施管理服务提供商，资本市场给予较高估值认可[67] - FirstService通过"物业管理+增值服务"双轮驱动，2024财年住宅物业服务收入21.3亿美元（同比+6.9%），增值服务收入30.8亿美元（同比+31.9%），近三年PE-TTM平均值达63倍[74][82] 板块表现与基本面 - 2025年初至11月24日，样本股平均涨幅+19.4%，物业管理指数涨跌幅与恒生地产建筑业接近，在年报披露期（3-5月）相对地产建筑业有超额收益[4][89] - 2025年上半年12家重点公司收入943亿元，同比+6.7%，毛利增速回升至+3.0%，毛利率平均值20.1%，同比下滑0.8个百分点[98][103][106] - 基础物管收入保持稳健增长，2025年上半年同比+8.8%，11家公司实现正增长；社区增值业务毛利率33.0%，同比+0.4个百分点；非业主增值业务影响基本出清[110][116][121][124] - 重点公司盈利预测显示估值具吸引力，截至2025年11月26日，2025年一致预期PE均值为13倍，2026年为12倍，港股通增持比例靠前的公司包括融创服务、中海物业、华润万象生活[94][133]

文章核心观点 - 养老行业正从政策驱动转向市场化运营，服务向多元化、多层次需求倾斜 [1] - 中建方程作为中建集团旗下平台，积极探索银发经济，发挥央企优势，探索可持续发展路径和商业模式 [1] - 公司通过多样化、可复制的养老模式探索，使其成为战略转型的“价值支点”和业绩增长“新引擎” [3][5][7] 公司养老业务模式 - 采用“租赁+运营”的中资产模式，有效盘活政府闲置物业，降低初始投入和财务风险，提升净利润率水平 [2][4][5] - 探索机构养老、居家社区机构融合、“物业+养老”、城市更新等多种形态 [1][2][5] - 在南京项目采用“养老院+护理院”深度融合的医养结合模式，提供从基础照料到慢病管理、康复理疗的全周期服务 [2] - 在北京项目探索“智慧居家养老”，将门卫房升级为社区智能屋，嵌入数字化养老平台，集成视频医生问诊、家政服务等功能 [2][3] 智能化与特色服务 - 智能化是实现规模化发展和标准化管理的重要手段，为项目最大亮点 [3] - 计划利用小区低效空间打造“智能厨房”，引入AI智能烹饪设备，全程可视化监督制餐，从源头杜绝预制菜 [3] - 菜品价格远低于外卖，兼顾营养与口味，解决老年居民“做饭难”问题 [3] - 未来将大范围布局以社区智能屋+智能厨房联动为特色的居家养老业务 [3] 战略布局与市场定位 - 提出“点线面”发展思路，以点状标杆项目为突破口，串联区域资源，扩展为全国战略网络 [6] - 核心区域包括京津冀、长三角（上海、南京）、粤港澳大湾区，并计划布局青岛、西安、成都等核心城市 [6] - 市场定位为“中高端市场型”，以普惠价格提供高品质服务，通过规模化运营和精细化管理平衡服务品质与成本 [7] 竞争优势与资本视角 - 养老业务与中建集团主业高度协同，工程设计建设经验保证空间改造专业性，存量物业盘活提升资产效率 [5] - 央企在融资、资源整合和品牌公信力方面具有优势，能够增强客户和资本市场信任度 [5] - 养老产业为公司提供成长性价值（市场规模快速扩张）与确定性价值（政策支持、商业模式保障长期现金流）的双重支撑 [4][5]