公司公告 - 恒大物业股份自2025年9月11日上午9时起短暂停止买卖 [1] - 停牌原因为待刊发载有公司内幕消息的公告 [1]

公司停牌公告 - 恒大物业股份自2025年9月11日上午9时起于香港联交所暂停买卖 [1] - 停牌原因为待刊发涉及香港《公司收购及合并守则》的内幕消息公告 [1]

公司股份交易状态 - 恒大物业股份自2025年9月11日上午9时起暂停买卖 [1] - 暂停交易涉及香港联合交易所有限公司 [1] 公司公告信息 - 暂停交易原因为待刊发载有公司内幕消息的公告 [1] - 公告需根据香港《公司收购及合并守则》发布 [1]

市场指数表现 - 上证指数收盘3,812点，单日上涨0.13%，近5日上涨4.87%，近1月微跌0.04% [1] - 深证综指收盘2,408点，单日上涨0.29%，近5日上涨8.44%，近1月上涨1.14% [1] - 大盘指数近1月上涨8.89%，中盘指数上涨11.05%，小盘指数上涨6.67% [1] - 通信设备行业近6个月涨幅达82.07%，元件Ⅱ行业涨幅66.11%，旅游及景区行业涨幅20.13% [1] - 能源金属行业单日下跌2.28%，饰品行业下跌2.53%，光伏设备Ⅱ行业下跌2.1% [1] 房地产行业研究 - 房地产行业经历4年深度调整，广义需求总量见底，一二手房合计成交稳定超3年 [2][8] - 二手房成交放量但未能推动房价止跌，因中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局 [2][8] - 政策面强调高质量发展和房地产发展新模式，约束非全局加杠杆解题思路 [2][8] - 好房子政策将引领核心城市五重共振：政策力量、城市更新、住房消费升级、财富再配置、股市力量 [8] - 核心城市如上海、北京、深圳等有望率先筑底改善，香港楼市已因四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR）反转 [8] - 推荐产品力房企如建发国际、滨江集团、华润置地，低估值修复房企如新城控股、越秀地产 [8] 割草机器人行业研究 - 全球割草机市场规模达374亿美元，2024年同比增长7.5%，割草机器人渗透率预计为7.5% [3][9] - 锂电化趋势显著，北美新能源园林机械份额从2010年13%增长至2021年36% [9] - 无边界割草机器人年均成本156美元，低于埋线式的244美元，具备成本和技术优势 [9] - 国内企业凭借锂电PACK技术、RTK和激光雷达导航技术实现超车，占据行业大部分份额 [3][9] - 九号公司2024年割草机器人业务收入8.61亿元，同比增长284% [9] - 科沃斯2024年割草机器人海外收入和销量同比分别增长186.7%和271.7% [9] - 建议关注格力博、九号公司、科沃斯、追觅科技等技术创新企业 [9]

财务表现 - 2025年上半年收入85.24亿元同比增长6.5% [1] - 整体毛利率37.1%同比提升3.1个百分点 [1] - 核心净利润20.1亿元同比增长15.0% 核心净利润率提升1.4个百分点至23.6% [1] - 中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元 按核心净利润口径派息率达100% [1] 商业航道运营 - 商管航道收入32.7亿元同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2] - 购物中心零售额1220亿元同比增长21.1% 同店可比增长9.7% [2] - 在营购物中心125个 平均出租率97.1%较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升至68.2% [2] 物业管理航道 - 物业航道收入51.6亿元同比增长1.1% 毛利率下降0.1个百分点至18.8% [3] - 城市空间收入同比增长15.1% 占全业态在管面积30.2% 收入占比提升至18.4% [3] - 总合约面积4.5亿平米 总在管面积4.2亿平米 较2024年底分别增长1.8%及0.4% [3] - 城市空间合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8% [3] 规模与市场地位 - 总合约面积约4.7亿方 总在管面积约4.3亿方 第三方占比59.3% [1] - 53个在管购物中心零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [2] - 在管写字楼项目225个 在管面积1779万平米 运营服务项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [2] - 新开4座购物中心平均开业率91% [2] 战略发展 - 收购华润通整合会员资源 实现跨业态赋能引流 [3] - 依托华润集团及华润置地优势 实现物管和商管全业态覆盖与协同 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元 [4] - 目标价48.5港元对应物管业务15倍市盈率及商管业务30倍市盈率 [4]

核心观点 - 宏观经济数据显示CPI和PPI同比仍处于负值区间但呈现边际改善趋势 核心CPI环比连续五个月超季节性 PPI同比回升主因输入性因素与地产链基数回落[4][5][8] - 债券收益率上行或领先于经济基本面改善 历史数据显示经济指标与收益率存在阶段性背离 当前经济企稳背景下收益率有望继续上行[11][14][15] - 基金销售费新规将重塑理财市场格局 短期赎回费率上升凸显理财流动性优势 理财规模有望受益于存款搬家效应[22][23][24] - 房地产行业仍处于缩表进程 重点房企拿地力度明显改善 政策持续推动市场止跌回稳[27][28][29] - 赛维时代股权激励计划设定高增长目标 数字化驱动产品品牌供应链协同发展 盈利预测上调[33][34][35] 宏观经济 - 8月CPI同比-0.4%较前值下降0.4个百分点 环比0%较前值下降0.4个百分点 其中食品项环比+0.5%较前值上升0.7个百分点 鲜菜价格涨幅扩大但后续供给上升或放缓 猪肉价格受供给上升影响回落但后续需求边际向好[4][5][6] - 非食品环比-0.1%较前值下降0.6个百分点 核心CPI环比0%连续五个月超季节性但仅高0.03个百分点 实物消费中衣着/交通工具/通信工具/家用器具超季节性 服务CPI环比弱于季节性0.05个百分点[7] - 8月PPI同比-2.9%较前值回升0.7个百分点 环比0%较前值回升0.2个百分点 输入性因素(石油化工/有色/铁矿石)对PPI拖累降低0.9个百分点 地产链拖累降低0.5个百分点[8] - 预计9月CPI环比0.2%同比-0.2% 三季度为全年低点 全年平均同比约0% PPI环比持平同比回升 全年平均同比预计-2%至-3%[9] 固定收益 - 8月通胀数据公布后10年国债收益率从1.86%上行至1.90%单日上行4BP[11] - 经济数据已整体企稳改善 社融存量同比从2024年11月7.8%回升至2025年7月9.0% 政府性基金支出累计同比从2024年4月-20.5%回升至2025年7月31.7% 核心CPI同比从2025年2月-0.1%回升至7月0.9% 实际GDP当季同比从2024Q3 4.6%回升至2025Q2 5.2% 社会消费品零售月均值从2024年3.28%升至2025年4.98%[12][13] - 历史案例显示债券收益率领先经济回升 2020年4-7月10年国债收益率从2.50%上行至3.08%累计58BP 但同期经济数据偏弱 11月经济数据确认回升时收益率已达3.35%高位[14][15] - 通胀数据同样滞后收益率 2009年8月收益率从低点2.67%上行至3.53%累计86BP 但CPI/PPI同比直到7月才见底[16][17][18] 银行业 - 基金销售费新规将股基/混基/债基认申购费率上限调降至0.8%/0.5%/0.3% 销售服务费率上限调降至0.4%/0.2%/0.15%年化 超1年不收取[22] - 赎回费率调整为持有<7天收取≥1.5% 7-30天≥1% 30天-6个月≥0.5% 此前满7天免赎回费的C份额占比达38% 新规将影响短债基金需求[23] - 理财流动性优势凸显 2025年1-5月最小持有期型产品增长最多 新规后理财规模有望加速上升 开放式固收类产品成为增长主力[24] - 理财资产端可能减少场外基金交易 转向场内ETF或长期持有摊余债基 若加大直投将增加短债/NCD需求 中长债基配置比例或下降(Q2末占比35%)[25] 房地产行业 - 2025上半年A股房地产板块营业收入7128亿元同比下降11.6% 降幅较2024上半年收窄10.1个百分点 归母净亏损383亿元较2024上半年多亏264亿元 重点房企表现显著优于行业[28] - 16家重点房企合计拿地金额3999亿元相当于2024全年72% 拿地力度回升至41% 中国金茂(92%)/建发国际(84%)/滨江集团(61%)/绿城中国(52%)/华润置地(43%)拿地强度居前[29] - 政策以止跌企稳为目标 地方层面多数城市已完全放开限购限贷限售 部分城市推出低月供金融产品/公积金缴存等创新举措[30] 赛维时代公司 - 股权激励计划向329名对象授予403.5万份股票占总股本1% 业绩考核目标以2024年为基数 2025-2027年营业收入增长率不低于25%/55%/95%或净利润增长率不低于70%/155%/215%[33][34] - 上调盈利预测 预计2025-2027年归母净利润3.87/5.52/6.84亿元(原值3.71/5.11/6.65亿元) 对应EPS 0.96/1.37/1.70元 当前PE 25.6/18.0/14.5倍[33] - 数字化驱动全链路运营 通过3D体型数据/服装元素库实现精准产品研发 利用CPC广告系统实现自动化品牌运营 打造小批量多品种柔性供应链[35]

房地产行业与公司关键要点 涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业（包括房地产开发、商业地产、物业管理）[1][2][3] - 重点提及的房地产开发公司：滨江集团、建发国际、招商蛇口、万科、金地、首开金融街、华润置地、新城、中国海外发展、龙湖、绿城中国、贝壳[1][5][12][34] - 商业地产公司：华润万象生活、恒隆地产、太古地产[17][18][24] - 物业管理公司：保利物业、中海物业、招商积余、绿城服务、万物云[26][30][31] 核心观点和论据 **1 房地产开发商业绩表现疲弱** - 2025年上半年头部房企营业收入同比略跌3% 港股重点房企收入同比增4%（2024年跌2%） A股企业收入同比跌8%（较2024年跌幅15%收窄）[2][3][4] - 多数房企2025年上半年利润同比负增长 仅滨江集团（同比增近60%）、建发国际（核心利润增12%）、招商蛇口（基本持平）等少数正增长 A股十几家房企中约3-4家继续亏损（包括万科、金地等国企）[1][5] - 行业平均归母净利润率及核心净利润率处于历史低位 实质性利润有限[1][5] **2 未来业绩预测持续承压但或有弹性** - 2025年全年及2026年房企业绩保持疲弱 2027年开始或有向上弹性[2][6][7] - 2025年房地产企业净利润率预计接近于零 2026年提升至1%-2% 2027-2028年有望恢复至5%-7%[1][9] - 收入规模将持续下滑（销售规模下行滞后反应） 2026年毛利率预计相对持平 但若房价下跌可能进一步下行[6][7] **3 财务指标初步企稳但改善有限** - 2025年上半年总资产同比下降8%（港股降4% A股降11%） 负债总体降10% 归母净资产同比下降4% 开发商持续缩表[3][13] - 有息负债同比仅降1%-2% 头部国企未明确下降 出险房企进一步减少 无息杠杆（合同负债）压降较多（与预售资金监管趋严有关）[14] - 三项费用（销售、管理、财务）占收入比例无显著变化 压降空间有限[10][11] - 合同负债对开发结算收入覆盖倍数不到一倍 预示未来交付收入可能进一步下降[1][4] **4 商业地产板块稳健但内部分化** - 华润万象生活利润同比增长15% 恒隆利润跌9% 太古利润跌4%[18][19] - 高端运营商同店零售额同比增速提升8.6个百分点至正2.2% 大众运营商微升0.1个百分点至7.6%[20] - 重奢消费外流压力2025年趋缓（中国游客海外免税购买恢复放缓 境外消费奢侈品比例从2023年20%升至2024年40% 仍低于2019年50%多）[21] - 恒隆在上海市场同店零售额降幅收窄（2024年三季度同比降18% 四季度收窄至11% 2025年一季度收窄至7% 二季度降幅缩小至1% 七八月延续修复）[22] **5 物业管理板块增长稳健** - 2025年上半年收入平均同比增长7% 核心净利润同比增长10% 基础物业业务是主要拉动（占整体收入约77%）[26][27] - 基础物业板块未来几年预计维持高单位数至10%左右增长[28][29] - 利润增速预计比收入更快（毛利润率提升和费用率下降） 绿城服务2025年利润增速预计20% 2026年15% 万物云保持双位数增速 保利、中海等中单位数或略偏上[30] **6 拿地市场回暖与资产减值分化** - 2025年重点房企拿地金额占销售金额平均37%（略低于40%扩表分界线 但高于2024年21%、2023年35%、2022年33%） 前8个月全国300城土拍金额同比增长15%-20%[3][16] - 资产减值分化：华润置地表内外累计减值超400亿 新城总体超200亿 港股公司如中国海外发展、龙湖等减值比例较小 建发国际因历史货量少减值幅度较低[12] **7 派息与投资推荐** - 商业地产派息：华润万象生活中期派发100%股息（首次） 太古和恒隆DPS绝对值持平或微增 全年派息比例预计85%-100% 股息收益率华润万象约4.5%-5.5%、太古约5%-5.5%、恒隆约6%[24] - 物业管理派息：万物云中期派息83% 明年可能降至50%-60%（股息收益率约6%） 绿城服务派息超70%并积极回购 国企如保利、中海、招商积余派息比例50%及以下（保利物业短期提升积极性较高）[31] - 投资推荐：首推华润万象生活（双位数盈利增长潜力、稳定派息） 地产板块推荐华润、建发、滨江等扩表能力企业 弹性标的如绿城中国、贝壳（若跌至1,600-1,650亿港币可加仓） 物业板块推荐绿城服务和万物云[25][34][33] 其他重要内容 - 出险房企关联物业公司估值吸引（市值减现金后除以核心利润 现金占市值比例50%-80%） 关联方应收账款压力阶段性安全 但长期需关注资产质量和市场化程度[32] - 地产行业处于底部 建议适度左侧布局（尤其港股） 预计板块一倍以上涨幅 中小市值标的或不排除两倍甚至更多涨幅[34] - 三道红线指标总体稳定（绿档未掉 黄档未变绿）[15] - 大众运营商零售额同店增长预计维持3%-10%[23]

全球对冲基金对中国股市持仓 - 8月全球对冲基金对中国股市净买入量创2024年9月以来新高 [1] - 对冲基金中国股票仓位上升76个基点至两年高点 [1] - 对冲基金对中国毛头寸达两年来新高 [1] 黄金及白银价格预测 - 澳新银行将2025年底黄金目标价从3600美元/盎司上调至3800美元/盎司 [2] - 预计黄金2026年6月达4000美元/盎司高点 [2] - 2025年底白银目标价上调至44.7美元/盎司 [2] 标普500指数目标位调整 - 巴克莱将2025年底标普500目标从6050点上调至6450点 [2] - 巴克莱将2026年底标普500目标从6700点上调至7000点 [2] - 德意志银行将年底标普500目标从6550点上调至7000点 [3] 法国债务及欧洲央行政策 - 德商银行预计法国债务率十年内或飙升至150%以上 [4] - 法国外贸银行预计欧洲央行12月可能降息25个基点 [4] - 欧洲央行12月降息概率为60% 终端存款利率或为1.75% [4] 光伏行业动态 - 光伏行业"反内卷"进入关键观察节点 9月为政策落地重要时点 [5] - 行业债务压力较大 供需关系未明显改善 [5] - "不得低于成本价销售"可帮助行业beta修复至盈亏平衡 [5] AI服务器与铜箔产业 - AI服务器发展促进高端PCB铜箔需求和产品迭代 [6] - HVLP铜箔市场以日韩厂商主导 国产替代空间广阔 [6] - 建议关注铜冠铜箔、德福科技等国产商 [6] 上市公司理财趋势 - 2024年上市公司理财认购金额12152亿元同比下降6.20% [7] - 2025年上半年理财规模环比下降31% [7] - 预计未来一年存款转理财规模达数千亿元 [7] 硅基材料行业 - 硅基材料行业处于周期底部盘整 供给端实质性放缓 [8] - 行业未经历深度亏损 自发出清困难 [8] - 建议关注向下游高景气赛道延伸拓展的公司 [8] 物管行业发展 - 物管及商管行业营收保持稳健增长 业绩增速转正 [9] - 头部交易中介商规模持续扩张 培育第二增长曲线 [9] - 企业转向追求高质量发展 [9] 房地产市场展望 - 房企业绩和销售总体处于筑底阶段 [11] - 头部房企在核心城市优质土储展现销售韧性 [11] - 看好具备"好信用、好城市、好产品"逻辑的开发商 [11] 宏观经济与政策预期 - 下半年降准降息空间不大 [12] - A股市场估值较全球主要股指仍有提升空间 [12] - 继续看好黄金作为跨市场分散投资标的 [12]

公司担保情况 - 公司及控股子公司对外担保余额为9000万元 [1] - 母公司为全资子公司担保余额约为31.3亿元 [1] - 母公司为控股子公司担保余额为9.82亿元 [1] - 三项担保合计金额约为42.02亿元 占最近一期经审计净资产比例413.1% [1] 营业收入构成 - 商品贸易占比94.27% [1] - 房地产业占比2.77% [1] - 物管费占比1.36% [1] - 租赁占比1.22% [1] - 酒店服务业占比0.24% [1] 公司市值 - 截至发稿时公司市值为19亿元 [1]

投资评级 - 报告给予公司买入评级 目标价48 50港元 较当前股价42 24港元有15 0%上涨空间 [2][4] 核心观点 - 公司商管航道龙头地位巩固 物管航道提质增效 持续高比例派息 [4] - 2025年上半年核心净利润同比增长15 0%至20 1亿元 核心净利润率提升1 4个百分点至23 6% [4] - 商业运营服务毛利率达66 1% 购物中心零售额同比增长21 1%至1220亿元 同店可比增长9 7% [4] - 物管航道城市空间收入同比增长15 1% 收入占比提升至18 4% [4] - 公司收购华润通整合会员资源 孵化第二增长曲线 [4] - 依托华润集团及华润置地优势 实现全业态覆盖和协同发展 [4] 财务表现 - 2025年上半年收入85 24亿元 同比增长6 5% 整体毛利率37 1%同比提升3 1个百分点 [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40 0亿元 46 0亿元 52 6亿元 同比增长10 2% 14 9% 14 4% [3][4] - 2025-2027年每股盈利预计1 75元 2 01元 2 30元 [3] - 中期派发股息每股0 53元 特别股息每股0 35元 按核心净利润口径派息率达100% [4] 业务运营 - 商管航道收入32 7亿元同比增长14 6% 在营购物中心125个 平均出租率97 1%较2024年底提升0 4个百分点 [4] - 53个在管项目零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [4] - 业主端租金收入147亿元同比增长17 2% NOI同比增长18 0%至100亿元 [4] - 期末总合约面积4 7亿平方米 总在管面积4 3亿平方米 第三方占比59 3% [4] - 城市空间在管面积1 27亿平方米 占全业态在管面积30 2% 合同回款率83 8%同比增长1 1个百分点 [4] 估值预测 - 采用分部估值法 给予物管业务2025年15倍市盈率 商管业务30倍市盈率 [4] - 当前股价对应2025年预测市盈率21 8倍 2026年19 0倍 2027年16 6倍 [3] - 总市值964 13亿港元 已发行股本22 83亿股 [2]