最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例核心观点 - 最高人民法院发布五个典型案例，旨在通过示范引导统一裁判规则，预防化解物业纠纷，维护业主与物业服务人合法权益及社会和谐稳定 [1] 案例一：物业服务人催交物业费的合法方式 - 物业服务人不得采取限制业主使用单元门禁及电梯系统等影响正常生活的方式催交物业费 [5] - 业主欠交物业费时，物业服务人应通过调解、诉讼或仲裁等合法途径维权，而非采取不当限制措施 [7][8] - 本案审理过程中，物业公司经法院释明后主动恢复了业主对门禁系统的使用功能 [7] 案例二：业主支付物业费的义务范围 - 业主不得以房屋专有部分的设计不合理、排烟倒灌等房屋质量问题为由拒绝支付物业费 [10][11] - 房屋质量问题属于商品房买卖合同法律关系，与物业服务合同非同一法律关系，责任主体不同 [12] - 法院判决业主徐某某向物业公司支付自2019年5月至2022年12月期间的物业费4500余元 [12] 案例三：物业服务合同终止后的交接义务 - 物业服务合同终止后，原物业服务人应在约定期限或合理期限内退出服务区域并配合交接工作 [2][17] - 原物业服务人拒不退场并拒绝履行交接义务的，不得请求业主支付合同终止后的物业费 [2][17] - 本案中，法院依据《民法典》第九百四十九条，驳回了原物业公司要求业主支付合同终止后物业费的诉讼请求 [17] 案例四：业主大会决定的效力与约束范围 - 业主大会作出的选聘、解聘物业服务人等决定，对全体业主具有法律约束力 [2][22] - 物业服务人非小区业主，不受业主大会决定的直接约束，无权就业主大会决定的效力提起诉讼 [2][22] - 本案明确，原物业服务人若认为合同解除造成损失，应依据《民法典》第九百四十六条规定另行主张，而非起诉请求确认业主大会决定无效 [22][24] 案例五：物业纠纷的多元化解机制 - 法院运用“巡回审判+示范调解”方式，在小区现场开庭，以案释法，实现“办理一案、治理一片”的效果 [3][28] - 该方式成功批量化解了案涉小区一百多位业主欠费引发的潜在纠纷 [3][28] - 通过现场调解，促使物业服务人认识到服务不足，并与业主达成根据服务质量支付相应费用的调解协议 [28]