公司资产回购动态 - 万达商管通过旗下公司完成对烟台芝罘万达广场的回购，使其成为唯一股东，这是公司首次进行核心资产回购 [1] - 此次回购前，该广场于2024年7月由坤华股权投资合伙企业和坤元辰兴投资管理咨询有限公司接手，分别持股约99.99%和0.01% [1] 公司债务状况变化 - 截至2024年9月，万达商管短期债务约439.74亿元，有息债务合计1725.33亿元 [1] - 经过资产处置，截至2025年9月，“万达系”企业境内债已清偿完毕，目前仅存续一笔2026年2月到期的美元债，待偿还余额为4亿美元 [2] 公司与金融机构合作模式 - 坤华股权投资合伙企业是新华保险和中金资本共同设立的100亿元不动产基金的执行平台，新华保险与中金资本出资比例分别为99.9%和0.1% [2] - 截至2025年2月，万达商管与新华保险的公开交易共14笔，均为万达商管向其转让旗下万达广场或商业项目公司的控制权，但运营仍由万达商管负责 [3] - 2024年，坤华从万达手中接盘9座万达广场，媒体报道称合计认缴出资额超30亿元 [3] - 2025年前两个月，坤华继续从万达接手5座万达广场的全部股权 [4] 行业交易模式分析 - 业内人士将万达和坤华之间的交易视为“战略性拆借”，万达通过股权转让快速回笼资金以降低负债，同时保留核心运营收益权 [4] - 该模式使万达在缓解财务压力的同时，保持了业务的连续性和稳定性 [4] - 对于坤华而言，此举使其获得优质不动产的长期持有收益，并借助万达的运营能力保障资产增值，实现资产多元化配置 [4] 未来展望 - 业内关注万达是否会继烟台芝罘万达广场后继续赎回其他万达广场，这被视为公司可能已走出经营困境的信号 [4]

12月3日消息，据企查查显示，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦 门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东。 近年来，大连万达频频出售旗下资产。"房地产企业家圈"表示，据统计，2023年至2025年间，万达累计出售超80座万达广场，以缓解资金压力。其中， 2025年5月一次性就出售了48家万达广场。 此次烟台芝罘万达广场回归万达集团，是万达广场的首次爆出赎回消息。9月29日，中国执行信息公开网也已经没有王健林限高的信息了。这是不是王健 林缓过来的信号，仍需拭目以待。 2024年7月1日，该广场被首次卖出，接盘方为坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司。"中国地产报"表 示，通过企查查APP股权穿透图，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华保险、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%，坤元辰兴 （厦门）投资管理咨询有限公司2位自然人股东也在中金相关公司任职。 ...

公司股权变更 - 烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）及坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增万达商管旗下上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东[2] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，注册资本5000万人民币，由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[3] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月，注册资本7.08亿人民币[3] 资产处置与赎回 - 在抛售40多座万达广场之后，万达集团首次赎回一座万达广场[3] - 大连万达商管曾将48个万达广场项目公司100%股权出售给由太盟、腾讯、阳光人寿保险等13家企业组成的私募基金，该基金总出资额为224.29亿元[4] - 出售的48座万达广场涉及北京、上海、广州、南京、成都等多个一、二线重要城市[6] - 此后，万达商管还出售了广州增城万达广场，上海奉贤富力万达项目被拍卖[7] 公司背景与风险 - 大连万达商业管理集团成立于2002年9月，注册资本约271.64亿人民币，由大连万达集团股份有限公司、王健林等13位股东共同持股[3] - 大连万达商管涉及股权冻结风险信息56条，被执行人高风险信息4条，历史被执行人信息38条[3]

核心观点 - 大连万达商业管理集团在经历大规模出售资产以应对债务危机后，首次赎回了一座万达广场，标志着其资产处置策略可能出现调整或局部逆转 [1][5] 公司资产变动 - 2023年12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增万达商管旗下上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东 [1][5] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年，注册资本5000万人民币，由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股 [1][5] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月，注册资本7.08亿人民币，经营范围为自有物业出租和经营 [2][6] - 此次变更是万达集团在抛售40多座万达广场之后，首次赎回一座万达广场 [1][5] - 去年7月，大连万达商业管理集团曾退出烟台芝罘万达广场有限公司股东行列，将其转让给新华保险关联方 [1][6] 公司近期资产出售情况 - 2023年5月20日，国家市场监督管理总局无条件批准太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等通过合营企业收购大连万达商业管理集团直接或间接持有的48个万达广场项目公司100%股权 [4][8] - 2023年8月25日，为上述收购设立的私募基金“苏州宽遇股权投资基金合伙企业”正式成立，总出资额为224.29亿元 [4][8] - 被出售的48座万达广场涉及北京、上海、广州、南京、成都、哈尔滨、武汉、石家庄、杭州、重庆、天津等多个一、二线重要城市 [4][8] - 此后，万达商管还出售了广州增城万达广场，并于2023年10月21日完成工商变更，由北京嘉君科技发展有限公司全资持股 [4][9] - 上海奉贤富力万达项目则被拍卖 [4][9] 公司背景与现状 - 大连万达商业管理集团股份有限公司成立于2002年9月，注册资本约271.64亿人民币，由大连万达集团股份有限公司、王健林等13位股东共同持股 [1][5] - 公司主营业务是为全国各地的万达广场提供商业管理服务 [1][5] - 天眼查APP显示，截至目前，大连万达商管涉及股权冻结风险信息56条，被执行人高风险信息4条，历史被执行人信息38条 [2][6] - 近年来，大连万达商管陷入债务危机，曾多次出售旗下资产 [4][8]

政策发布与市场启动 - 中国证监会发布公告明确商业不动产REITs产品发行与监管框架[1] - 国家发改委在2025年版项目范围清单中首次纳入符合条件的商业办公、酒店等商业不动产项目[1] - 此举标志着我国商业不动产REITs试点正式启动[1] 政策意义与市场影响 - 为商业地产存量资产盘活注入源头活水[1] - 借助资本市场定价机制推动商业不动产价值重估[1] - 我国商业不动产存量资产达万亿级规模庞大[1] 解决行业核心问题 - 打通商业不动产“投融管退”循环不畅的困境[1] - 为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等存量资产提供标准化、规范化退出渠道[1] - 解决大量优质资产沉淀在开发商和机构手中缺少有效资本循环机制的问题[1] 对行业参与者的益处 - 商业地产运营商可拓宽直接融资渠道提升资产流动性[1] - 帮助运营商快速回笼资金改善资产负债结构[1] - 有助于优质企业进一步投资新项目或收购存量项目[1] 市场化定价机制作用 - REITs市场化定价机制促使商业不动产价值发现更加透明高效[2] - 通过公开市场交易推动商业不动产价值重估[2] - 运营成熟、租金收益稳定的优质项目有望获得流动性溢价[2] 促进行业转型与发展 - 倒逼商业地产行业提升专业化运营水平[2] - 促使行业持续保持底层资产良好运营状态和租金增长潜力[2] - 为房地产行业转型发展期提供金融工具有助于防范化解行业风险[2] - 促进房地产市场平稳健康发展推动行业走向专业化、透明化和可持续发展道路[2]

综合实力与产业发展 - 地区生产总值历史性突破500亿元大关，人均GDP基本达到中等发达国家水平门槛 [2] - 确立“5+2”重点产业，百亿级产业集群增至3个，高新技术企业与科技型中小企业数量较2020年分别增长52%和128% [2] - 构建“信息共享、项目共建、载体共用”的联合招商机制，五年累计新增外资企业29家 [2][5] 创新驱动与平台建设 - 丹徒高新技术产业园正式挂牌省级高新区，推动创新要素加速聚集 [5] - 组织企业对接长三角优质科创资源，纵深推进产学研融合，有效打通科技成果转化 [3] - 将落实科技孵化载体“专优特强”行动，支持创建省级标杆孵化器，深化与高校战略合作 [4] 城乡融合与生态建设 - 常住人口城镇化率由71.85%提升至73.28%，累计建成7个省级特色田园乡村、21个省级宜居宜业和美乡村 [7] - PM2.5年均浓度持续改善，国省考断面水质优Ⅲ比例年均值连续4年保持100%，单位GDP能耗4年累计下降14.5% [7] - 推动“美丽风光”向“美丽经济”转化，打造“一村一特色”生态旅游项目，形成“赛事+美食+文旅”融合模式 [8] 民生保障与社会治理 - 居民人均可支配收入增至5.24万元，城乡居民收入比缩小至1.93:1，人均预期寿命达到82.42岁 [9][10] - 创成全国“义务教育优质均衡发展区”、国家公共文化服务体系示范区，“15分钟医保服务圈”实现全覆盖 [9] - 区、镇、村三级矛盾纠纷多元化解“一站式”平台实现全覆盖，万人信访发生率持续低于省市平均水平 [11]

政策启动与框架 - 中国证监会发布公告推动商业不动产REITs试点，明确产品发行与监管框架[1] - 国家发改委在2025年版项目范围清单中首次纳入符合条件的商业办公、酒店等商业不动产项目[1] - 此举标志着我国商业不动产REITs试点正式启动，为商业地产存量资产盘活注入源头活水[1] 产品定义与市场背景 - 商业不动产REITs是通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[1] - 我国商业不动产存量资产规模达万亿级，但长期面临"投融管退"循环不畅的困境[1] - 国际市场通过REITs实现商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题已是成熟路径[1] 对行业的影响与意义 - 为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等存量资产提供标准化、规范化的退出渠道，打通"投融管退"全链条[1] - 商业地产运营商可拓宽直接融资渠道，提升资产流动性，快速回笼资金，改善资产负债结构[1] - REITs的市场化定价机制促使商业不动产价值发现更加透明高效，推动价值重估，优质项目有望获得流动性溢价[2] - 将倒逼商业地产行业提升专业化运营水平，持续保持底层资产良好的运营状态和租金增长潜力[2] 宏观作用与发展前景 - 在房地产行业转型发展期，商业不动产REITs的推出为存量资产盘活提供金融工具，有助于防范化解行业风险[2] - 促进房地产市场平稳健康发展，行业将走向更加专业化、透明化和可持续的发展道路[2]

政策发布与定义 - 中国证监会发布公告推动商业不动产REITs试点，明确了产品发行与监管框架 [1] - 国家发改委更新的2025年版项目范围清单首次将符合条件的商业办公、酒店等商业不动产项目纳入申报范围 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] 行业背景与意义 - 中国商业不动产存量资产规模达万亿级，但长期面临“投融管退”循环不畅的困境 [1] - 试点启动为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等存量资产提供了标准化、规范化的退出渠道，打通了“投融管退”全链条 [1] - REITs试点标志着商业不动产REITs试点正式启动，将为商业地产存量资产盘活注入源头活水 [1] 对行业及公司的影响 - 商业地产运营商可拓宽直接融资渠道，提升资产流动性，快速回笼资金，改善资产负债结构 [1] - REITs的市场化定价机制将推动商业不动产价值重估，运营成熟、租金收益稳定的优质项目有望获得流动性溢价 [2] - 此举将倒逼商业地产行业提升专业化运营水平，持续保持底层资产良好的运营状态和租金增长潜力 [2] 长期发展与风险化解 - 在房地产行业转型发展期，商业不动产REITs为存量资产盘活提供了金融工具，有助于防范化解行业风险 [2] - 随着试点推进和相关制度完善，商业地产行业将走向更加专业化、透明化和可持续的发展道路 [2] - 借助资本市场的定价机制推动商业不动产价值重估，并促进房地产市场平稳健康发展 [1][2]

政策动态与市场扩围 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，并在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，规划中的商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [1] - 截至2025年11月底，中国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元 [1] 扩围的战略意义与影响 - 扩围将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店纳入，有助于激励运营者在供给端提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，并引导投资主体从重开发向重运营转变 [2] - 扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] 对商业不动产与房企的影响 - 商业不动产投资规模大、回收期长，部分房企过度依赖债务融资，目前超万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内 [3] - 部分房企面临债务集中到期、现金流紧张，流动性缺口显现，商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于盘活存量资产、降低负债率，优化资本结构 [3] - 商业物业尚待建立标准化退出渠道，REITs的推出有助于盘活巨量存量资产，改善资源配置 [1][3] 市场特征与资金供需 - 从存量REITs市场看，长三角、粤港澳大湾区等经济发达地区因其底层资产运营能力强、现金流稳定以及未来增值潜力较高，更容易受到资金青睐 [3] - 一些经济或产业相对不发达的地区，由于市场对其收益的稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区也恰恰需要资金盘活资产 [3] - 由于当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因其强制高比例分红而吸引力增加，市场上对具有稳定现金流与收益的增量资产需求大，但对供给质量有要求，这是制约REITs大规模发行的结构性因素 [3] 未来发展方向与要求 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 需要实现从“重开发”转向“精运营”，从“资产持有”到“资产运营+资本运作”的业务模式转型，以提高供给质量，吸引更多社会资本，做大市场规模 [4]

政策发布 - 中国证监会发布公告明确商业不动产REITs产品发行与监管框架 [1] - 国家发改委2025年版项目范围清单首次纳入符合条件的商业办公和酒店等商业不动产项目 [1] - 此举标志着我国商业不动产REITs试点正式启动 [1] 行业意义与影响 - 为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等万亿级存量资产提供标准化、规范化的退出渠道 [1] - 打通商业地产“投融管退”全链条，解决长期以来循环不畅的困境 [1] - 借助资本市场定价机制推动商业不动产价值重估，尤其是运营成熟、租金收益稳定的优质项目有望获得流动性溢价 [1][2] - 为商业地产存量资产盘活注入源头活水，有助于防范化解行业风险，促进市场平稳健康发展 [1][2] 对运营商的价值 - 商业地产运营商可拓宽直接融资渠道，提升资产流动性，快速回笼资金 [1] - 有助于改善公司资产负债结构，支持其进一步投资新项目或收购存量项目 [1] - REITs的市场化定价机制将倒逼行业提升专业化运营水平，持续保持底层资产良好的运营状态和租金增长潜力 [2] 未来发展 - 随着试点推进和相关制度规则完善，商业地产行业将走向更加专业化、透明化和可持续的发展道路 [2] - 通过REITs实现商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题在国际市场是一条成熟路径 [1]