星巴克中国市场战略调整 - 星巴克中国股权出售估值达100亿美元 计划保留30%股份 其余由多家私募机构分持 单个买家持股不超过30% [2] - 星巴克中国门店数达7828家 占全球总数五分之一 但瑞幸门店数量达24097家 是其3倍 [2] - 星巴克中国市场份额从2017年42%降至2024年14% [2] 外资企业中国市场挑战 - 外资车企面临决策链条冗长问题 欧洲总部仍视中国为制造中心 未能及时应对本土竞争 [5] - 食品饮料美妆制造业外资企业普遍面临国产替代压力 仅精专领域未遇竞争的企业保持较好状态 [6] - 部分外企中国管理者主动开拓东南亚中东非洲市场以完成总部营收KPI [6] 创新模式与文化差异 - 西方企业擅长破坏式创新 中国企业擅长渐进式创新 源于地理文化差异 [9] - 欧洲破碎地理形态催生个人主义文化 中国大陆完整地理形态形成合作共赢文化 [9] - 外企本土化存在核心文化对抗 研发部门常留欧洲 中国市场策略需总部审核 [10] 本土化决策机制案例 - 麦当劳中国由中信资本控股 战略运营决策不受总部制约 2023年股权调整后麦当劳全球持股增至48% [13] - 百胜中国股权分散 无控股股东 管理层话语权强 采用灵活本土化策略 门店达16395家 [15] - 星巴克创始人强调文化高于战略 需尊重历史传承与价值观 [16] 中国市场竞争策略 - 外资品牌需提供独特口味或具有竞争力价格 否则面临消费者流失 [12] - 中国市场掌舵人需兼具外企背景与中国市场洞察力 并具备推动组织变革的决断力 [12] - 中高端外资品牌因精英化叙事策略在平民叙事时代易产生误解 [17] 行业转型趋势 - 英格卡计划以160亿元出售10座荟聚购物中心 转向轻资产运营模式 总租赁面积94.3万平方米 [3] - 外资企业从市场启蒙者转变为需适应新一代消费者的合作者 [4] - 星巴克需思考未来20年咖啡文明发展方向 而非拘泥于渐进式创新 [17]

财务表现 - 2025年上半年总收入同比增长6.5%至85亿元人民币，符合预期[1] - 核心净利润同比增长15%至20亿元人民币，低于预期增速17.7%[2] - 毛利率提升3.1个百分点至37.1%，超出预期0.7个百分点的扩张幅度[1] - 中期股息大幅增长89.6%至每股0.529元人民币，另派发特别股息每股0.352元人民币，派息率达到中期核心盈利的100%[2] 业务分部表现 - 开发商增值服务及社区增值服务收入同比下降超30%[1] - 基础物业管理收入增长超预期[1] - 商业运营收入同比增长14.6%，符合预期[1] - 购物中心收入大幅增长30%[3] 商业运营详情 - 零售销售额同比增长21.1%，同店销售增长达9.7%[3] - 奢侈品商场零售销售额增长13.2%（同店增长9.6%），非奢侈品商场零售销售额增长26.4%（同店增长9.8%）[3] - 运营中购物中心数量增加3座至125座，其中母公司持有94座，第三方持有31座[3] - 储备购物中心达75座，母公司持有35座，第三方持有40座[4] 物业管理拓展 - 通过第三方拓展新增合约面积1432万平方米，其中71.2%为公共项目，21.1%为住宅项目，7.7%为办公空间[4] - 总合约建筑面积从2024年底的4.505亿平方米增至4.521亿平方米[4] - 在管建筑面积从2024年底的4.131亿平方米增至4.205亿平方米[4] 盈利与估值 - 2025-2027年每股收益预测下调5.2-8.2%，主要因收入增长指引下调至10%以下及利息收入大幅下降66.5%[1][2] - 目标价下调6.5%至42.91港元，基于23倍2025年预期市盈率[2][5] - 当前股价对应20.1倍2025年预期市盈率，并提供4.7%的2025年预期股息收益率[5]

婚姻登记服务创新 - 浦东新区在上海中心大厦52层设立特色婚姻登记点 七夕当天20对新人完成登记 [1] - 登记点提供汉服体验 宋锦珍珠画手工活动及121层天空魔盒拍照等主题服务 [2] - 该登记点每月开放一次 后续将在世博文化中心和滴水湖增设特色登记点 [2] 公共服务升级 - 上海市民政局表示该登记点体现城市治理温度 象征公共服务追求新高的决心 [3] - 《上海市婚姻登记服务规范》将于9月1日实施 提供从预约到集体婚礼的全流程服务 [3] 特殊日期登记数据 - 七夕当日上海共有2310对新人登记结婚 创近10年同期最高记录 [1]

项目背景与挑战 - 龙湖集团与首开股份联合开发的熙悦天街·熙悦荟项目总建筑面积约11万平方米 因2017年北京商办政策影响导致部分楼宇竣工后闲置 招商和销售受阻[3][4] - 项目位于房山区长阳镇良乡大学城商圈 紧邻地铁房山线良乡大学城北站 包含购物中心 商办楼宇 下沉商业广场及长租公寓等多业态[4] 盘活策略与业态重组 - 项目团队通过业态精准重组和功能创新再造 放弃简单散售或盲目招商 强调商办整体协同性及长期主义 实现自持购物中心与销售型商办业态差异互补[3][5] - 针对良乡大学城18万师生及房山6300多家企业客群 商业部分锁定年轻家庭 师生及企业客户 引入300多个品牌包括胡桃里2.0体验店 淄博赶烤等全天候营业业态 打造"房山的三里屯"[5][6] 长租公寓改造与运营 - 南部双子塔商办楼改造为长租公寓 由龙湖冠寓运营 房间面积20-40平方米 配备齐全家具及免费健身房 自习室等公共空间[7] - 租客包括房山本地 丰台上班族及高校师生 采用灵活长短租定价模式 开业不到两个月入住率接近50% 同时为机构买家提供稳定投资收益和轻资产服务收益[7][8] - 北部一栋商办公寓签约北京理工大学作为国际学生公寓 其他楼栋正与机构投资者及国有单位洽谈 全面提质升级[8] 区域影响与未来规划 - 更新后的下沉广场 独栋商业和长租公寓提升空间利用效能 园林绿化改善区域风貌 项目通过亲子魔术剧 音乐节等活动成为消费活力引擎[9][10] - 未来将推动星级酒店 科创办公等业态落地 规划建设总部办公 产学研基地 科技孵化中心等 形成城市活力中心并带动产业经济提质[10]

财务业绩表现 - 2025年上半年营业额221.74亿元人民币 其中商业物业管理服务及租金收入64.25亿元人民币 同比增长10.7% [1] - 毛利润54.01亿元人民币 毛利率24.4% [1] - 归属于公司权益持有人的净利润6.92亿元人民币 [1] - 净负债与权益比率54.6% [1] - 加权平均借贷成本5.84% 同比下降0.18个百分点 [1] 商业运营进展 - 商业运营总收入69.44亿元人民币 同比增长11.8% [1] - 全国在营吾悦广场达174座 [1] - 首座"金标"项目常州武进吾悦广场于2025年6月27日焕新开业 [1] 业务转型举措 - 成立新城发展数字资产研究院 标志业务转型升级 [2] - 通过"自营孵化"和"全国总代"两种模式系统性孵化吾悦广场内容生态 [2] - 推动优质IP资源和资产收益代币化(RWA) 在合规前提下发行数字藏品 [2] - 探索发行基于吾悦广场资产收益的RWA产品及上市公司金融资产权益的RWA产品 [2]

财务表现 - 2025年上半年营业收入1.35亿元，同比增长65.68% [1] - 归母净利润亏损3919.13万元，同比下降173.94% [1] - 扣非归母净利润亏损4207.30万元，同比下降80.10% [1] - 基本每股收益-0.05元，加权平均净资产收益率-1.71% [1][2] 盈利能力指标 - 上半年毛利率53.91%，同比下降17.89个百分点 [2] - 上半年净利率-24.13%，同比下降19.09个百分点 [2] - 第二季度毛利率48.69%，同比下降1.72个百分点，环比下降9.63个百分点 [2] - 第二季度净利率-33.64%，同比下降34.01个百分点，环比下降17.54个百分点 [2] 费用结构 - 期间费用8345.47万元，同比增加3135.73万元 [2] - 期间费用率61.91%，同比下降2.12个百分点 [2] - 销售费用同比增长133.03%，管理费用同比增长10.13%，财务费用同比增长108.34% [2] 估值与股东结构 - 市盈率（TTM）-10.88倍，市净率（LF）0.62倍，市销率（TTM）3.54倍 [2] - 股东总户数2.63万户，较一季度末减少8725户，降幅24.93% [2] - 户均持股市值由3.60万元增至5.34万元，增幅48.27% [2] 公司概况 - 公司全称阳光新业地产股份有限公司，位于广东省深圳市 [3] - 主营业务包括商业运营管理、物业租赁及住宅商住尾盘销售 [3] - 收入构成：商业租赁53.85%，房地产销售19.89%，商业运营17.73%，写字楼租赁7.79% [3] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [3]

产品发行概况 - 重庆市属国企首单CMBS产品挂牌上市 总规模20.60亿元 期限24年 票面利率2.08%创中西部地区最低 [1] - 以商业物业作为底层资产 通过未来现金流变现实现创新融资 推动存量商业物业从持有运营向资本运作转型 [1] - 产品上市为企业开辟创新融资路径 优化资金结构 推动金融资源注入优质商业地产领域 [1] 战略意义 - 资产证券化助力国企改革 对拓宽融资渠道 优化财务结构 提升资产效益具有重要示范意义 [1] - 进一步拓展瘦身 止损 盘活改革成果 彰显资产证券化在国企改革中的积极作用 [1] - 深度挖掘资产运营变现能力 实现资产优化配置和效率提升 [1] 政策支持与合作 - 市国资委 市住房城乡建委介绍支持企业创新融资模式 盘活存量资产的相关政策和工作思路 [2] - 各方一致同意保持密切沟通 深化资产证券化合作 合力推进资产盘活和资本结构优化 [2] - 通过专题交流座谈会沟通资产盘活和资产证券化相关工作 加速资产价值释放 [2]

投资评级 - 推荐（维持）[1][3][7] 核心观点 - 公司2025H1营业收入2.84亿元同比下降9.4% 归母净利润0.87亿元同比下降2.5%[4] - 同店客流同比增长4.4% 同店销售额同比增长11.4% 在营项目持续提升客户吸引力与销售成效[7] - 整体毛利率52.3%同比上升0.7个百分点 主要系整租模式毛利率明显改善[7] - 拟派发中期股息每股5港仙 同比增长4.2% 2024年派息率提升至80%[4][7] - 期末在手现金13.68亿元 现金充裕[7] - 商业地产存量竞争下出租率92.5%处于较高水平[7] - 公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的 已形成完整且成熟的运营模式和产品体系[7] 财务表现 - 2025H1营业收入2.84亿元[4] - 2024年营业收入645百万元同比增长1.5% 2025E预计657百万元同比增长2.0%[6] - 2024年净利润154百万元同比下降9.7% 2025E预计158百万元同比增长2.5%[6] - 2024年毛利率46.2% 2025E预计46.5%[6] - 2024年净利率23.0% 2025E预计23.1%[6] - 2024年ROE12.4% 2025E预计12.3%[6] - 2024年EPS 0.15元 2025E预计0.16元[6] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为7.7倍、7.5倍、7.3倍[7] 业务运营 - 截至2025H1合约面积约265万平方米 开业面积约165万平方米[7] - 已开业项目27个 筹备中项目17个[7] - 2025H2计划开业新项目包括深圳星河·WORLD COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City[7] - 公司以大湾区和长三角为核心发展区域[7] 关联方情况 - 关联方星河控股"三条红线"保持常绿[7] - 获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级 评级展望稳定[7] - 星河控股深耕大湾区30余年 拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业[7] - 当前年均租金收入约30亿元 发展基石稳固[7] 估值指标 - 当前P/B为0.9倍[6] - 股息率预计2025-2027年分别为9.6%、9.8%、10.1%[10]

核心财务表现 - 营业收入221亿元 同比减少34.82% [1][5] - 归母净利润8.95亿元 同比减少32.11% [1][5] - 基本每股收益0.4元 [1] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.78% [4] - 全口径资金回笼118.84亿元 资金回笼率115.05% [2] 销售与交付情况 - 合同销售金额103.30亿元 同比下降56.15% [2] - 合同销售面积133.50万平方米 同比下降59.08% [2] - 实现全国超1.6万套物业高品质交付 [2] - 结算面积215.77万平方米 结算金额184.47亿元 [5] - 竣工面积277.65万平方米 共36个子项目竣工交付 [5] 商业运营表现 - 吾悦广场总销售额超515亿元(不含车辆销售) 同比增长16.5% [3] - 客流总量达9.5亿人次 同比增长16.0% [3] - 全国布局205座吾悦广场 覆盖141个城市 [3] - 已开业及委托管理在营数量达174座 [3] - 开业面积1608.14万平方米 出租率达97.81% [3] - 会员人数4917万人 [3] 资产与项目储备 - 总资产2883.29亿元 [5] - 归属于上市公司股东的净资产617.99亿元 [5] - 在建项目158个 总建筑面积1748.47万平方米 [5] - 已售未结转面积1179.19万平方米 [5] 战略与运营 - 坚持"商业运营+地产开发"双轮驱动战略 [1] - 注重"保现金流"、"保交付"和"守价值"平衡 [2] - 秉持"量价平衡"基本原则 [2] - 通过精细化运营构建差异化竞争优势 [4] - 保持"零违约"纪录 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收191.12亿元 其中二季度营收103.3亿元 增速环比显著提升 [1] - 上半年归母净利润6300万元 [1] - 珠宝时尚业务二季度营收76亿元 同比增长2.1% 环比一季度大幅增长47% [1] - 公司在手货币现金达117.9亿元 较上年末增长10% [1] - 经营性现金流净额22.77亿元 较上年同期13.32亿元增加70.97% [1][6] 珠宝业务转型 - 产品转型从计克类向计件类发展 老庙品牌计件产品较同期上涨66% [2] - 古韵金系列二季度实现营收超23亿元 一串好运系列累计营收超1.5亿元 [2] - 珠宝毛利率同比增长0.43个百分点达7.34% [2] - 通过IP联名实现品牌破圈 联名《天官赐福》金运礼盒天猫首发日销破百万 [3] - 线下联名发售当日新会员注册突破2.5万人 [3] - 新零售业务累计GMV达17.55亿元 [4] - 截至2025年6月末老庙和亚一品牌连锁网点4249家 其中自营网点250个 [4] 政策与市场环境 - 豫园商城入园客流达1874万人次 GMV26.1亿元同比上升55% [6] - 豫园商圈跻身上海市商圈社会消费品零售总额增速前三名 [6] - 上海投入市级财政资金5亿元发放服务消费券 豫园股份直接受益 [5] - 黄浦区发放豫园商圈专属消费券覆盖老庙 亚一等品牌 [5] 业务多元化发展 - 物业开发与销售业务营收32.87亿元 同比增长4.84% [6] - 物业开发毛利率增加5.24个百分点 [6] - 海外营收达5.22亿元人民币 [7] - 松鹤楼在伦敦开设首家海外门店 [7] - 泰国豫园灯会吸引超400万人次观灯 全球传播声量近12亿 [7] - 老庙以免税渠道为突破口 预计9月在澳门和马来西亚开设新店 [7] 机构观点与行业趋势 - 信达证券认为公司围绕古韵金和好运文化打造产品矩阵 给予买入评级 [4] - 中信建投证券指出珠宝业务结束连续四个季度下滑开始回弹 维持增持评级 [4][6] - 行业趋势显示黄金消费从婚庆需求转向悦己 国潮 祈福等精神需求 [3] - 古法金融合传统工艺与文化价值 成为重要增长点 [3]