政策启动与框架 - 中国证监会发布公告推动商业不动产REITs试点，明确产品发行与监管框架[1] - 国家发改委在2025年版项目范围清单中首次纳入符合条件的商业办公、酒店等商业不动产项目[1] - 此举标志着我国商业不动产REITs试点正式启动，为商业地产存量资产盘活注入源头活水[1] 产品定义与市场背景 - 商业不动产REITs是通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[1] - 我国商业不动产存量资产规模达万亿级，但长期面临"投融管退"循环不畅的困境[1] - 国际市场通过REITs实现商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题已是成熟路径[1] 对行业的影响与意义 - 为商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等存量资产提供标准化、规范化的退出渠道，打通"投融管退"全链条[1] - 商业地产运营商可拓宽直接融资渠道，提升资产流动性，快速回笼资金，改善资产负债结构[1] - REITs的市场化定价机制促使商业不动产价值发现更加透明高效，推动价值重估，优质项目有望获得流动性溢价[2] - 将倒逼商业地产行业提升专业化运营水平，持续保持底层资产良好的运营状态和租金增长潜力[2] 宏观作用与发展前景 - 在房地产行业转型发展期，商业不动产REITs的推出为存量资产盘活提供金融工具，有助于防范化解行业风险[2] - 促进房地产市场平稳健康发展，行业将走向更加专业化、透明化和可持续的发展道路[2]