交易概述 - 公司拟以现金方式收购控股股东中储集团所属广州中物储国际货运代理有限公司和中国物资储运寿阳有限公司100%股权 交易构成关联交易但不构成重大资产重组 [7][8][9] - 交易总对价以经国有资产主管部门备案的评估值为准 其中广州货代100%股权评估价值5,747.82万元 寿阳公司100%股权评估价值33,499.78万元 [9][40][58] - 董事会表决结果为8票同意0票反对0票弃权 关联董事已回避表决 交易尚需取得中国物流集团批准 [4][13][14] 标的公司业务特征 - 广州货代主营大宗商品进出口报关报检、保税、物流配送及海运订舱等业务 在塑料化工、农产品、纸浆等行业具备全程物流操作经验 2024年营业收入61,554.26万元 净利润1,163.04万元 [10][11][12] - 寿阳公司专注煤炭物流业务 包括过轨、装卸、发运及仓储服务 2024年营业收入13,123.80万元 净利润5,157.33万元 交易有助于优化公司在山西的物流设施布局 [11][12] 评估定价细节 - 广州货代采用收益法评估 股东权益评估增值981万元 增值率20.58% 因收益法更能反映其客户资源、经营资质等无形价值 [37][39][40] - 寿阳公司采用资产基础法评估 固定资产评估增值20,766.68万元 增值率63.69% 因重资产特性使资产基础法更全面反映权益价值 [54][57][58] - 两家标的公司评估基准日均为2024年6月30日 均采用资产基础法与收益法双评估 最终分别选取不同方法作为定价依据 [25][42][57] 战略整合价值 - 交易落实中国物流集团专业化整合要求 推动优势资源向上市公司集中 提升资产质量与盈利能力 [8][11][64] - 广州货代将强化公司大宗商品供应链服务能力 寿阳公司完善煤炭产地至消费地的供应链一体化服务 [10][11] - 公司作为国内唯一拥有海内外主要期货交易所交割库全牌照企业 通过整合进一步巩固物流网络与品牌优势 [10]

优质办公楼市场 - 2025年第一季度深圳优质办公楼新增供应30.2万平方米，净吸纳量同比大幅增长44.4%，空置率微升0.1个百分点至22.3% [12] - 科技板块需求占比超30%，智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大新兴赛道表现突出，其中软件系统开发类需求占比达87.9% [7][12] - 金融需求环比增长0.7个百分点至14.0%，证券和保险板块贡献过半需求；零售贸易需求占比14.0%，聚焦电子产品和医疗器械 [12][13] - 本地企业需求占比70%，受大宗交易带动，万平方米以上租赁占比环比增长3.9个百分点至13.9% [12][13] - 全市平均租金环比下降3.6%至每月每平方米158.3元，主因供应扩张和租户降本增效策略 [12][14] - 未来六个月预计新增供应超60万平方米，租金或延续下行趋势，空置率承压 [19] 优质零售物业市场 - 一季度无新增供应，整体空置率环比微降0.1个百分点至3.7%，仍保持低位 [23] - 餐饮业态需求占比44%，甜品与中餐各贡献8%需求份额，冰淇淋单品及地方菜系扩张活跃 [24] - 零售业态中服饰与珠宝配件需求稳定，本土品牌波司登单季连开五店，国际品牌聚焦高端购物中心 [25] - 美容保健业态连续第六季度需求占比超5%，近20个新商家覆盖健身、美发等领域 [25] - 全市平均租金环比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅与上季度持平 [25] - 未来六个月商业供应量达70万平方米，空置率预计小幅上升但保持低位，租金持续低位运行 [28] 仓储物流市场 - 深圳物流市场无新增供应，空置率为6.3%，租金环比增长0.4%至每月每平方米49.0元 [31] - 需求主要来自第三方物流和电子制造业，出口总额同比下降16.6% [31] - 东莞新增供应19.2万平方米且满租交付，空置率环比上升1.3个百分点至3.7% [34] - 惠州新增供应23.5万平方米，空置率环比上升5.1个百分点至8.0%，新项目入驻率不及预期 [39] - 深莞惠三地租金增长趋缓，主因跨境电商需求波动及业主调低租金预期 [34][39] - 未来深圳与东莞分别有超40万和38万平方米新增供应，空置率与租金压力预计加大 [41] 物业投资市场 - 一季度深圳商业地产完成3宗交易，总额70.4亿元，办公楼成交占比94% [44] - 单宗办公楼交易额66亿元，买方为银行用于自用，交易区域集中于核心商务区 [44] - 办公楼与零售物业资本化率走扩，物流类项目资本化率小幅走高 [44] - 未来总部型企业买家活跃度提升，社区商业因低交易门槛受投资者关注 [46] - 机构投资者聚焦核心区优质资产和REITs底层资产 [46]

嘉诚国际海外仓布局 - 公司计划在全球跨境电商发达地区及消费者活跃地设立海外仓 包括港澳、东南亚、日韩、美加墨等地 [1] - 海外仓功能涵盖快速发货、退换货、调拨、保税转口贸易、中转、运输资源整合及拆包拼装 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只REITs的上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、基金代码、基金简称、行业类型、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等数据，如博时蛇口产园REIT上市以来回报为10.75%，本周成交量为0.39亿份等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的PV乘数、P/FFO+、P/NAV、IRR等估值指标及与行业均值对比情况，如红土创新盐田港REIT的PV乘数为20.83，P/FFO+为6.47等 [15] 市场相关性统计 - REITs各类型指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数相关系数为0.21，产权类与上证指数相关系数为0.21等，且各行业类型REITs与不同大类资产的相关系数存在差异 [20] - 报告还展示了单只REITs与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产的相关性，如博时蛇口产园REIT与沪深300相关系数为0.16等 [21] 一级市场跟踪 - 报告列举了多个处于不同阶段的REITs项目，包括南方顺丰仓储物流REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT等，涵盖仓储物流、保租房、风电等多种类型，并给出了项目估值，如南方顺丰仓储物流REIT项目估值为32.62亿元 [23]

核心观点 - 央行开创新的资金通道支持国家队护盘，通过"股票回购增持专项再贷款"方式提供增量资金流入 [1][16][17] - 国家队、央国企、地方国资、金融机构等集体发声增持回购，形成罕见救市合力 [26][27] - 中央汇金明确发挥"平准基金"作用，央行提供无限量流动性支持 [20][31][36] - 上市公司回购增持潮提振市场信心，重塑资本市场投资生态 [38][39] - 政策协同发力稳定股市，可能带动经济与汇率双重稳定 [28][44][46] 国家队护盘行动 - 中国国新、中国诚通等央企使用1.75%低息专项再贷款增持股票和ETF，中国诚通计划使用1000亿元 [13][17][23] - 中央汇金明确"平准基金"定位，央行承诺提供充足再贷款支持 [20][31][36] - 全国社保基金主动增持国内股票并计划继续增持 [22] - 中国国新资产总额达9800亿元，年利润连续四年超200亿元 [15] 市场响应情况 - 4月8日超3200只个股上涨，"中字头"股票涨幅居前 [1] - 近30家央企公布回购或增持计划，招商局集团旗下7家公司提速回购 [26] - 上海三大国资平台加大ETF增持，浙江国资委召开回购座谈会 [26] - 保险公司如中国太保、新华保险等加大权益类资产配置 [26] - 超200家上市公司发布回购公告，40家公司披露老板回购提议 [26] 政策工具解析 - "股票回购增持专项再贷款"年利率1.75%，期限1年可展期，原用于大股东增持现扩展至国家队 [17] - 平准基金通过逆向操作平抑市场波动，中国版方案需3-5万亿国债支持 [32][36][37] - 回购分为注销和股权激励两种，注销直接提升股东价值 [38] - 增持体现股东信心，回购传递公司价值信号 [38][39] 市场影响分析 - 国家队资金入场开创增量资金新渠道，改变市场供需结构 [16][17] - 央国企市值管理行动重塑资本市场估值逻辑与投资理念 [38] - 稳定股市可带动居民财富升值，进而拉动内需和汇率稳定 [28] - 关税战背景下资本寻求安全环境，中国稳定政策或吸引外资流入 [42]

公募REITs年度报告核心观点 - 2024年宏观经济弱复苏背景下，REITs项目经营普遍承压但呈现结构性韧性，韧性来源包括资产供需矛盾可控、顺应政策导向及稳定付费终端项目[2] - 全年业绩完成度符合预期，样本项目收入达成率平均100%，调整后可供分配达成率103%，派息次数提升至平均2次，8单项目派息超4次[2][16] - 券商自营资金占比大幅提升3.75个百分点至19.41%，成为市场重要定价力量，保险资金参与度保持平稳[3][24] 基本面分析 产业园REITs - 二线产业园收入同比下滑5.4%，一线项目通过"以价换量"策略维持出租率，如张江REIT租金降2.3%但出租率提升19.9个百分点[5] - 2025年仍面临新增供给冲击和企业租赁需求不足挑战，一线产业园和工业厂房类项目或保持相对韧性[5] - 可比口径下产业园估值同比平均下滑5.2%，资本化率区间3.0%-7.2%[20] 仓储物流REITs - 全国高标仓平均有效租金同比下降4.0%至0.93元/平方米/天，普洛斯REIT出租率下滑3.3个百分点[7] - 市场化租赁项目受行业波动影响更直接，关联方租户项目经营波动较小但需关注租约到期冲击[7] - 估值同比平均下滑3.0%，静态资本化率5.3%-6.0%[20] 消费REITs - 已上市项目年末出租率均达95%以上，6单完成运营预算目标，通过租户优化和资产改造提升竞争力[8] - 区位优势和主动管理能力是关键，需适应消费向"轻零售"、"重体验"转变趋势[9] - 静态资本化率4.7%-7.9%，2025-2034年复合增速区间2.46%-6.48%[20] 保租房REITs - 板块收入同比基本持平(+0.6%)，部分项目租金单价上涨显著如红土深圳安居REIT达14%[10] - 政策性项目保持租金优势，市场化项目依靠区位差异化，静态资本化率4.2%-5.3%[20] - 短期供给接近"十四五"目标尾声，需关注区域市场竞争[11] 高速REITs - 通行费收入普遍承压，平安宁波交投增长5.1%而中金安徽交控下滑14.1%，4Q24降幅收窄至2.7%[12] - 2025年基本面有望企稳回升，1-2月华泰江苏交控等项目通行费收入同比增长超15%[12] - 估值同比平均下滑9.3%，2025-2034年复合增速区间1.53%-11.05%[20] 市政环保及能源REITs - 水务项目受益降雨量增加，富国首创污水处理量增长5.7%-8.3%；生物质发电受垃圾分流影响显著[13] - 新能源项目表现分化，光伏交易电价压力明显(湖北晶泰降11%)，海风项目电价保持平稳[14] - 2025年海风和水务项目或更具吸引力，需关注新能源全面入市政策影响[14] 业绩与派息 - 保租房、消费、市政环保板块收入达成率领先(116%/105%/100%)，能源和高速板块相对较低(95%/94%)[16] - 合肥高新REIT等8单项目派息超4次，4月/8月/9月/11月为集中派息时点[17] - 可供分配调增现象减少，减值准备变动不影响分配现金流[18] 资产重评估 - 产权类项目下调起始租金和增长率假设，经营权类主要调整折现率[20] - 可比口径下整体P/NAV由1.18x提升至1.19x，仓储物流和产业园板块估值上移明显[21] - 高速板块P/NAV由1.00x升至1.04x，保租房和消费板块分别降至1.47x和1.28x[21] 投资者结构 - 机构投资者占比达96.45%创历史新高，较2021年累计上升8.45个百分点[24] - 券商系资金在流通盘占比高达38.78%，私募与公募资金参与度也有所提升[25] - 富国首创水务等稳定业态REITs机构占比环比上升显著[24]

全球市场反应 - 特朗普加征关税导致全球股市巨震，MSCI越南指数跌超7%，日经225指数跌近3%，韩国综合指数跌近1% [2] - A股三大指数集体下跌，沪指跌0.24%，深证成指跌1.4%，创业板指跌1.86%，全市场总成交额逾1.1万亿元 [3] - 欧洲主要股指全线低开，德国DAX30指数跌2.1%，英国富时100指数跌1.36%，法国CAC40指数跌1.7% [9] - 美股主要股指期货方面，标普500和纳指股指期货跌超3% [10] 亚太市场具体表现 - 日经225指数成份股中，RESONA、住友制药盘中跌幅一度超过10%，野村控股、瑞穗金融集团等跌超7% [7] - 韩国综合指数盘中跌幅一度超过2%，其后收窄跌幅 [8] - 亚洲主要出口国家被加征25%以上关税，中国34%，越南46%，日本24%，韩国25%，印度26%，柬埔寨49% [9] A股板块表现 - 农业板块强势上涨，动物保健方向领涨，永顺生物以30%幅度涨停，美农生物以20%幅度涨停，回盛生物涨近20% [12] - 回盛生物股价近8个交易日累计大涨180%，主要产品泰乐菌素、泰万菌素价格波动，酒石酸泰乐菌素报价达290元/千克 [15] - 白酒板块表现亮眼，舍得酒业涨4.89%，山西汾酒涨2.51%，酒鬼酒涨2.24% [16] - 贵州茅台2024年营业总收入同比增长15.66%，净利润同比增长15.38%，茅台酒毛利率为94.06% [17] 消费电子板块 - 消费电子概念股遭重挫，立讯精密、歌尔股份、东山精密、锐明技术等多股跌停，蓝思科技跌超10% [19] 行业分析与机构观点 - 中信证券研报指出，白酒行业2025年第一季度增速有望保持正增长，建议在行业底部区间增加优质资产配置 [18] - 中金研究认为，特朗普"对等关税"或将推高美国PCE通胀1.9个百分点，降低实际GDP增速1.3个百分点 [24] - 韦德布什全球技术研究主管Dan Ives表示，科技股将面临"重大"压力，苹果等公司可能受到供应链影响 [23]

总投资额逾81.75亿元！郑州公示13个拟入库城市更 新项目 近日，郑州市城乡建设局组织专家，对申请纳入城市更新项目库的项目进行了评审。经评审，郑东新区 郑州期货产业园（一期）等13个城市更新项目符合入库条件，项目总投资额逾81.75亿元。 其中，郑东新区1个、经开区1个、中原区1个、二七区2个、惠济区1个、巩义市2个、荥阳市2个、新郑 市2个、新密市1个。该批拟入库城市更新项目正在公示，公示期为2025年3月25日至2025年3月31日。 郑东新区郑州期货产业园 （一期）城市更新项目 项目概况：项目位于郑东新区龙源路、龙湖中环北路、龙源东路、龙润东路围合区域，项目总投资额为 16亿元。实施主体为河南晟龙产业园区运营管理有限公司。 更新目标：引进数字经济发展为核心的技术研发企业，为园区及覆盖区域企业提供全面的技术支撑，形 成以基础商务配套为基础，以科技、数字化新零售体验为特色的主题商业配套，提升品质高度，构建形 象门户，注入数字元素，链接产业生活。 更新内容：引进功能性总部机构、数据资讯服务商、大宗商品研究咨询机构，聚集大数据、云计算、人 工智能等领域的科技型企业，建设产业发展中心、大数据研发中心、产业服务中 ...

报告核心观点 报告对南方顺丰 REIT 进行申购价值分析，指出其发售份额 10 亿份，预计募资 31.22 亿元，项目区位优势显著、供需整体平衡，背靠顺丰控股盈利能力稳定，运营成效良好，2025 年现金分派率领先可比 REITs，但 P/NAV、资本化率高于可比均值 [2]。 基础发行要素 - 南方顺丰 REIT 于 2024 年 9 月 24 日被交易所受理，2025 年 3 月 4 日获证监会注册通过，募集份额 10 亿份，询价区间 2.903 - 3.435 元/份，预计募资 31.22 亿元 [7]。 - 资金投向“南方资本 - 顺丰仓储物流 1 期基础设施资产支持专项计划”，基础资产为深圳、武汉、合肥三个项目，项目属性为产权类，基金合同期限 43 年 [7]。 - 战配、网下、公众初始发售比例为 70%、22%、8%，网下投资者前三个交易日可交易份额不超获配份额 50% [7]。 底层基础资产介绍 项目区位优势显著，供需整体平衡 - 项目包括深圳、武汉、合肥项目，深圳项目体量小但硬件标准高，武汉、合肥项目可供租赁面积大，周边交通等配套设施完善 [9][10]。 - 中国是最大且增长快的物流市场，预计 2028 年物流支出增至 3.3 万亿美元，复合年增长率 4.2%，仓储物流设施现代化占比低但提升空间大 [12]。 - 深圳高标仓供应少、需求稳定、租金增、空置率低，供不应求态势将持续；武汉短期供大于求、租金降、空置率高，长期租金有望上升、空置率稳中有降；合肥新增供应放缓、租金稳定、空置率预计维持当前水平 [12][13][18]。 背靠中国第一大快递物流综合服务商，原始权益人盈利能力稳定 - 项目发起人是顺丰控股，原始权益人是深圳嘉丰和深圳丰泰，顺丰控股是中国第一大、全球第四大快递物流综合服务商，2023 年营收 2584 亿元 [20][21][22]。 - 2021 - 2024 年 1 - 9 月，深圳嘉丰营收增长，2021 - 2022 年净利润为负因发行类 REITs，2023 年回正；深圳丰泰营收大幅增长，净利润 2023 年大幅增长 [24][29]。 项目公司运营成效分析 21 - 23 年营收稳步增长，净利润回升 - 2021 - 2024 年 1 - 9 月，基础设施项目营收分别为 140.42、191.51、240.25、181.08 百万元，净利润分别为 - 4.44、14.58、71.86、57.54 百万元 [32]。 - 深圳项目 2021 年收入占比高，后武汉、合肥项目收入提升，2024 年 1 - 9 月三项目营收占比 33%、31%、36% [32]。 - 深圳项目 2021 - 2022 年净利润为负拖累整体，2023 年扭亏为盈，武汉、合肥项目净利润同比提升超 30%，推动合计净利润同比增长 393% [32]。 盈利指标同步改善，运营净收益率（NOI margin）高于可比均值 - 选择 8 只 REITs 作为可比 REITs，2021 - 2024 年 1 - 9 月，项目公司整体毛利率为 64.18%、64.07%、65.48%、64.84%，低于可比均值 [37][38]。 - 2021 - 2023 年，项目公司整体运营净收益率为 74.66%、73.97%、74.00%，高于可比 REITs 平均水平 [38]。 - 合肥丰泰毛利率高且稳步攀升，顺丰航空地产运营净收益率领先，武汉丰泰逐年攀升 [40]。 出租率稳居高位，租金高于比准市场 - 近三期整体出租率超 95%，2023 年远高于可比均值，仅次于嘉实京东仓储基础设施 REIT [43][46]。 - 深圳项目租金增长且贴近区域租金下限，武汉项目部分业态租金下调，合肥项目部分业态租金提升，2021 - 2024 年 1 - 9 月租金收缴率 100% [50]。 - 租户多为顺丰关联方，整体集中度较高，前五大、前十大租户占比高于可比 REITs 均值 [51]。 - 剩余租约期限大多为 2 - 3 年，深圳项目 2027 年底全部到期，租约集中到期时间为 2026 年及 2027 年 [54]。 项目估值对比 预测 25 年现金分派率 4.80%，领先可比 REITs - 2024 年 10 - 12 月、2025 年可供分配金额分别为 3679.62 万元、14996.84 万元，假设 100%分配，2024 年、2025 年净现金流分派率分别为 4.68%（年化）、4.80%，2025 年领先可比 REITs [57]。 折现率 7% - 9%，资产评估增值率 71% - 基础设施项目折现率在 7.00% - 8.25%区间，评估机构认为选取折现率具备合理性 [61]。 - 截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目评估价值较账面价值增值率 71.14%，低于可比 REITs 均值 [64]。 初步测算 P/NAV 高于可比 REITs 平均水平 - 截至 2024 年 9 月 30 日，经审计净资产 68617.84 万元，NAV 公允参考值 1.95 元，P/NAV 区间为 1.49 - 1.76 倍，高于可比 REITs 均值 1.10 倍 [66]。 - 2024 年测算 P/FFO 为 21.27 - 25.17 倍，下限低于可比 REITs 均值 22.07 倍 [67]。 - 首发募集资金相较评估价值增值率区间为 - 4.54% - 12.96%，上限高于可比 REITs 平均水平 [69]。 25 年资本化率 6.15%，高于可比均值 - 近年仓储物流大宗交易资本化率 4.5% - 6.0%，本 REIT 2025 年深圳、武汉、合肥项目资本化率分别为 5.27%、8.05%、5.85%，合计 6.15%，高于可比均值 [71]。

行业投资评级 - 投资评级为"看好"，预期未来6个月内行业指数优于市场指数5%以上 [6][14] 市场表现 - 上周沪深300指数回落1.19%，申万交运行业指数上涨0.24%，落后大盘0.95个百分点，在31个申万一级行业中排名第22 [2] - 二级细分行业中，铁路公路板块（+0.90%）和航空机场板块（+0.17%）实现上涨，物流板块与上周持平，航运港口板块（-1.30%）出现回落 [2] - 三级细分行业中，涨幅最大的三个板块为公交（+4.37%）、公路货运（+4.24%）和原材料供应链服务（+2.71%），跌幅最大的三个板块为仓储物流（-1.79%）、航运（-1.56%）和港口（-0.83%） [2] - 交运板块132家上市公司中，49家实现上涨，涨幅前三为ST万林(+19.55%)、华光源海(+16.24%)和中信海直(+12.57%)，跌幅前三为海控B股（-11.33%)、远大控股(-8.40%)和密尔克卫(-6.44%) [2] - 截至2025年2月16日，申万交运板块PE（TTM）16.47倍，位于近5年的66.76%分位点 [3] 行业重点新闻 - 国家发改委开展物流数据开放互联试点工作，破除"信息孤岛" [8] - 邮政快递累计投递量环比增长约45.05% [8] - 海南省拟推出18条举措为全省通用航空和低空经济注入强劲动能 [8] - 东盟国家旅游团自2月10日起可免签入境云南西双版纳 [8] - 中国机场在复杂形势下的复苏轨迹各异 [8] 投资建议 - 美国关税的不确定性仍然存在，影响着全球贸易流动，中国、加拿大和墨西哥或将受到更高关税影响 [4] - 美国总统特朗普于2月13日签署备忘录，要求相关部门确定与每个外国贸易伙伴的"对等关税"，并于2月10日宣布对所有美国进口钢铁和铝征收25%的关税 [4] - 美国贸易保护主义的再度升级，对我国钢铁和铝产品出口加压，并可能引发全球供应链连锁反应 [4] - 红海通行和美国关税仍是海运方面的主要影响因素，红海改道使有效集装箱航运能力减少了约9% [4] - 多家机构预测苏伊士运河有望在2025年底或2026年年初全面恢复运营，若红海通航，红海危机边际影响下降，部分快消品和零售货物将从空运重回海运，航空货运量或有所回落，可能出现运力相对过剩、运价下跌 [4] - 特朗普近期提出接管加沙的计划，增加了其政策对贸易和航运业造成的不确定性，可能延长红海危机持续时间 [4]