公司股价与基本面 - 11月28日公司股价上涨5.42%至7.58元/股，成交额1.66亿元，换手率2.30%，总市值74.95亿元 [1] - 公司主营业务收入构成为交通业54.57%、服务业21.11%、文旅业19.97%、房地产业4.35% [1] - 公司业务涵盖房地产开发、交通基础设施投资建设、酒店业务和广告业务 [1] 主要股东动态 - 南方基金旗下南方中证房地产ETF发起联接A为十大流通股东，三季度减持6.98万股，当前持有1001.08万股，占流通股比例1.02% [2] - 该股东于11月28日因股价上涨实现浮盈约390.42万元 [2] - 该基金最新规模2.02亿元，今年以来收益4.61%，但近一年亏损4.65%，成立以来亏损41.7% [2] 相关基金经理信息 - 基金经理罗文杰累计任职时间12年224天，现任基金资产总规模1704.45亿元 [3] - 其任职期间最佳基金回报为145.85%，最差基金回报为-47.6% [3]

文章核心观点 - 交通运输部强调学习贯彻党的二十届四中全会部署，全力推动交通运输重点任务落实 [1] 行业发展重点任务 - 完善现代化综合交通运输体系 [1] - 推动跨区域跨流域大通道建设 [1] - 建设现代化都市圈综合交通运输体系 [1] - 推进交通基础设施更新和数智化改造 [1] - 培育发展交通运输领域新质生产力 [1] - 持续提高交通覆盖和通达水平 [1] - 推动交通物流降本提质增效 [1] - 健全多元化、韧性强的国际运输通道体系 [1] - 持续抓好交通运输安全稳定工作 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 构建 7 项指标的量化体系研判城投 REITs 价值，通过联动分析各指标为判断投资价值与价格趋势提供依据 [9] - 分底层资产类型解构城投 REITs 配置价值，推荐关注各类型中综合表现良好的产品 [1][44][74] 根据相关目录分别进行总结 城投公募 REITs 价值研判指标 - 运营指标包括当期营业收入和当期可供分配金额，反映底层资产经营成果与分红能力 [10][11] - 估值指标涵盖预期 REITs 分红率、中债估值收益率和 P/FFO 倍数，体现市场对未来现金流定价 [12][14][15] - 流动性指标选取日换手率，反映二级市场交易活跃程度 [16] - 成交价指标采用日涨跌幅，衡量当日价格较前一日的变化比例 [17] - 各项指标构建“经营—估值—交易”价值分析框架，联动分析可判断投资价值与价格趋势 [20] 城投公募 REITs 分指标解构配置价值 交通基础设施类 - 运营指标：2025 年三季度营业收入多数在 1 - 2 亿元，可供分配金额有分化，头部项目分红能力领先 [23][25] - 估值指标：整体估值收益率低位，分红率较高且分化，P/FFO 倍数曲线收敛趋稳 [29][30][31] - 流动性与成交价指标：日换手率中低位且有分化，日涨跌幅多在±2%内，近期价格波动收敛 [36][37] - 推荐关注标的：浙商沪杭甬 REIT 和中金安徽交控 REIT 综合表现良好 [44] 园区基础设施类 - 运营指标：2025 年三季度营业收入 0.19 - 0.26 亿元，可供分配金额 0.13 - 0.19 亿元，均处于较低区间 [49][50] - 估值指标：预期分红率 4.35% - 7.46%，估值收益率 1.13% - 8.00%，P/FFO 倍数 17.88 - 24.09 倍 [54][55][59] - 流动性与成交价指标：日换手率 0.10% - 4.57%，日涨跌幅 - 5.47% 至 - 0.08%，价格波动呈“短期突出、长期收敛”特征 [66][67] - 推荐关注标的：中金湖北科投光谷 REIT 与易方达广开产园 REIT 综合表现良好 [74] 保障性租赁住房类 - 运营指标：2025 年三季度国泰君安城投宽庭保租房 REIT 营收和分配居首，部分项目走势平稳 [77][78] - 估值指标：预期分红率国泰君安城投宽庭保租房 REIT 最高，中债估值收益率有分化，P/FFO 倍数华夏北京保障房 REIT 最高 [83][85] - 流动性与成交价指标：日换手率中金厦门安居 REIT 最高，日涨跌幅红土创新深圳安居 REIT 价格弹性较大 [91] - 推荐关注标的：国泰君安城投宽庭保租房 REIT、中金厦门安居 REIT 综合表现良好 [96] 能源基础设施类 - 华夏华电清洁能源 REIT 上市时间短有估值溢价，营收可观但可供分配金额低，分红率尚可但估值收益率偏低，流动性稳中有降，价格波动可控，建议关注底层资产营运能力 [98][99][100] 水利设施类 - 银华绍兴原水水利 REIT 2025 年三季度营收和可供分配金额表现好，预期分红率有竞争力但估值溢价明显，流动性低水平平稳，价格波动可控，建议配置型资金关注 [111][113][115] 市政设施类 - 国泰君安济南能源供热 REIT 因供热业务有季节性，2025 年一季度营收和可供分配金额差距大，分红率稳定但估值性价比低，流动性弱，价格波动小，需观察 2025 年四季度运营数据 [123][124][126] 仓储物流类 - 华安外高桥 REIT 运营基本面稳健，分红回报预期高且流动性好，但估值偏高价格波动大，建议交易型资金待估值调整博弈收益，配置型资金关注中长期分红 [139][140][141]

文章核心观点 - 国务院常务会议部署通过放大“两重”建设效应和增强消费品供需适配性两项关键举措来应对经济增速波动，旨在以投资拉动即期增长并以消费升级引领产业升级，实现供需高水平动态平衡[3][5][9] “两重”建设部署 - “两重”指国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，2025年安排8000亿元资金支持1459个项目，覆盖长江生态修复、重大交通基础设施、西部陆海新通道等重点领域[6] - 项目推进强调创新要素投入和无形资产投资以促进新质生产力，并通过超长期贷款、政策性金融撬动更多民间资本参与，强化资金与项目匹配[6] - “两重”投资被定位为经济回升的“压舱石”，兼具即期拉动效应和长期发展潜能，可优化产业结构并提升全要素生产率[7] 消费品供需适配性政策 - 政策思路从单向刺激消费转向供需动态平衡，以消费升级引领产业升级，以优质供给满足多元化、个性化、品质化消费需求[9][10] - 具体措施包括加快人工智能终端等技术应用开发超百款AI产品，支持企业扩大特色高品质供给，发展柔性制造工厂精准匹配细分市场需求[10][11] - 通过培育新场景新业态和丰富消费金融产品，形成“需求牵引供给、供给创造需求”的良性互动，释放消费潜力[10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月10日-11月14日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨 与其他主流大类资产相比表现较好 成交规模28.4亿元 主力净流入总额为-5139万元 大宗交易总额达101086万元 本周无REITs产品新增上市和项目状态更新 [1][11] 分组1：二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨 加权REITs指数收于184.03 回报率为0.95% 回报率由高至低排序为黄金>REITs>可转债>纯债>美股>A 股>原油 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨 回报率分别为0.86%和1.29% 保障房类REITs涨幅最大 回报率排名前三的是保障房类、交通基础设施类和消费类 [16][18] - 单只REIT层面：56只REITs上涨 1只持平 20只下跌 涨幅前三是中金联东科创REIT、中金山东高速REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT 跌幅前三为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和华夏和达高科REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为28.4亿元 水利设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三是园区基础设施类、交通基础设施类和消费基础设施类 换手率前三是水利设施类、新型基础设施类和园区基础设施类 [24] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现延续分化 成交量前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和红土创新盐田港REIT 成交额前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT和中金安徽交控REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为-5139万元 市场交投热情下降 周内主力净流入额前三是消费基础设施类、水利设施类和保障性租赁住房类 单只REIT前三是银华绍兴原水水利REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT和华夏中海商业REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达101086万元 较上周增加 星期三成交额最高为30082万元 单只REIT成交额前三是中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT和华夏中国交建REIT [3][32] 分组2：一级市场 已上市项目 - 截至2025年11月14日 我国公募REITs产品77只 合计发行规模1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [38] - 本周无REITs产品新增上市 [39] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 10只为首发 7只为待扩募 [42] - 本周无项目状态更新 [43]

增强消费品供需适配性政策 - 以消费升级引领产业升级 以优质供给满足多元需求 实现供需更高水平动态平衡 [1][4] - 加快新技术新模式创新应用 强化人工智能融合赋能 开发新产品和增值服务 拓展新消费增量 [5] - 支持企业扩大特色高品质消费品供给 加快安全性能绿色等标准更新升级 完善认证体系 [5] - 围绕细分市场精准匹配不同人群需求 发展柔性制造工厂 推动生产高效响应个性化需要 [5] - 培育消费新场景新业态 丰富消费金融产品和服务 营造良好消费环境 [5] - 政策思路从单向刺激消费或扩大生产转向追求供给与需求间更高水平动态平衡与良性互动 [5] “两重”建设投资规划 - 2025年“两重”建设安排8000亿元支持1459个项目 涉及长江流域生态修复 重大交通基础设施 西部陆海新通道 高标准农田 重大水利工程 城市地下管网等重点领域 [2] - 优化项目审核 注重创新要素投入和无形资产投资 促进新质生产力发展 [2] - 合理安排项目建设与资金拨付节奏 强化项目和资金匹配 引导更多民间资本参与 放大建设效应 [1][2] - 健全项目协调推进机制 严格工程质量和安全管理 同步做好资产管理和后续运维 [2] - “两重”项目聚焦国家战略与安全急需 投资产生即期拉动效应 蕴含长期发展潜能 促进产业结构优化升级 补齐关键领域短板 提升全要素生产率 [3] 人工智能技术应用与产业发展 - 强化人工智能融合赋能 加快人工智能终端 超高清视频 智能穿戴等技术开发和应用推广 [5][6] - 培育并开源的人工智能大模型加快在电子 原材料 消费品等行业应用 形成新模式新业态 [6] - AI手机 AI电脑 AI眼镜等人工智能终端已超百款 成为拉动经济发展的新增长点 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月3日至7日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，市场交投热情和大宗交易总额较上周均下降。本周中信建投沈阳国际软件园REIT上市，另有2只REITs产品项目状态更新 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌，加权REITs指数收于182.3，回报率为-0.48%，回报率在主流大类资产中排倒数第二 [1][11] - 底层资产层面：产权类REITs下跌，特许经营权类REITs上涨；市政设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为市政设施类、生态环保类和消费类 [17][19] - 单只REIT层面：涨跌互现，除本周上市的中信建投沈阳国际软件园REIT，33只上涨，1只持平，42只下跌；涨幅前三是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT；跌幅前三是广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT和易方达广开产园REIT [2][23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模28.8亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三是园区基础设施类、交通基础设施类、保障性租赁住房类；换手率前三是新型基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 [25] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化；成交量前三是华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、东吴苏园产业REIT；成交额前三是华夏合肥高新REIT、华夏中国交建REIT、华夏中海商业REIT；换手率前三是中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业REIT、华夏合肥高新REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额3836万元，市场交投热情下降；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、园区基础设施类、新型基础设施类；单只REIT中，主力净流入额前三是华夏中海商业REIT、华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额24026万元，较上周下降；周一成交额最高为7228万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、华泰宝湾物流REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年10月31日，我国公募REITs产品77只，合计发行规模1993.01亿元；交通基础设施类发行规模最大，园区基础设施类次之 [38] - 本周，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，资产类型为园区基础设施 [4][39] 待上市项目 - 共有17只REITs待上市，10只为首发，7只为待扩募 [42] - 本周，“山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金（首发）”更新至“已反馈”，“易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金（首发）”更新至“已受理” [42]

行业动态 - 2025全国交通与能源融合创新技术发展大会在湖南长沙召开，会议发布了10项优秀典型案例和40项典型案例 [1] - 海南交通集团有2项案例在大会上成功入选 [1] 公司项目亮点 - “高速公路零碳服务区建设关键技术与评价标准研究”入选10大优秀典型案例，该研究界定了碳排放核算边界并形成符合海南特点的技术方案 [1] - 该研究指导建设的冯家湾零碳服务区示范工程成为行业建设样板 [1] - “保亭零碳服务区”入选40项典型案例，该服务区围绕“光储充”一体化建设，配备智能光储充一体化技术以实现智能调度 [1] - 保亭零碳服务区光伏已正式并网，预计年均发电168万度，平均每年可减少二氧化碳排放约1379吨 [1]

项目运营启动 - 深中通道西人工岛于10月25日开始文旅试运营，作为“海上会客厅”迎来首批从深圳和中山出发的游客 [5] - 文旅运营采用预约乘坐专线巴士的方式，游客可穿越海底隧道和海中大桥抵达西人工岛 [5] 旅游体验内容 - 登岛游核心环节是参观粤港澳大湾区跨海通道科普基地，游客可了解大湾区大通道发展历程和深中通道的硬核科技 [5] - 科普基地提供科普互动活动供游客参与 [5] 运营与交通管理 - 西人工岛并非高速公路服务区，文旅运营和交通管理实行严格分区 [5] - 由于岛内面积有限，不直接开放给车辆上岛，通过严格控制大巴车班次确保不影响现有交通管理方式 [5] - 即使在重大节假日车流量超饱和的情况下，当前的运营模式也不会对深中通道交通管理造成影响 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年10月20 - 24日我国公募REITs二级市场价格整体波动上涨但回报率表现一般，成交规模和换手率有分化，主力净流入为负，大宗交易总额增加；一级市场无新增上市和项目状态更新 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动上涨，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率均为0.16%，加权REITs指数回报率为0.11%；与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为原油>A 股>可转债>美股>REITs >纯债>黄金 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格走势分化，产权类下跌、回报率-0.36%，特许经营权类上涨、回报率0.72%；水利设施类REITs涨幅最大，回报率排名前三的是水利设施类、市政设施类和新型基础设施类，回报率分别为3.23%、1.42%和0.95% [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现，46只上涨、1只持平、28只下跌；涨幅前三是工银蒙能清洁能源REIT、中航易商仓储物流REIT和浙商沪杭甬REIT，跌幅前三是招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富九州通医药REIT和华夏大悦城商业REIT；年化波动率前三是华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT和华泰宝湾物流REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模为27.2亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三的资产类型是交通基础设施类、消费基础设施类、园区基础设施类，换手率前三是水利设施类、新型基础设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化；成交量前三是东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT；成交额前三是中信建投国家电投新能源REIT、华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT；换手率前三是华泰宝湾物流REIT、华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT [26] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额为 - 1183万元，市场交投热情下滑；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三是消费基础设施类、水利设施类、保障房类；单只REIT中，主力净流入额前三是中金印力消费REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、银华绍兴原水水利REIT [30] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额达40067万元，较上周增加；星期三大宗交易成交额最高为9848万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三是中金重庆两江REIT、南方顺丰物流REIT、华夏中国交建REIT，对应平均折溢价率分别为 + 0.58%、+ 0.87%、 - 1.85% [33] 一级市场 已上市项目 截至2025年10月24日，我国公募REITs产品数量达75只，合计发行规模达1966.19亿元；交通基础设施类发行规模最大，为687.71亿元，园区基础设施类次之，为318.35亿元；本周无REITs产品新增上市 [37] 待上市项目 共有19只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，7只为待扩募REITs；本周无REITs产品的项目状态更新 [40][41]