交易概况 - 公司正在筹划发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金事项暨关联交易事项 [1] - 本次交易标的资产为嘉信立恒设施管理(上海)有限公司的不低于51%股权 [1] - 公司证券自2025年9月15日开市时起开始停牌 [1]

交易结构 - 公司正在筹划发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金事项暨关联交易事项 [1] - 本次交易标的资产为嘉信立恒设施管理(上海)有限公司的不低于51%股权 [1] 交易安排 - 公司证券自2025年9月15日开市时起开始停牌 [1]

核心观点 - 公司控股子公司中标康恒环境全球总部物业服务项目 中标价3197万元 标志双方开启实质性业务合作[1] - 公司与康恒环境签署全面战略合作协议 为长期发展奠定基础[1] - 法院已对公司启动重整程序[1][5] 物业服务合作 - 中标项目位于上海虹桥国际中央商务区核心位置 将打造数字化管理标杆项目[2] - 项目将通过智能化管理体系和6A级服务标准构建华东区域数字化基建物业管理标杆[2] - 中标有利于提升物业服务行业竞争力 对市场拓展产生正面影响[2] - 公司物业板块营业收入和利润占比不断提升 是未来业务重要补充[2] - 物业板块以科技园区管理为主 具有业务延展创新潜力[2] - 与康恒环境合作将显著增强环保基建领域物管业务规模和盈利能力[2] - 康恒环境90座垃圾焚烧发电项目拟全面引入公司物业管理服务[3] - 宁波 大足等4个项目已率先落地新物业管理合作模式[3] 绿电直供AIDC业务 - 双方将共同探索绿电直供AIDC业务[4] - 国家政策要求数据中心绿色电力消费比例提升至80%以上[4] - 康恒环境投资建设90座垃圾焚烧发电项目 日处理生活垃圾约12万吨 占全国总处理量10%[4] - 康恒环境在国家算力中心关键节点城市有20多个项目 年提供超过37亿千瓦时绿色电力[4] - 公司拥有IDC业务积累 五沙数据中心采用溴化锂制冷解决方案[4] - 公司IDC技术将为康恒环境AIDC+垃圾焚烧业务提供支持[4] - 康恒环境构建环保+能源+算力三位一体业务模式 形成差异化竞争优势[4] 重整参与 - 恒涔公司与康恒环境组成的联合体成为公司重整投资人[5] - 恒涔公司与康恒环境为同一实控人[5] - 双方于3月签署重整投资协议 8月法院启动重整程序[5] 康恒环境行业地位 - 康恒环境是全球最大垃圾焚烧设备与技术提供者 全球前三垃圾焚烧发电项目投资运营商[6] - 公司设备与技术应用于超300座焚烧厂 日处理规模超30万吨 市场占有率超40%[6] - 公司在超高压余热锅炉 炉外再热技术 污染物控制技术等领域形成成熟技术体系[6] - 公司将人工智能技术应用于垃圾焚烧行业 走在全球解决方案前端[6]

公司重大事项 - 新大正物业集团股份有限公司拟筹划发行股份购买资产事项 [1] - 公司股票于2025年9月15日开市起临时停牌 [1] - 停牌依据为深交所《股票上市规则》和《上市公司自律监管指引第6号——停复牌》相关规定 [1] 股价表现 - 停牌前两个交易日公司股价连续涨停 [1] - 9月11日收盘价11.89元 单日涨幅9.99% [1] - 9月12日收盘价13.08元 单日涨幅10.01% [1]

股价表现与复牌事件 - 恒大物业于9月12日复牌后股价大幅高开 涨幅超过38% 收盘时涨幅收窄至超29% 当前股价0.92港元 市值99.46亿港元 [1][3] - 复牌直接原因是9月11日晚间公司公告披露控股股东中国恒大集团及CEG Holdings的清盘人正在推进股份出售事宜 [1] - 根据香港《公司收购及合并守则》实务指引第24条 要约期自9月11日公告发布当日正式启动 [1] 控股股东股份出售进展 - 清盘人于9月10日向恒大物业发出接洽函 证实一直在积极寻求出售中国恒大及CEG Holdings所持股份 [1] - 清盘人已与相关意向方签订保密协议 并于9月9日收到部分意向方的不具约束力指示性要约 [1] - 潜在交易仍处于初步阶段 尚未进入正式谈判环节 [1] - 清盘人计划于2025年11月前后邀请筛选后意向方提交最终收购建议书并进行条款磋商 [1] 市场传闻与公司经营状况 - 市场传闻称中海及华润有意收购恒大物业 交易需缴纳600万港元定金（其中10%不可退还）但经求证 华润回应"不属实" 中海回应"不掌握具体情况" [2] - 2025年上半年公司营业收入66.47亿元 同比增长6.9% 净利润4.91亿元 净利率7.4% [2] - 截至2025年6月末 总在管面积达5.96亿平方米 较去年同期增加4100万平方米 [2] - 公司目前仍处于净流动负债状态 现金压力是经营核心挑战 [2] 控股股东状态与公司独立性 - 控股股东中国恒大已于8月25日因长期停牌且无法满足复牌要求被港交所摘牌退市 [1] - 恒大物业保持独立运营状态 [1]

股权变动 - 股东将股票由万盛金融控股转入民银证券 转仓市值2559.98万港元 占比19.18% [1] 财务业绩 - 营业总收入10.12亿元 同比增加1.7% [1] - 归属于母公司所有者的净利润8939.82万元 同比减少1.9% [1] - 基本每股收益0.24元 [1]

股权变动 - 股东将股票由万盛金融控股转入民银证券 转仓市值2559.98万港元 占比19.18% [1] 中期业绩表现 - 营业总收入10.12亿元 同比增加1.7% [1] - 归属于母公司所有者的净利润8939.82万元 同比减少1.9% [1] - 基本每股收益0.24元 [1]

报告投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][4] 核心观点 - 广义住房需求已见底但量价未进入正向循环 房地产总量预计继续磨底 核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [4] - "好房子"政策将推动新产品、新定价、新模式发展赛道 助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点 [4] - 房企经营模式正由金融业转向制造业 有望迎来PB-ROE向上突破 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据总结 - 新房成交周环比下降11.9% 一二线下降12.1% 三四线下降7.9% [4][5] - 9月新房成交同比上升10.3% 较8月提升21pct 一二线同比上升14.7% 三四线同比下降27.5% [4][8] - 二手房成交周环比上升22.7% 9月累计同比上升24.3% 较8月提升16.8pct [4][13] - 15城可售面积环比微增0.03% 达8934.7万平米 去化月数环比增加0.3个月至22.6个月 [4][22] 政策动态总结 - 国务院批复要素市场化改革试点 要求提高土地配置效率并建立统一土地市场 [4][29] - 深圳多家银行下调二套房贷利率40个BP 河南推出购房补贴及公积金贷款额度上浮10%措施 [4][29] - 安徽调整公积金贷款额度 正常缴存最高可贷120万元 [4][29] 公司动态总结 - 8月房企销售分化显著：越秀地产销售额同比下降45.0% 华润置地下降13.2% 龙湖集团下降27.3% 新城控股下降36.8% [4][35] - 碧桂园重新被纳入港股通标的名单 [4][35] - 贝壳-W本周回购268万股 耗资约1746万美元 [38] 板块表现总结 - 房地产板块上周上涨5.98% 相对沪深300超额收益4.6% 在31个板块中排名第2 [4][41] - 物业管理板块平均上涨4.3% 相对收益2.92% [4][46] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为17.8/15.5倍 物管板块25/26年PE均值分别为14.7/13.2倍 [4][45][52]

罗永浩与西贝预制菜争议事件 - 罗永浩直播回应西贝争议 强调不反对预制菜但要求市场透明化 直播开播一分钟在线人数突破10万+ [2] - 罗永浩悬赏10万元征集西贝预制菜线索 西贝上线"罗永浩菜单"作为回应 [4] - 西贝创始人贾国龙复盘罗永浩就餐过程 称现场反馈"挺好"且结账累积会员积分 但1小时后罗永浩发布"真恶心"微博 [4][5] 房地产行业动态 - 海口市住建局暂时关闭二手房挂牌模块 因价格显示异常及信息更新不及时 将加入自动校验机制并优化系统 [2] - 华润置地否认收购恒大物业 称消息不属实 中国海外集团也表示该消息为假 [3] 人工智能与科技行业进展 - 阿尔巴尼亚任命人工智能"迪埃拉"担任公共采购部长 成为全球首个AI政府部长 [6] - OpenAI与英伟达计划在英国数据中心项目投资数十亿美元 项目与Nscale Global Holdings合作 [7] - 微软与OpenAI达成非约束性协议 允许OpenAI推进重组为营利性公司 微软盘后股价上涨2% [11] - 腾讯辟谣前OpenAI研究员姚顺雨以上亿薪资加入公司 称相关消息为谣言 [9] 企业融资与经营状况 - 追觅科技创始人俞浩回应破产传闻 称公司现金流充足 近两年高价回购老股50亿元 持股比例从45%提升至70% [10] 宏观经济与金融市场 - 中信证券维持美联储年内降息三次预测 每次25bps 认为降息交易是近期明朗主线 [8] - 企业年金二季度累计基金3.84万亿元 投资资产净值3.81万亿元 近三年累计收益率6.27% [12] - 贝莱德IBIT比特币持仓量达754,163枚 持仓市值突破850亿美元至85,881,232,723.45美元 [13]

公司复牌及股价表现 - 恒大物业于9月11日复牌后股价暴涨20.65% 收报1.11港元 较昨收0.92港元上涨0.19港元 [1][6] - 复牌首日交易活跃 成交额达9.65亿港元 换手率7.74% 量比21.87 振幅22.8% [6] - 股价日内最高达1.29港元 接近52周最高点1.31港元 最低1.08港元 [6] 股权出售进展 - 公司收到中国恒大及CEG Holdings清盘人发出的接洽函 清盘人正寻求出售其持有的51.016%股权 [1][5] - 清盘人已与部分有意方订立保密协议并于9月9日收到不具约束力的指示性要约 交易仍处初步阶段未进入谈判 [5] - 市场传闻竞购方包括中国海外集团及华润集团子公司 但华润置地否认消息 中海表示不掌握情况 [8] - 许家印通过CEG Holdings间接持有51.71%股权 在股份出售前仍为公司实控人 [8] 历史交易与资产价值 - 2021年10月中国恒大曾与合生创展签订协议 拟以200.4亿港元转让50.1%股权（54.16亿股）但最终因条款分歧搁浅 [10] - 恒大物业被视为中国恒大体系内变现价值最高的轻资产之一 经营平稳且持续盈利 [10] 财务状况与经营数据 - 2023年上半年营收66.47亿元人民币 同比增长6.9% 净利润4.91亿元 净利率7.4% [10] - 在管面积达5.96亿平方米 同比增加4100万平方米 现金及等价物约27.78亿元 [10] - 贸易应收账款原值58.83亿元 累计计提坏账损失超30亿元 减值率高达51.7% [10] 经营挑战与风险 - 关联方风险导致约1.5亿平方米已签约合约项目转化停滞 严重削弱品牌信任度与议价能力 [10] - 董事长段胜利表示公司面临流动性紧张及关联方影响等多重压力 风险化解需较长时间 [11]