行业核心观点 - 物业管理行业正经历结构性变革，从规模扩张的粗放式发展向质量提升的精细化运营转型，未来发展机遇与挑战并存 [1] 行业规模与增长 - 行业管理面积持续扩大，预计2025年底达330亿平方米，2030年将增长至近400亿平方米 [2] - 2023年物业管理企业全年营业总收入达16960.5亿元，规模超越第三产业中其他多个劳动密集型服务业 [2] - 行业增速进入平缓发展期，预计2025-2026年主要物管企业收入同比增长约7% [3] - 基础物管业务是主要增长动力，占总收入比例高达70%-80%，平均复合增速约为10% [3] 经营挑战与压力 - 物业服务价格承压，南昌、武汉等重点城市物业费均价同比出现下降 [4] - 物业费收缴难度加大，2024年物业服务百强企业收缴率仅为88.17%，较前几年平均水平下降 [4] - 企业回款压力加剧，主要覆盖物企的综合回款率在2024年及2025年上半年分别下降1.1和0.9个百分点 [4] - 高端楼盘亦出现物业撤场现象，如金茂物业因项目收缴率仅19.37%而终止服务，显示经营压力具有普遍性 [5] 发展模式转型 - 行业从“规模至上”转向主动优化资产组合，2022-2024年重点物企平均退盘率分别为6.4%、8.6%和7.2%，2025年上半年未年化退盘率达5.1% [7] - 主动退场成为主流，2025年调研的60个重点退盘项目中，主动退场占比85% [7] - 过去三年，35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米，四成企业退盘面积超1000万平方米 [7] - “提质-提价-再提质”的良性循环正在形成，例如上海多个小区年内成功实现约30%的物业费上调 [8] - 行业经营模式正从“量增价平、盈利能力承压”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变 [8] 市场拓展与多元化 - 行业正突破以住宅为主的传统模式，向非住宅领域拓展，重点布局学校、医院，并积极开拓产业园区、城市服务、养老物业等新兴赛道 [8]

行业模式创新 - 拱墅区通过“有人帮、安得上、管得好”实现加装电梯从协商到运维的全闭环服务[2] - 创新推行“专业化托管”或“电梯管家式服务”模式，解决老旧小区加梯后的长期运维顾虑[3][4] - 该模式由专业物业机构承接运维，执行标准化维保流程，例如绿城物业提供“15天一次维保、一年一次年检、每周二次清洁”的服务[3] - 服务价格具有吸引力，案例显示24户居民分摊后每年每户仅需200元[3] - 拱墅区推广该经验，推动17个街道引入专业物业机构或设立“加梯售后服务中心”，实行“片区化维保”[5] 运营与服务管理 - 设立全国首个“电梯益家”服务站，集档案管理、建设改造、质量监管、物业服务、运行监测、应急救援六大功能于一体[4][5] - 服务站相当于居民家门口的“电梯维保中心”和安全救援前哨站，实现加梯全流程服务[5] - 依托“电梯慧盯”物联网平台，实现电梯24小时数据监控与智能预警[5] - 通过物业应急专线、96333平台及110系统三方联动，确保突发事件发生后20分钟内专业人员抵达现场，平均救援时间仅需十分钟[5] - 片区化维保模式将居民报修响应时间缩短至2小时内[5] 协商与资金管理 - 优化18支“加梯帮帮团”，志愿者扩容至610人，通过“居民劝居民、熟人解熟结”等方式破解加梯协商难题[6] - 具体案例包括和睦街道帮帮团助推18台加梯竣工，大关街道“老马工作室”促成6台加梯集体开工，祥符街道通过“经社联动”模式续建成片加梯18台[6] - 2025年全域推广“加梯资金公证监管”模式，引入专业公证机构提供资金托管服务[6] - 该模式已为超50台加梯项目提供托管服务，累计托管资金超2000万元，资金按施工进度分阶段支付[6] - 搭建全域线上申请平台，业主可实时查询资金流向与合同情况，实现资金管理透明化与流程规范化，全年未发生资金纠纷[6] 项目规模与目标 - 截至当年10月底，拱墅区全年完成加装电梯234台，提前并超额完成200台年度目标[7] - 累计完成加装电梯1370台，连续四年实现年加装量超200台，年度进度与累计总量均居全市城区第一[7] - 加梯项目直接惠及居民超4.2万人[7] - 公司力争在2025年年底实现小区加梯覆盖率超90%[7] - 谋划2026年加梯200台目标，推动累计数量突破1570台[7] - 下一步将加快“加梯公证资金监管模式”深化推广，实现“资金、维保”一网通管，并争创“省级加装电梯示范片区”[7]

项目概况与规模 - 武汉市江夏区首个电梯更新项目在富丽奥林园小区开工，标志着武汉市400个小区的新一轮电梯更新工作已全面启动[1] - 武汉市本轮电梯更新预计2026年全面完成，将惠及20余万户居民[3] 项目背景与需求 - 富丽奥林园小区一期于2003年交付，二期于2008年交付，小区共19部电梯均已使用超过15年[1] - 电梯老化存在安全隐患，并带来运行卡顿、关不上门等诸多不便，业主更新意愿强烈[1] 资金模式与政策支持 - 本次住宅老旧电梯更新采用“国债支持+居民自筹”的方式，通过获批超长期特别国债支持，减少了居民自行承担的费用[1] - 2025年，江夏区申报超长期国债支持既有电梯更新获批33台，涉及3个小区[3] - 国家市场监督管理总局于今年6月出台新政，对住宅老旧电梯更新的相关技术和部件安全性能作出明确要求，并鼓励提供不低于5年的整机质保和长期维保服务[2] 实施流程与社区协作 - 江夏区电梯更新项目业主意见征询通过率达100%，是经过业主大会民主决策、全体业主达成共识的结果[1][3] - 江夏区已建立多方协同机制，街道、社区、物业及业主委员会共同参与方案制定与资金收缴[3] 工程实施与质量管理 - 施工方武汉富琪机电工程有限公司将采用提拉克拆除及安装工艺，严格执行行业质量管理体系，并设立专职安全员与质量员动态监管[2] - 施工方将通过每日更新公示栏、开通24小时热线及微信群来沟通进度并响应咨询，并尽量将施工时段避开居民休息时间[2] - 监理方武汉永泰建设工程监理有限公司承诺围绕设计审查、材料进场、施工安装、竣工验收四大环节实施全过程监督，并主动研判施工噪声、粉尘控制等问题[2] 项目意义与定位 - 此次电梯更新被定位为集安全工程、民生工程和品质提升工程于一体的系统性改造，而非简单的设备更换[3] - 业主代表认为，国家为每台电梯补贴15万元，大大减轻了居民负担，是一项利民工程[1]

纪要涉及的行业或公司 * 公司：中海物业集团有限公司 [1] 核心观点与论据 财务表现 * 2025年上半年收入同比增长3.7%至71亿元，毛利同比增长4.7%至12亿元，毛利率提升0.2个百分点至17% [3] * 股东应占溢利同比增长4.3%至7.7亿元，纯利率维持在10.9%的高位 [2][3] * 中期派息每股9港仙，同比增长0.5港仙，派息比例为35.7%，并派发一次性特别股息每股1角钱 [2][3] * 过去五年，公司收入、利润及股东应占溢利复合增长率约为20%，其中股东应占溢利复合增速达24% [3] 业务结构与规模 * 收入结构：物管主航道占比79%，增值服务占比21% [2][4] * 毛利结构：物管业务占比72%，增值服务占比28% [2][4] * 在管面积达4.36亿平方米，覆盖163个城市，共管理2,301个项目 [4][5] * 物管收入上升8.3%至56亿元，毛利上升8.6%至8.7亿元 [2][5] 市场拓展与项目质量 * 新增外拓年合约额为9.8亿元，单个项目均值同比上升17% [2][6] * 城市运营项目年合约额同比上升9.6% [2][6] * 四大核心都市圈（大湾区、长三角、京津冀、成渝圈）项目占比超过六成 [2][6] * 新增贷款面积3,200万平方米，其中第三方项目接近85%，非住宅业态接近60% [5] * 在新增贷款面积中，第三方项目占比40%，非住宅业态占比27% [5] * 外拓合同营业额中，城市运营占54%、商写23%、住宅13% [6] 增值服务表现 * 住宅住户增值收入为6.1亿元，毛利2.03亿元，毛利率提升0.5个百分点至35.2% [7] * 住宅增值服务主要受益于社区资产经营业务，如二手房租售中介及一手分销等高毛利业务 [7] * 非雾增值服务收入为8.6亿元，受地产行业调整影响规模下滑，毛利率同比下降0.7个百分点至13.4% [7] * 停车位买卖业务售出365个车位，实现收入2,700万元，毛利率稳定在20%以上 [7] 未来战略与规划 * 市值管理：重视股东回报，坚持每年两次分红，分红总金额已与上市时市值相当，并将分红比例提高到35%左右，同时关注市场变化，考虑回购等举措以提升市值 [2][8] * 利润率优化：通过退盘剔除经营不良项目，并通过集采、组团及科技应用降低成本，坚持高合约、高转化和高效益策略，以核心都市圈及城市运营业态为发力点 [4][8] * 增值服务重点方向：1) 住户服务，特别是房产中介（收入利润增长率20%-30%）及一手房分销业务；2) 工程维修维保；3) 城市运营和城市服务衍生的增值服务 [13][14] * 房产中介费率一般在1%至2%之间 [14] 其他重要内容 项目治理与退盘机制 * 退盘决策综合考虑现金流、利润率、收缴情况等指标，以优化整体项目组合 [4][10] * 项目治理是一个持续优化的过程，若治理效果不明显且预期未来无显著提升，才会选择退盘，同时考虑整体管理效能（如偏远分散项目） [11] 业绩展望 * 公司目前专注于完成2025年目标，对明年的具体展望需结合“十五五”规划制定更详细指引，因今年面临较大经营压力 [9] * 未来存在继续提升分红率的空间 [12]

法院审理认为,张某虽欠缴物业费,但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元 门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催缴物业费。张某欠缴物业费的违约行为,某物业公司可另行依 法维权。经法院依法释明后,某物业公司恢复了张某对门禁系统的使用。 【说法】民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。物 业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费,实质上是基于其在物业服务合同项 下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权,既缺乏法律依据,也超出了合理必要限度。 最高法提示,物业服务人催缴物业费应采用合理合法方式,业主经催告后在合理期限内仍不支付物业 费的,物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益,但不应以影响业 主正常生活的方式催缴。 近年来,业主与物业服务人之间矛盾时有发生,并呈现出易复发、化解难等特点。最高人民法院日前 发布5件物业服务合同纠纷典型案例,对物业费催收方式、物业服务合同终止后的"交接难"等物业领域群 众关注的问题进行回应,旨在充分发挥典型案例的示范引导效应,统一裁判规则,做好物业纠纷矛盾预防化 解。最高法积极回应群众 ...

海南日报三亚12月10日电 (海南日报全媒体记者 李梦楠)12月10日，海南日报全媒体记者从三亚市 营商环境建设局获悉，该局在推出"先试后买"模式，为物业企业提供"展示期"和"缓冲期"，降低准入门 槛与运营风险。 此外，该模式还通过建立多元协商机制，组织物业企业、居委会、物管会及业主代表开展专题座 谈，搭建沟通平台，协商历史遗留问题与服务标准，帮助企业明晰改进方向、化解矛盾，扫清工作障 碍。 三亚市营商环境建设局相关负责人表示，"先试后买"模式让企业平稳进入新项目，避免了仓促签约 或初期磨合不畅引发的服务纠纷与形象受损，实现低风险市场拓展。通过切实解决企业实际问题，展现 政府优化营商环境的主动作为，增强企业投资兴业的信心与安全感，激发市场主体活力。 据悉，该模式以社区居委会为临时委托方，与选定物业企业签订6个月临时服务协议，推动物业企 业聚焦服务提质，搭建企业与业主间的信任桥梁。同时，引导物业企业对目标小区实施连片管理，整合 人力资源、设备设施等资源，通过规模化运营降低各类成本，统一管理标准以提升服务品质。 ...

文章核心观点 - 最高人民法院发布5件物业服务合同纠纷典型案例 旨在通过统一裁判规则和示范引导 实质性化解物业纠纷 回应并解决群众急难愁盼问题[1] 物业服务人催缴物业费的合法方式 - 物业服务人不得以限制业主使用门禁卡、电梯等方式催缴物业费 此类行为被认定为缺乏法律依据且超出合理必要限度[1][2] - 物业服务人催缴物业费应采用合理合法方式 对于经催告后仍不支付的业主 应通过调解、诉讼或仲裁等法律途径维权[2] 物业服务合同终止后的交接义务与费用主张 - 原物业服务合同终止后 物业服务人应在约定期限或合理期限内退出服务区域并履行交接义务[3] - 若原物业服务人拒不退场并拒绝交接 则无权请求业主支付合同终止后的物业费[3] - 原物业服务人拒不退场的行为可能导致新物业服务人无法顺利进场服务 影响小区正常管理[3] 业主大会决定的效力与相关方诉讼权利 - 选聘和解聘物业服务企业属于应由业主共同决定的事项 业主大会的决定对全体业主具有法律约束力[4] - 物业服务人并非小区业主 不受业主大会决定的直接约束 因此无权就业主大会选聘新物业服务人的决定提起诉讼或确认其无效[4][5] - 如果原物业服务人因合同解除遭受损失 应通过其他法律途径另行主张[4]

近年来，业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出易复发、化解难等特点。最高人民法院日前发 布5件物业服务合同纠纷典型案例，对物业费催收方式、物业服务合同终止后的"交接难"等物业领域群 众关注的问题进行回应，旨在充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预 防化解。最高法积极回应群众关切，指导各级人民法院妥善应对物业领域的新情况新问题，实质性化解 包括物业服务合同纠纷在内的民事纠纷，着力促推解决人民群众急难愁盼问题。 物业服务人不能以限制使用门禁系统等方式催缴物业费 【案情】某小区业主张某发现，因其欠缴物业费被小区物业公司禁止使用所住单元电梯及门禁系统。与 某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求恢复自己对电梯及门禁系统的使用功能。 法院审理认为，张某虽欠缴物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元 门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催缴物业费。张某欠缴物业费的违约行为，某物业公司可另行依 法维权。经法院依法释明后，某物业公司恢复了张某对门禁系统的使用。 【说法】民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。物业服 务人以不给业主激活门禁 ...

行业发展环境 - 行业定位从“其他服务业”调整为“鼓励类-商务服务业”，产业地位提升，明确了“质量提升”的核心发展主线，并成为城市治理和民生保障的参与者 [1][3] - 政策持续鼓励“物业服务+生活服务”模式，推动企业向养老、托育、家政、邮政快递等领域延伸，向“生活服务提供商”转变 [3] - 2025年中央政策及会议明确将物业管理深度绑定城市更新、基层治理和民生保障等国家战略，并实施物业服务质量提升行动 [4] - 各地政策规范密集出台，务实性与针对性显著增强，主要聚焦公共收益透明化、维修资金使用、招投标及项目退出流程等具体问题 [7] - 2021-2025年全国物业服务客户满意度得分波动下行，2025年降至72.9分，同时物业费价格承压、收缴率走低，2024年百强企业物业费收缴率为88.17%，较此前大幅下降4.54个百分点 [8][11] - 行业聚焦“质价相符”机制建设，万科物业于2025年6月发布弹性定价模式，包含508项服务清单，推动服务公开透明 [11] 企业经营表现 - 2021年初头部企业设定激进目标，如碧桂园服务目标2025年营收1000亿元、绿城服务目标500亿元，但至“十四五”末绝大多数企业未完成目标，碧桂园服务2025年预计营收不超500亿元（完成率约50%），绿城服务预计约200亿元（完成率约40%） [12][14] - 行业发展明显降速，上市物企营收增速由2021年的约40%下降至2025年上半年的3.57%，百强企业营收增速由2021年的14%左右降至2025年的4%以下 [15] - 基础服务收入压舱石作用凸显，2025上半年上市物企基础服务收入均值17.18亿元，同比增长11.49%，占总营收比重达74.12% [18] - 多元业务增长面临瓶颈并战略收缩，2025上半年上市物企社区增值服务收入均值约2.86亿元，同比下降4.98%；非业主增值服务收入均值约1.16亿元，同比下降22.15% [18] - 社区增值服务收入占比未能有效突破，2025上半年上市物企该比重约为11.52%，同比下降1.07个百分点 [21] - 非业主增值服务成为典型收缩型业务，2024年百强企业该业务收入占比仅为3.87%，较2020年下降8.25个百分点 [24] - 行业“增收不增利”现象普遍，上市物企毛利率由近30%下降为20%，净利率由约15%下降为7%左右，2025上半年毛利率均值为20.00%，净利率均值为7.31% [25] - 人员优化持续，2025上半年上市样本企业员工数量均值约1.72万人，同比下降2.27%，优化主要集中于一线员工 [28] - 管理面积增速大幅放缓，发展战略由“规模为王”转向“质效优先”，上市物企管理面积均值增速由2021年的超40%降至2025上半年的3.11% [29] - 第三方拓展驱动高质量增长，但占比微降，2024年上市公司第三方管理面积占比约60.28%，较上年下降约2个百分点 [32] 资本市场动态 - 港股物业板块总市值从2021年超万亿港元（约9000亿元人民币）深度回调，截至2025年12月3日总市值约为2464.71亿元，较年初提升约22% [34][35] - 平均市盈率从最高峰时的42.91倍大幅回落，截至2025年12月3日为13.62倍，远低于港股主板同期的近27倍，处于低估值区间 [35][38] - 上市物企通过分红提振信心，2025年共有12家企业进行中期分红，总金额42.94亿元，其中华润万象生活（20.09亿元）和万物云（11.10亿元）两家分红额占总额的72.64% [41] - IPO市场首现年度“零上市”，打破了连续十年均有企业上市的节奏，2025年无企业成功上市 [42] - 国资背景企业仍是IPO潜在主力，深业运营、联投城市运营、瑞景城市服务均处于IPO进程中 [45] - 主动退市案例增加，2025年融信服务完成私有化退市，金科服务亦公告拟撤销上市地位 [45] - 行业并购从“规模导向”转为“能力互补”，2021年并购交易总额近400亿元，此后热度逐年下降，2025年案例主要为夯实特定领域竞争地位 [46] - 企业调整募集资金用途，减少并购投入，如新希望服务将原用于战略收购的80.4%未动用款项重新分配至营运资金等用途 [46][48] 科技赋能与运营 - AI技术广泛应用于物业管理，提升运营效率，如构建企业专属知识库AI助手、智能化工单系统、数字孪生平台等 [49][50] - “数字员工”实现规模化部署，如万物云首批6名AI员工上岗，预计节省行政开支约7737万元 [50] - 物业企业布局机器人产业，实现“机器换人”，但高投入与不确定回报制约科技化改革，如南都物业2025年为构建机器人生态投入超5000万元，导致前三季度经营性现金流为-1.30亿元 [51] - 智慧系统长期运营存在隐性成本，且技术应用价值验证滞后，影响中小企业科技化转型进程 [52] - 中指研究院推出AI招投标Agent，通过AI技术高效筛查投标信息、生成标书，提升企业投标业务效率 [53][56] 市场空间与未来策略 - 行业管理规模持续扩容，预计2025年底全国物业管理总管理面积达330亿平方米，2030年将增长至近400亿平方米 [57] - 行业营收规模巨大，2023年物业管理企业法人单位全年营业总收入达16960.5亿元 [60] - 非住宅领域成为高质量增长新蓝海，全国校舍建筑面积至少达37.45亿平方米，医院类卫生机构建筑面积超7.5亿平方米，目前服务浓度较低，拓展空间大 [61][63] - 社区养老、家政服务、团餐等高需求民生赛道是多元业务重点，2025年我国65岁及以上老年人口将达2.2亿，物企凭借社区资源切入“物业+养老”模式 [64] - 部分物企已推出家政服务品牌，如碧桂园服务的“凤凰到家”、龙湖智创生活的“田螺美家”、融创服务的“融创到家”等 [66] - 未来不同类型企业采取差异化战略：全国性龙头企业转向“价值驱动”与“生态驱动”；区域性中型企业“深度聚焦”构建细分业态壁垒；地方小型企业发挥“特色化、精细化”优势 [68][69] - 行业将推动收费模式创新，从主流“包干制”向“酬金制”“信托制”等模式探索，通过构建标准化服务产品、透明化成本核算赢得业主信任 [71] - 夯实基础服务品质是关键，2025年调查显示业主最不满意的三类问题是物业费偏高、停车管理混乱、公共设施维护滞后 [72] - 科技应用将深度融合客户服务、设施运维、空间治理三大核心场景，推动服务向精细化、智能化发展 [75] - 人才建设需从“人力成本”转向“人力资本”，建立多通道职业发展体系与物质精神并重的激励机制 [79][81] - 品牌建设应转向务实战略，夯实服务内核，尽管2025年行业品牌三度得分首次出现下降，未来需侧重提升品牌认知度和美誉度 [82][84]

截至12月10日收盘，物业管理概念上涨1.26%，位居概念板块涨幅第10，板块内，117股上涨，中央商 场、世联行、万科A等涨停，特发服务、海南机场、中国高科等涨幅居前，分别上涨7.82%、7.52%、 6.57%。跌幅居前的有名雕股份、三木集团、黄河旋风等，分别下跌6.56%、6.30%、5.28%。 今日涨跌幅居前的概念板块 | 概念 | 今日涨跌幅（%） | 概念 | 今日涨跌幅（%） | | --- | --- | --- | --- | | 海南自贸区 | 6.72 | 培育钻石 | -1.83 | | 免税店 | 3.01 | EDR概念 | -1.15 | | 自由贸易港 | 2.25 | AI PC | -1.07 | | 租售同权 | 2.05 | 数字水印 | -1.06 | | 深圳国企改革 | 1.80 | 有机硅概念 | -0.98 | | F5G概念 | 1.68 | 人造肉 | -0.94 | | 转基因 | 1.58 | 乳业 | -0.91 | | 土地流转 | 1.40 | 烟草 | -0.89 | | 金属铅 | 1.28 | 同花顺果指数 | -0.89 | | 物业管 ...