文章核心观点 - 最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例 旨在通过统一裁判规则和示范引导 实质性化解物业纠纷 促推解决人民群众急难愁盼问题 [1] 物业费催收方式 - 物业服务人不得以限制使用门禁卡、电梯等方式催缴物业费 此类行为被认定为不当限制业主的建筑物区分所有权 缺乏法律依据且超出合理必要限度 [2] - 物业服务人催缴物业费应采用合理合法方式 对于经催告后仍不支付的业主 应通过调解、诉讼或仲裁等法律途径维权 [2] 物业服务合同终止后的交接义务 - 原物业服务合同终止后 物业服务人应在约定期限或合理期限内退出物业服务区域并完成交接 否则不得请求业主支付合同终止后的物业费用 [3][4] - 部分原物业服务人因利益冲突等原因拒不退场和交接 造成新物业服务人难以顺利开展工作 [4] - 法院判决驳回拒不退场物业公司要求支付合同终止后物业费的诉讼请求 有利于引导物业服务人依法履行交接义务 [3][4] 业主大会决定的效力与诉讼主体资格 - 选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项 业主大会的决定对全体业主具有法律约束力 [5][6] - 原物业服务人非小区业主 与业主大会决定不具有直接利害关系 因此无权起诉请求撤销或确认该决定无效 [5][6] - 如果原物业服务人认为合同解除造成损失 可以另行主张 但不能直接挑战业主大会决定的效力 [6]