行业核心观点 - 物业管理行业正经历结构性变革，从规模扩张的粗放式发展向质量提升的精细化运营转型，未来发展机遇与挑战并存 [1] 行业规模与增长 - 行业管理面积持续扩大，预计2025年底达330亿平方米，2030年将增长至近400亿平方米 [2] - 2023年物业管理企业全年营业总收入达16960.5亿元，规模超越第三产业中其他多个劳动密集型服务业 [2] - 行业增速进入平缓发展期，预计2025-2026年主要物管企业收入同比增长约7% [3] - 基础物管业务是主要增长动力，占总收入比例高达70%-80%，平均复合增速约为10% [3] 经营挑战与压力 - 物业服务价格承压，南昌、武汉等重点城市物业费均价同比出现下降 [4] - 物业费收缴难度加大，2024年物业服务百强企业收缴率仅为88.17%，较前几年平均水平下降 [4] - 企业回款压力加剧，主要覆盖物企的综合回款率在2024年及2025年上半年分别下降1.1和0.9个百分点 [4] - 高端楼盘亦出现物业撤场现象，如金茂物业因项目收缴率仅19.37%而终止服务，显示经营压力具有普遍性 [5] 发展模式转型 - 行业从“规模至上”转向主动优化资产组合，2022-2024年重点物企平均退盘率分别为6.4%、8.6%和7.2%，2025年上半年未年化退盘率达5.1% [7] - 主动退场成为主流，2025年调研的60个重点退盘项目中，主动退场占比85% [7] - 过去三年，35家主要上市物业企业主动退盘量达8亿平方米，四成企业退盘面积超1000万平方米 [7] - “提质-提价-再提质”的良性循环正在形成，例如上海多个小区年内成功实现约30%的物业费上调 [8] - 行业经营模式正从“量增价平、盈利能力承压”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变 [8] 市场拓展与多元化 - 行业正突破以住宅为主的传统模式，向非住宅领域拓展，重点布局学校、医院，并积极开拓产业园区、城市服务、养老物业等新兴赛道 [8]