创新工业地产公司股息与业务 - 公司支付两位数的股息收益率 [1] - 公司拥有杠杆率极低的不动产投资组合 [1] - 公司主要专注于工业大麻领域的房地产投资信托基金 [1] 公司运营风险 - 投资组合中出现升高的租户违约情况 [1] - 升高的租户违约导致股息收益率被视为不安全 [1] 投资策略 - 股市作为强大的机制 长期价格波动累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - 长期财富创造策略关注被低估的高增长公司、高股息股票、房地产投资信托基金和绿色能源公司 [1]

核心观点 - 2025年初以来公募REITs一级打新热度高涨但近期出现一二级市场表现背离现象新项目网下认购倍数高企而上市首日涨幅显著收窄甚至创下年内新低[1][10][12] - 一二级背离现象主要由三方面因素驱动：二级市场整体行情回落投资者情绪趋于谨慎[1][15]短期套利资金在资产价格下跌预期下加速离场[1][16]以及询价区间扩大且发行定价接近上限导致一二级估值差收窄挤压二级盈利空间[2][19] - 随着打新收益收敛市场将逐渐从短期套利转向长期配置建议投资者谨慎参与一级打新更多关注底层资产质量重点关注水利供热等稳健性较高资产以及港口文旅等具垄断性或稀缺性的新资产类型[2][22] - 信用债市场方面上周信用债收益率表现不一普信债整体优于银行二永债理财规模微升破净率下降信用债发行规模和净融资规模同环比均增加二级市场城投债产业债利差全线收窄[2][3][23][25][32] REITs市场一二级背离分析 - 2025年公募REITs网下认购倍数达173倍公众认购倍数达610倍创历史新高年内上市项目首日平均涨幅23.91%但近期新项目如中海商业REIT首日涨幅仅3.29%沈阳国际软件园REIT首日盘中最大跌幅接近1.9%[10][12][14] - 2025年下半年REITs市场进入震荡下行通道中证REITs全收益指数一度跌至1030点附近市场风险偏好收敛对底层资产质量要求更严压制上市首日涨幅[1][15][18] - 2025年7月以来新上市REITs首日换手率持续高企如华夏凯德商业REIT达41.08%华夏中海商业资产REIT达43.30%显示短期套利资金参与度高倾向于首日集中卖出带来资金流出压力[1][14][16] - 2025年6月询价上限提高至25%新发REITs询价区间宽度多不低于50%发行定价中位数从2024年49.9%提升至2025年91%接近区间上限进一步侵蚀打新收益[2][19][21] 信用债市场回顾 - 上周信用债收益率表现分化5年期各评级普信债收益率下行4-6bp7年期下行2-4bp而银行二永债收益率多上行5年期AAA级银行永续债上行幅度达7bp[2][23][25] - 理财规模环比微升全口径理财规模升至31.59万亿元增加25.23亿元全部银行理财和理财子破净率分别降至0.46%和0.23%[3][26][27] - 信用债发行规模4671.65亿元环比增加1253亿元净融资额1654.77亿元环比增加1349亿元城投债产业债和金融债净融资规模环比分别增加158亿元725亿元和276亿元[32][33][36][37] - 信用债平均发行利率2.15%环比下降7.4bp城投债产业债和金融债发行利率分别下降6.5bp2.4bp和20bp平均发行期限3.03年环比上升0.13年[39][40][43] 二级市场表现 - 上周除保险次级债和券商次级债成交规模回升外其他信用债品种成交规模下降产业债成交规模降幅超500亿元成交期限和评级结构出现分化[50] - 城投债产业债换手率分别降至1.61%和2.24%金融债换手率微升至3.27%各期限换手率变动不一1年以内城投债换手率降幅最大达1.1pct[51][53][55] - 城投债利差全线收窄5年期AA级和AA(2)级券种利差收窄幅度最大达11bp各省份利差均收窄幅度不低于3bp甘肃云南辽宁贵州等省份收窄幅度居前[57][61][63] - 产业债利差全线收窄AAA级产业债中综合行业利差收窄4bpAA级中休闲服务行业利差收窄8bp银行二永债利差多收窄长端及超长端表现更优券商和保险次级债利差全线收窄[64][65][66][69]

研究背景与经验 - 研究经验超过10年，深入研究的公司数量超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技行业（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 近3年转向专注于价值投资的YouTube频道，已研究数百家不同公司 [1] 行业覆盖范围 - 偏好覆盖金属与矿业类股票 [1] - 对其他多个行业亦有研究，包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

**全球房地产策略月度回顾关键要点总结** **涉及的行业与公司** * 行业：全球上市房地产（REITs及房地产开发商）涵盖工业、住宅、办公、零售、数据中心、医疗保健等多个子板块[2][3][5] * 涉及公司：全球多家知名房地产公司及REITs 包括但不限于凯德投资旗下多只REITs、新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、三菱地所、Welltower、Digital Realty、Emaar Properties、Aldar Properties等[5][44][59][119][120][121] **核心观点与论据** * **全球市场表现与驱动因素** * 全球房地产指数上月下跌1.5% 跑输全球股市390个基点 主要受市场对美联储未来降息步伐的担忧影响[2] * 尽管处于积极的财报季且多家公司上调业绩指引 但板块表现仍受利率预期拖累[2] * 瑞银预计美联储将在12月会议上再次降息[2] * 年初至今亚洲板块表现最佳 以美元计算上涨25.6% 欧洲上涨18.2% 美国上涨2.8%[2] * **区域与板块表现分化** * **区域表现**：欧洲上月上涨1.2% 表现领先 美国下跌1.6% 亚洲下跌1.8%[2] 瑞典(+3.3%)和英国(+2.9%)表现突出 中国(-7.2%)和加拿大(-2.3%)表现落后[3] * **板块表现**：工业板块(+5.3%)领涨 得益于物流租赁活动反弹 医疗保健板块因强劲运营和外部增长表现良好 数据中心REITs在AI繁荣背景下表现出韧性[2] 住宅板块(-5.9%)再次落后 因美国运营疲软和欧洲对利率敏感[2][3] * **估值水平** * 全球房地产板块估值较净资产价值(NAV)有6.9%的折价 2025年预期市盈率(PE)为20.3倍 股息收益率为3.7% 2024-25年预期每股收益(EPS)增长8.8%[4] * 全球板块市净率(Price/NAV)略高于其长期历史平均水平(折价9.9%)[13][18] * 资本化率保持紧缩(5.5% vs 历史平均6.4%) 交易量正在复苏[13] * **各地区市场动态** * **亚太地区**： * 中国住宅市场依然疲软 三季度房价和租金下跌[37] 前十强开发商10月合同销售额同比下降41%[71] * 中国私人REITs的发展可能为行业带来变革 为开发商提供新的资本循环渠道[38] * 香港写字楼需求因金融机构积极招聘而转正 住宅交易将受益于降息[37] 9月零售销售额同比增长5.9% 加速增长[65] * 日本写字楼前景因新供应缓慢和拆除率高而改善 酒店需求可能反弹[37] 新首相的土地政策聚焦国防考量 对住房市场的影响待观察[59] * 新加坡REITs在2025年迄今已筹集约40亿新元 连续第三年进行股权融资[52] * 澳大利亚房地产板块10月表现(+0.6%)受国内经济数据影响 市场对降息预期进行调整 瑞银经济学团队认为终端利率为当前3.60% 可能在2026年5月降息25个基点[41] * **欧洲与英国**： * 欧洲央行保持政策利率不变(主要再融资利率2.15%) 欧元区10月年化通胀预期微降至2.1% 三季度GDP同比增长1.3%[75] * 投资市场显现韧性 三季度交易量增加 流动性改善 特别是在零售、办公和物流领域[76] * 英国房地产上月回报率为+2.9% 表现强劲[74] SEGRO的预租活动显示复苏迹象[82][84] British Land上调了其2026和2027财年盈利指引[86] * **美国**： * 美国REIT行业上月回报率为-1.6% 略跑输全球板块0.1个百分点[90] * 板块拥挤度评分显示 数据中心、基础设施和自助仓储REITs最受多头拥挤 而办公、工业和预制房屋REITs最受空头拥挤[91][92] * 老年住房( Senior Housing )供需背景依然非常强劲[103] Welltower通过出售大部分门诊医疗(OM)资产来增加对增长更快的老年住房的敞口[104][105] * 购物中心REITs在三季度经受住了关税和通胀的影响 优质地段空间有限且无新供应[106] * **新兴市场(中东)**： * 瑞银首次覆盖阿联酋房地产行业 给予Aldar和Emaar Properties"买入"评级[2][119] * 阿联酋结合了周期性优势和结构性顺风 IMF预计2025-30年GDP年均增长4.5% 人口增长迅速 政策改革深化了买家基础[119] * Emaar拥有创纪录的1463亿迪拉姆全球待确认收入 backlog[120] Aldar拥有665亿迪拉姆的待确认收入 backlog[121] * **宏观经济背景** * 瑞银经济学家预测2025年全球GDP增长3.2% 2026年增长2.9%[124] * 通胀预期2025年为3.3% 2026年为2.9%[124] * 美国10年期国债收益率预测2025年为3.80% 2026年为3.40%[124] * 瑞银坚持认为美联储将在12月降息[127] **其他重要内容** * **瑞银全球房地产会议**：第28届瑞银全球房地产CEO/CFO会议确认于2025年12月2日至3日在伦敦举行 将有70家全球房地产管理团队参与[2] * **投资偏好**：瑞银列出了其全球首选股票名单 涵盖新加坡、香港、中国、日本、澳大利亚、欧洲大陆、英国和美国等多个市场的公司[5] * **日本REIT赞助商优势**：与美国和新加坡相比 日本赞助商有时会以高达30%的折扣向其REIT提供资产 以增强增值收益 这一增长优势可能未被投资者充分认识[39]

核心观点 - 分母行情驱动下，REITs市场后市结构性机会主要在于超跌修复与机构配置需求的双重加持 [1] - 三季度报披露对市场情绪的冲击已逐步缓解，REITs指数先跌后涨，一度下探至1030点位后企稳回升 [3][5] - 当前市场情绪仍较脆弱，下半年整体情绪边际走弱，但超跌行情孕育机会，负债稳定的欠配机构可择低配置 [3][6] 二级行情回顾 - 过去一周（2025年11月3日-11月7日）中证REIT全收益指数周度下跌0.4%，收于1041.51点 [3][5] - 板块表现显著分化，市政环保（+0.66%）和消费（+0.43%）REITs领涨，而产业园（-2.04%）和仓储（-1.78%）REITs跌幅居前 [3][5] - 市政环保、消费与IDC（新型基础设施）板块修复较快，保障房板块修复相对较慢，华润有巢REIT因扩募导致市场供需再平衡，成为周度跌幅最高的保障房项目 [3][5] 市场交易活跃度 - 过去一周REITs市场日均交易额为5.75亿元，较前一周边际下行 [3][16] - 分板块看，新型基础设施和保障房类REITs周度日均换手率较高，分别为0.85%和0.84%，交通（0.37%）和消费（0.39%）类REITs换手率相对较低 [3][16] - 历史数据显示，新型基础设施板块自2025年8月初纳入统计以来，换手率曾高达5.60%（2025/8/11当周） [19] 个券表现与估值 - 部分REITs项目周度涨幅突出，如华夏金茂商业REIT（+4.42%）、国泰海通济南能源供热REIT（+2.25%） [14] - 估值指标显示，不同资产类型REITs的现金分派率差异显著，交通基础设施类如浙商沪杭甬REIT分派率达11.95%，而保障性租赁住房类如红土创新深圳安居REIT分派率为2.68% [16] - 产业园类REITs分派率跨度较大，易方达广州开发区高新产业园REIT分派率为6.77%，而建信中关村产业园REIT分派率为1.87% [16]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs板块先扬后抑，呈震荡偏弱走势，年初至今指数涨幅继续收窄，不同资产类型表现分化明显，市政设施、消费基础设施、交通基础设施板块表现较好，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.8%、+0.4% [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年11月7日，中证REITs（收盘）指数收盘价为811.48点，整周涨跌幅为 -0.4%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；年初至今，沪深300涨幅最大，为 +18.9%，中证REITs涨幅为 +2.8% [2][6] - 近一年中证REITs指数回报率为5.3%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][7] - REITs总市值在11月7日保持2206亿元，全周日均换手率为0.59%，较前一周下降0.05个百分点 [2][7] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -0.8%、+0.4%，多数板块收涨，市政设施、消费基础设施、交通基础设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的REITs为华夏金茂商业REIT（+4.42%）、浙商沪杭甬REIT（+2.37%）、国泰海通济南能源供热REIT（+2.25%） [3][18] - 新型基础设施REITs区间日换手率最高，为0.9%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额23.8% [3][19] - 主力净流入额前三名的REITs为华夏中海商业REIT（2500万元）、华夏华润商业REIT（968万元）、华夏基金华润有巢REIT（673万元） [3][20] 一级市场发行 - 从年初至2025年11月7日，交易所已受理REITs产品2只，已问询4只，已反馈7只，已通过待上市10只，已上市首发产品7只 [22] 估值跟踪 - 截至11月7日，公募REITs年化现金分派率均值为6.08%，从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断估值情况，相对净值折溢价率偏长期视角，P/FFO偏短期视角 [24] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为40.9% [25] - 截至2025年11月7日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低10BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为240BP [1][27] 行业要闻 - 11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所成功上市，是东北地区首单公募REITs，底层资产为沈阳国际软件园13栋研发办公楼宇，运营超5年，近三年及一期加权平均出租率稳定在84%左右，首发基金份额3亿份，募集资金10.98亿元 [4][29]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1][3][57] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3][57] 市场动态与事件 - 中信建投沈阳国际软件园REIT（基金代码：508029）于2025年11月6日在上交所上市，成为中国大陆上市的第77单公募REIT，也是东北地区首单公募REIT，底层资产包括13栋楼宇，产权建筑面积共20.12万平方米，以研发办公为主业态[4][12][13] - 2025年第45周，山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，共有10只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃[6][53][54][56] 市场表现回顾 - 2025年第45周，中证REITs（收盘）指数为811.48，同比上涨4.84%，环比下跌0.42%，2024年年初至今累计上涨7.28%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-29.09%[3][5][14][57] - 中证REITs全收益指数1041.51，同比上涨11.67%，环比下跌0.4%，2024年年初至今累计上涨20.86%，同期沪深300指数累计上涨36.36%，累计超额收益-15.51%[3][5][18][57] - REITs市场交易规模成交量达7.33亿份，同比增长16.91%；成交额达28.77亿元，同比增长18.93%；区间换手率2.96%，同比下降1.08个百分点[3][25][57] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达34.58亿份，同比下降17.87%；成交总额达150.51亿元，同比下降20.3%；近30日平均区间换手率0.47%，同比下降15.08个百分点[30] 分板块表现 - 2025年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.98%、+0.74%、+0.09%、-1.09%、-1.62%、-0.51%、+1.19%[3][5][35][57] - 一月涨跌幅分别为-1.40%、+2.40%、-0.78%、-4.07%、-3.70%、-1.04%、+2.08%[3][5][35][57] - 华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT、国泰君安东久新经济REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.42%、2.37%、1.83%[49][50][52]

报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，并建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力[6] 报告核心观点 - 本周C-REITs二级市场呈现承压行情，生态环保、市政水利板块表现较优，产业园区、仓储物流板块回调[3][13] - 2025年低利率环境下REITs市场存在配置机会，投资策略应关注政策主题弹性、优质低估值项目修复能力及扩募资产储备充足的原始权益人[6] - 本周新上市产品中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日疲软，上市第2日破发，收报3.60元[13] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌0.40%，收于1041.5点；中证REITs收盘指数下跌0.42%，收于811.5点[1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.61%，中证REITs收盘指数涨幅为2.77%[2][11] - 本周高速公路申万指数涨幅最高达2.55%，REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][11] - 本年恒生指数涨幅最高达30.82%，REITs全收益指数在可比指数中排行第5[2][11] REITs二级市场表现 - 截至11月7日，已上市REITs总市值约2206亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3][13] - 本周已上市REITs中33支上涨、42支下跌，周均涨幅为-0.73%[3][13] - 板块表现分化明显：生态环保板块上涨0.74%，水利设施板块上涨0.68%，消费基础设施板块上涨0.52%，而产业园区板块下跌2.38%，仓储物流板块下跌1.45%[3][13] - 本周保障房板块交易最活跃，换手率达1%；数据中心板块换手率为0.9%，仓储物流板块换手率为0.6%[4][18] - 全市场日均成交量201.2万股，日均换手率0.9%[4][18] REITs估值表现 - 已上市REITs中债IRR持续分化，前三名为华夏中国交建REIT 9.7%、平安广州广河REIT 9.3%、易方达广开产园REIT 8.4%[5][19] - P/NAV估值区间为0.7-1.8倍，最高为嘉实中国电建清洁能源REIT 1.8倍、易方达华威农贸市场REIT 1.8倍、嘉实物美消费REIT 1.8倍[5][19] - P/NAV较低的有华夏中国交建REIT 0.7倍[5][19]

消费市场热度与REITs市场表现 - 受年底“双十一”等消费旺季推动，消费市场热度显著提升，带动REITs市场相关产品业绩走高 [1] - 2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35% [1] - 截至11月9日，12只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅24%，总市值已超过420亿元 [3] 消费基础设施类REITs具体表现 - 嘉实物美消费REIT年内涨幅超50%，华夏金茂商业REIT涨幅超过40% [3] - 消费REITs底层资产类型逐渐多元，包括购物中心、社区商业、奥特莱斯、农贸市场四种类型 [4] - 华夏中海商业REIT在比例配售前累计认购金额近1600亿元，华夏凯德商业REIT公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [5] - 首批发行的华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍，公众认购倍数分别为1.06倍、1.40倍和1.15倍 [5] 消费类REITs运营与财务业绩 - 2025年三季度消费类REITs整体实现盈利，底层资产经营稳健 [6][7] - 今年三季度，9只披露业绩的消费REITs收入合计5.98亿元，净利润合计2011万元 [7] - 华夏华润商业REIT以1.97亿元的收入居首，净利润约2000万元，华夏大悦城商业REIT、中金印力消费REIT第三季度收入分别为8546.4万元、8430.2万元 [7] - 消费REITs单季度底层资产可分配收入分布在1502万元至9239万元之间 [7] 行业结构与驱动因素 - 消费REITs收入主要由租金构成，占比约为65%~80% [7] - 购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力 [8] - 消费REITs作为公募REITs市场上的新类型资产，标准化程度远低于产业园、仓储物流等传统公募REITs底层资产 [5] - 政策层面为消费类REITs提供了长期增长预期 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 市场弱势震荡，一级市场再现首日破发，REITs市场延续下跌，园区、仓储物流板块领跌，后续新发产品市场情绪或受压制，短期内弱势震荡格局将延续；本月部分份额解禁或加剧抛压；本周3单首发公募REITs取得新进展，中证REITs全收益指数下跌，产权类REITs下跌、特许经营权类上涨，部分板块表现占优，流动性回落，保障房板块估值较高[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日破发，山证晋中公投瑞阳供热REIT已问询，易方达广西北投高速REIT已受理；当前审批流程中首发REITs1只，扩募已申报5只、已问询并反馈3只、通过审核3只；今年以来已成功发行18单，发行规模363.4亿元、同比降25.8%；下周一华夏安博仓储REIT发行认购，网下认购倍数236倍，预计冻结资金1230亿元；本月约67亿元市值规模份额解禁，或加剧市场抛压[2][13][14] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1041.51点，跌幅0.4%，跑输沪深300 1.22个百分点、跑输中证红利2.63个百分点；年初至今涨幅7.61%，跑输沪深300 11.30个百分点、跑赢中证红利4.54个百分点；本周产权类REITs下跌0.84%，特许经营权类REITs上涨0.15%；消费、数据中心、环保水务、交通板块表现占优；33只上涨、42只下跌，华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT、国泰海通济南能源供热REIT涨幅前三，广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT、易方达广开产园REIT跌幅前三[2][15][16] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.60%/0.45%，较上周-8.70/-0.36BP，周内成交量5.77/1.29亿份，周环比-11.78%/-0.79%；数据中心板块活跃度最高[2][21] 估值 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.89%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高[2][23][25] 本周要闻和重要公告 - 要闻：2025年11月4日，证监会副主席李明表示支持将REITs等纳入港股通[29] - 公告：多只REITs发布解禁提示和分红公告，如华泰江苏交控REIT、银华绍兴原水水利REIT等多只产品战略配售份额将解禁，中金联东科创REIT进行2025年度第三次分红[29]