CEDARHURST, N.Y., Sept. 25, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Postal Realty Trust, Inc. (NYSE: PSTL) (the “Company”), an internally managed real estate investment trust that owns and manages over 2,200 properties leased primarily to the United States Postal Service (the “USPS”), ranging from last-mile post offices to industrial facilities, today announced the appointment of Steve Bakke as Executive Vice President, Chief Financial Officer and the Company’s Principal Financial Officer effective on or about November 5, ...

- Expands Aggregate Credit Facilities to $440 Million- Extends Maturity Date on Revolving Facility and Term Loan Facility to November 2029 and January 2030, respectively- Enters into Interest Rate Swap on $40 Million, Fixing the SOFR Component of the Interest Rate through January 2030 CEDARHURST, N.Y., Sept. 22, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Postal Realty Trust, Inc. (NYSE:PSTL) (the “Company”), an internally managed real estate investment trust that owns and manages over 2,200 properties leased primarily to the ...

**公司概况与业务模式** * 公司为Postal Realty Trust (PSTL) 是一家投资美国邮政服务（USPS）租赁物业的房地产投资信托基金（REIT）[1] * 公司拥有并管理超过1850处物业 遍布美国49个州[2][16] * 公司业务模式核心是通过运营合伙单位（OP单位）作为收购货币 以非现金方式收购其他邮政物业业主的资产 帮助其进行遗产规划并规避资本利得税[8][9][10][11] * 约10%至15%的交易通过OP单位完成 但公司有意限制其使用以促进市值和流动性增长[13] * 约75%的交易为场外交易 不通过经纪商[14] **行业与市场分析** * 行业为美国邮政服务租赁物业市场 全国约有32000处设施 其中23000处为租赁 年租金支出约16亿美元[6] * 整个市场规模估计在120亿至150亿美元之间[7] * 市场高度分散 23000处设施由约17000名业主持有 其中多数业主年龄在60至80岁之间 持有资产达40至50年 折旧基础很低[7] * 邮政服务租金支出仅占其运营总成本的1.5% 是其物流网络的骨干但成本占比极低[7][41] **财务表现与运营数据** * 公司调整后每股收益指引为1.24美元至1.26美元[17] * 同店NOI（净营业收入）增长指引为7%至9% 主要得益于运营效率提升和租约按市价重估（mark-to-market）[17][18] * 公司目标以不低于7.5%的资本化率（cap rate）收购资产 并在2025年前两个季度已完成[16] * 2025年收购金额指引从8000万至9000万美元上调至至少9000万美元[17] * 公司收购物业的价格通常在每平方英尺150至160美元或以下 远低于其估算的超过200美元的重置成本 以及同类三净租赁（triple-net）物业（如一元店、药店、银行网点）每平方英尺200至600美元的市场价格[26][27] * 2022年公司以约6.5%的资本化率完成约8000万美元收购 而当前收购资本化率超过7.5%[56] **租约结构与业主关系** * 公司与邮政服务的关系独特 直接谈判而不通过第三方中介（如Jones Lang LaSalle）且不支付中介费用[20] * 公司成功为其租约争取到更优条款 包括3%的年租金递增条款和10年租期[21] * 目标到2026年租约重签完成后 投资组合中56%的物业将拥有3%或更好的年租金递增 32%的物业将拥有10年租期[21][72] * 公司物业留存率极高 过去6年公开上市期间仅出现两处空置 留存率达99.8%[23] * 空置物业易于转作其他用途（如医疗办公室、银行、药店、五金店、住宅）并被出售[24] **增长战略与未来展望** * 公司年收购目标为200至300处物业[16] * 长期目标是占领整个120-150亿美元市场的8%至9%份额[50] * 相信公司规模达到10亿至30亿美元时 资本成本将显著降低 带来根本性改变[50][52] * 认为COVID-19和利率上升延缓了增长步伐 否则公司规模应为当前两倍[53] **资本结构与股东价值** * 公司主要使用公司级无担保融资设施 而非单个物业抵押贷款 以保持灵活性并为未来发行债券等融资工具留有余地[45] * 创始人/CEO是公司最大股东 将其个人邮政物业组合注入上市公司 未套现 且自上市以来未领取任何现金报酬 全部为股权 与股东利益高度一致[15][54][62] * OP单位持有人获得K-1表格 其分配（distribution）在去年有约30%被视作资本返还（return of capital） 享受税收优惠[37][48] * OP单位可按1:1比例转换为普通股 但转换会触发资本利得税 通常通过遗产规划在持有人身故获得税基提升（stepped-up basis）后再转换以避税[64] **风险认知与市场误解驳斥** * 公司认为邮政服务关闭其租赁的设施可能性极低 原因包括：1 设施是其“最后一英里”物流网络的核心 对业务至关重要[40] 2 租金仅占总成本1.5% 节省潜力远低于聚焦劳动力（占成本60-70%）或运输（目标节省30亿美元）等更大成本项[41][42][44] 3 历史通过减少营业时间（Post Plan）每年节省5亿美元 远比关闭设施有效[42][43] * 强调美国邮政服务与丹麦等国的特许经营模式不同 是有政府背景的庞大组织（美国第二大雇主 员工约60万至90万）[38][39]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股0 33美元 超出上半年预期 全年AFFO指引上调0 04美元至1 24-1 26美元/股 中值隐含8%同比增长 [6][7] - 净债务与年化调整后EBITDA比率从2024年的5 2倍降至5 1倍 固定利率债务占比86% 加权平均利率4 5% [9][17] - 第二季度FFO每股0 35美元 AFFO每股0 33美元 租金调升预计将为2025年AFFO贡献0 02美元/股 [15] - 预计第三季度将收到30万美元的一次性补缴租金 已计入AFFO指引 [13] - 董事会批准季度股息0 2425美元/股 较2024年第二季度增长1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购36处物业 加权平均资本化率7 8% 增加24万平方英尺净可租赁面积 包括32个最后一英里邮局和36个弹性物业 [9][13] - 2025年至今已完成1 27亿美元收购 其中600万美元通过运营合伙单位完成 全年收购目标有望超过9000万美元 [8][13] - 收购物业初始资本化率7 8% 通过运营效率提升和重新租赁可达到更高收益率 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 31%的租约采用10年期条款 55%包含年租金递增条款 2025年和2026年到期租约已全部达成协议 [4][12] - 正在协商2027年到期租约 若全部执行 超过60%组合将包含年租金递增条款 [12] - 同店现金NOI指引从4-6%上调至7-9% 主要因租金调整超预期和运营成本下降 [10][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过程序化重新租赁策略提高能见度 首次提供年度AFFO指引 [4] - 2024年以来通过ATM和运营合伙单位融资超过5000万美元 并以低于5%资本化率出售两处资产 将资金重新配置到更高收益资产 [5] - 新任邮政局长David Steiner上任 公司期待继续高效合作 [11] - 目标巩固高度分散的市场 通过收购和运营效率提升创造长期价值 [9][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 重新租赁计划是推动高个位数盈利增长和能见度的关键因素 [10] - 预计一次性补缴租金频率和金额将减少 因提前签署租约 [13] - 维持77%-82%的NOI利润率历史区间预期 [25] - 继续优先降低现金G&A占收入比例 [18] 其他重要信息 - 第二季度经常性资本支出12 7万美元 低于预期 第三季度预计17 5-32 5万美元 [18] - 2025年现金G&A费用预计1050-1150万美元 包含CFO过渡相关一次性成本 [18] - 截至7月18日 又完成800万美元收购 另有700万美元物业处于最终合同阶段 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI指引上调原因 - 收入端重新租赁超预期 费用端运营成本低于预期 两者共同推动NOI增长 [22][23] 问题: 季度AFFO预期下降原因 - 运营支出因项目范围和时间存在季度波动 但年度预算基于历史NOI利润率77%-82%区间 [24][25] 问题: 收购物业的稳定收益率 - 初始资本化率7 8% 通过管理平台规模效应和重新租赁程序可进一步提升收益率 推动同店NOI增长至7-9% [28]

业绩总结 - 2023年同店现金净营业收入（NOI）增长为5.5%[4] - 2024年同店现金净营业收入（NOI）预计增长为4.4%[4] - 2025年预计合同租金累计增长为70万美元[7] - 2026年预计合同租金累计增长为150万美元[7] - 2027年预计合同租金累计增长为210万美元[7] - 2025年PSTL的加权平均租约保留率为99%[4] - 自2019年第三季度以来，PSTL的季度股息增长了73%[4] - 公司总年化租金为7640万美元，其中包括占用物业的所有租赁[57] - 公司总占用率为99.8%[56] 用户数据 - 截至2025年7月18日，公司拥有的物业总数为1,829个，室内面积为6.8百万平方英尺[56] - 公司拥有的物业中，最后一公里物业数量为1,146个，年化租金为1950万美元，平均每平方英尺年化租金为12.44美元[59] - 公司拥有的灵活物业数量为677个，年化租金为5020万美元，平均每平方英尺年化租金为13.69美元[59] - 公司拥有的工业物业数量为5个，年化租金为670万美元，平均每平方英尺年化租金为4.23美元[59] 未来展望 - 2025年至2027年，年租金增长预计将为每股AFFO贡献0.02至0.06美元[12] - 2025年至2027年，40%的现有租约到期，提供了市场租金调整和年租金增长的机会[17] - 公司预计未来的租赁到期将为公司提供推动净运营收入增长的机会[61] 财务数据 - 截至2025年7月18日，PSTL的股息收益率为6.7%[5] - 2025年PSTL的净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍[43] - 2025年PSTL的总资本化为7.986亿美元，其中市场价值为4.624亿美元[40] - 2025年PSTL的加权平均利率为4.54%[43] 租赁到期情况 - 2025年到期的租赁数量为86个，涉及面积为218,677平方英尺，年化租金为256.5万美元，占总年化租金的3.4%[61] - 2026年到期的租赁数量为344个，涉及面积为1,211,622平方英尺，年化租金为1204.7万美元，占总年化租金的15.8%[61] - 2027年到期的租赁数量为476个，涉及面积为1,507,921平方英尺，年化租金为1608.8万美元，占总年化租金的21.0%[61]

财务表现 - 2025年第二季度营收达2335万美元 同比增长294% [1] - 每股收益为033美元 远超去年同期的002美元 [1] - 租金收入2273万美元 超出三位分析师平均预估2178万美元 同比增长309% [4] - 费用及其他收入62万美元 低于三位分析师平均预估67万美元 同比下滑95% [4] 业绩与预期对比 - 实际营收超出扎克斯共识预期2249万美元 实现384%的正向意外 [1] - 稀释后每股收益012美元 高于三位分析师平均预估007美元 [4] - 实际每股收益033美元 超出市场共识预期030美元 实现10%的每股收益惊喜 [1] 市场表现 - 过去一个月股价回报率为-87% 同期标普500指数回报率为+06% [3] - 当前扎克斯评级为2级（买入） 预示近期可能跑赢大盘 [3] 关键指标重要性 - 除营收和盈利外 特定关键指标更能准确反映公司财务健康状况 [2] - 对比去年同期数据和分析师预期 有助于投资者预测股价表现 [2]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.33美元，超出Zacks共识预期0.3美元，同比增长26.9% [1] - 季度FFO超预期幅度达+10%，连续四个季度超出共识预期 [1][2] - 季度收入2335万美元，超共识预期3.84%，同比增长29.4% [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今上涨5%，略低于标普500指数6.1%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为2(买入)，预计短期内将跑赢市场 [6] - 下季度共识FFO预期为每股0.3美元，对应收入2304万美元 全年共识FFO预期1.22美元，对应收入9126万美元 [7] 行业动态 - 所属REIT行业在Zacks行业排名中位列前38%，历史数据显示前50%行业表现优于后50%行业2倍以上 [8] - 同行业公司American Healthcare REIT预计季度EPS为0.4美元，同比增长21.2%，收入预期5.4478亿美元，同比增长8% [9][10]

收入和利润（同比环比） - 公司第二季度收入同比增长29%[5] - 2025年第二季度总收入为2.335亿美元，同比增长29.4%（从2024年同期的1.805亿美元）[27] - 2025年第二季度租金收入为2.273亿美元，同比增长30.9%（从2024年同期的1.736亿美元）[27] - 2025年第二季度运营收入为8709万美元，同比增长112%（从2024年同期的4109万美元）[27] - 2025年第二季度净收入为4672万美元，同比增长352.7%（从2024年同期的1032万美元）[27] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为3614万美元，同比增长342.3%（从2024年同期的817万美元）[27] 运营资金表现 - 公司2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为1040万美元，每股稀释后0.33美元[5] - 公司FFO（运营资金）为1080万美元，每股稀释后0.35美元[5] - 2025年第二季度FFO（运营资金）为1.075亿美元，FFO每股为0.35美元[32] - 2025年第二季度AFFO（调整后运营资金）为1.0388亿美元，AFFO每股为0.33美元[32] 物业组合表现 - 公司拥有的物业组合出租率为99.8%，加权平均租金为每平方英尺11.11美元[4] - 公司收购了68处USPS物业，总价3590万美元，加权平均资本化率为7.8%[5] - 公司后续收购了23处物业，总价840万美元[11] 债务和融资 - 公司净债务为3.28亿美元，加权平均利率为4.51%[8] - 公司通过ATM计划筹集了1280万美元用于收购[1] - 截至2025年6月30日，公司负债总额为3.6528亿美元，较2024年底的3.2932亿美元增长10.9%[30] 管理层讨论和指引 - 公司2025年全年AFFO每股稀释后指引从1.20-1.22美元上调至1.24-1.26美元[12] - 公司宣布季度股息为每股0.2425美元，年化后为0.97美元[10] 其他财务数据 - 截至2025年6月30日，公司总资产为6.898亿美元，较2024年底的6.468亿美元增长6.7%[30] - 2025年第二季度房地产折旧和摊销为5887万美元[32]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度租金收入同比增长30.9%，达到2273万美元，主要由于收购活动和新租约执行[186][187] - 2025年第二季度净收入同比大幅增长352.7%，从103.2万美元增至467.2万美元[186] - 2025年上半年租金收入同比增长30.1%，达到4421万美元，主要由于收购活动[195][196] - 2025年上半年净收入同比激增468.9%，从128.8万美元增至732.7万美元[195] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年第二季度利息支出净额同比增长31.4%，达到402.7万美元，主要因信贷额度借款增加和利率上升[186][194] - 2025年上半年利息支出净额同比增长30.4%，达到766.9万美元[195][202] - 2025年第二季度房地产税同比增长16.3%，达到277.3万美元，主要由于收购活动[186][189] 业务线表现 - 公司在截至2025年6月30日的六个月内以约5320万美元（含交易成本）收购了104处租赁给USPS的物业[165] - 截至2025年6月30日，公司投资组合包括1,806处自有物业，覆盖49个州和一个地区，净可租赁面积约680万平方英尺[165] - 公司物业租赁主要采用修改后的双净租赁方式，租户负责公用事业、部分维护义务和财产税报销[175] - 截至2025年6月30日，公司物业的平均剩余租期约为4.0年[174] 地区表现 - 2025年前六个月，公司总租金收入中约10.6%来自宾夕法尼亚州[169] 融资活动 - 公司通过ATM计划发行669,454股股票，筹集约980万美元，截至2025年6月30日仍有8390万美元的可用额度[167] - 公司信贷设施包括1.5亿美元的无担保循环信贷额度、7500万美元的2021年无担保定期贷款和1.75亿美元的2022年无担保定期贷款[180] - 公司信贷设施总未偿还本金为2.96亿美元，其中2021年定期贷款7500万美元，2022年定期贷款1.75亿美元，循环信贷额度4600万美元[208] - 公司信贷设施包括可追加的1.5亿美元循环信贷额度和5000万美元定期贷款额度[209] - 公司融资活动产生的净现金流入从2024年上半年的2710万美元下降至2025年上半年的2600万美元，减少了110万美元[206] 现金流 - 2025年第二季度运营现金流同比增长36.2%，从1630万美元增至2220万美元[204] - 2025年上半年收购活动现金支出达4690万美元，较2024年同期的4180万美元增长12.2%[205] 税务相关 - 公司作为REIT，自2019年短税年起选择并保持REIT资格，通常不缴纳联邦所得税[171] - 2025年7月4日生效的新税法永久延长了个人和非公司纳税人20%的“合格REIT股息”扣除[172] 风险管理 - 截至2025年6月30日，公司拥有2.5亿美元名义金额的利率互换合约，用于管理利率风险[212] - 公司通过利率互换工具将部分或全部浮动利率债务的利率固定化，以管理市场风险[230] - 公司未来可能使用利率上限协议等其他衍生工具来限制债务利率[230] - 这些措施旨在降低浮动利率债务带来的现金流波动风险[230] - 公司目标是通过此类安排减少浮动利率敞口[230] - 公司不保证利率波动管理措施能完全规避投资组合中的相关风险[230] - 公司明确表示不会出于投机目的进行对冲操作[230] 其他财务数据 - 截至2025年6月30日，公司持有约110万美元现金及100万美元的托管和准备金[207] - 截至2025年6月30日，公司未偿还合并本金债务总额为3.302亿美元，其中2.96亿美元为浮动利率债务，3.42亿美元为固定利率债务[219] - 公司2025年第二季度每股派发现金股息0.2425美元，上半年累计派发0.485美元[223] - 公司董事会授权了一项2500万美元的股票回购计划，截至2025年6月30日尚未执行[225] - 公司在2025年6月30日后收购了23处房产，总价值约840万美元[226] - 2025年第二季度意外及减值净收益为34.5万美元，主要来自保险理赔抵消资产损失[186][192] 管理层讨论和指引 - 公司预计在2025年第三和第四季度将支出160万至230万美元用于Pauline CIP资本改进项目[218] - 截至2025年8月4日，公司拥有其运营合伙企业中约77.8%的已发行普通合伙单位[166]

核心观点 - 公司2025年第二季度业绩表现强劲 上调全年AFFO每股指引至1 24-1 26美元 较此前指引提高0 04美元 [1][3][13] - 通过收购68处USPS物业扩大资产组合 收购价3590万美元 加权平均资本化率达7 8% [1][5] - 成功执行161份新租约 维持99 8%的高出租率 加权平均租金为每平方英尺11 11美元 [4][6] - 通过ATM股权融资计划筹集1280万美元用于后续收购 并宣布季度股息每股0 2425美元 [1][8][11] 财务表现 - 第二季度营收同比增长29%至2335万美元 净收入361万美元(每股0 12美元) [10][24] - FFO为1080万美元(每股0 35美元) AFFO为1040万美元(每股0 33美元) [10][26] - 截至6月30日净债务3 28亿美元 加权平均利率4 51% 其中86%债务为固定利率 [7] 资产组合 - 拥有2150处物业 覆盖49个州 净可出租面积680万平方英尺 [4][23] - 第二季度新增68处"最后一英里"物业 面积24万平方英尺 租金13 20美元/平方英尺 [5] - 季后又收购23处物业(6万平方英尺/840万美元) 另有24处物业(730万美元)处于合同阶段 [12] 资本运作 - 通过ATM计划以每股14 79美元均价发行867 083股普通股 [8] - 循环信贷额度剩余1 04亿美元未使用 为后续收购提供资金支持 [7] - 全年收购指引从8000-9000万美元上调至超过9000万美元 [13] 租赁业务 - 与USPS签订161份新租约 均含10年期年租金递增条款 [3][6] - 收到20万美元租金补付款项 反映租赁执行效率 [6] - 工业物业租金4 14美元/平方英尺 "最后一英里"物业租金13 24美元/平方英尺 [4] 非GAAP指标 - FFO调整项包括538万美元灾害损失(收益)和非现金薪酬159万美元 [26] - AFFO进一步扣除127万美元经常性资本支出和775万美元直线租金调整 [26] - 公司认为FFO/AFFO能更准确反映REITs运营表现 [20]