全球房地产策略月度回顾关键要点总结 涉及的行业与公司 * 行业：全球上市房地产（REITs及房地产开发商）涵盖工业、住宅、办公、零售、数据中心、医疗保健等多个子板块[2][3][5] * 涉及公司：全球多家知名房地产公司及REITs 包括但不限于凯德投资旗下多只REITs、新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、三菱地所、Welltower、Digital Realty、Emaar Properties、Aldar Properties等[5][44][59][119][120][121] 核心观点与论据 * 全球市场表现与驱动因素 * 全球房地产指数上月下跌1.5% 跑输全球股市390个基点 主要受市场对美联储未来降息步伐的担忧影响[2] * 尽管处于积极的财报季且多家公司上调业绩指引 但板块表现仍受利率预期拖累[2] * 瑞银预计美联储将在12月会议上再次降息[2] * 年初至今亚洲板块表现最佳 以美元计算上涨25.6% 欧洲上涨18.2% 美国上涨2.8%[2] * 区域与板块表现分化 * 区域表现：欧洲上月上涨1.2% 表现领先 美国下跌1.6% 亚洲下跌1.8%[2] 瑞典(+3.3%)和英国(+2.9%)表现突出 中国(-7.2%)和加拿大(-2.3%)表现落后[3] * 板块表现：工业板块(+5.3%)领涨 得益于物流租赁活动反弹 医疗保健板块因强劲运营和外部增长表现良好 数据中心REITs在AI繁荣背景下表现出韧性[2] 住宅板块(-5.9%)再次落后 因美国运营疲软和欧洲对利率敏感[2][3] * 估值水平 * 全球房地产板块估值较净资产价值(NAV)有6.9%的折价 2025年预期市盈率(PE)为20.3倍 股息收益率为3.7% 2024-25年预期每股收益(EPS)增长8.8%[4] * 全球板块市净率(Price/NAV)略高于其长期历史平均水平(折价9.9%)[13][18] * 资本化率保持紧缩(5.5% vs 历史平均6.4%) 交易量正在复苏[13] * 各地区市场动态 * 亚太地区： * 中国住宅市场依然疲软 三季度房价和租金下跌[37] 前十强开发商10月合同销售额同比下降41%[71] * 中国私人REITs的发展可能为行业带来变革 为开发商提供新的资本循环渠道[38] * 香港写字楼需求因金融机构积极招聘而转正 住宅交易将受益于降息[37] 9月零售销售额同比增长5.9% 加速增长[65] * 日本写字楼前景因新供应缓慢和拆除率高而改善 酒店需求可能反弹[37] 新首相的土地政策聚焦国防考量 对住房市场的影响待观察[59] * 新加坡REITs在2025年迄今已筹集约40亿新元 连续第三年进行股权融资[52] * 澳大利亚房地产板块10月表现(+0.6%)受国内经济数据影响 市场对降息预期进行调整 瑞银经济学团队认为终端利率为当前3.60% 可能在2026年5月降息25个基点[41] * 欧洲与英国： * 欧洲央行保持政策利率不变(主要再融资利率2.15%) 欧元区10月年化通胀预期微降至2.1% 三季度GDP同比增长1.3%[75] * 投资市场显现韧性 三季度交易量增加 流动性改善 特别是在零售、办公和物流领域[76] * 英国房地产上月回报率为+2.9% 表现强劲[74] SEGRO的预租活动显示复苏迹象[82][84] British Land上调了其2026和2027财年盈利指引[86] * 美国： * 美国REIT行业上月回报率为-1.6% 略跑输全球板块0.1个百分点[90] * 板块拥挤度评分显示 数据中心、基础设施和自助仓储REITs最受多头拥挤 而办公、工业和预制房屋REITs最受空头拥挤[91][92] * 老年住房( Senior Housing )供需背景依然非常强劲[103] Welltower通过出售大部分门诊医疗(OM)资产来增加对增长更快的老年住房的敞口[104][105] * 购物中心REITs在三季度经受住了关税和通胀的影响 优质地段空间有限且无新供应[106] * 新兴市场(中东)： * 瑞银首次覆盖阿联酋房地产行业 给予Aldar和Emaar Properties"买入"评级[2][119] * 阿联酋结合了周期性优势和结构性顺风 IMF预计2025-30年GDP年均增长4.5% 人口增长迅速 政策改革深化了买家基础[119] * Emaar拥有创纪录的1463亿迪拉姆全球待确认收入 backlog[120] Aldar拥有665亿迪拉姆的待确认收入 backlog[121] * 宏观经济背景 * 瑞银经济学家预测2025年全球GDP增长3.2% 2026年增长2.9%[124] * 通胀预期2025年为3.3% 2026年为2.9%[124] * 美国10年期国债收益率预测2025年为3.80% 2026年为3.40%[124] * 瑞银坚持认为美联储将在12月降息[127] 其他重要内容 * 瑞银全球房地产会议：第28届瑞银全球房地产CEO/CFO会议确认于2025年12月2日至3日在伦敦举行 将有70家全球房地产管理团队参与[2] * 投资偏好：瑞银列出了其全球首选股票名单 涵盖新加坡、香港、中国、日本、澳大利亚、欧洲大陆、英国和美国等多个市场的公司[5] * 日本REIT赞助商优势：与美国和新加坡相比 日本赞助商有时会以高达30%的折扣向其REIT提供资产 以增强增值收益 这一增长优势可能未被投资者充分认识[39]