公司项目获奖与战略 - 远洋集团旗下天津远洋乐堤港和天津生态城远洋未来广场两大购物中心获评2025年度“商业风云项目” [1][5] 项目升级与行业趋势 - 公司旗下两大购物中心在2024年完成品牌焕新升级，实现了从空间场景到业态内容的进化迭代 [3][7] - 项目升级深度贴合当前以“首店经济、体验式消费、场景创新”为核心的商业趋势，旨在进一步激活区域消费活力 [3][7] 天津远洋乐堤港具体举措 - 项目位于天津津滨大道核心商圈，以“首店经济”为引擎，持续引进多家区域及城市级首进品牌，覆盖潮流时尚、创意餐饮与前沿科技体验等领域 [3][7] - 成功引入多项首店及创新体验：包括区域内首家20米VLED巨幕影厅（SFC上影影城）、天津首家大型家庭运动乐园“竞拓勇士”、宠物友好品牌宠胖胖区域首店、KKV精致生活潮流店、URX密室逃脱华北首店等 [3][7] - 国庆期间创新呈现国民IP“浪浪山小妖怪”天津首展，以情感化场景链接客流，强化“首店+首展”的商业魅力 [3][7] - 年终即将开街的1F全新潮流运动主题街区，旨在为消费者提供情绪价值，增加商业空间温度 [3][7] 天津生态城远洋未来广场具体举措 - 项目定位为“一站式生活能量站”，围绕周边10公里生活圈，打造区域家庭与年轻客群的消费聚集地 [4][8] - 在约10余万平方米的空间内，配备了6000平方米精品超市、近4000平方米巨幕影院、1500平方米室内儿童游乐中心以及多家网红餐厅 [4][8] - 项目大幅提升体验类业态占比，并引进多家区域首店，旨在打破“重零售、轻体验”模式，推动消费者从“逛商场”向“享生活”深度演进 [4][8] 公司战略与行业背景 - 在各地积极激发消费活力、推动商业高质量发展的行业背景下，远洋商业聚焦于首店引进、体验业态升级与主题场景营造 [4][8] - 公司通过上述举措切实提升购物中心运营能力与品牌价值，旨在为持续拓展消费新空间、繁荣城市商业生态注入动能 [4][8]

公司新增恢复执行信息 - 大连万达集团股份有限公司及万达地产集团有限公司于2025年12月5日新增一条恢复执行信息，执行标的为17亿余元（具体为1,715,189,200元），执行法院为甘肃矿区人民法院 [1][2] - 该恢复执行案件的案号为(2025)甘95执恢4号，立案时间为2025年12月5日 [2] 公司基本情况 - 大连万达集团股份有限公司成立于1992年9月，法定代表人为王健林，注册资本为10亿元人民币 [2] - 公司经营范围涵盖商业地产投资及经营、酒店建设投资及经营、连锁百货投资及经营、电影院线等文化产业投资及经营 [2] - 公司由大连合兴投资有限公司与王健林共同持股 [2] 公司现有被执行风险 - 风险信息显示，大连万达集团股份有限公司目前存在10余条被执行人信息 [2] - 公司累计被执行总金额超过69亿元人民币 [2]

政策发布与市场意义 - 证监会于2025年11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，拟在基础设施REITs之外，单列“商业不动产REITs”创新项目 [2] - 商业不动产REITs将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs投资范围，标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步 [2][5] - 此举旨在贯彻落实资本市场新“国九条”要求，支持构建房地产发展新模式，丰富投融资工具，提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [4] 市场潜力与空间 - 行业专家认为商业不动产REITs投资潜力巨大，未来有望形成万亿元级别市场 [7][8] - 市场存量规模庞大，为REITs提供了广阔运用场景：重点城市甲级和优质办公楼存量规模达数亿平方米；中国酒店客房总量在1650万至1760万间，对应设施约32万至35万家；建筑面积3万平方米以上的零售物业约7068个，总存量约5.5亿平方米 [8][9] - 国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，有望形成万亿元级市场 [9] 对行业与公司的战略影响 - 为房地产企业提供了资产退出和资金回笼渠道，有助于实现“投-融-管-退”良性闭环，降低资产负债率，优化资本结构，缓解流动性压力 [5] - 推动房企从高负债、高杠杆、高周转的开发模式，转向长期持有、精细化运营管理的存量模式 [5] - 填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白，让REITs市场资产类型从单一稳健型向“稳健+弹性互补”型拓展 [6] - 为商业不动产领域企业拓宽了融资渠道，并提供了重要的战略转型升级选项 [5] 产品特征与投资者结构 - 商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力，市场化特征突出，不同于基础设施REITs较强的政策属性 [6] - 为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会，同时也能吸引保险、养老金等长期资金入市，优化REITs市场投资者结构 [6][10] - 商业不动产REITs与消费景气度、区域经济活力紧密相关，受出租率、租金水平波动影响更大，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs [20] 市场发展现状与未来阶段 - 截至新闻发布时，已发行上市近80单基础设施公募REITs，发行规模突破2000亿元 [12] - 未来1—2年，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”新阶段，资产类型将更趋多元化，市场流动性及定价效率有望持续提升 [12][17] - 资产类型预计将进一步丰富，文化旅游、养老设施、铁路、港口等空白领域可能陆续落地，数据中心、消费基础设施等热门资产也会增加 [17] 制度优化与市场建设方向 - 法律和底层资产制度需补位，需明确REITs财产的法律独立性，确保破产隔离效果，保护投资者资金 [14] - 需解决数据中心产权梳理、养老项目集体建设用地证券化等新资产的权属问题 [14] - 税收和分红机制需要优化，以提升市场流动性和层级，建立长期资金入市机制 [14] - 需提高底层资产信息披露的充分性，包括租约细节、客流数据、能耗成本等关键信息 [15] - 需提高发行效率以增加资产供给，并借助指数产品和ETF等工具引入更多增量资金 [16] 机构布局与项目筛选标准 - 多家机构已着手筹备相关试点，储备项目，挖掘优质底层资产 [22] - 项目筛选优先聚焦一线及强二线城市的核心商圈或产业集聚度高的区域，这类区域商业需求更稳定、资产增值潜力更好 [24] - 评估现金流时，要求资产当前租金收缴率达到90%以上，并分析近三年租金涨幅、租户续约率等数据以判断可持续性 [24] - 在合作模式上，优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作 [25] 核心挑战与竞争力构建 - 商业不动产总体处于供大于求的周期底部，商业综合体、写字楼等面临空置率较高的困扰 [26] - 核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产，并通过专业化运营提升资产效率 [26] - 专业的运营能力有望成为商业不动产REITs产品的核心竞争力 [28] - 试点初期将严控资产质量，重点关注核心城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业 [28] 资产配置建议 - 对于普通投资者，在商业不动产REITs上市初期，建议保持谨慎，优先配置区位优越、运营方经验丰富、现金流可预测性强的资产 [19] - 可关注运营稳健、估值合理的消费基础设施REITs、市政工程项目，以及聚焦区位优势强、现金流稳定的仓储物流、产业园区等资产类型 [19] - 产权类资产中，具有明显配置性价比的产业园类项目，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产，或是未来重点配置的方向 [19] - 投资者筛选标的时，需穿透至底层资产基本面，结合区位、运营效率、资产属性三大核心要素综合判断 [20]

核心观点 - 万达集团近期对烟台芝罘万达广场的股权操作出现戏剧性反转 先于12月2日从新华保险旗下公司手中“赎回”该项目 但仅隔一日（12月4日）又将其100%股权转售给苏州联商玖号商业管理有限公司 [3][4][5] - 业内分析认为 此次“赎回-转卖”的快速操作可能并非真正的资产出售 而是一种融资安排 即万达通过此类交易获取资金以缓解流动性压力 [9] - 万达集团面临严峻的现金流与债务危机 过去两年已累计出售超过80座万达广场以“回血” 但债务状况仍不容乐观 未来可能继续出售非核心资产 [6][8][10] 烟台芝罘万达广场股权变更事件 - **事件经过**：烟台芝罘万达广场股权在短时间内发生两次变更 12月2日 上海万达锐驰企业管理有限公司（万达商管全资持有）从新华保险旗下两家公司手中购回项目100%股权 12月4日 苏州联商玖号商业管理有限公司成为新股东并100%控股 [3][4][5] - **项目背景**：该广场于2024年7月曾被出售给新华保险旗下公司 项目年租金约1.2亿元 商铺出租率常年接近100% 是能为万达贡献稳定现金流的优质资产 [5] - **业内解读**：分析认为此次交易可能基于原有协议框架 本质是融资安排 “赎回”可能是对前期融资行为的兑现（还钱） 而随即再次转手不排除是新一轮的“融资”行为 [9] 万达集团面临的财务与经营压力 - **流动性危机**：受上市失利、对赌失败等多重因素影响 万达陷入现金流危机 为缓解压力 公司自2023年下半年起频繁出售资产 累计出售的万达广场数量已超过80座 [6][8] - **司法与债务状况**：大连万达集团累计被执行次数达10次 被执行总金额高达52.6亿元 其中今年占9次 同时涉及50条“股权冻结”信息 今年新增18次 其关联公司万达地产集团有限公司被执行人信息累计达408条 限制消费令达92个 [6] - **重大资产出售**：今年5月 太盟、腾讯、京东等投资者联合收购了万达直接或间接持有的48家公司（对应多座万达广场）100%股权 交易已获监管部门批准 [7] - **持续偿债压力**：大连万达商业管理集团面临两笔总值7亿美元的债券 将于2026年初到期 [10] 万达广场资产处置动态 - **出售节奏**：资产出售仍在持续进行 仅10月下旬就有两座万达广场完成股权变更 分别位于黄石和广州增城 [9] - **资产质量差异**：在大量出售资产的同时 万达曾“逆向”赎回烟台芝罘万达广场这类能贡献稳定现金流的“压舱石”资产 但最终仍迅速转手 [5][6] - **未来展望**：为保障现金流稳定 万达不排除继续出售部分非核心资产的可能 [9]

文章核心观点 - 万达集团在连续出售超过40座万达广场后，首次启动资产赎回操作，回购了烟台芝罘万达广场，这标志着公司战略从“保生存”转向“保质量”，并可能成为其探索“轻重结合”新模式、利用REITs政策盘活资产的新起点 [8][15][17][26] 万达赎回烟台芝罘广场详情 - 赎回资产为烟台芝罘万达广场，成立于2010年，注册资本7.08亿元，商业面积24万平方米，是万达商管的第103座万达广场 [12] - 该广场位于烟台核心商圈，金街铺位出租率常年接近100%，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上，年化收益率超5%，是典型优质资产 [12] - 万达于2024年7月将该项目99.99%股权出售给新华保险旗下规模达100亿元的不动产基金平台，出售未满两年即启动赎回 [12][13] 赎回交易的资本逻辑与影响 - 交易协议包含“回购期权+固定IRR”条款，万达在满足特定条件后可启动回购，赎回后重新掌握了该广场的完整控制权 [13] - 对资方新华保险而言，持有期间已收到约1.5亿元租金分红，年化现金回报达8%，叠加资产溢价后内部收益率(IRR)接近10%，实现了顺势止盈 [13] - 对万达而言，财务上可立即改善报表租金规模与现金流，支撑债务优化；战略上向市场释放资产负债表修复信号，增强投资者信心 [14][15] 万达战略转向：轻重结合 - 赎回动作表明万达正在探索“轻重结合”新模式，而非完全放弃重资产，这标志着其轻资产转型战略的重要转折 [17] - 万达轻资产转型始于2015年，2020年9月宣布从2021年起全面实施轻资产战略，每年签约轻资产万达广场不低于60个 [17] - 纯轻资产模式弊端显现：轻资产项目占比已超80%，但管理费收入仅占原租金的30%，净利润连续两年下滑，管理成本上升导致规模不经济风险 [18] - 赎回的优质资产可立即用于抵押融资或作为REITs扩募标的，提升资金使用效率，并为品牌信用和运营能力提供背书 [19] - “带回购条款的资产出售”已成为房企融资与过渡的常见选择，如融创、阳光保险等均有类似案例，资方锁定回报，运营商缓解现金流压力 [19] 政策背景与资本新局 - 2025年11月，国家发改委印发新规，将购物中心、商业综合体等消费基础设施纳入REITs发行范围，为万达赎回资产提供了关键政策契机 [21][22] - 万达计划将赎回的优质广场作为REITs底层资产，通过资产证券化盘活存量、降低融资成本，并已向公募基金合作管理方征询意见 [23] - REITs申报要求项目原始权益人无商品住宅开发资质和业务，这意味着万达必须完成资产重组、剥离住宅业务才能满足条件 [23] - REITs的推行将推动商业地产行业从增量竞争转向存量博弈，资产价值与运营能力成为竞争核心，并倒逼企业提升运营效率 [23][24] 行业趋势与未来展望 - 商业地产生存法则正发生变化：从“规模为王”到“质量第一”，从“重资产持有”到“轻重资产平衡”，从“一次性变现”到“运营分成+期权回购”的长期合作 [26] - 万达的赎回动作是行业转变的重要标志，公司未来成功翻盘取决于资金链修复及在新市场中找到持续增长的商业模式 [26] - 赎回不是终点，而是新周期的起点，公司需从“规模第一”转向“质量第一”，打造更多标杆项目 [6][26]

文章核心观点 宁夏回族自治区通过统筹推进新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴（“两化一振兴”）战略，促进城乡融合与经济社会高质量发展，其核心在于以产业发展带动就业与人口集聚，以城镇更新提升承载力，以乡村特色产业促进农民增收，最终实现城乡共同繁荣[1][10] 新型工业化发展 - 宁夏石嘴山市通过淘汰落后产能并升级技术，例如宁夏西泰煤化工有限公司淘汰年产5万吨装置，投产单套加工能力最大的年产30万吨煤焦油深加工装置，以提升资源综合利用水平和企业效益[2] - 石嘴山市实施产业链、产业基地、产业园区、产业集群“四大升级工程”，促进产城联动，城镇化率保持在80%以上，以产业集聚吸引人口并支撑城镇发展[2][3] - “十四五”以来，宁夏工业增加值年均增长7.9%，比全国年均增速高2.5个百分点；制造业增加值占地区生产总值比重从2020年的16.4%提升至2024年的19.9%；全员劳动生产率从11.8万元/人增至16.3万元/人，带动城镇常住人口累计增长6.2%[3] - 宁夏已建成现代煤化工、新型材料、特色农牧业三个千亿级产业集群，并培育高端装备制造、清洁能源等百亿级产业链，战略性新兴产业增加值占比提高到8.6%[3] - 今年前三季度，宁夏规模以上工业增加值同比增长7.8%，工业投资同比增长27.0%，各地积极帮助企业解决用工、融资等难题[4] - 宁夏每年实施100个农产品加工和劳动密集型项目，并鼓励头部企业与职业学校共建实训中心，同时每年实施100个开发区基础设施完善项目，推动城乡基础设施一体化[4] 新型城镇化建设 - 宁夏推进城市更新，例如固原市彭阳县实施老旧小区管网及基础设施改造，优化道路功能并改造排水管网，以提高污水收集处理能力和城市水环境[5][6] - 银川市金凤区盘活闲置楼宇14栋共计27万平方米，增加就业机会，并聚力打造西北最大的元宇宙等店铺，以商业地产项目带动产业转型[6] - 2024年宁夏常住人口城镇化率达到68.22%，比全国平均水平高1.22个百分点，位列西部第二，宁夏将继续实施城镇化质量提升行动，优化城乡规划与布局[7] 乡村全面振兴 - 宁夏中卫市种植40多万亩硒砂瓜，建成全国首个硒砂瓜质量安全溯源体系，培育100多家生产经营主体，并通过与快递企业合作搭建48小时内送达全国的直供模式[8] - 宁夏累计建设国家现代农业产业园8个、农业科技园区15个，培育国家级农业产业化龙头企业30家、自治区级390家，农产品加工转化率达到73%[8] - “十四五”以来，宁夏聚焦枸杞、牛奶、滩羊等特色农牧业推动集群化发展，今年前三季度农林牧渔业总产值625.65亿元，同比增长5.3%，农民收入40%以上来自特色产业[9] - 宁夏累计培育特色农业品牌647个、区域公用品牌20个，其中贺兰山东麓葡萄酒、宁夏枸杞、盐池滩羊的品牌价值位列全国区域品牌百强榜第8、第10和第25位，较“十三五”末位次上升[9] - 宁夏实现乡镇商贸中心全覆盖，县乡村三级物流配送网络全面建成，农村自来水普及率达98%，垃圾治理率达95%以上，全部实现通硬化路和4G网络，城乡居民收入比从2020年的2.57缩小至2024年的2.34[9]

烟台芝罘万达广场股权变更事件 - 万达于12月2日通过全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，从新华保险旗下两家公司手中“赎回”了烟台芝罘万达广场100%股权 [1] - 仅相隔一日，即12月4日，万达又将该项目100%股权转卖给苏州联商玖号商业管理有限公司，万达再次退出股东行列 [1][2] - 该广场是万达的优质资产，年租金约1.2亿元，商铺出租率常年接近100% [2] 万达资产出售背景与现状 - 为缓解流动性危机，万达自2023年下半年起开始频繁出售资产，累计出售的万达广场数量已超过80座 [3] - 今年规模最大的交易发生在5月，太盟、腾讯、京东等联合收购了万达旗下48家公司100%股权 [4] - 今年10月下旬，黄石万达广场和广州增城万达广场也相继完成股权变更，万达退出 [6] 万达面临的财务与司法压力 - 受上市失利、对赌失败等因素影响，万达陷入现金流危机 [3] - 大连万达集团累计被执行次数达10次，被执行总金额高达52.6亿元，其中今年以来就有9次 [3] - 关联公司万达地产集团有限公司被执行人信息累计达408条，限制消费令多达92个 [3] - 大连万达商业管理集团有两笔总值7亿美元的债券将于2026年初到期 [6] 业内对股权变更的解读 - 分析认为，烟台芝罘万达广场的交易可能基于此前签订的协议框架，本质上是融资安排，赎回可能是对前期融资的兑现 [6] - 赎回后仅隔一日再次转卖，不排除是万达的再次“融资”行为 [6] - 为保障现金流稳定，万达可能继续出售部分非核心资产 [6]

核心观点 - 万达商管正面临显著的短期偿债压力与再融资挑战 公司计划对2026年2月到期的4亿美元票据进行部分回购与再融资 同时已落实2026年1月到期的3亿美元债券的偿付资金[2] - 公司流动性紧张 有息负债高企 融资渠道不畅 资产受限规模庞大 对经营和财务状况构成持续压力[15][16][18][19] 债务状况与兑付计划 - 公司目前仅存续两只美元债 总规模7亿美元 分别于2026年1月12日到期3亿美元和2026年2月13日到期4亿美元 票面利率均为11%[2][3] - 针对2026年2月到期的4亿美元票据 公司考虑提议回购部分 并通过发行新债券对剩余部分进行再融资[2] - 用于偿付2026年1月到期的3亿美元债券的资金已经落实[2] - 历史上公司多次进行债务展期 例如在2024年11月将一笔4亿美元债券到期日从2025年1月延长至2026年1月 并增加了强制赎回条款[4] 财务与流动性分析 - 截至2023年三季度末 公司总资产为6115.83亿元 总负债为3033.6亿元 资产负债率为49.6%[13] - 公司刚性债务总额为1907.71亿元 带息负债比为63% 主要以长期有息负债为主[16] - 短期偿债压力大 截至2023年三季度末 流动负债为1094.99亿元 其中短期负债规模为662.09亿元 而账上货币资金仅132.69亿元 现金短债比仅为0.2[15] - 经营性现金流波动较大 从2021年的225.14亿元大幅下降至2022年的96.86亿元 2023年三季度末为170.37亿元[11] - 筹资性现金流持续净流出 2021年、2022年和2023年前三季度分别为-112.69亿元、-300.36亿元和-118.42亿元 显示外部融资环境困难[18] - 财务费用高企 对利润侵蚀严重 2021年至2023年三季度末分别为106.62亿元、146.94亿元和108.39亿元[16] 经营与资产状况 - 公司是全球领先的商业物业持有及管理运营企业 截至2024年底在全国开业513座万达广场 商业运营总建筑面积7090万平方米 年客流超52亿人次[5] - 2023年前三季度 公司营收388.26亿元 净利润110.57亿元 分别同比增长6.55%和1.38%[9] - 2023年上半年 总租金收入263.2亿元 同比增长4.5% 净租金130.1亿元 同比增长7.2% 出租率98.2% 租金收缴率100%[9] - 资产质量方面 其他应收款高达232.12亿元 是2021年末的3倍 部分款项账龄长且已计提坏账准备[19] - 为取得借款而抵押的受限资产规模庞大 截至2021年末达3623.4亿元 主要为投资性房地产 影响资产流动性[19] - 公司持有大量投资性房地产 其公允价值变动收益规模较大 未来市场变化可能对公司资产和收益产生不利影响[19] 股权结构与融资渠道 - 公司控股股东为大连万达集团股份有限公司 持股44.99% 实际控制人王健林直接持股5.24%[7] - 根据《2025新财富500创富榜》 王健林父子财富为588.1亿元 较上年的1408.4亿元大幅缩水820多亿元[5] - 截至2023年3月末 公司银行授信总额为3645亿元 未使用授信额度为2654亿元 表面财务弹性较好[15] - 有息负债中 银行贷款和信用债券余额占比分别为6成和3成[18] - 融资渠道除银行和债券外 还包括应收账款、股权质押以及信托等方式[16]

核心观点 - 烟台芝罘万达广场在万达赎回次日再度易主，其操作本质是资本结构重排与资产再包装，为后续资产证券化铺路，而非万达重启重资产战略的信号 [1][2] 交易事件与股权变动 - 2024年7月5日，大连万达商业管理集团股份有限公司退出烟台芝罘万达广场，新增股东坤华股权投资合伙企业与坤元辰兴投资管理咨询有限公司，分别持股约99.99%和0.01% [1] - 2025年12月2日，万达商管通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司完成回购，成为项目唯一股东 [1] - 2025年12月3日，项目股东再度变更为苏州联商玖号商业管理有限公司 [1] - 专家指出，此次“回购后次日再度易主”更像一次权属通道重排，万达在其中扮演“中转站”角色，旨在清理历史结构、为资产交割至新主体扫清路径 [1] 新买家背景与REITs关联 - 新买家苏州联商玖号由苏州新联控股有限公司100%持股，其背后是中联前源不动产基金管理有限公司 [3] - 中联前源不动产基金的核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务，涵盖证券化、投资孵化等领域 [3] - 该公司在REITs领域经验丰富，曾参与国内首单奥特莱斯类REITs产品，并推动了首单社区商业REITs等项目的发行 [3] - 中联前源不动产基金与万达早有合作，最早可追溯至2023年12月，当时其通过旗下公司接手了太仓、广州萝岗、上海金山等多座万达广场及湖州万达投资有限公司 [4] 资产证券化基础与优势 - 烟台芝罘万达广场于2014年11月21日开业，是万达在山东首批商业项目之一，也是全国第103座万达广场 [5] - 项目位于烟台芝罘区毓璜顶商圈核心，周边办公楼、住宅、医院密集，客流量庞大且稳定，为租金和经营收益的稳定性奠定基础 [5] - 项目业态多元化，设有集中式购物中心、IMAX影城等，形成“商业+办公+居住”的城市综合体，能降低单一业态风险，提升运营效率和盈利能力 [5] - 专家指出，与专业REITs机构合作有助于万达优化资本结构、盘活存量资产、降低债务风险，并借助REITs融资功能为企业发展提供资金支持 [5] 行业趋势与政策环境 - REITs正处于政策利好的窗口期，逐步成为商业地产的重要出路 [6] - 当前REITs主要面向头部房企与优质资产持有者，重点集中在大型商业地产运营商以及产业园、物流园和基础设施等稳定收益型资产运营方 [6] - 通过REITs，企业可以在不失去经营控制权的前提下，实现长期融资能力的重建 [6]

核心观点 - 万达集团在两天内对烟台芝罘万达广场的股权进行了两次密集调整 先是从险资手中回购 随后迅速转让给专业不动产基金 这一系列操作被视为其资产结构调整策略的体现 即处置非核心资产并优化核心资产 为未来的资本运作（如商管上市或REITs扩募）储备优质标的 [1][2] 股权变动详情 - **首次变动（12月2日）**：原股东新华保险旗下的坤华投资及坤元辰兴退出 由大连万达商管全资持有的上海万达锐驰接盘 同时公司管理层更换 [1] - **二次变动（12月3日）**：上海万达锐驰退出 接盘方变更为苏州联商玖号商业管理有限公司 该公司由苏州新联管理咨询有限公司全资持股 并最终隶属于中联前源不动产基金管理有限公司 公司主要人员也随之变更 [2] 交易资产质量与战略意图 - 烟台芝罘万达广场是万达体系内较优质的现金流资产 年租金约1.2亿元 净租金回报率超过6% [1] - 分析认为 万达首次赎回该资产可能意味着其大规模资产处置已近尾声 未来策略将转向优化资产结构 即继续处置非核心项目 同时择机回购核心区位优质项目 为2026年可能的商管上市或消费基础设施REITs扩募储备资产 [1] - 从险资平稳退出到专业不动产基金接盘 反映出万达在资产结构调整上的阶段性策略 [2] 交易相关方背景 - 接盘方中联基金长期专注于以REITs为核心的创新不动产金融业务 聚焦消费基础设施等领域 此前已接手湖州、太仓、广州萝岗、上海金山等多家万达广场 [2] 公司近期资产处置与财务状况 - 近年来 万达通过大规模出售资产回笼资金 包括累计超80座万达广场、204家酒店、万达电影控股权等 三年回笼资金超千亿元 [2] - 截至2025年9月 “万达系”企业境内债已清偿完毕 仅存1笔2026年2月13日到期的美元债 待偿还余额4亿美元 [3] - 截至2025年中 万达集团整体负债仍近6000亿元 其中万达商管有息负债1375.61亿元 一年内到期部分302.69亿元 货币资金仅115.77亿元 [3]