转自：成都日报锦观 武侯区： 武侯区纪委监委驻武侯资本集团纪检监察组相关负责人表示，将继续织密织细监督检查网络，推动"智 慧社区+人才服务"融合模式落地见效，以更优质的保租房产品与更贴心的服务，让更多来蓉奋斗的产 业人才"住有宜居、心有归属"。 今年以来，武侯区纪委监委立足职能职责，聚焦国企领域房源筹集、配租服务、社区运营等关键环节， 开展"嵌入式"监督，护航民生项目健康发展。 "我们紧盯保障性租赁住房项目配租流程不透明等群众反映强烈的问题，推动建立动态配租台账与标准 化投诉处理机制。"武侯区纪委监委相关负责人介绍，通过全面梳理16项廉洁风险岗位，将涉及的55个 高风险事项纳入"三重一大"决策范畴，从制度层面筑牢廉洁防线。推动细化30余项服务标准、21项流程 规范，确保配租过程公开透明、服务响应高效贴心。 在监督保障下，蜀府安居公司创新"国有资本+专业团队"合作模式，累计筹集保障性租赁住房9040套 （间），已投运2257套（间），运营总量稳居全市前列。同时，依托智慧租务管理系统，实现报修、缴 费、选房等核心服务100%线上运行，平均配租周期从15天大幅缩短至5天，服务效率显著提升。凭借规 范的运营管理，公司 ...

宏观经济环境 - 当前经济环境进入通缩周期，物价普遍趋向平稳甚至下跌，货币购买力提升[1] - 2025年9月全国居民消费价格指数同比下降0.3%，价格下行趋势持续[3] - 经济增长放缓，居民收入增长减速或下降，消费意愿趋于保守，市场需求呈现萎缩态势[1] - 企业面临消费动力不足的压力，通过降价促销降低库存、加快资金回笼[1] - 业内观察预测从今年12月起，国内将迎来一波明显的“降价潮”，涵盖多个生活消费领域[3] 房屋租赁市场 - 房屋租赁市场租金出现下降，例如有案例显示36平方米户型月租金从3600元降至3000元[5] - 租金下降原因之一是大城市生活成本高、工作机会增长不同步，部分人群选择返乡发展，导致租房需求减少[5] - 租金下降原因之二是各地保障房（如廉租房、公租房）建设加快，对租房市场产生分流作用，有案例显示公租房月租比市场价低三成[5] 旅游服务行业 - 国庆节后，各大旅游景点门票价格普遍下调，平均降幅达到30%左右，部分热门景区门票打半价[7] - 酒店价格相比国庆期间普遍下降35%到40%，有三亚案例显示同一酒店价格比旺季便宜近一半[7] - 机票价格回落明显，平均降幅在25%到30%之间波动，航空公司在长假后推出特价票以填充座位[7] - 降价原因包括长假后出行人数大幅减少，以及居民收入增长放缓导致非必要旅游支出被削减[7] 家电产品市场 - 大家电（如冰箱、洗衣机、空调）价格普遍下降15%左右[9] - 小家电（如吸尘器、电饭煲、空气炸锅）价格下降8%到10%[9] - 家电降价原因之一是产品更新换代速度快，导致旧款库存积压，需降价处理[11] - 家电降价原因之二是居民收入增长放缓，消费更趋谨慎，更换家电需求减弱，市场需求不旺导致商家库存压力大[11] 汽车市场 - 从今年下半年开始，车市价格战激烈，已有几十家国内外品牌车企加入降价促销[13] - 部分国产中档车型普遍降价2到3万元，部分进口国外品牌车型降价幅度更大，有的便宜近9万元[13] - 二手车市场降价幅度明显，例如一辆去年3月20万元购买的国产新能源车，目前二手市场价约13万元，一年多跌价7万元[13] - 汽车降价原因包括市场供过于求、燃油车与新能源车竞争激烈，中产家庭收入增长放缓或下滑导致换车需求减少，以及车型更新过快需清理旧款库存[14] 电子产品市场 - 笔记本电脑平均价格预计比十月份下降8.5%左右，平板电脑预计下降6.2%[15] - 手机厂商在年底推出新一代旗舰产品，导致老款机型降价清库存[15] - 例如某国产手机品牌2024款旗舰机型，8月均价约4599元，9月末2025款新机发布后，预计12月老款价格将降至3999元左右，降幅约13%[15]

核心观点 - 上海租赁市场正经历一场由需求驱动的“静默改善”，市场重心从满足基本居住转向提升生活品质，这一趋势在集中式公寓和私人房源市场均已成定局 [2][13] 租赁市场需求结构变化 - 一线城市租房人口规模近4000万人，占常住人口比例近50%，上海是租房比例最高的城市，拥有本地户籍者也有三分之一无自有住房 [3] - 租房需求可分为蓝领公寓、白领公寓和高端公寓三类，其中白领公寓（改善型）是当前市场最活跃、增速最显著的力量 [3] - 需求从“有的住”转向“住得好”，整租需求明显提升，客厅隔间市场缩小，年轻人更追求生活环境和隐私性 [3] - 2025年上半年，上海白领公寓占比明显提高 [3] 集中式租赁住房的改善表现 - **户型偏好升级**：2024年6月数据显示，上海集中式公寓中两房及以上户型市场占比达44.6%，较2024年初提升7.1个百分点 [5] - **产品供给调整**：2024年至今上海新开业200个典型集中式公寓项目中，超过55%配置了两房及三房户型，部分项目重点定位两房和三房，例如华为青浦人才公寓仅留10%左右一房 [5] - **高端产品涌现**：例如上海城投宽庭高端产品线，选址露香园，月租金起步27200元，户型从75㎡一室一厅起 [5] - **公共配套成为核心**：租客愿为质量更好的基础装修、专业维修保洁、稳定社区环境等支付溢价，公共空间如自习室、健身房、厨房等使用频率高，设计实用 [6][8] - **居住体验趋近购房**：样板间展示方式与新房销售类似，家具标配使“所见即所得”，设计考虑长居需求，如包阳台、系统化衣柜、干湿分离卫生间及更好隔音 [8] - **选址逻辑变化**：集中式公寓出现在传统热点区域外，以稍长通勤时间（如多20分钟）换取更好居住体验、更大空间和更低价格，例如浦江镇项目吸引在前滩、外滩、静安CBD工作的客户 [12] 私人租赁房源的改善动力 - 近90%的租房房源来自私人住宅，其改善主要由市场需求推动 [9] - **房东策略一：品质升级**：部分房东主动优化房源，如配备智能门锁、升级装修、完善家具家电，若房屋空置或需大幅降价出租，房东愿意重新装修，整租需求增加也促使房东注重房屋整体性和私密性 [9] - **房东策略二：委托托管**：超过68.3%的房东认为，将房屋委托给专业机构进行轻资产托管能有效提升出租意愿，该模式外包装修、招租、维护等事务，推动房屋品质提升，以“贝壳省心租”为代表的模式迅速崛起 [10] - 上海贝壳省心租的在管房源几乎全是整租，反映市场整租倾向 [3] 市场转向改善的根本驱动力 - **供需关系变化**：2023年上海新增租赁房源同比上升17%，需求增长仅为9%，市场转向租客方，品质和服务成为竞争关键差异点 [11] - **购房意愿走低释放新需求**：部分收入不低却不愿背房贷的年轻人，将可能用于月供的资金转向提升租赁品质，例如月租8000元可在核心区住高品质公寓，而同等位置老破小月供可能超2万元 [11] - **工作流动性加强**：换工作导致通勤变化的风险，使租房灵活性更具吸引力，这也是产业聚集区集中式公寓入住率较高的原因 [11] - **“租购同权”推进**：淡化房屋资产属性，强化居住本质，年轻人将租房视为可能持续数年甚至十余年的生活方式，而非短暂过渡 [12]

会议背景 - 2025年12月5日至7日，《中国企业家》杂志社在北京主办了“2025（第二十三届）《中国企业家》影响力企业家年会”，会议主题为“涌现·无限——共创智能商业新形态” [1][3] - 自如董事长兼CEO熊林出席了年会并发表演讲 [1][3] 租赁市场宏观趋势 - 中国北京、上海、深圳等一线城市，与洛杉矶、旧金山、伦敦、纽约等国际都市呈现相同大趋势，即超过35%的人口选择租房居住 [3][5] - 中国在过去三四十年的城市化进程中，建成了超过3.5亿套住房 [3][5] - 在上述存量住房中，约有30%用于出租 [3][5] - 城市的居住形态在很大程度上由租赁构成，这无疑是一个非常巨大的市场 [3][5]

租房中介，是普通人到一个新城市落脚的初始向导。相当于一个城市的赏金猎人，通过完成雇主的高难任务获得酬劳。 在别的城市当租房中介，最难办的事，充其量是时不时碰见几个预算不高还啥都想要的愣头青。 但如果是在沈阳做中介，除了要对本职工作精通之外，还得掌握点别的狠活技能。 探房短视频赛道早就不算新鲜了，唯独沈阳的房源看起来说法最多。 市面上普遍的租房介绍视频，主要也就聚焦在"房型、租金、地段"上，想在这基础上再要猎奇一点，范围也始终脱离不开居住环境的从夯到拉。 而沈阳中介经手的房子可以大致分为三个大类： 能住、不能住、疑似要和什么东西同住。 哪怕是对风水玄学一窍不通的普通人，也能从沈阳楼房搭建、室内格局里看出点不对劲，大多数人，光是站在这样的走廊一端就已经失去了看房的勇气。 沈阳的中介长期穿梭在相似环境里，且能吃上这碗饭，就说明身上多少有点能耐。 他们的日常，就是每天带着大批量法器，能去常人不敢去的地方，搞定一般人搞不定的租房需求，工作日常的一部分，就是高频与魂环打交道。 看得出来，东北房产界有自己的康斯坦丁。 都市小说第一章： 沈阳来了个新中介 沈阳租房现状，已经无限接近一场大型的密室逃脱。 在随机走进一栋典型赫鲁 ...

核心观点 - 深圳租赁市场进入传统淡季，整体呈现量价齐跌、成交周期延长的降温态势，市场主动权向租客倾斜 [1][10] - 市场内部结构性分化明显：城中村租金回调显著，而部分优质商品房租金坚挺；不同区域和客群需求差异导致市场表现不一 [3][4][7] - 保障性租赁住房供应持续增加，正与市场化租赁共同塑造新的市场格局，但其对整体租金的影响目前有限 [10][12][13] 市场整体表现 - **成交量与周期**：自毕业租房旺季后，深圳租赁市场成交量已连续三个月下降，11月租房成交量环比下降8.2%；成交周期连续三个月延长，11月达到67天，较上月延长3天 [1][10] - **租金水平**：11月深圳商品房平均租金为74.5元/平方米，环比微跌0.3% [1][10] - **议价空间**：11月市场议价率为7.2%，环比扩大0.2个百分点，达到新高，租客议价能力增强 [10] 市场结构性分化 - **区域分化**： - **坂田片区**：作为工业园区，租赁市场特殊性在于“有钱不一定能找到合适房子”，优质商品房选择有限；片区租金水平高于全市均值，商品住房参考价为67元/平方米/月，商务公寓为86元/平方米/月，而全市对应均值分别为51元/平方米/月和60元/平方米/月 [4] - **福田CBD**：黄埔雅苑等项目主要客群为金融从业者及深港通勤人员，承租能力强，淡季下好房源依然好出租，但议价空间扩大，去化时间延长 [7] - **产品类型分化**： - **城中村**：租金回调明显，例如坂田城中村租金下降约20%，拎包入住单间月租从约1500元降至约1200元 [1][5] - **商品房/高端住宅**：部分优质房源租金坚挺甚至小幅上升，市场需求持续存在；但淡季也有业主随行就市调价，例如黄埔雅苑三期约80平方米房源最低报价为9800元/月，较近期11000元/月的成交价下调1200元 [5][8] 供需关系与参与者行为 - **供应端**： - 近期租赁房源供应量有所增加，租客选择范围扩大 [10] - 业主为争取租客采取多种方式，包括通过社交媒体招租、价格松动、添置新家电、更换电子门锁、主动办理停车月卡等 [9] - 部分长租公寓品牌出现因业主收回房源而导致租客被迫换租或退租的情况 [1] - **需求端**： - 新租、换租需求有限，市场处于淡季 [10] - 深圳就业人口规模稳定在1200万人以上，非深户籍人员占比近八成，刚性租赁需求旺盛 [12] - 特定区域客群支付能力强，如坂田的华为员工及跨境电商从业者，福田CBD的金融从业者及深港通勤人员 [4][7] 保障性租赁住房的影响 - **市场占比**：截至2024年底，深圳保租房市场占比达39%，规模在一线城市中仅次于上海 [10] - **市场格局**：市场正逐步迈向“市场化租赁+保障性租赁”并行的格局 [10] - **影响评估**：保租房存在一定准入门槛，且供应节奏相对平稳，对商品房租金的冲击有限 [13] - **政策支持**：深圳支持将闲置或低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保租房，并要求其租金不高于同期同区域同品质商品住房租金的90% [14] 行业趋势与展望 - 深圳租赁市场正在进入“结构性调整”的重要阶段，表现为城中村租金回落，高端盘租金稳住；供应增加，选择更丰富 [14] - 更深层的变化在于租客的居住向往与城市的住房供给体系正在重新定位 [14] - 部分租客在市场化租赁波动下，将政府保租房视为更稳定的备选方案 [2][11]

公司对特定门店关闭事件的说明 - 媒体报道的魔方公寓西藏南路店事件 缘起门店到期退出闭店期间与个别租客协商退租条件未达成一致 导致个别租客在社交媒体发布相关言论引起网络猜测[1] - 西藏南路店关闭原因是业主决定到期不再续约 属于正常关店 公司已按合同约定提前一个月告知租户 目前正按正常程序进行有序退租[1] - 对于退租住户 公司承诺将按照合同足额退还剩余租金与押金 对于有续租需求的住户 公司提供优惠租住其他魔方门店的选择 同时介绍周边友商作为备选[1] 公司的门店网络优化与经营策略 - 根据公司的整体房源结构战略性优化策略 公司将对部分门店进行优化 少量门店将进行关闭或运营主体调整[1] - 此次门店调整属于正常的物业租约到期及项目优化 不涉及公司整体经营状况 公司的经营正常有序[1] - 公司在优化部分门店的同时 仍在积极拓展新项目 近期已有上海小木桥路店、大宁店等多店开业 在上海徐家汇、新江湾及无锡均有多店即将开业[1] 公司的客户权益保障与运营管理 - 对于受影响的租户 公司始终把保障租户权益放在首位 正与各相关业主保持沟通 以确保交接过程平稳、透明[1] - 公司一贯致力于提供安全、舒适、可靠的租住服务 并将继续加强运营管理和客户服务 确保租户的合法权益不受影响[1]

二手房市场 - 2025年10月北京市二手住宅网签量为12087套，同比下降30.4%，环比下降23.7% [1] - 网签量下降主要受高基数效应影响，去年同期受政策影响网签量整体较高，且10月工作日数量较少 [1] - 从链家签约数据看，10月成交量略低于9月，走势总体平稳，成交量下降主要因国庆假期居民出行较多 [1] - 总价低于200万元和高于1000万元的房屋成交占比提升，均价低于4万元/平方米和10-12万元/平方米区间的房屋占比提升，反映新市民、品质改善及教育相关需求入市增加 [1] 新房市场 - 2025年10月北京新建商品住宅成交3211套，同比下降24.3%，环比下降2.4% [1] - 成交均价同比上涨3.8%，环比下降2.2%，当前市场处于中位成交水平 [1] - 市场呈现“哑铃型”需求结构，刚需市场支撑较强，改善需求分化较大，高端市场价值凸显，预示新房市场正从单一房产向综合价值体系演进 [2] 租赁市场 - 2025年10月经北京链家成交的住房租赁单量环比下降5.7%，同比增长19.7% [3] - 市场进入传统淡季，成交节奏变缓，租赁需求和新增房源供应均有所放缓，但优质房源及核心区域租赁需求支撑力较强 [3] - 整体租金价格季节性下降，单位租金为78元/平方米，环比下降2.5%，租金呈现结构性分化，部分地段抗周期能力凸显 [3]

行业竞争格局变化 - 租住市场迎来众多跨界者进入，包括华为、京东、小米、腾讯、美团、顺丰、MUJI等大厂 [1] - 跨界者进入加剧了市场竞争，表明市场存在未被满足的产品或服务需求 [1] - 企业自建公寓将虹吸大量潜在租客，尤其大厂员工体量巨大，可能对周边市场化租赁品牌带来压力 [1] - 企业公寓体量有限且部分低价公寓出租周期有限，租期满后员工仍会流入市场，为市场化租赁企业提供优化产品和服务的时间窗口 [1] 平台入口与数字化营销 - 互联网大厂拥有显著的平台优势，可依托现有流量积累和成熟平台开拓租住业务入口，如阿里系支付宝、闲鱼，京东直租，美团租房频道等 [2] - 强化平台入口有助于提升品牌满意度、开拓多元化收入并强化自主获客能力，租住业务服务周期长且续租率高，品牌与租客有稳定互动机会 [3] - 市场化租赁品牌可积极与平台合作或自建数字营销体系，案例如成都交投资产通过微信小程序和APP搭建多渠道获客矩阵，湖北联投置业将住宅数字营销模式应用于租住业务 [3][4] - 上海城投宽庭实现预约看房、720°全景选房、合同签约、生活缴费等20余种业务在线化，运用大数据优化服务与营销精准度 [7] 服务细节与生活场景覆盖 - 跨界者凭借数字化优势整合服务链，接入费用支付、合同签署、保洁维修、社区活动等服务提升交互体验 [5] - 企业自建公寓基于对员工需求的清晰了解，提供班车、食堂、活动空间、咖啡厅等配套服务 [5] - 服务细节体现人性化关怀，案例如京东公寓配备共享厨房、洗衣房、超5000平方米商业空间及班车，OPPO公寓管家服务细至挪车、关窗、收衣服等 [6] - 跨界者可整合主业资源提供增值服务，如京东提供家电配送安装、美团嫁接超市外卖业务、小米赠送智能设备盲盒礼包 [7] - 租赁品牌可优化服务场景颗粒度，如增加管家日常关照服务、联合周边商家提供保洁、推拿、上门烹饪等付费增值服务 [7] 运营水平与用户粘性提升 - 跨界者利用成熟运营平台和数据分析体系，实时掌握租客需求，组织针对性运营活动以维持高用户粘性 [9] - 社群运营成为竞争关键，青年租户重视社交需求和社群认同感，独特运营风格可成为产品同质化市场的破局方式 [9] - 传统租赁品牌积极尝试跨界合作运营，案例如万科泊寓与王者荣耀联名打造电竞主题空间吸引近2万名年轻租客，自如与草莓音乐节合作提升品牌文艺属性 [10]

住房租赁市场纠纷概况 - 北京市通州区人民法院在2022年1月至2025年6月期间受理住房租赁纠纷案8500余件，案件数量呈持续快速增长态势[1] - 超过七成案件涉及中介公司，这些中介公司多以被告身份应诉，成为纠纷的主要源头[1] 典型纠纷案例与司法认定 - 法院认定出租人在收取定金后擅自将三居室改为四室构成对租赁条件的重大变更，构成缔约过失责任，判决全额退还定金2100元[2] - 在承租人提前退租的押金纠纷中，法院认定承租人单方搬离构成违约，但未一概认可合同约定的高额违约金（如月租金200%），而是结合履行情况、当事人过错程度等因素对过高违约金予以调减[3][4] - 法院判决在调整后的违约金足以弥补出租人损失的情况下，出租人无正当理由继续扣留押金3600元，须将押金退还承租人[4] 行业新规与市场影响 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出明确规定[2] - 条例明确禁止将厨房、阳台等非居住空间单独出租用于居住，并规定单间租住人数上限和人均最低租住面积应符合当地标准，以遏制非法群租行为[2] - 条例厘清押金性质，强调除合同约定情形外出租人无正当理由不得扣减押金，并规定住房租赁经纪机构等不得代收、代付租金和押金，从资金流向上防范风险[3] 市场实践与风险防范 - 行业实践中需注意辨别机构类型，审查合同主体和收款主体，以确定押金的追索依据[5] - 针对“阴阳合同”或口头约定引发的争议，若双方均认可以口头约定为准且不损害第三方利益，可按口头约定处理；若对是否存在口头约定有争议，则按“谁主张谁举证”原则分配举证责任[5] - 认定租金涨幅是否合理应结合当地政府租金监测机制公布的租金水平信息，并综合考量房屋具体情况[5]