事件概述 - 近期魔方公寓位于上海、杭州、南京、深圳、广州等地的部分门店出现闭店情况，引发租户关于“暴雷”、“强制退租”及违约金支付的质疑 [2] - 公司运营主体魔方生活服务集团否认“暴雷”猜测，解释闭店原因为物业租约到期及项目优化，属于正常经营调整，不影响公司整体运营 [2][3] - 公司强调经营正常，仍在积极拓展新项目，近期在长三角及大湾区将有新门店开业 [3][16] 公司业务与运营模式 - 公司创立于2009年，旗下拥有“魔方公寓”、“9号楼公寓”、“魔尔公寓”等品牌，进驻全国20余个城市，运营房源超8万套，在住租户突破10万人，全国节点出租率在90%以上 [2] - 截至2025年10月，公司开业规模达8.43万间，在TOP30集中式长租公寓企业中排名第四，全国运营门店超280家 [2] - 运营模式主要包括直营模式以及加盟管理和第三方托管模式 [3] - 2020至2022年，来自直营模式的收入分别为9.13亿元、13.9亿元和16.26亿元，占同期总收入的96.2%、94.5%及94.9% [17] - 截至2022年12月末，直营公寓共5.1万套，加盟管理和第三方托管的公寓共2.5万套 [17] 具体闭店案例（上海西藏南路店） - 该门店提供203套一居室房源，面积12.11平米至44.81平米，月租金从3600元到6410元不等 [4] - 项目属于“民企纳管”类型，即公司承租房源改造后纳入政府保租房监管体系 [4] - 闭店原因为业主决定租约到期不再续约，托管协议期限自2019年11月1日至2025年12月31日止 [4][5] - 公司于11月15日向租户发出《停运告知书》，要求最晚于2025年12月31日前完成搬迁，并承诺足额退还剩余租金与押金，同时提供转租至其他魔方门店或周边友商的选择 [8][9] - 公司依据合同条款，认为提前一个月通知（11月25日通知12月31日前搬迁）已履行义务，无需支付违约金 [14] 战略调整与市场背景 - 多地门店闭店被公司解释为受住房租赁市场调整影响，部分门店前期投入成本过高、财务数据不及预期，属于“战略层面的主动战线收缩” [15] - 例如上海火车站店已于2025年10月31日提前关闭，原租约明年到期，公司安排住户直接与业主重新签约以继续居住 [15] - 公司同时在进行新店拓展，近期筹备开业的新门店包括上海小木桥店、中山北路地铁站店、徐汇华发路店，以及广东珠海南屏科技园商都店等 [16] - 珠海南屏科技园商都店总建筑面积3805.38平米，涵盖70间公寓、8间商铺及46个停车位 [16] 资本运作情况 - 公司曾于2022年启动资本上市，2023年8月境外上市备案获证监会确认，但此后上市步伐暂停 [16] - 据内部人士透露，目前上市相关事宜仍在推进中 [17]

公司运营调整 - 旗下上海西藏南路店、上海火车站店、杭州华丰路店、杭州钱江世纪城店以及深圳银田站店等多地门店因运营调整或退出市场，出现强制清退租客或运营主体变更的情况 [1][3] - 公司回应调整仅涉及少数早期项目，主要原因为物业业主决定不再续约，属于正常物业租约到期及项目优化范畴，不涉及整体经营状况 [3][4] - 公司强调经营正常有序，仍在积极拓展新项目，近期上海徐家汇店、新江湾店及无锡东锡东运河湾店等多家新门店即将开业 [3] 租客权益与处理方案 - 对于租约未到期的租客，公司提供无责退租或推荐周边房源的选择，并按合同足额退还押金及未使用租金、水电费，但不涉及违约金 [3] - 部分门店运营主体变更过程复杂，如上海火车站店租客被要求先与原运营方解约退款，再与新运营方重新签约，引发租客对权益受损的担忧 [4] - 在杭州华丰路店案例中，因运营方拖欠业主租金超百万元，业主委托第三方公司接管，要求租客限期解约或重签，退租租客仅获押金和剩余房租，未获额外补偿 [4] 公司规模与行业背景 - 魔方生活服务集团为国内长租公寓老牌企业，截至2025年10月开业规模达8.43万间，位列集中式长租公寓企业第四位 [5] - 公司曾于2022年至2023年两度递交港交所招股书均未成功，上市计划搁置，目前暂无明确时间表 [5] - 行业面临租金下行压力，2025年10月机构化运营项目平均月租金为2585.41元，较当年第一季度末下降253.79元 [5] - 保障性租赁住房成为新增供给核心力量，2025年10月新增保障性租赁住房房源占总供应量的98.9% [5]

公司运营动态 - 魔方生活服务集团旗下位于上海、杭州、深圳、广州的多家门店因运营方退出或停止经营而强制清退租客，涉及门店包括上海西藏南路店、上海火车站店、杭州华丰路店、杭州钱江世纪城店、深圳银田站店等[1] - 公司回应称闭店原因为相关物业的业主决定不再续约，属于物业租约到期及项目优化的正常范畴，仅涉及极少数早期项目，不涉及公司整体经营状况[1] - 公司表示经营正常有序，仍在积极拓展新项目，近期将有上海徐家汇店、新江湾店、无锡东锡东运河湾店等多家新门店开业[1] - 魔方公寓杭州华丰路店因经营主体魔方亿居（杭州）企业管理有限公司拖欠业主租金超百万元而被业主方委托第三方公司全面接管[5] - 魔方公寓上海西藏南路店和上海火车站店已从公司官方找房平台下架[6] - 公司表示正根据整体房源结构战略性优化策略对部分门店进行优化，少量门店将关闭或调整运营主体[10] 租户影响与解决方案 - 对于因闭店受影响的租户，公司提出由前台推荐周边公寓信息，或可办理无责退租，承诺正常退还押金和预付租金，但合同约定不支付违约金[2] - 租户反映退款到账时间理论上需七个工作日，且公司采取解散楼层群聊、一对一通知的方式，导致租户间无法确认退款进展[2] - 在上海火车站店，运营主体由上海盛翀企业管理有限公司变更为上海定向投资管理有限公司，公司最初提出签《主体变更三方协议》承继原合同，后方案变更为要求租户先与原主体解约退款，再与新主体重签，此安排引发租户对资金安全和权益延续的担忧[3][4] - 公司称对于受影响的租户，除按合同足额退还剩余租金及押金外，会提供其他魔方门店作为备选并给予优惠，同时可协助安排搬家服务[10] 公司财务与上市状况 - 根据招股书，公司2020年至2022年收入分别为9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元，年度净利润分别为-2.30亿元、3.02亿元、-2.47亿元[9] - 公司两度向港交所递交招股书均失效，上市事宜搁置至今，公司回应称原因为当时港股市场环境未及预期，未来将另择良机推进上市，但目前暂无明确时间表[9][11] - 针对资金链担忧，有公寓员工向租户表示“公司资金链应该没问题，员工工资照常发放”[4] 行业环境 - 2025年10月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为140.7万间，魔方生活服务集团开业规模为8.43万间，排名第4[9] - 行业面临租金下行压力，2025年10月机构化运营项目平均月租金为2585.41元，较当年第一季度末的2839.2元有所下降[10] - 保障性租赁住房成为新增供给核心力量，2025年10月全国集中式租赁住房市场新增房源1.16万间中，保障性租赁住房房源占比达98.9%[10]

事件背景 - 社交平台出现关于“上海魔方公寓西藏南路店强制退租且不赔付违约金”的帖子，引发广泛关注 [1] - 门店以业主不再续约为由，要求租客最晚在12月31日前完成搬迁，并主张根据合同约定，提前一个月通知解除合同则互不承担违约责任 [1] - 公司回应称此为少量早期项目因业主不再续约及房源结构战略性优化涉及的闭店安排，强调公司经营正常 [1] 门店停运原因 - 涉事门店为上海市保障性租赁住房项目，属于“民企纳管”类型，魔方公寓承租房源改造后纳入政府保租房监管体系 [2] - 门店共提供203套房源，已出租180套，月租金3600元至6410元 [2] - 公司称该门店为2019年签订的保底托管经营协议，合约期至2025年12月31日，业主方明确告知到期后不再续约，属于合约届满正常关店 [6] - 公司表示正在进行房源结构战略性优化，关闭部分前期投入成本过高、财务数据不及预期的门店，属于战略层面的主动战线收缩 [15] 租客沟通与告知情况 - 门店通过解散住户群，进行一对一通知的方式告知租客 [2] - 部分租客在年中续签时收到口头提醒，但正式书面通知在本周内收到；部分新近签约租客称不知悉此事 [10] - 门店近期已停止接收新租客 [10] 租金、押金及违约金争议 - 租赁合同采用“押一付三”模式，即租金按季度支付，租赁保证金为1个月租金，全程未涉及“租金贷”服务 [11] - 公司承诺在退租完成后7个工作日内足额返还剩余租金和押金，并提供其他门店备选、折扣及搬家服务 [11] - 部分租客对退款执行效率存在疑虑，但公司内部财务核查称未发现款项迟迟不到账的情况 [11] - 关于违约金，公司援引合同补充条款，称双方提前一个月通知解除合同则互不承担违约责任，门店已于11月25日通知，故无支付义务 [12] - 法律人士认为，若合同确有此约定，则具有法律效力 [13] 公司运营近况 - 公司旗下品牌已进驻全国20余个核心城市，运营房源超8万套，在住租户突破10万人，全国节点出租率在90%以上 [15] - 公司曾于2022年9月、2023年4月两度向港交所递交上市申请且审核通过，但因港股市场未达预期而主动放弃，目前暂无明确上市时间表 [15] - 2024年个别门店纠纷源于早期项目合同与后疫情时期政策不匹配，经协调后已与相关业主方完成和解并调整支付方案 [14]

公司对特定门店关闭事件的说明 - 媒体报道的魔方公寓西藏南路店事件 缘起门店到期退出闭店期间与个别租客协商退租条件未达成一致 导致个别租客在社交媒体发布相关言论引起网络猜测[1] - 西藏南路店关闭原因是业主决定到期不再续约 属于正常关店 公司已按合同约定提前一个月告知租户 目前正按正常程序进行有序退租[1] - 对于退租住户 公司承诺将按照合同足额退还剩余租金与押金 对于有续租需求的住户 公司提供优惠租住其他魔方门店的选择 同时介绍周边友商作为备选[1] 公司的门店网络优化与经营策略 - 根据公司的整体房源结构战略性优化策略 公司将对部分门店进行优化 少量门店将进行关闭或运营主体调整[1] - 此次门店调整属于正常的物业租约到期及项目优化 不涉及公司整体经营状况 公司的经营正常有序[1] - 公司在优化部分门店的同时 仍在积极拓展新项目 近期已有上海小木桥路店、大宁店等多店开业 在上海徐家汇、新江湾及无锡均有多店即将开业[1] 公司的客户权益保障与运营管理 - 对于受影响的租户 公司始终把保障租户权益放在首位 正与各相关业主保持沟通 以确保交接过程平稳、透明[1] - 公司一贯致力于提供安全、舒适、可靠的租住服务 并将继续加强运营管理和客户服务 确保租户的合法权益不受影响[1]

门店关闭事件概述 - 魔方公寓上海西藏南路店因业主方不再续租，要求租户于2025年12月31日前搬离，引发部分租户对“强制退租”及违约金支付的质疑 [1] - 公司提供处理方案包括推荐周边公寓信息、办理无责退款退租退押金，并依据合同条款称提前一个月通知解除合同互不承担违约责任 [4] - 除上海西藏南路店外，上海火车站店及杭州等地亦有租客反映被要求提前搬离或办理合同转让解除手续 [5] 公司官方回应与战略调整 - 魔方生活服务集团回应称，部分门店闭店系业主不再续租及公司房源结构战略性优化所致，旨在退出亏损门店以保障财务健康 [5][6] - 公司强调经营正常，部分门店闭店不影响整体运营，并承诺优先保障租户利益，足额返还剩余租金和押金，提供其他门店备选及折扣搬家服务 [5][6] - 所涉闭店门店（如上海西藏南路店）采用第三方托管模式经营，托管期限至2025年12月31日止，运营房间204间 [5] 公司业务模式与运营现状 - 魔方生活创立于2009年，是中国集中式长租公寓模式的引领者，运营模式包括直营模式及加盟管理和第三方托管模式 [6] - 截至2022年年底，公司在营公寓超7.6万套，分布在全国25座城市，但该运营数据此后未在官网更新 [7] - 公司曾于2022年启动上市，2023年8月境外上市备案获证监会确认，但此后上市步伐暂停，相关事宜据称仍在推进中 [7]