2025年当地时间9月17日美联储再度宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间降至4.00%至 4.25%。 这波来自大洋彼岸的政策信号，正悄然牵动着合肥二手房市场的神经 —— 跌势已久的合肥二手房，终于要止跌了？ 一、外部政策"暖风"：给合肥二手房市场托底 美联储降息带来的最直接影响，是中美利差的收窄，这为国际资本重新配置提供了契机。作为长三角发展迅猛的新一线城市，合肥的经济活力与楼市潜力 早已被全球资本关注，利差收窄后，融资环境持续改善，不仅能缓解房企资金压力、减少新房市场的 "以价换量" 竞争，更能间接为二手房市场 "减负"。 与此同时，美联储降息往往伴随美元指数走弱，人民币相对升值的预期正在增强。对海外投资者而言，此时布局合肥房产，有望收获资产增值与汇率上升 的双重收益，而二手房市场中，政务区、滨湖区等核心板块的优质次新房、高端住宅，正是这类资本重点考量的标的。海外资金的潜在入场，无疑为合肥 二手房市场注入了重要的信心支撑。 二、利率"杀手锏"：直击二手房交易核心痛点 如果说国际资本是"远水"，那国内房贷利率的下行预期就是"近渴"的解药。国内房贷利率锚定LPR，美联储降息后，市场资金成本下降，给央行 ...

上海二手房市场分析 成交套数：2,808套（周环比：-16.2%） 成交面积：258,902.69㎡（周环比：-14.8%） 套均面积：92.0㎡/套 近四周平均成交：3,150套/周 北京二手房市场分析 市场分析 北京二手房市场近期呈现明显回调态势。2025年9月第二周（9.8-9.14）成交2,808套，环比下降16.2%，延续了前两周的下行趋势。值得注意的是，6周内 成交量从3,350套的高点连续两周回落至2,808套，累计降幅达16.2%。套均面积稳定在91-94㎡区间，显示市场需求结构保持稳定。成交面积同步下滑 14.8%，与成交量收缩幅度基本匹配。当前市场已进入传统"金九银十"旺季，但连续两周的显著回调需警惕季节性因素外的市场动能减弱信号。建议持续 关注后续成交量能否企稳回升。 最新完整周度数据（2025-09-08至2025-09-14）： 市场分析 2025年9月第二周上海二手房市场成交4,476套，环比下降4.5%，延续近6周"三连涨后回调"趋势。值得注意的是，套均面积稳定在82-83㎡区间，显示刚需 产品仍为市场主力。虽然本周成交量较峰值（8月最后一周4,685套）有所回落，但整体仍维持在 ...

9月6日起 深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行 联合印发的 《关于进一步优化调整本市 房地产政策措施的通知》正式施行 分区优化调整居民购买商品住房政策 深圳多区放宽限购，其中，盐田区、大鹏新区取消限购；深户、在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非深户在罗湖区、宝安区（不含新 安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房，其余情况可在上述六区限购两套商品住房。 其中 罗湖表现尤为突出 增幅高达109% 据深圳贝壳研究院消息 新政落地后 深圳二手房市场呈现持续升温态势 据深圳贝壳研究院监测 新政后六天（9月6日至11日） 贝壳深圳合作门店二手签约量 较新政前六天增长45% 高于深圳其他各区 深圳贝壳研究院院长肖小平表示，新政后罗湖二手房市场成交活跃度大幅上升，核心原因有两点： 罗湖配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高，适配各类自住需求及性价比导向的投资者。 新政将其移出核心限购区，放开购房套数限制，释放大量此前无资格的购房者，直接推动成交激增。 除了罗湖以外，贝壳研究院数据显示，9月6日至11日，龙华区、盐田区、福田区的二手房签约量较前六天增幅 ...

BEIJING 手房挂牌价 42410 元/m² 环比涨幅 3.5% € 延庆区 怀柔区 15171 元/m² 21608元/m² 密云区 0 -2.4% 0-0.2% 16988 元/m2 | 0 -1.9% 昌平区 顺义区 平谷区 33016 元/m² 25518 元/m² 16798 元/m² 0 -1.5% 0 -4.4% 0 -1.6% 门头沟区 海淀区 通州区 朝阳区 故宫 83039 元/m² 32049 元/m² 28468 元/m² 64306元/m² 西城区 东城区 Q-3.9% Q -0.3% Q 2.1% 121244 元/m² 90627 元/m² 0-2.0% Q 4.4% O 1.6% 石景山区 丰台区 41699 元/m² 47477 元/m² 房山区 大兴区 0 -1.0% 0 -2.4% 19768 元/m² 32515 元/m² 00.7% 0-1.2% 环比上涨 环比下跌 IT Lレセッ *数据来源： 58安居客研究院，数据为安居客线上二手房挂牌均价，仅供参考 IVITTAT UANGZHO 手房挂牌价 32488 元/m² 从化区 9191 元/m² © -0.2% ...

政策导向转变 - 首次明确支持老旧住房自主更新和原拆原建 标志着政府从大包大揽转向居民主导模式 [2][3] - 拆迁致富时代基本结束 老房更新主导权移交居民 改造替代拆迁成为主流方式 [3][5] - 政策转变源于地方政府债务超52万亿元（人均负担近4万元）及税收公平性考量 [6][7] 自主更新实施机制 - 改造费用由业主共同承担 包括加电梯、翻外立面等项目 政府不再提供资金支持 [8] - 原拆原建不同于动迁 无多余地块出售 全部成本由业主分摊 例如杭州某新村改造总费用5.3亿元中住户承担4.7亿元 [9] - 成本结构包含基础改造费（每户10万-100万元） 增面积费用每平米3.4万元 车位另付22万元（均为成本价无土地费） [9] 房产价值驱动因素演变 - 房产价值从土地特性转向管理特性和人的特性 业主资金能力与共识成为关键因素 [9][17] - 低密度、高业主素质小区更易达成更新共识 产生5%-12%的房价溢价 且溢价可能持续扩大 [14][16][17] - 高密度、产权复杂小区易陷入更新困境 导致房产加速贬值甚至沦为负资产 [10][15] 社区更新实践挑战 - 资金筹集与观念统一是核心难题 普通社区难以复制高校社区（如浙江工业大学教师群体）的高共识与高支付能力 [11][12] - 电梯更换、业委会运作、大修计划等细节直接影响房产价值 需作为二手房评估关键指标 [19][21] - 老旧小区未来仅剩自住或出租两条路径 房产价值完全取决于业主集体行动能力 [22][23] 行业长期影响 - 住宅设计年限50年与部件寿命25年存在错配 缺乏维护的房产将面临价值衰减 [9] - 二手房市场进入"达尔文时代" 社区分化加剧 优质管理社区与缺乏更新社区价差持续扩大 [15][23] - 房产从静态资产转变为需持续养护的"有机生命体" 可能转化为持续消耗资金的不良资产 [19]

北京二手房市场 - 周成交3,136套，环比增长10.2%，创6周新高 [4] - 近6周成交量呈"V型"走势，从2,824套回升至3,136套 [4] - 套均面积稳定在91-93㎡，刚需户型为交易主力 [4] - 成交面积环比增长11.1%，增速高于成交量，改善型需求释放 [4] 上海二手房市场 - 周成交4,335套，环比增长2.4%，连续两周回升 [8] - 套均面积稳定在82㎡，中小户型成交占比提升 [8] - 近6周成交量在4,743套峰值后回调，近期重拾升势 [8] - 近四周平均成交4,367套/周 [9] 深圳二手房市场 - 周成交1,003套，环比增长2.5%，成交面积微降0.8% [13] - 套均面积降至98㎡，中小户型成交占比提升 [13] - 近6周成交套数从906套低点连续三周反弹至千套水平 [13] - 近四周平均成交963套/周 [14] 杭州二手房市场 - 周成交1,123套，环比下降3.1%，连续两周回落 [17] - 套均面积升至105㎡，较6周前提升3㎡，改善型需求占比提升 [17] - 近6周成交量在1,142-1,280套区间波动，较7月高位回落约9% [17] - 成交面积环比降幅0.6%，小于套数降幅，中大面积房源韧性较强 [17] 成都二手房市场 - 周成交3,565套，环比增长12.9%，连续两周双位数增长 [20] - 套均面积稳定在94-96㎡，刚性需求主导市场 [20] - 6周成交量经历冲高回落再回升过程，从峰值4,205套回调后持续反弹 [20] - 当前成交量恢复至7月高位水平的85% [20] - 近四周平均成交3,480套/周 [21]

市场整体表现 - 深圳二手房市场连续三周录得量增长 第33周录得1265套环比增长4% 第31周录得1184套环比增长5% 第32周录得1216套环比增长3% [1] - 乐有家门店8月1日至17日二手住宅签约量同比上涨47% 近3周签约量保持平稳活跃状态 [3] - 贝壳深圳合作门店上周二手房签约量环比增长26.3% 带看量环比增长16% [3] 成交结构特征 - 龙岗中心城/南山前海/龙岗双城成为热门成交片区 分别录得49套/43套/41套 [3] - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 [3] - 全市有效二手房源76399套 较上周减少92套 [4] 次新房市场动态 - 5-10年房龄次新房受关注 价格出现倒挂现象 具备成熟社区设施优势 [4] - 次新房价格有所回暖 市场延续以价换量态势但呈现分化现象 [4]

市场整体表现 - 重点城市二手房市场呈现温和回调但整体回暖趋势未改 例如北京2025年8月第二周成交2,845套环比下降3.9% 成交面积26万㎡环比降5.1% 为连续第二周小幅下滑[3] - 自7月中旬以来市场仍处于政策刺激后的修复通道中[3] - 深圳上半年二手房月均成交量稳定在5,000套以上 市场运行状态良好[4] - 广州二手住宅网签套数及面积同比分别增长12.98%和13.31%[4] - 杭州、合肥等重点二线城市成交同比增幅显著[4] 政策支持措施 - 8月以来多地密集出台新政巩固楼市回稳态势[4] - 深圳取消"70/90政策" 未来将增加大户型供应优化市场结构[4] - 地方政府研究加速消化二手房库存 通过改善供求关系稳定市场预期[4] - 政策需在需求端进一步松绑限购限贷、降低首付比例及房贷利率以提振购房信心[11] - 供给端需加大高品质住房供应 探索"以旧换新"模式加强一二手房联动[11] - 需落实"保交楼、保民生"部署 推动城市房地产融资协调机制落地 研究存量房源去化路径[11] 价格与成交动态 - 当前成交回暖部分归因于业主"以价换量"策略[4] - 北京3月以来成交量回升主要依赖降价促成 部分房源成交价较去年同期下跌近10% 如某小区同户型一年内降价74万元[4] - 2月70个大中城市中68城二手房价格环比下降[9] - 买方对顶层、底层及无电梯房源接受度较低 部分业主需大幅降价方可成交[9] - 房龄老旧、物业品质较差房源价格"尚未触底"[9] 市场前景展望 - 市场正处于"政策驱动修复"与"内在结构调整"并行的阶段[11] - 短期数据波动无需过度解读 在政策持续优化、购房者信心逐步修复背景下 市场有望建立更健康的供求新平衡[11] - 需通过精准施策消化存量房源 并通过高品质供给激发改善性需求[11]

北京二手房市场 - 2025年8月第二周成交2,845套，环比下降3.9%，连续第二周下滑 [4] - 成交面积26万㎡，环比下降5.1%，7月底以来累计回调5.1% [4] - 套均面积稳定在91-93㎡区间，显示刚需产品为市场主流 [4] 上海二手房市场 - 最新一周成交4,233套，环比增长1.9%，延续反弹趋势 [9] - 套均面积持续微降至82㎡，反映刚需购房占比提升 [9] - 近四周平均成交4,402套/周，市场呈现量稳价平特征 [9][6] 深圳二手房市场 - 最新一周成交979套，环比增长8.1%，终结连续四周下行趋势 [14] - 成交面积环比增长9.2%，套均面积回升至102㎡，改善型需求回暖 [14] - 近四周平均成交972套/周，市场出现筑底信号 [14][16] 杭州二手房市场 - 最新一周成交1,159套，环比微增1.5%，延续回升趋势 [19] - 成交面积环比增长1.9%，套均面积收窄至102㎡，刚需产品占比提升 [19] - 近四周平均成交1,203套/周，市场维持温和复苏态势 [19][20] 成都二手房市场 - 最新一周成交3,157套，环比增长5.4%，面积302,399.65㎡环比增6.5% [22] - 套均面积稳定在96㎡，较6周前提升2㎡，改善型需求可能增加 [22] - 近四周平均成交3,540套/周，市场呈现波动回暖态势 [22][24]

百城二手房价格走势 - 2025年7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [1] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%，同比下跌5.10%，同比跌幅较前值收窄0.2个百分点 [3] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.61%，二线城市环比下跌0.84%，三四线城市环比下跌0.77% [1] 重点城市价格表现分化 - 武汉二手住宅价格环比跌幅达1.17%（十大城市最高），同比跌幅达9.66% [3][5] - 南京环比下跌0.95%，同比下跌9.52% [3][5] - 成都环比跌幅最小（0.20%），同比跌幅仅1.46%（十大城市最低） [3][5] - 深圳同比跌幅小于3%，北京、上海同比跌幅在4%-5%区间 [3][5] 租赁市场租金变化 - 50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比微跌0.07%，同比下跌3.81% [1] - 毕业季租住需求支撑下，重点城市租金环比跌幅有所收窄 [1] 城市成交规模同比分化显著 - 合肥二手房成交套数同比大幅增长42.6%（6737套），成交面积同比增长38.4%（64.32万㎡） [8] - 厦门成交套数同比增长23.4%（2059套），济南同比增长23.3%（5410套） [8] - 南京成交套数同比暴跌29.9%（7017套），成交面积同比下降28.5%（66.04万㎡） [9] - 北京成交套数同比下降16.9%（12777套），福州同比下降24.9%（2542套） [9] - 大连成交套数同比骤降69.7%（1855套），成交面积同比下降70.7%（16.58万㎡） [10] 核心城市市场活跃度特征 - 核心城市二手房成交保持一定活跃度，但价格短期仍承压 [1] - 广州成交套数同比增长8.3%（9674套），深圳同比增长0.9%（5176套） [9] - 武汉、重庆成交套数同比微降1.2%和1.3%，但成交面积保持正增长 [9]