组织架构调整 - 万科完成最新一轮组织架构调整 核心在于扁平化并强化集团总部管控 [1] - 组织架构划分为集团总部 地区公司 事业部三类 开发经营本部被撤销 [1] - 原5大区域公司 2个总公司 2个直管公司整合为16个地区公司 实现总部对地区公司的直接管理 [1] - 由集团-区域-城市三级架构转向总部-城市二级管控体系 [1] - 集团总部设有11个中心包括投资发展中心 成本招采中心 工程技术中心 产品设计中心等 [1] - 地区公司分为16个公司包括北京公司 津冀公司 山东公司 上海公司等 [1] - 事业部包含物业 商业与酒店 办公 长租公寓 物流等八大多元化业务 [1] 管理团队变动 - 集团董事长辛杰 执行副总裁郁亮 李锋 华翠 财务负责人韩慧华等高管职务保持不变 [3] - 执行副总裁李刚兼任北京公司总经理 [3] - 原开发经营事业集团总经理张海现任集团首席产品官 产品设计中心总经理 [3] - 原西南区域李嵬现任集团投资发展中心总经理 [3] - 原华东区域吴镝现任集团首席营销官 [3] - 原深圳市特区建工卜令秋现任集团财务总监 [3] - 调整围绕能力集约建设 风险系统防控 组织高效精简展开 旨在减少管理层级并提升决策效率 [3] 行业背景与公司业绩 - 头部房企包括保利发展 华润置地 招商蛇口等普遍优化组织架构以适配市场变化 [4] - 行业调整共性为撤销中间层级 强化总部管控与城市端执行力 打破三级架构转向两级管控 [4] - 盈利难已成为房地产行业普遍现象 是房企组织架构调整的一大背景 [4] - 万科上半年营业收入1053.2亿元 同比下降26.2% [4] - 归属于上市公司股东净亏损119.5亿元 较去年同期98亿元净亏损有所增加 [4] - 业绩亏损主要因房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率低位 资产减值计提及资产交易价格低于账面值 [4] - 公司稳步推进改革化险工作 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [4]

组织架构调整 - 万科组织架构调整为扁平化二级管控体系 由集团区域城市三级架构转向总部城市二级架构[2] - 撤销开发经营本部 原5+2+2架构整合为16个地区公司 总部直接管理地区公司[2] - 集团总部设立11个中心包括投资发展中心 成本招采中心 工程技术中心 产品设计中心等[3] - 地区公司分为16个包括北京公司 津冀公司 山东公司 上海公司等[3] - 事业部包含物业 商业与酒店 办公 长租公寓 物流等八大多元化业务[3] - 调整围绕能力集约建设 风险系统防控 组织高效精简展开 旨在加强业务和风险管控[5] 管理团队变动 - 执行副总裁李刚兼任北京公司总经理[5] - 原开发经营事业集团总经理张海现任集团首席产品官 集团产品设计中心总经理[5] - 原西南区域管理部首席合伙人李嵬现任集团投资发展中心总经理[5] - 原华东区域管理部首席合伙人吴镝现任集团首席营销官[5] - 原深圳市特区建工集团财务金融部总经理卜令秋现任集团财务总监[5] 行业背景与财务表现 - 头部房企普遍进行组织架构调整 包括保利发展 华润置地 招商蛇口等[5] - 行业调整共性为撤销中间层级 强化总部管控与城市端执行力 打破三级架构转向两级管控[6] - 上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2%[6] - 归属于上市公司股东净亏损119.5亿元 较去年同期98亿元亏损扩大[6] - 业绩亏损主因房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位 资产减值计提及资产交易价格低于账面值[6] - 已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[6]

公司组织架构调整 - 万科撤销原有开发经营本部 将"5+2+2"架构调整为16个地区公司由总部直接管理[2] - 新架构分为三大板块：集团总部（含11个中心）、16个地区公司及八大多元化事业部[4] - 彻底打破沿用近二十年三级架构 转向总部对城市直接管理的两级管控体系[2][4] 管理层人事变动 - 核心高管辛杰、解冻、郁亮职务保持不变[4] - 执行副总裁李刚兼任北京公司总经理 张海转任首席产品官 李嵬担任投资发展中心总经理 吴镝转任首席营销官[4] - 16个地区公司新负责人全部就位 包括北京李刚、浙江陈灏、广佛周轶群、华中易平安等[5] 股东资金支持 - 深铁集团9月16日提供不超过20.64亿元借款 期限不超过3年 利率2.34%[7] - 年内累计提供9次借款支持 总金额达259.41亿元[8] 行业趋势 - 金茂、招商蛇口等头部房企均开展类似组织调整 共同特点为弱化区域职能 实行"总部-城市公司"两级管控[8] 财务表现 - 2025年上半年营收1053亿元 销售收入近700亿元[8] - 高质量交付超4.5万套 销售回款率超100% 多地开盘去化率超九成[8] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 盘活存量资源回款近60亿元[8]

公司组织架构调整 - 万科近期完成大规模人事组织调整 包括集团总部 地区公司和事业部的新架构[3][4] - 集团总部设置11个中心 地区公司包括16个公司 事业部涵盖八大业务板块[4] - 撤销开发经营本部 将原有"5+2+2"架构调整为16个地区公司由总部直接管理[7] 管理层变动 - 深铁管理团队全面入驻后 辛杰接替郁亮担任董事会主席[3][7] - 郁亮 李锋 华翠 李刚任集团执行副总裁 田钧接任董事会秘书[7] - 多名区域负责人职务调整 包括李刚兼任北京公司总经理 张海任首席产品官等[7] 财务表现 - 上半年营收1053.2亿元 同比下降26.2%[8] - 归母净利润亏损119.47亿元[8] - 合同销售金额691.1亿元 同比下降45.7% 销售面积538.9万平方米 同比下降42.6%[8] 行业背景与调整动因 - 组织架构调整与金茂 招商蛇口等头部房企方向一致 核心是撤销中间层级强化总部管控[7] - 行业进入瘦身期 通过减少管理层级提升运营效率和市场应对能力[8] - 盈利难成为房地产行业普遍现象 头部房企通过扁平化调整应对行业深度调整[8]

组织架构调整 - 公司近期完成大规模人事组织调整 包括集团总部 地区公司和事业部三大板块 其中集团总部设11个中心 地区公司包括16个城市公司 事业部涵盖物业 商业与酒店等八大多元化业务[2][3] - 撤销开发经营本部 将原有"5+2+2"架构调整为16个地区公司由总部直接管理 实现从三级架构向两级管控转变 强化总部管控与城市端执行力[5] - 调整后集团高管团队包括董事长辛杰 执行副总裁郁亮 李锋 华翠 财务负责人韩慧华等 其中李刚兼任北京公司总经理 张海转任首席产品官 李嵬任投资发展中心总经理 吴镝任首席营销官[5] 人事变动情况 - 本次为今年第二次大规模人事调整 年初曾出现管理层核心岗位变动 原董事会主席郁亮 总裁祝九胜 董秘朱旭集体辞任 由大股东深铁集团派驻管理人员接管[6] - 现任董事会主席由辛杰担任 郁亮改任执行副总裁 田钧接任董事会秘书 原区域负责人李嵬 吴镝等调任集团总部核心管理岗位[5][6] 经营业绩表现 - 上半年公司营收1053.2亿元同比下降26.2% 归母净利润亏损119.47亿元 主要受存货跌价等因素影响[6] - 合同销售金额691.1亿元同比下降45.7% 合同销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售端压力持续[6] 行业背景与调整动因 - 研究机构认为调整反映行业下行周期中企业经营逻辑转变 盈利难成为房地产行业普遍现象 头部房企通过组织架构扁平化应对深度调整[7] - 减少管理层级可缩短决策链条 实现资源集中调度和统一管理 提升运营效率并增强市场敏感度 适应从区域公司管理模式向总公司模式转变[7]

核心观点 - 2025年8月百强房企销售操盘金额2070亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 同比降幅较7月收窄6.7个百分点[2] - 1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元 同比下降13.1% 降幅扩大0.6个百分点[2] - 各梯队销售门槛均降至近年最低水平 TOP10/30/50/100门槛同比分别下降4.3%/5.9%/9%/23.8%[5] - TOP21-30梯队表现相对较好 累计销售规模同比降幅8.7% 是唯一降幅低于10%的梯队[5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30%[9] 企业销售表现 - 保利发展1-8月累计销售额1812亿元（-17.9%） 8月单月180.2亿元（-18.5%）[1] - 招商蛇口单月销售额195亿元 同比增长39.2% 环比增长24.5%[1] - 建发房产累计销售额850.8亿元（+9.5%） 单月80.6亿元（+69.4%）[1] - 中国金茂累计销售额708.8亿元（+25.7%） 单月90.7亿元（+46.4%）[1] - 万科地产累计销售额911.1亿元（-44.4%） 单月90亿元（-47.8%）[1] 土地投资 - 重点监测30家房企8月拿地金额250亿元 环比下降57% 创近一年新低[12] - 拿地面积131万平方米 环比下降52% 同比增长116%[12] - 成交楼板价19034元/平方米 环比下降9%[12] - 18家企业当月未新增土地 仅华润置地、招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元[13] - 保利发展新增土地建面25万㎡/总价16亿元 楼面价6389元/㎡[11] - 招商蛇口新增土地建面38万㎡/总价106亿元 楼面价27904元/㎡[11] 企业融资 - 65家典型房企8月融资总量371.39亿元 环比减少23.6% 同比减少31.2%[17] - 1-8月累计融资总量2785.18亿元 同比减少27.3%[17] - 境内债权融资256.84亿元 环比减少32.4% 资产证券化融资105.35亿元 环比增加12.7%[17] - 1-8月新增债券类融资成本3% 其中境外债券融资成本8.6% 境内债券融资成本2.6%[17] - TOP10房企平均融资额169.35亿元 融资成本2.62% 为各梯队最低[18] 组织动态 - 万科撤销所有区域公司 拆分为16个地区公司 实行总部-地区公司两级管控[21][24] - 保利发展任命吴兰玉为副总经理 其具备14年地产开发与物业管理复合经验[21][22] - 金地商置取消三级架构 设立四大地区公司 实行总部强管控模式[21][26] - 象屿地产内部提拔佟文艳任集团营销管理中心副总经理[21][23] - 龙光控股不再设立董事会 仅设一名董事兼总经理[21]

公司组织架构调整 - 金地集团将三级管理模式压缩为2.5级管理模式 形成四大大区公司和10个地区公司的新框架 [1] - 总部职能部门调整合并 工程管理中心与成本管理中心合并为工程与成本管理中心 新设供应链管理中心和综合审议工作小组 [2] - 区域层面撤销原有五个区域公司 新设华南大区、北方大区、华东大区和中西部大区四大大区公司 [3] - 城市公司合并为10个地区公司 包括北京、深圳、广州、上海、浙江、天津、东北、南京、华中和西南公司 [3] - 总部作为经营决策中心直接管理地区公司 大区公司作为业务督导中心 地区公司作为一线经营主体 [4] - 高管职责分工调整 总裁李荣辉分管供应链管理中心等 高级副总裁陈长春分管投资管理中心等 高级副总裁郝一斌分管信息科技中心等 [3] - 人事调整同步落地 郝一斌担任华北大区董事长 陈爱虹担任华南大区董事长 阳侃担任华东大区董事长 施鑫华担任中西部大区董事长 [5] - 城市公司负责人基本保持不变 遇绣峰调任华中地区公司总经理 季斌调任南京地区公司总经理 [6] 公司经营表现 - 2024年营业收入753.44亿元同比下降23.22% 归属于母公司所有者的净利润-61.15亿元同比下降788.54% [7] - 2024年签约金额685.1亿元同比下降55.4% 签约面积471.4万平方米同比下降46.2% [7] - 2024年共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期 涉及到期规模约180亿元 [7] - 2025年计划新开工面积127万平方米同比增加25.7% [8] - 2025年一季度在杭州临平老区和上海松江各获取一宗宅地 [8] 行业组织架构调整 - 2025年上半年超30家重点房企推进组织调整 [1] - 中国金茂将三级管控架构调整为二级管控架构 取消五个区域公司 裁撤重组近20个城市公司为14个城市公司与6个事业部/片区 [9] - 招商蛇口取消五大区域公司 转为总部直接管理城市公司形成二级管控体系 [9] 行业销售表现 - 2025年1-6月TOP100房企销售额同比下降11.8% [11] - TOP10房企销售额均值为893.8亿元同比下降13.2% [11] - 上半年销售额超千亿房企4家较去年同期减少2家 百亿房企46家较去年同期增加2家 [11] - 2025年上半年20家代表房企47.8%销售业绩来源于二线城市 一线城市销售业绩贡献率同比增长9.0个百分点至40.0% [12]

组织架构调整 - 公司进行成立以来力度较大的组织架构调整 将原有3级管理模式压缩为2.5级 形成"总部-大区-地区公司"管理体系[1] - 总部职能部门调整包括合并原工程管理中心与成本管理中心成立工程与成本管理中心 新设供应链管理中心 新增综合审议工作[1] - 区域公司由5个精简为4个大区 包括华南大区 北方大区 华东大区和中西部大区 大区设置业务督导 审计监察 人力行政等职能[1] - 城市公司由14-15个整合为10个地区公司 包括深圳 广州 北京 天津 东北 上海 浙江 南京 华中和西南地区公司[1] - 职能划分明确总部负责重点经营事项决策并直接管理地区公司 大区公司作为业务督导中心督导地区公司生产经营和重难点专项工作[1] 人事变动 - 大区公司董事长基本由原区域公司董事长转任 但原华南区域董事长杜宏调任华东大区总经理兼上海地区公司总经理[2] - 原城市公司总经理基本平调至地区公司 遇绣峰调任华中地区因集团近两年在北京几乎未拿地而华中地区为重点布局区域[2] 行业背景 - 房地产行业多家房企进行架构调整 思路均为强总部 扁平化 短链条 如中国金茂调整为总部-地区二级管控架构 招商蛇口裁撤五大区域公司转为总部直接管理[2] - 行业规模下降背景下 公司调整反映行业共性选择即精简层级 聚焦核心[4] 财务表现 - 公司预计2025年上半年归属于母公司所有者净利润亏损34亿元至42亿元 较上年同期亏损有所扩大[3] - 业绩预亏主因销售规模下降 本期可结转面积较上期减少 营业收入较上期下滑 以及公司根据市场情况动态调整经营策略加大去化力度导致部分项目毛利下降[3] - 上半年累计实现签约面积125.4万平方米 同比下降47.84% 累计实现签约金额171.5亿元 同比下降52.52%[3] - 销售下降受市场大环境影响及公司投资减少导致新增货源减少 产能逐渐下降[3] 战略调整 - 公司2024年成功兑付约200亿元公开债务 走出公开市场债务危机[4] - 组织调整有助于提升管控与协同能力 本质是聚焦有限资源投入核心城市[4] - 未来将持续深耕高能级市场 重点布局人口净流入 政策支持区域[4]