行业整体下行与调整 - 白酒行业整体处于深度调整期，2025年前三季度A股20家上市白酒企业营收合计3177.79亿元，同比下降5.90%，净利润合计1225.71亿元，同比下降6.93% [12] - 行业第三季度营收779.76亿元，同比下降18.47%，净利润280.11亿元，同比下降22.22%，其中8家酒企出现亏损 [12] - 中国白酒产量自2016年历史高点1358.4万千升持续下滑，2024年产量为414.5万千升，较峰值下降69.5% [13][14] - 消费结构发生根本变化，Z世代（18-35岁）中仅17%将白酒列为首选饮品，同时35-55岁主要消费群体因经济压力、健康意识及“朋克养生”兴起而减少饮用 [14] - 政策环境持续收紧，2025年升级版“禁酒令”导致政务用酒市场规模从近千亿萎缩至不足百亿，占比小于5% [14] - 高端白酒的货币属性或正在消失，行业整体低迷或成常态 [8] 头部企业近期动态与市场表现 - 飞天茅台市场销售价格跌破1499元官方指导价 [2] - 五粮液自2026年起，第八代普五经销商开票价将从1019元下降至900元左右，降幅接近12% [2] - 截至2024年12月15日，茅台股价年内跌幅6.4%，五粮液股价跌幅19.70%，汾酒股价跌幅2.53%，抗跌性更强 [4] - 茅台、五粮液和汾酒的最新市值分别为1.786万亿元、4365亿元和2191亿元，市盈率分别为19.86、15.35和18.01 [4] 企业业绩分化与增长挑战 - 2025年前三季度，仅茅台和汾酒两家实现营收与净利润双增，其余18家全部下滑 [15] - 茅台前三季度营收1309亿元，同比增长6.32%，净利润646.3亿元，同比增长6.25%，但增速相比去年同期大幅下滑 [15][16] - 茅台第三季度营收398.1亿元，同比增长0.35%，净利润192.2亿元，同比增长0.48%，自上市以来首次增速跌破1% [15] - 汾酒前三季度营收329.2亿元，同比增长5%，净利润114亿元，同比增长0.48% [16] - 汾酒第三季度营收89.6亿元，同比增长4.05%，净利润增速为-1.38%，首次连续两个季度负增长 [16] - 其他酒企业绩大幅下滑，五粮液前三季度营收同比下跌52.66%，净利润下滑65.62%，洋河股份首次单季亏损，口子窖、老白干、郎酒等营收与净利润均出现断崖式下跌或亏损 [17] 汾酒的差异化策略与表现 - 山西汾酒集团董事长袁清茂指出，白酒消费正从政务商务消费转向“悦人”与“悦己”并存的新格局 [2] - 汾酒产品结构呈“金字塔”型，高端青花系列（500–1000元）价格坚挺，腰部老白汾等承接大众宴席，基座50元光瓶酒作为“流量入口”，策略为“抓青花、强腰部、稳玻汾” [18] - 线上渠道成为汾酒重要增长引擎，2024年线上渠道销售额15.18亿元，同比增长81.8%，为行业最高 [18] - 2025年前三季度，汾酒线上销售继续保持超60%的同比增速，远超行业平均增速（约12%），并已连续三年稳居上市白酒企业线上销量增速第一 [18][19] - 线上策略包括构建“内容+直播”营销矩阵，推动线上线下融合，实现“线上下单、线下即时配送” [19] 汾酒与茅台的历史渊源与竞争 - 史料记载茅台酒酿造技艺最初源自汾酒，清康熙至乾隆年间晋商将汾酒工艺带入茅台镇并改良 [9] - 1939年《贵州经济·茅台酒之沿革》记载茅台酒“初仿汾酒制法” [9] - 1950年代茅台厂志记载汾酒工艺传入后经本地驯化形成独特酱香 [9] - 1915年巴拿马万国博览会上，山西高粱汾酒获甲等大奖章，汾酒多次质疑茅台的“金奖叙事” [9] - 建国后至上世纪八十年代，汾酒产量占全国名酒的50%以上，被称为“汾老大”，但随后因市场化改革滞后错失高端化机遇 [10] - 茅台借力“国酒”营销及金融属性实现反超，2020年至今汾酒重拾“清香复兴”并全国化加速 [10] - 2019年汾酒董事长率队赴茅台考察学习品牌高端化，与上世纪八十年代茅台向汾酒取经形成历史轮回 [11]

报告行业投资评级 * 报告未对坦博尔公司或户外行业给出明确的投资评级 [1][2][3][4][5][35][60][96][111] 报告核心观点 * 坦博尔作为中国本土第四大专业户外品牌，凭借从羽绒服向户外领域的敏锐转型，以高质价比和功能性产品切入市场，并借助线上渠道和营销快速成长，但当前盈利能力因费用投入较大而存在波动和优化空间 [3][5][8][9][14][97][100] * 中国户外行业市场规模广阔且增长迅速，行业格局分散，为国产品牌提供了发展机遇，国产品牌增速已超越国际品牌 [3][36][40][43][47][52] 根据相关目录分别总结 1. 本土第四大户外品牌，借行业东风快速成长 * 坦博尔成立于2004年，以羽绒服起家，于2022年战略转型为“户外品质生活品牌”，2024年营收达13.0亿元，同比增长28%，零售规模位居本土专业户外品牌第四 [3][5] * 公司产品分为城市轻户外、运动户外、顶尖户外三大系列，覆盖从日常通勤到专业极限的不同场景，其中城市轻户外系列是核心收入来源，2024年收入9.2亿元，占总收入70.3% [8] * 公司收入保持高速增长，从2022年的7.3亿元增至2024年的13.0亿元，复合年增长率达33.0%，2025年上半年收入同比增长85.0%至6.6亿元 [9][10] * 公司盈利能力有所波动，毛利率在2023年达到56.5%后回落，2025年上半年为54.2%，净利率同期降至5.5%，主要因销售费用率从2022年的27.3%持续上升至2024年的39.0% [14][15][17] * 线上渠道已成为公司主力销售渠道，收入占比从2022年的31%提升至2025年上半年的53%，线上渠道毛利率同期由42%提升至53% [25][26][28][29] * 公司为家族企业，股权结构集中，董事长兼总经理王丽莉为实际控制人，合计持股62.2%，高管团队在服装及零售领域经验丰富 [30][33][34] 2. 中国户外市场空间广阔，国货品牌加码布局 * 2024年全球专业户外产业市场规模达11850亿元，同比增长6.5%，其中户外服饰规模7060亿元，占比约60%，是主要增长引擎 [36] * 2024年中国专业户外产业市场规模为2095亿元，同比增长9.8%，增速快于全球市场，其中户外服饰市场规模1319亿元，同比增长12% [3][40][43] * 中国户外市场格局分散，2024年前十大品牌市场份额合计仅占24.3%，坦博尔以20.3亿元零售额和1.5%的市场份额排名第七，本土品牌中位列第四 [3][52][53] * 国产品牌增长势头强劲，2019年至2024年零售额复合年增长率为16.2%，高于国际品牌的12.3%，预计2024至2029年将以19%的复合年增长率继续快速增长 [3][44][47] * 线上渠道增长迅速，中国户外市场线上销售额从2019年的220亿元增至2024年的528亿元，复合年增长率达19.1% [48][50] 3. 敏锐转型户外定位，质价比与营销快速破圈 * 公司于2022年抓住户外需求暴增的时机，将品牌定位从“高性价比羽绒服品牌”转型为“专业户外品质生活品牌”，产品体系从单一羽绒服拓展为全品类户外服饰 [61][62] * 产品定位中端市场，与国内外大牌错位竞争，承接了如波司登等品牌升级过程中产生的“平替”需求，质价比优势明显 [3][65][66] * 产品注重功能性，超过90%的产品采用性能更优的锦纶面料，并与全球顶尖面料商合作，品控严格，多项标准远超国家标准，如羽绒服绒子含量≥90%（国标≥50%） [67][68][69] * 公司持续加大研发投入，2025年上半年研发开支同比增长48.9%，拥有132人的研发团队及极寒实验室等设施 [70][71][72] * 线上渠道是增长核心引擎，通过加快布局线上自营店铺（从2022年28家增至2025年上半年100家）、建立自有直播中心、与KOL深度合作等方式驱动增长，2024年线上收入同比增长80%至6.3亿元 [74][75][77][78] * 线下渠道致力于从“销售终端”升级为“品牌体验枢纽”，通过打造沉浸式体验店提升品牌价值，截至2025年上半年拥有568家常设线下门店 [3][80][83][84] * 营销策略上，通过赞助奥地利单板滑雪国家队、中国国家北欧两项队等专业团队强化户外心智，并邀请钟楚曦等明星代言以覆盖更广受众，显著提升了在年轻消费群体中的影响力 [3][85][88][89][93][95] 4. 财务成长性较好，费用率仍有优化空间 * 公司收入成长性优异，2024年同比增长27.6%至13.0亿元，近几年保持25%以上的高增长，但经营利润呈现阶段性波动，2024年同比下滑40.5%至1.1亿元 [3][97][98] * 公司毛利率相对稳健，2024年为54.9%，高于雪中飞品牌（42.8%），但低于伯希和（59.6%）、波司登（69.0%）及安踏其他品牌（72.2%） [100][101] * 公司销售费用率持续上行，从2022年的27.3%升至2024年的39.0%，高于伯希和（33.2%）、波司登公司（32.9%）及安踏公司（36.2%），管理费用率相对稳定在7-8% [3][105][107][109]

核心观点 - 在优质房源供给加速与优惠政策叠加的背景下，房企正全力冲刺2025年底的收官业绩，通过加大折扣力度和布局线上直播等多元化营销手段，以应对市场竞争和资金回笼压力 [1][2] 房企促销策略与力度 - 年末是房企全年业绩收官的核心窗口期，密集推出优惠促销已成为行业共识，促销活动包括一口价特惠房源、车房同购专属补贴、品牌家电礼包等实打实的让利举措 [2] - 龙湖·观萃项目针对105平方米三居、116平方米四居等收官户型推出清盘特惠，提供多套一口价房源，并对105平方米户型购房客户设置专属9.8折优惠，车房同购可享房价额外9.9折及车位8.5折优惠 [3] - 中建玖合的年终优惠主要与客户付款比例挂钩，付款比例越高折扣越高，这是房企普遍采用的激励回款措施 [4] - 房企年末优惠的核心逻辑需结合项目自身核心诉求制定，根据项目区位、竞争环境、价格走势及营销阶段（如开盘初期、顺销或尾盘清货）来制定差异化促销策略 [5] 线上营销渠道拓展 - 房企营销更趋多元，不少开发商纷纷布局直播平台，通过线上沉浸式展示、实时互动答疑等形式精准吸引购房者，拓宽获客路径 [2] - 龙湖·观萃项目为冲刺年末业绩，每日进行线上连续16小时不间断直播，龙湖·宸翰计划开启线上直播百场，龙湖·恩祥凌雲颂则邀请本地达人做客直播间 [7] - 越秀地产各项目官方认证的抖音直播间，周一到周日至少播6天，每周安排四场直播，方便客户足不出户了解项目并与销售人员联系 [7] - “线下让利+线上引流”的组合营销模式源于市场竞争加剧、供大于求的现状，通过线上线下联动能更精准匹配客户需求，推动销售成交 [8] 市场销售表现与竞争格局 - 2025年1—11月，北京房地产企业销售额TOP20的商品房销售金额合计达2806.2亿元，同比仅微增0.16%，整体市场增长态势平缓 [9] - 不同房企销售表现呈现分化，中海地产、越秀地产、建发房产、中建智地等企业实现同比增长，其中越秀地产的和樾望雲、和樾玉鸣两项目1—11月分别实现91.6亿元、64.3亿元销售额，合计占公司总销售额的57.13% [9] - 北京TOP20房企销售额实现微量增长，呈现“强者恒强”的竞争格局，头部房企在土储、产品打造及品质兑现方面优于中小房企，更易赢得市场信任 [10] - 部分房企销售业绩下滑，2025年前11月，华润置地销售额为245.9亿元，较去年同期减少1.5亿元；绿城中国销售额较上年同期相差0.2亿元；中建壹品则同比减少19.7亿元 [10] 行业背景与驱动因素 - 房企年末密集加码优惠的背后，是对完成全年销售额目标的冲刺压力，2025年最后一个月成为关键窗口期 [10] - 在通过一口价、优惠等方式拉动成交的过程中，房企利润空间会受到挤压，但当前阶段企业的销售安全、回款速度及现金流健康度的优先级已高于短期利润诉求 [4] - 刚需与改善类基础置业需求仍客观存在，仅存在一定程度的市场观望情绪，需求的激活有赖于房企优质产品与高品质兑现力，以及监管部门出台针对性宽松调控政策助力购房者重建信心 [11][12] - 当前楼市销售平稳、保持增长的表现，为2026年市场过渡奠定了良好基础，有助于2026年楼市实现开局“开门红” [10]

自主品牌国际车展参与策略转变 - 2025年东京车展上，除比亚迪外，其他自主品牌集体缺席，导致展会略显冷清 [2] - 同期举行的名古屋国际汽车技术展上，中国企业如光庭信息虽有参与，但数量远少于慕尼黑车展等大型展会 [2] - 国际顶级车展热度减退，北美国际汽车展览会无企业记者会和新车发布，日内瓦国际车展在举办119年后于去年永久停办，2024年展会仅20家车企参展，其中自主品牌仅3家 [3] 区域性与特定性质展会受青睐 - 自主品牌转向青睐具有区域特色的国际车展，例如第46届曼谷国际车展上，26家大型参展商中自主品牌占据10席，展台面积占据整个场馆的半壁江山 [3] - 2025年印度尼西亚国际车展有超过10个自主品牌如小鹏汽车、吉利汽车、比亚迪等亮相，参展中国车企数量超过日本 [3] - 除传统车展外，自主品牌及供应链企业积极参与科技类展会，如在2025年国际消费类电子产品展览会上，吉利、极氪、小鹏、长城等车企以及禾赛科技、黑芝麻智能等供应链企业展示智能座舱、AI、智能驾驶等技术 [7] 战略转变背后的原因 - 自主品牌对国际车展的态度从蜂拥而上转变为有所取舍，体现了出海战略从“广撒网”式全面铺开转向聚焦的“精耕细作” [5] - 日本汽车市场规模较小且成熟，中国现有车型因地理环境、道路设计等因素不适合日本消费者，专为日本市场开发新车型成本高且销量受限，因此许多自主品牌未出席东京车展 [6] - 东盟等新兴市场新能源汽车需求强劲，2025年1月至9月中国新能源汽车出口总量排名前十的国家中包括菲律宾、泰国、印尼等国，菲律宾以15.34万辆的累计出口量排名第二，并以7.01万辆的同比增量成为增量最高国家 [6] - 在欧洲市场，自主品牌通过参加包括都灵车展在内的大小当地车展来加快出海步伐 [7] 营销策略的演进 - 自主品牌出海进入本地化生产、技术合作、品牌建设的关键阶段，营销需从“走出去”迈向“融进去” [8] - 鉴于国际车展参展成本高昂，投入产出比易失衡，公司需将目光转向成本更低、传播范围更广的线上营销渠道，利用互联网作为长效渗透机制 [8] - 实体车展影响力虽在下滑但仍有必要性，尤其是在东南亚等地区，购车属于家庭重大开支，消费者决策谨慎，线下参展非常必要 [9] - 在海外市场，公司不仅要在车展展示硬核产品，还需通过丰富活动向当地消费者传播品牌价值与文化，讲好故事以走进用户心中 [9]

行业宏观趋势 - 当地房地产增长放缓，家装水暖安装行业受到直接影响 [3] - 县城房地产开发进入瓶颈期，新盘减少导致客户群体急剧萎缩 [4] - 传统“金九银十”装修旺季在2025年并未出现，市场异常冷清 [4] 公司业务转型 - 业务重心从县城商品房大规模转向农村自建房，农村业务占比从不足一半提升至超过一半，甚至可能达到三分之二 [4] - 农村自建房面积大，单个地暖工程材料消耗量相当于两到三家商品房，高总价弥补了订单数量不足 [5] - 为开拓农村市场给予单价优惠，单个工程利润率可能低于商品房，但庞大材料消耗量有助于完成厂家进货任务 [5] 营销模式变革 - 传统坐商模式难以为继，客户很少直接到店下单 [6] - 线上渠道成为主要客户来源，传统电话营销和发传单效果越来越差 [8] - 公司与外部专业团队合作，通过抖音等平台发布装修案例短视频，业务范围拓展至省内外多地 [8] - 公司自身积极打造线上营销能力，包括开直播、每日更新抖音、快手和微信朋友圈 [8] 消费群体变化 - 装修主力军变为80后、90后，未来将是00后，消费习惯与父辈截然不同 [9] - 年轻消费者更注重效率和体验，没有时间比价，要求直接报出最低价，交易节奏加快 [10] - 消费者偏好全屋整装服务，单项水暖店生存困难，行业向全案服务商转型是大势所趋 [10]

行业宏观背景 - 当地房地产增长放缓，家装水暖安装行业受到直接影响 [1] - 县城房地产开发进入瓶颈期，新盘减少导致客户群体急剧萎缩 [3] - 传统装修旺季“金九银十”期间市场冷清，仅剩零散订单 [3] 业务量变化 - 当前业务量与生意最好时相比减少一半 [3] - 业务重心从县城商品房大规模转向农村自建房，其占比已超过一半，可能达到三分之二 [3] 农村市场策略 - 农村自建房面积大，通常为两到三层小楼，单户地暖工程材料消耗量相当于两到三家商品房 [4] - 尽管给予单价优惠导致单个工程利润率可能降低，但总价高和材料用量大的特点弥补了订单数量不足 [5] - 农村市场庞大的材料消耗量有助于完成厂家规定的年进货任务，稳固合作关系 [6] 营销模式转型 - 传统坐商模式（固定经营场所等待顾客上门）难以为继，客户来源渠道发生深刻变革 [7][8] - 县城小区客户多被提供全屋整装服务的装修公司“打包”截流，水暖仅作为其中一环 [8] - 传统电话营销和上门发传单效果差，线上渠道成为主要销售手段 [1][10] 线上业务拓展 - 与外部专业团队合作，依托抖音等平台发布装修案例短视频，在全国范围吸引客户 [8] - 业务版图拓宽至河南省内新乡、郑州以及省外深圳、珠海等地 [9] - 积极自建线上营销能力，通过每日更新抖音、快手、微信朋友圈和开直播进行引流 [9] 客户群体变迁 - 装修主力军变为80后、90后，未来将是00后，其消费习惯与父辈截然不同 [11] - 年轻客户更注重效率和体验，没有时间精力比价，要求报价一步到位，交易节奏加快 [12][13] 行业未来趋势 - 仅做水暖的单项店生存难度加大，数量将减少 [13] - 行业向全案服务商演变，提供“全屋托管”服务，尽管整装公司存在“跑路”等阵痛，但这被视为大势所趋 [13][14]

行业市场环境变化 - 当地房地产增长放缓导致家装水暖安装行业市场环境发生改变[1] - 县城房地产开发进入瓶颈期，新盘减少导致客户群体急剧萎缩[3] - 2025年市场情况更加严峻，传统装修旺季“金九银十”未见火爆迹象，业务呈现零散化[3] - 与生意最好时相比，当前业务量减少一半[3] 公司业务战略调整 - 公司将业务重心从县城商品房大规模转向农村自建房市场[3] - 农村自建房业务占比已超过一半，甚至可能达到三分之二[3] - 农村自建房面积大，通常为两到三层小楼，单个地暖工程材料消耗量相当于两到三家商品房[4] - 尽管农村市场单价有优惠导致单个工程利润率可能不如商品房，但总价高、材料用量大的特点弥补了订单数量不足[4] - 农村市场庞大的材料消耗量有助于公司完成厂家进货任务，稳固与厂家的合作关系[4] 公司营销模式转型 - 传统坐商模式难以为继，客户来源渠道发生深刻变革[6] - 公司选择与外部专业团队合作，例如与成都装修公司达成合作，依托抖音等线上平台在全国范围吸引客户[6] - 合作模式使业务版图拓宽，施工团队足迹遍布河南省内及深圳、珠海等远方城市[6] - 公司积极打造自身线上营销能力，包括开直播、每日更新抖音、快手和微信朋友圈[6] - 传统电话营销、发传单等方式效果变差且投入大，线上营销成为当前主要销售手段[7] 消费群体与行业趋势 - 装修主力军已转变为80后、90后，未来将是00后，年轻一代消费习惯更注重效率和体验[7] - 交易节奏加快，客户缺乏耐心反复砍价，要求商家直接报出最低价一步到位[7] - 行业未来趋势是向全案服务商发展，提供“全屋托管”服务，单项水暖店将越来越难生存[7] - 全案服务模式虽存在整装公司“跑路”等阵痛，但被认为是大势所趋，将从大城市普及至县城[7]

行业市场趋势 - 当地房地产增长放缓，水暖安装行业随之改变 [1] - 县城房地产开发进入瓶颈期，新盘减少导致客户群体急剧萎缩 [4] - 2025年市场情况更加严峻，传统装修旺季“金九银十”未见火爆迹象，业务多为零散订单 [4] - 与生意最好时相比，当前业务量估计减少一半 [4] 公司战略调整 - 业务重心从县城商品房大规模转向农村自建房市场 [4] - 农村自建房业务占比已超过一半，甚至可能达到三分之二 [4] - 农村自建房面积大，通常为两到三层小楼，单个地暖工程材料消耗量相当于两到三家商品房 [4] - 尽管农村市场单价有优惠导致单个工程利润率可能较低，但总价高、材料用量大的特点弥补了订单数量的不足 [5] - 农村市场庞大的材料消耗量有助于完成厂家规定的年度进货任务，稳固与厂家的合作关系 [5] 营销模式变革 - 传统坐商模式难以为继，客户来源渠道发生深刻变革 [6] - 县城小区客户多被提供全屋整装服务的装修公司“打包”，单项材料商难以直接触达客户 [6] - 积极拥抱线上营销，与以外地专业团队合作，通过抖音等平台发布案例短视频在全国范围获客 [7] - 业务范围因此拓宽至河南省内新乡、郑州及省外深圳、珠海等地 [8] - 公司自身亦开展直播，并每日更新抖音、快手和微信朋友圈进行线上引流 [8] - 传统电话营销、发传单等方式效果变差，线上成为主要销售手段 [9] 客户行为变化 - 装修主力军变为80后、90后，未来将是00后，其消费习惯与父辈截然不同 [9] - 年轻客户更注重效率和体验，没有时间精力比价，要求报价一步到位，交易节奏加快 [9] - 未来单项水暖店生存愈发困难，行业将向提供“全屋托管”服务的全案服务商演变 [9]

拍卖事件概述 - 佛山国际家居博览城于9月23日以约8.5亿元起拍价进行第二轮司法拍卖，期间有7359次围观，但因24小时内无人出价而流拍 [1] - 该资产曾于今年8月以10.6亿元起拍价进行首次司法拍卖，同样遭遇流拍 [7] - 根据法律规定，若二次拍卖均流拍且未达成以物抵债协议，资产将进入变卖程序 [7] 资产核心信息 - 标的物为土地租赁合同剩余期限内的合同权益，包括剩余租期内的土地及上盖物使用权，评估价值为15.1747亿元 [3] - 资产总规划占地面积622亩，总建筑面积200万平方米，于2013年竣工开业，曾是全球单体面积最大的家居卖场 [3] - 拍卖资产包含-1至9层的钢混结构建筑物，分为A、B、C、D栋及附属设施，合计面积732,076.45平方米 [3] 资产运营与租赁现状 - 资产整体处于正常租赁状态，4栋建筑物共有700余名租户 [5] - B栋基本处于空置状态，其余楼栋空置率约为5%至20%，且楼层越高空置比例越高 [5] - 现场走访显示，A、D栋为“居然之家”佛山店，商户正常营业交租，其管理公司声明司法拍卖不影响居然之家项目正常运营 [5] - C栋有少量商户和企业入驻，B栋整栋基本空置，有装修痕迹且设施积灰 [5] 历史债务与产权关系 - 截至2024年11月30日，家博城尚欠土地出租人租金约1.6亿元，买受人竞得后需在成交之日起15日内支付此笔欠款 [5] - 资产原址为“三旧改造”大型项目，涉及多个土地权属人，包括塘头股份经济联合社、沙岗村东风股份经济联合社等 [3][7] - 运营方自2018年起长期拖欠租金，累计拖欠村集体数额巨大，目前仅靠个别商户租金分成维持部分收益 [7] - 各土地权属人已多次通过法律途径诉讼，但未能收回欠款 [7] 行业背景与流拍原因分析 - 行业评论认为，互联网时代线上营销兴起，家居卖场大量过剩以及商业地产加速贬值是本次流拍的重要原因 [8] - 资产涉及多位股东且存在内部纠纷，有知情人士透露不排除由现有股东通过收购方式进行资产整合的可能性 [7]

拍卖核心信息 - 佛山国际家居博览城于9月23日以约8.5亿元人民币起拍价进行第二轮司法拍卖 最终因24小时无人出价而流拍 [1] - 标的物为土地租赁合同剩余期限内的合同权益 评估价值为15.1747亿元人民币 [1] - 买受人竞得标的物后 除支付拍卖成交款外 还需于成交之日起十五日内支付家博城尚欠土地出租人的租金约1.6亿元人民币 [4] - 此次为第二次流拍 首次拍卖于今年8月以10.6亿元人民币起拍价进行但同样流拍 [6] 物业资产状况 - 项目总规划占地面积622亩 总建筑面积200万平方米 于2013年竣工开业 曾是全球单体面积最大的家居卖场 [1] - 拍卖标的包括A B C D栋及其附属设施 上盖建筑物总楼层为-1至9层 合计面积732,076.45平方米 [1] - 整体处于正常租赁状态 共有700余名租户 B栋基本空置 其余楼栋空置率约5%至20% 楼层越高空置比例越高 [4] - 现场走访显示 A栋和D栋为"居然之家"佛山店 商户正常营业且经营正常 C栋有少量商户和企业入驻 B栋整栋基本空置 [4] 项目背景与历史问题 - 项目原址为禅城区石湾镇街道办塘头 沙岗两村工商业区 是佛山"三旧改造"的大型项目 [6] - 家博城运营方自2018年起长期拖欠多个土地权属人租金 累计拖欠村集体租金数额巨大 [6] - 项目由多个主体出租土地给运营方建设而成 村集体不参与经营 目前仅依靠个别商户租金分成维持部分收益 [6] 行业环境与流拍原因 - 行业观点认为 互联网时代线上营销兴起 家居卖场大量过剩 商业地产加速贬值是流拍的重要原因 [7] - 项目涉及多位股东且存在内部纠纷 存在由现有股东通过收购方式实现资产整合的可能性 [6]