大湾区住宅市场回顾与展望 - 关税阴霾导致第二季度市场气氛疲软 市场信心恢复需时 不稳定性持续存在 观望情绪将延续至第三季度 [1] - 预计下半年平均每月一手成交2.7-2.8万套 全年一手销售约30万套 楼价存在下调压力 全年或录得0-5%跌幅 [1] - 政策松绑及"好房子"建设推动刚性需求和改善型需求释放 专项债收储和商品房收购缓解开发商压力 促进供需平衡 [1] 区域市场表现特征 - 广州和深圳上半年一手销售表现突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受市场追捧 [1] - 上半年大湾区整体一手住宅销售数字同比上升3% 但四月起受关税战影响 买家转向观望 第二季度楼价未能延续升势 [3] 商业物业投资市场趋势 - 物流和商业板块预计继续表现突出 跨境电商扩张推动物流资产需求强劲 但未来2-3年新增供应将推高空置率并压制租金 [2] - 工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 录得大型物流资产包成交 社区商业板块热度持续升温 稳定租金收益项目受青睐 [3] - 业主态度转向务实 议价空间扩大促进物流仓储交易 机构型和长线投资者趁机寻宝 [2] 商业资产交易动态 - 下半年预计出现更多优质商业资产成交 港人消费力外溢及中低端消费趋势使运营出色商场和社区商业项目受市场青睐 [2] - 一线城市商场业主惜售 二线城市业主态度务实 成熟社区商业项目成为保险和房地产基金首选投资板块 [2] 市场复苏驱动因素 - 住宅市场复苏最关键驱动因素是整体经济环境而非政策 购买意愿释放可能带来巨大反弹力 但目前市场信心不足 [3] - 美联储减息可能对内地住宅市场产生正面影响 主要体现为吸引国际投资者进行长线投资 [3]