房地产政策调整 - 成都市将分批取消住房限售政策 2025年7月21日起2024年10月14日前购买的商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易 [1] - 2026年1月1日起2024年10月14日前取得《不动产权证书》且仍处于限售期的二手住房取消转让限制 [1] 住房公积金支持 - 优化住房公积金贷款额度计算公式实施与缴存余额挂钩机制提高可贷额度 [1] - 居民家庭购买第二套住房的个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20% [1]

广东房地产开发投资 - 上半年全省房地产开发投资4975 03亿元 同比下降16 3% 其中商品住宅投资3777 44亿元 下降11 9% [1] - 珠三角地区投资4359 86亿元 同比下降15 7% 粤东粤西粤北地区投资615 17亿元 下降20 7% [1] - 全省房屋施工面积63749 28万平方米 下降11 3% 新开工面积2136 40万平方米 下降21 1% 竣工面积2053 27万平方米 下降20 0% [1] - 房地产开发节奏放缓 建筑建材等行业需求受抑制 行业加速洗牌推动企业转型 [1] 重庆住房消费政策 - 优化个人住房套数认定办法 降低商业性个人住房贷款利率 支持改善性住房消费 [2] - 2025年5月30日至12月31日期间 中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%补贴 [2] - 新购单套建筑面积140平方米以上的商品住房 给予总房款0 5%补贴 [2] - 政策刺激购房需求 提升市场活跃度 促进住房资源合理配置 引导市场回归理性 [2] 广州冼村旧改项目 - 1950栋村屋全部拆除 开发建设全面启动 项目自2009年筹备历时15年 [3] - 融资区拆迁2025年1月完成 复建区最后两栋村屋7月20日拆除清零 [3] - 重塑区域面貌 为城中村改造提供经验 带动周边配套升级 [3] 旭辉集团债务重组 - "H21旭辉2"重组方案获通过 债券余额29 73亿元 [4] - 七只公司债发起整体重组 总额超百亿元 其中四只债券余额60 69亿元已获赞成 [4] - 剩余三只债券重组方案仍在推进 [4] - 民营房企通过债务重组重获生机 为行业风险出清提供经验 [4] 融创服务股权交易 - 出售广西彰泰融创智慧80%股权交易延期至2025年8月31日 交易终止日调整为9月3日 [5] - 交易金额8 2662亿元 完成后不再持有彰泰服务集团权益 [5] - 剥离非核心资产优化财务结构 需克服估值博弈等挑战 [6] - 物管企业需平衡规模收缩与价值提升 通过精细化运营实现可持续发展 [6]

宏观经济数据 - 2025年上半年社会融资规模增量达22.83万亿元，同比增长4.74万亿元 [2] - 人民币贷款增加12.92万亿元，居民存款暴增10.77万亿元，创历史新高 [2] - 6月末M2余额达到330.29万亿元，同比增长8.3%，市场资金充裕但投资意愿谨慎 [2] 利率变化 - 二套房利率从4.65%下降至3.3%，部分城市低至3%，创历史新低 [3] - 首套房利率稳定在3.1%左右，政策鼓励改善型需求 [3] - 以100万贷款、30年期为例，二套房利率下降0.5个百分点，月供减少约300元，每年节省5000-6000元 [3] 政策调整 - 北京放松政策，公积金"既提又贷"降低购房门槛，加大土地供应并优先布局轨道交通沿线 [4] - 广州取消商贷满三年转公积金限制，部分购房者利率从3.2%降至2.8%，月供减少1000元 [4] - 重庆全面放开中心城区二手房交易限制，链家数据显示大户型和学区房咨询量增长20% [4] 房企重组 - 金科地产26.28亿元重整投资款到位，龙光控股21笔债券重组方案通过，房企债务重组进程加速 [5] - 截至5月，银行批出6.7万亿元贷款，可覆盖1600多万套房屋建设，降低烂尾楼风险 [5] 房地产税动态 - 财政部宣布房地产税试点暂缓，预计2027年前不会开征 [6] - 重庆调整房产税政策，放宽外地"三无人员"购房限制 [6] 购房策略 - 刚需购房者应选择核心城区、配套成熟、交通便利的房产，月供不超过家庭收入40% [6] - 多套房持有者应及时处理低效房产，集中资金于一二线城市优质地段 [6] - 投资抄底者应重点关注人口持续流入的一二线城市，选择交通便利、教育资源丰富的优质小户型 [8]

政策环境 - 中央政策围绕“稳市场、促更新、优供给、防风险”目标，从金融、土地、城市更新三大维度协同发力，例如央行将5年期以上LPR下调至3.50%，首套公积金利率降至2.60% [10][12] - 地方政府实施差异化调控，一线城市在公积金、购房补贴、保障房等五大领域全面布局，新一线及二线城市侧重公积金优化与城市更新，三四线城市则聚焦购房补贴和税费减免 [5][13] - 公积金政策优化最为普遍，全国至少有67个城市推出相关举措，而购房补贴/税费优化政策覆盖了至少29个城市 [5][14][17] 市场供应 - 2025年上半年重点60城平均在售楼盘量同比减少5.1%，其中新一线城市减少8.2%，二线城市减少8.6%，但一线城市供应逆势增长9.4% [2][5][18] - 平均待售楼盘量同比去年同期减少7.6%，主要受近两年土地成交量下降影响，2024年涉宅用地成交总规划建面同比下降28% [5][18] - 一线城市在售楼盘量增加与其市场活力较高相关，例如上半年深圳住宅销售面积网签量同比增长超三成，广州交易量同比超10% [5][18] 市场需求 - 重点60城新房找房热度指数同比下降9.1%，且二季度降幅（-8.4%）较一季度（-5.9%）有所扩大，显示市场需求端依然疲软 [2][5] - 从城市梯队看，新一线城市找房热度最高，其次是一线、二线和三四线城市，几乎所有城市热度均同比下降，其中深圳、大连、南通等城市降幅超过14% [5] - 户型偏好显示改善型需求提升，90-120平方米户型找房热度占比接近30%，120-140平方米和180-220平方米户型在5-6月需求占比有所提升 [5] 价格走势 - 2025年上半年重点60城新房线上找房均价为19,937元/平方米，同比微降0.4%，但市场内部分化严重，60城中有28个城市房价上涨，32个城市下跌 [2][5] - 三亚（+6.9%）、威海（+6.5%）和北京（+5.3%）领涨，而厦门（-7.2%）、温州（-5.9%）和东莞（-5.9%）跌幅居前 [5] - 价格表现与城市能级相关，一线城市均价同比上涨0.8%，三四线城市上涨1.6%，而新一线城市下降0.5%，二线城市下降2.1% [5] 结构性分化 - 市场呈现“局部牛市”与整体疲软并存的结构性分化，一线城市凭借资源优势出现供应和价格双双上扬，但更可能是“虹吸效应”结果，而非市场全面回暖 [1] - 政策红利过度集中于少数核心城市，导致城市间不平衡发展加剧，广大二线及新一线城市在供应和需求双重萎缩中挣扎 [1][5] - 所谓的“市场企稳”可能是一个被平均数掩盖的假象，其背后是大部分城市正在经历的真实阵痛，形成“一城独秀不是春”的局面 [1]

房价变动情况 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月扩大0.1个百分点 其中上海上涨0.4% 北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.5%、0.6% [1] - 二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3% 降幅均与上月相同 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7% 降幅与上月相同 其中北京、上海、广州、深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [1] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6% 降幅均扩大0.1个百分点 [1] 市场特征分析 - 一线城市连续两个月处于下行通道 上海逆势上涨得益于高端豪宅项目集中入市 [2] - 二三线城市同比降幅持续收窄 显示长期市场仍在修复 [2] - 北京、广州、深圳下降主因是核心供给减少影响 核心地段稀缺性减弱 [2] - 一线城市呈现"中心抗跌 外围承压"特征 核心区房价波动明显小于郊区 [2] - 全国楼市6月呈现明显调整态势 再次步入调整周期 [2] - 二手住宅市场调整幅度较大 各主要一线城市普遍下跌 二三线城市环比降幅进一步扩大 [2] - 二手房市场"以价换量"主导 价格下行压力巨大 [2] 政策与展望 - 国务院常务会议提出更大力度推动房地产市场止跌回稳 要求摸底已供土地和在建项目 优化政策实施 [2] - 预计下半年政策力度增强 核心城市市场有望逐步企稳 二三线城市需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾 [3] - 建议政策精准匹配不同城市发展阶段与市场需求 避免"一刀切"调控 [3] - 北上优化限购 核心城市降低首付比例 专项债收购存量房等措施将对市场有长期提振效果 [3] - PSL重启支持棚改政策若加速落地 核心城市市场有望提前企稳 [3] - 房地产市场已从卖方市场转向买方市场 购房者对未来房价预期发生明显变化 [3] - 长期看房地产市场仍有发展空间 城市化持续推进带来刚性需求 改善性需求将随居民生活水平提高释放 [3] - 建议继续优化房地产政策 针对不同区域、需求群体实施精准调控 三四线城市需加大产业扶持吸引人口回流 [3]

房价变动趋势 - 6月70个大中城市新房价格同比降幅整体收窄，一线、二线、三线城市同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点 [1][3] - 新房价格环比上涨城市有14个（比上月增加1个），上海和长沙环比涨幅0.4%并列第一，宁波和湛江0.3%并列第二，杭州和乌鲁木齐0.2%并列第三 [3] - 二手房价格环比上涨城市仅西宁1个（涨幅0.1%），环比上涨城市数量比上月减少2个 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.3%（降幅扩大0.1个百分点），其中上海上涨0.4%，北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.5%、0.6% [3] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%（降幅与上月相同） [3] 同比价格表现 - 一线城市新房价格同比下降1.4%（降幅收窄0.3个百分点），其中上海同比上涨6.0%，北京、广州、深圳分别下降4.1%、5.1%、2.5% [4] - 二、三线城市新房价格同比分别下降3.0%和4.6%（降幅分别收窄0.5和0.3个百分点） [4] - 一线城市二手房价格同比下降3.0%（降幅扩大0.3个百分点），北京、上海、广州、深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%、2.8% [4] - 二、三线城市二手房价格同比分别下降5.8%和6.7%（降幅分别收窄0.3和0.2个百分点） [4] 市场交易与资金改善 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%（同比降幅收窄15.5个百分点），销售金额下降5.5%（同比降幅收窄19.5个百分点） [6] - 房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%（去年同期下降6%） [7] - 6月末商品房待售面积比5月末减少479万平方米（连续四个月减少） [7] 政策效果与市场趋势 - 房地产政策效果体现在市场交易量改善、价格降幅收窄、资金来源改善三方面 [2][6][7] - 二手房交易量同比增长，商品房交易活跃度提升 [6] - 房地产行业处于筑底转型阶段，指标波动属正常现象，需进一步推动市场止跌回稳 [2][7]

房价环比变化 - 6月70个大中城市中14个城市新建商品房价格环比上升，较上月增加1个，上海和长沙以0.4%的环比涨幅领跑全国 [1] - 二手房方面仅西宁环比上涨0.1%，其余城市均下滑 [1] - 一线城市新房价格环比整体下降0.3%，降幅较上月扩大0.1个百分点，其中北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.5%和0.6%，上海上涨0.4% [1] - 一线城市二手房环比整体下降0.7%，降幅与上月持平，北京、上海、广州和深圳分别下降1%、0.7%、0.7%和0.5% [1] - 二三线城市二手房销售价格环比均下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点 [1] 房价同比变化 - 新房市场上海、杭州和太原同比上涨，其中上海涨幅6%为全国最高，杭州和太原分别上涨2.1%和1.3% [1] - 一线城市新房价格同比下降1.4%，降幅较上月收窄0.3个百分点 [2] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3%和4.6%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点 [2] - 一线城市二手房住宅同比降幅达3%，较上月扩大0.3个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8% [2] - 二三线城市二手房价格同比降幅有所收窄，二线城市降幅5.8%收窄0.3个百分点，三线城市降幅6.7%收窄0.2个百分点 [2] 市场分析 - 上海近两个月逆势上涨主要得益于高端豪宅项目集中入市，北京、广州、深圳下降受核心供给减少影响 [2] - 一线城市呈现"中心抗跌、外围承压"特征，核心区房价波动明显小于郊区 [2] - 6月房产经纪行业景气度指数降至45.2低于荣枯线，显示市场活跃度明显不足 [2] - 国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，预计下半年政策力度会进一步增强 [2] - 核心城市市场有望逐步企稳，但二三线城市仍需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾 [2]

房地产市场调控政策 - 国家持续加码房地产市场调控政策 包括限购 限贷 土地供应紧缩等措施 旨在抑制房价过快上涨和遏制房地产泡沫 [1] - 政策从宽松转向紧缩 加大对购房者限贷 严格土地审批 加强房企融资监管 对供需两端进行精准调控 [3] - 调控导致市场降温 大城市房价增幅放缓 部分城市出现负增长 影响购房意愿并加大开发商资金链压力 [3] 金融风险暴露 - 房地产行业与金融行业紧密关联 融资渠道收紧可能导致项目资金链断裂 引发金融机构资产质量下滑 [3] - 购房者贷款困难加剧消费信贷违约风险 信贷环境紧张导致还款压力加大 金融机构贷款回收难度上升 [4] - 金融系统性风险逐步暴露 金融市场动荡加剧 [4] 金融机构应对策略 - 加强房地产行业风险管理 严格评估借款人偿还能力和项目前景 合理调配信贷资源避免过度集中 [6] - 提高贷款利率应对不确定性 加强贷款项目尽职调查 推出创新型金融产品满足多样化需求 [12] - 延续首套房贷优惠政策 保障低收入群体购房需求 [12] 房地产企业转型 - 调整经营策略 注重资金高效利用和风险控制 优化现金流管理 减少无效投入 [6] - 多元化融资渠道降低对银行贷款依赖 探索物业管理 绿色建筑等产业链延伸 拓展收入来源 [13][14] - 加强与政府合作 通过联合开发 长租公寓等模式争取市场机会 灵活调整产品结构 [14] 长期市场影响 - 调控政策推动市场趋向理性和稳健 供需关系主导市场走向 政府实施差异化调控政策 [11] - 转型阵痛不可避免 金融机构可能面临不良贷款率上升 房企或出现资金链断裂风险 [11] - 金融机构与房企需加强合作制定风险缓解方案 确保长期稳定发展 [11][15]

中美贸易关系 - 美方恢复对华出口飞机发动机、EDA软件、乙烷等产品 双方团队正加紧落实伦敦框架成果 [1] - 商务部表示中方依法审批管制物项出口许可 美方取消部分对华限制性措施 [1] 电力与能源 - 7月4日全国最大电力负荷达14 65亿千瓦 创历史新高 同比增1 5亿千瓦 华东电网负荷4 22亿千瓦 空调占比37% [1] - 江苏、山东等省级电网负荷今夏已9次创新高 [1] 政策与法规 - 国务院国资委提出央企品牌建设目标 2030年品牌价值大幅提升 2035年形成全球卓著品牌 [1] - 住建部调研广东、浙江 强调因城施策巩固房地产市场稳定 [1] - 沪深交易所修订ETF风险管理指引 强化申购赎回清单管理及客户交易行为监控 [1] - 证券业协会发布程序化交易委托协议示范文本 明确高频交易从严管理 [1] 行业数据 - 2025年5月国内手机出货量2371 6万部 同比降21 8% 5G手机占比89 3% [1] - 1-5月手机总出货量1 18亿部 同比降2 8% 5G手机占比86 2% [1] - 德国5月工业新订单环比降1 4% [2] - 俄罗斯上半年新车销量60 75万辆 同比降28% 其中国产车销量降11% [2] 公司动态 - 新华保险出资112 5亿元认购私募基金份额 [4] - 中国船舶吸收合并中船重工获上交所通过 [4] - 时代新材签署27 11亿元风电叶片销售合同 [4] - 广东建工联合中标18 88亿元储能电站项目 [4] - 株冶集团上半年净利润预增50 97%-75 23% [4] - 三棵树上半年净利润预增80 94%-119 04% [4]

北京二手房市场6月表现 - 6月北京二手房成交量为15139套，环比5月增长6 04%，同比去年6月略增1 01% [3] - 环比增长主要受5月劳动节小长假因素影响，剔除假期因素后6月与5月成交量基本持平 [4] - 月成交量1 2万-1 7万套属于市场正常区间，6月数据表明市场处于"不冷不热"状态 [5] 上半年北京二手房市场整体情况 - 上半年累计成交88575套，同比增长18 4% [2][8] - 各月成交量均同比上升，其中2月、3月单月同比增量达5000套左右 [9] - 去年全年成交量17 56万套，同比增长13%，下半年因政策刺激显著放量 [9] 市场预期与价格走势 - 5月四大一线城市二手房价环比普跌：北京-0 8%、上海-0 7%、广州-0 8%、深圳-0 5% [9] - 当前市场预期受"唱空"言论影响较大，需明显回暖信号才能扭转惯性认知 [9] - 去年"930新政"（社保年限放宽、首付比例下调）推动10-12月成交量连续创新高，12月突破2万套 [10] 政策与市场展望 - 近期国常会提出"更大力度推动房地产市场止跌回稳"，或将优化现有政策组合 [11] - 若无强政策刺激，预计未来数月市场将延续平淡走势 [5][11]