四川省房地产发展新规划 - 四川省发布国民经济和社会发展第十五个五年规划建议 提出推动房地产高质量发展 [1] - 规划核心目标为实现更高水平住有所居 加快构建房地产发展新模式 [1] - 具体措施包括优化保障性住房供给 大力推动“川居好房”建设 [1] - 提升房屋品质和物业服务质量 加强房屋全生命周期安全管理 [1] - 规划同时提及需有效防范化解房地产等重点领域风险 [1]

青海省房地产发展新模式 - 青海省发布《中共青海省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》 推动房地产高质量发展[2] - 加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度[2] - 健全"保障+市场"住房供给体系 坚持租购并举[2] 住房供应体系与产品策略 - 加大保障性住房建设和供给力度 更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[2] - 精准匹配居民差异化、多样化住房升级需求 增加空间更大、品质更高、配套更好的改善性住房供应[2] - 打造"避暑房"等具有青海特色的住房产品[1][2] 房屋品质与安全管理 - 推动建设安全舒适绿色智慧"高原好房子"[2] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] - 加强房屋全生命周期安全管理[2]

新版基础设施REITs项目行业范围清单发布 - 国家发展改革委办公厅发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展发行范围[6] - 新增项目类型包括：体育场馆项目，商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目，四星级及以上酒店，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造等城市更新项目[6] - 扩围将有助于盘活存量资产、促进投资良性循环，特别是在城市更新和消费领域激发市场活力，支持实体经济发展[7] 中国财险公司全球排名 - 标普全球市场情报发布2025年全球Top50财产险公司榜单，中国共有5家财险公司入围[7] - 上榜公司及排名分别为：中国人保（第6位）、中国平安（第12位）、中国太保（第25位）、国寿财险（第36位）和中国再保险（第42位）[8] - 上榜数量比去年减少1家，中国人保、中国平安和中国再保险的排名较去年有所下滑[8] 新型城镇化发展空间 - 国务院总理李强指出，展望“十五五”时期，新型城镇化发展空间仍然很大，是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体[8] - 要深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[8] - 新型城镇化发展空间大，有望为房地产市场发展进一步释放空间，并为房地产企业提供发展机会[9] 券商监管政策导向 - 证监会主席吴清表示，监管政策将鼓励强化分类监管，对优质机构适当松绑，适度打开资本空间与杠杆限制，提升资本运用效率[9] - 政策旨在推动券商行业从“规模竞争”转向“价值竞争”，分类监管强化“扶优限劣”导向，同时破解行业ROE低迷困境[10] - 该政策是2024年9月风控指标修订后的延续，核心是为优质券商提升资本利用效率提供量化支持，并引导资金服务国家战略[10] 保险公司风险因子下调 - 国家金融监督管理总局发布通知，调整保险公司相关业务风险因子，以完善偿付能力监管标准，提升服务实体经济质效[11] - 具体调整包括：保险公司持仓时间超过三年的沪深300指数成分股、中证红利低波动100指数成分股的风险因子从0.3下调至0.27；持仓时间超过两年的科创板上市普通股的风险因子从0.4下调至0.36[11] - 下调风险因子能够降低相关股票投资对保险公司的资本占用，提高资本使用效率，进一步打开保险资金入市空间，有望为资本市场带来千亿增量资金[12] 摩尔线程科创板上市 - 摩尔线程于2025年12月5日在科创板上市，开盘价650元/股，较发行价114.28元暴涨468.78%[12] - 盘中最高触及688元/股，总市值突破3000亿元，成为科创板年内最大规模IPO[12] - 中签投资者单签盈利最高超26.7万元，创A股注册制实施以来新股收益纪录[12] 央行开展买断式逆回购操作 - 为保持银行体系流动性充裕，央行于12月5日开展10000亿元买断式逆回购操作，期限为3个月(91天)[13] - 12月份将有10000亿元3个月期买断式逆回购到期，因此本次操作是等量续作，也是该工具连续第二个月等量续作[13] - 央行基本形成每月5日前后开展3个月期买断式逆回购、15号前后开展6个月期买断式逆回购、25号开展MLF操作的中长期资金投放模式[13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出等）[1][2][3][4] 报告的核心观点 - 我国房地产市场具有强政策敏感性，但本轮下行调整中，政策放松的敏感性显著弱化，未能有效推动市场企稳回升[2][4] - 本轮政策效果不佳的原因包括：政策推进节奏和效果未及预期、居民加杠杆意愿系统性收缩、实际个人住房贷款利率不降反升[2][13][14] - 2025年房地产市场调整深度持续加大，价格、销售、投资均呈现加速下滑趋势[2][15][20][25] - 未来政策逻辑将从短期托底转向长效机制构建，方向包括：通过利率调整释放刚性需求并改善居民收入预期；构建房地产发展新模式，探索“好房子”标准和成熟制度保障体系[2][3][35][64][68] 房地产行业调整与政策调控的互动关系 - 自1998年房改以来，行业经历三轮阶段性下行调整，每次止跌回升拐点均与政策调控密切相关[2][5] - 第一轮调整（2008.05-2009.02）：“四万亿”刺激计划推动全国商品房销售面积增速从2008年8月的-35.7%飙升至次年11月的99.63%[5] - 第二轮调整（2011.09-2012.05）：限制性政策抑制投机后，宽松货币政策推动市场回升，2012年7月全国商品房销售增速转正[6] - 第三轮调整（2014.05-2015.03）：“330新政”降低购房门槛，市场热度回升，2015年3月二手房房价结束11个月下跌[8] - 本轮下行调整（始于2021年）中，政策放松仅带来脉冲式反弹，市场复苏进程弱于前三次[9][12] - 2022年底“三支箭”政策推动2023年一季度楼市量价齐升，但二季度趋势逆转[12] - 2024年10月“442政策”出台后，销售反弹仅维持两个月，2024年12月商品房销售面积同比增速再次降至-0.47%[12] 2025年房地产市场表现 - **价格表现**：二手房价格跌幅先短暂收窄后再度走扩，10月70城二手住宅价格环比全线下跌0.66%[15] - 一线城市年初价格有韧性，1月、3月二手房价格环比分别上涨0.1%和0.2%，但自5月起转为加速下跌，7-9月环比跌幅均达1%[15] - 10月，70城新建商品住宅价格环比下跌0.45%，同比下跌2.6%[19] - **销售表现**：1-10月全国商品房销售面积累计7.1892亿平方米，销售额6.90171万亿元，同比分别下降6.8%和9.6%，绝对值已降至2010年同期水平[20] - 10月单月销售面积、销售额同比降幅分别为26.7%和28.9%，创年内新低[20] - 11月30城日均商品房成交套数为2165套，同比下降37.3%[23] - **投资表现**：1-10月房地产开发投资累计完成额7.35627万亿元，同比下降14.7%[25] - 10月单月投资额5856.99亿元，同比下降22.97%，创2013年以来新低[25][29] - 1-10月房地产开发资金来源7.88528万亿元，同比下降9.7%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降12.0%和12.8%[30] - 1-10月，房屋新开工、施工和竣工面积分别为4.9亿、65.3亿和3.5亿平方米，同比分别下降19.8%、9.4%和16.9%[34] 未来政策空间探究 - **限制性政策**：全国绝大多数城市已全面放开限购，一线城市限购政策也已大幅松动[38] - 广州取消限购后，连续4个月商品住宅日均成交套数同比涨幅高于30城，表明对一线城市有短期刺激效果[39] - **首付与贷款利率**：全国首套房最低首付比例已调降至15%，二套房首付比例也大幅调降[40] - 估算的实际首付比例呈现波动向上趋势，表明居民加杠杆意愿下降抑制了政策效果[42] - 公积金贷款利率已累计下调65个基点，10月最新5年期以上首套房利率为2.6%[43] - 个人住房贷款加权平均利率已累计下调236个基点，但政策空间依然充足[47] - 推动贷款利率进一步下调受银行净息差压力（已降至1.42%）和公积金与商业房贷利差偏低（仅46BP）制约[47] - **货币化安置及保障房收储**：“442政策”计划新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造[48] - 按100%货币化安置比例和70%购房率测算，预计可拉动新增住房需求约70万套，假设50%购买新房，平均面积90平米，预计可拉升销售面积增速约3.4个百分点[51] - 2024年央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持收储，2025年政策落实步伐加快，十余个省份已完成贷款发放[52] - 2024年我国农民工总人数达3.0亿人，人均居住面积24.7平方米，较2020年全国人均仍有15.2平方米差距，为保障房收储提供长期需求支撑[52] - 收储政策在低能级城市面临结构性供需矛盾，因人口净流出、租金回报率低等问题，地方政府收储能力和意愿受抑制[53][55] - **房地产融资协调机制**：全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元[56] - 政策执行存在实际放款进度滞后、区域间执行差异等问题[56] - **土地政策**：自然资源部针对商品住宅去化周期实施差异化供地策略[58] - 2025年1-10月，三线城市住宅类土地供应建筑面积1.29388亿平方米，同比下降29%[58] - 2024年11月政策推动地方政府通过专项债激活低效用地，截至2025年11月26日，年内累计发行土地储备专项债5030.2亿元，其中1132.6亿元明确用于收购闲置土地[59] - **“好房子”建设标准**：近两年开发商推出实际得房率接近甚至超过100%的项目，提升品质以吸引购房者[60][63] 未来政策方向 - **短期需求释放**：加快实际个人住房贷款利率（2025年三季度为4.08%）下调节奏，释放刚性需求[64] - 利率调整需因城施策，2025年10月百城住宅租金收益率为2.36%，部分城市租金收益率已超过全国房贷平均利率[64] - 需通过改善就业、调整收入分配机制提高居民收入增速和预期，2025年前三季度城镇居民人均可支配收入增速已降至4.3%[13][67] - **构建发展新模式**：响应“满足居民对好房子的期待”，持续探索“好房子”建设标准[3][68] - 借鉴国际经验，完善预售资金监管、健全租赁市场法规、探索REITs等金融工具，建立成熟制度保障体系[3][68]

政策导向与核心理念转变 - 国务院会议强调将城市更新行动与消除安全隐患、稳楼市、推进好房子建设及房地产高质量发展相结合，标志着政策核心从单纯刺激需求转向系统性的存量优化与品质提升 [1] - 房地产发展的核心理念发生转向，从过去推动新项目扩张和拼土地规模，转向对既有空间的改造升级、拼品质功能、从卖房子转向做生活，这是行业从规模时代迈入质量时代的重要信号 [2] - 稳楼市的目标并非让房价重回快速上涨通道，而是避免大起大落对社会及金融造成冲击，核心在于稳预期、稳节奏、稳风险 [6] 当前市场现状与政策背景 - 截至10月，全国商品房销售面积及销售金额仍在小幅回落，整体修复节奏偏缓，在此背景下稳楼市的意义凸显 [2] - 过去依赖限购松动、首付下降、利率下调等需求端刺激政策的边际效应已显现，难以支持市场长期企稳，因此需要寻找新思路 [2] - 中央在不到一年内已多次提及稳楼市问题，并反复强调要构建房地产发展新模式，既是对当下市场压力的回应，也是对长期方向的确认 [7][9] 城市更新的具体举措与资金安排 - 中央在今年遴选了20个城市更新示范城市，并在财政层面累计投入超过200亿元，重点用于老旧小区、城中村基础建设等方向 [3] - 城中村改造三年行动正在推进，随着2026年临近，各地推进力度预计将进一步加大 [3] - 在更新改造框架下，货币化安置、房票安置、以购代建等方式将成为重要的承接工具，具备资金与执行能力的央企和国企将发挥更核心的作用 [3] 对市场与资产价值的潜在影响 - 部分被纳入更新规划且具备区位优势的老旧住宅，其居住与资产价值可能被重新评估，系统性改造带来的环境提升有望提高老旧片区的潜力 [5] - 改善性需求有望在更新过程中被激活，通过安置、置换、补偿等方式，原本被锁在存量房中的家庭可以实现居住条件提升，并带动新的交易链条形成 [5] - 市场已高度分化，人口持续流入、产业支撑充足的一二线及省会城市极具韧性，而人口外流、产业承压的地区去化周期依然漫长 [9] 对购房者与投资逻辑的启示 - 对于有真实居住需求的购房者，在当前市场环境下，只要方向选择得当、节奏把握合理，反而可能是一个更理性、更可控的购房窗口期 [9] - 房产不再适合作为单一的投机工具，而更适合成为均衡资产配置中的一部分 [9] - 未来判断房产价值的核心标准不再是房价涨跌，而是回归到是否“住得好”的基本问题，人口、产业和公共资源将成为决定长期价值的根本依据 [9] 市场环境维护与预期管理 - 近期相关部门加强了网络不实信息整治，清理了一批夸大下跌、制造恐慌以博取流量的账号，并对不实房源与夸张言论进行集中整治，旨在避免情绪谣言扰乱敏感的市场预期 [6] - 当前防范的重点是信心被过度消耗，这与过去防范房价上涨过快的问题形成了对比 [6]

其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，实现更高水平 住有所居。因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，支持老旧 住房自主更新、原拆原建，系统推进适应人民群众新期待的好房子、好小区、好社区、好城区建设。建 立房屋全生命周期安全管理制度。 提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严 防系统性风险。 提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严 防系统性风险。 12月8日，厦门发布《中共厦门市委关于制定厦门市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。 ...

河南省房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] 住房保障与供给优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 重点领域风险防范与化解 - 积极稳妥化解地方政府债务风险，深化地方融资平台改革转型 [1] - 一体推进地方中小金融机构风险处置和转型发展 [1] - 加快房地产市场存量风险出清 [1]

房地产行业发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，配套完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] 房地产市场供给与监管 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场 [1] - 加强房地产市场全过程监管 [1] 土地资源利用与风险化解 - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，保障乡村发展用地和农民建房合理用地 [1] - 统筹推进房地产风险有序化解 [1]

人民财讯12月8日电，中共广东省委关于制定广东省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发 布。其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，实现更高 水平住有所居。因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，支持 老旧住房自主更新、原拆原建，系统推进适应人民群众新期待的好房子、好小区、好社区、好城区建 设。建立房屋全生命周期安全管理制度。 ...

重要事件回顾 - 国务院强调新型城镇化是中国式现代化的重要任务 是扩大内需、促进产业升级和做强国内大循环的重要载体 需深入实施城市更新行动 并将其与消除安全隐患、稳楼市、建好房子及房地产高质量发展相结合 [2] - 中国证监会主席指出资本市场需深化改革 重点工作包括加大力度支持科技创新、满足投资者多元化需求并拓宽中长期资金入市渠道、以及实施精准高效监管以提升风险防控能力 [2] - 国家金融监督管理总局调整保险公司相关业务风险因子 对持仓超过三年的沪深300指数成分股及中证红利低波动100指数成分股 其风险因子从0.3下调至0.27 [3][4] 报告信息 - 本报告为华宝证券于2025年12月7日发布的策略周报 标题为《由守转攻，布局高景气方向等风起》 [9] - 报告正文共计3350字 [6]