报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积环比增长，多地公积金政策优化；68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积环比持平、同比下降；土地成交面积环比和同比均增长，溢价率环比上涨；国内信用债发行规模同比下降；杭州土拍市场火热；2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，有望出台更多财政及货币政策助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，维持行业“看好”评级 [5] 各部分总结 打造安全舒适绿色智慧住宅，多地公积金政策优化 - 中央层面住建部倪虹调研雄安新区，考察住宅新技术应用，强调打造安全舒适绿色智慧住宅 [6][14] - 地方层面济南公积金缴存人购保障房可提公积金付首付并申请贷款，最低首付15%；广州拟2026年起出让居住用地全实施装配式建筑，2030年底装配式建筑占比不低于80%，产业总产值突破5000亿元；沈阳延长公积金贷款低首付政策期限至2025年12月31日，购高品质住宅贷款上限放宽；天津7月1日起调整公积金缴存额，基数为2024年职工月均工资，比例5%-12% [15] 销售端 - 68大中城市新房成交面积同比下降37%，环比增长41%，年初至今累计成交面积6244万平米，累计同比下降8%；各线城市单周成交同比增速一、二、三四线分别为-19%、-33%、-53%，年初至今累计增速10%、-8%、-95% [19][30] - 20城二手房成交面积同比下降5%，环比持平，年初至今累计成交面积5124万平米，同比增速10% [5][36] 投资端 - 2025年第26周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2085万平方米，成交2318万平方米，同比增加1%，成交溢价率7.3%；一线城市成交土地规划建筑面积139万平方米，同比降15%；二线城市835万平方米，同比降4%；三线城市1344万平方米，同比增5% [42] - 多地土地出让情况：成都3宗涉宅用地出让，郫都2宗溢价、双流1宗底价成交，共收金10.89亿元；北京丰台一宗宅地以20.8亿元底价成交；杭州3宗住宅用地均底价成交，收金11.67亿元；苏州1宗狮山宅地底价成交，收金7.57亿元；南京2宗玄武区宅地1宗溢价1宗底价成交，收金12.10亿元；杭州6宗住宅用地全部溢价20%以上成交，3宗溢价50%以上，共收金151.15亿元 [42] 融资端 - 2025年第26周信用债发行44.9亿元，同比减少38%，环比减少37%，平均加权利率2.16%，环比增加18BP；信用债累计发行规模1751.6亿元，同比减少20% [8] 一周行情回顾 - 本周（2025年6月23 - 27日）房地产指数上涨3.07%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益1.12%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第16位 [53] - 房地产板块涨跌幅排名前5位个股为新湖中宝、华远地产、珠江股份、新黄浦、冠城大通；后5位为万通发展、深深房A、深振业A、中国国贸、新城控股 [53] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [60]

企业动态 - 保利发展15 94亿元商用物业ABS正式成立 专项计划为绿色资产支持专项计划（碳中和） 募集资金账户金额达15 94亿元 计划管理人为中信建投证券 [1] - 招商蛇口组织架构调整 取消华东 华南 华西 华北 江南五大区域公司 由总部直接管理城市公司 董事会全票通过议案 [1] 土地市场 - 北京上半年土拍收官 共成交22宗涉宅地块 总金额1005 56亿元 最新成交地块为丰台区槐房村和新宫村地块 建发和金茂联合体以底价20 8亿元摘得 楼面价40170元/平方米 [1] 地方债发行 - 北京发行196亿元地方政府债券 包含多种期限专项债 其中10年期其他专项债规模100亿元（利率1 79%） 20年期市政基建专项债1 65亿元 30年期保障房专项债4 42亿元 3年期棚改专项债7 1亿元（利率1 45%） 15年期市政基建专项债0 4亿元（利率1 84%） [2] 政策动向 - 杭州推出公积金直付购房首付款政策 支持新建商品房首付线上办理 二手房线上功能即将上线 [2] - 广州拟从2026年起要求新出让居住用地100%实施装配式建筑 商服用地公共部分需采用装配式装修 年度模块化建筑占比不低于10% [3]

装配式建筑政策 - 广州市拟从2026年起要求全市出让的居住用地100%实施装配式建筑 [1] - 年度出让用地中模块化建筑占比不低于10% [1] - 新出让商服用地公共部分需采用装配式装修 [1] 南昌市住房供应计划 - 2025年南昌市计划批准上市新建商品住房330万平方米、2.8万套 [2] - 其中中心城区计划供应230万平方米、2万套 [2] - 计划供应新建商品住宅用地195.09公顷，中心城区占149公顷 [2] 招商蛇口担保动态 - 招商蛇口为全资子公司杭州地产提供1.73亿元担保，期限3年 [3] - 担保用于支持项目建设，置换预售监管资金以补充经营资金 [3] 华润置地人事变动 - 王宇航获委任为华润置地非执行董事及可持续发展委员会成员 [4] - 王宇航此前担任华润集团业务单元外部董事及华润医药非执行董事 [4] 金地商置人事变动 - 凌克退任金地商置执行董事 [5] - 李荣辉获选为金地商置执行董事 [5]

新规推动住宅品质升级 - 国家标准《住宅项目规范》正式施行，推动新建住宅向"安全、舒适、绿色、智慧"方向发展，为房地产供应链带来品质升级机遇 [1] - 新规将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决房子隔声性能不好、渗漏、开裂、返味等问题，并积极推动全屋智能 [1] - 房企主动寻求与建材供应商合作，将更多预算用于采购高性能建材，"低价内卷"或有所缓解，提升产品品质和工艺水平成为发展重点 [1] 高性能建材需求显著增长 - 新规对新建住宅的保温、隔声等性能提出强制性要求，导致市场对高性能建材的需求显著增长 [2] - 保利发展设立专项激励支持新材料、新技术应用，每年对供方库进行评估与更新，引入更多高品质部件与材料 [2] - 蓝绿双城梳理了6种新材料和8项新工艺，以及12个管控点来保障防漏水专项品质 [2] - 德才股份表示新规将"品质"提升至前所未有的高度，扭转行业"拼价格，拼速度"的低质化竞争生态 [2] 高性能建材订单激增 - 新规为高性能建材开辟了刚性且庞大的增量市场，倒逼企业加大在材料科学、结构设计、精密制造等核心领域的研发投入 [3] - 市场对高性能系统门窗的关注度激增，符合新规核心性能指标要求的产品订单增长尤为显著 [3] - 伟星新材的排水系统噪音控制在30分贝以内，高于国家标准要求，给水系统中的热水循环系统契合新规推广太阳能热水系统的政策导向 [3] - 新规将建筑层高从不低于2.8米提升至不低于3米，为采暖系统安装提供便利 [3] 装配式建筑市场认可度提升 - 新规推行推动装配式建筑的应用，市场认可度有望继续提升 [4] - 装配式建筑在施工速度和质量控制方面有显著优势，可提高施工速度，确保工程质量稳定性 [4] - 龙湖龙智造通过装配式内装修技术缩短了35%的装修工期，超八成业主表示装修兑现效果超预期 [4] - 龙湖在装配式装修中累计获得200多项相关专利 [4] 智能家居需求增长 - 浙建好房子打造的家装标准体系实现100%装配式内装和节能隔声规范达标，80%采用绿色环保材料 [5] - 年轻一代对智能家居接受度高，中高端产品线的智能个性化需求增长明显 [5] - 保利发展的智能家居系统包括一键离家、一键到家、智能灯光和智能窗帘等，部分高端项目增加全屋音响、智能门锁、扫地机器人等设备联动 [5] - 蓝绿双城在"好房子"项目中实现全屋智能系统覆盖，操作效率提升60%，能耗降低20% [5] 产业链深刻变革 - 新规落地推动从建材供应到施工管理，从成本控制到技术创新的全产业链变革 [6] - 浙建好房子重塑供应商和采购体系，让消费者通过手机实时查看建材的源头信息、供应进度和调试过程 [6] - 上海常规项目的精装标准普遍提升到每平方米2000元至5000元，成本提升主要缘于装修材料升级 [6] - 随着科技进步和行业标准制定，绿色建材的采购成本已与传统材料相近，项目落地率较高 [6] 绿色建材成本降低 - 《绿色建筑评价标准》等强制性标准实施，叠加补贴政策，有效降低了高性能系统门窗的应用门槛与用户成本 [7] - 德才通过设计标准化和供应链优化压降直接成本，并依托智能制造大幅削减隐性成本 [7] - 智能材料供应商数量相对较少，但随着"好房子"性能提升需求，南方城市对智慧建筑的需求率先发生积极变化 [7] - 智能家居、智慧园区等设施设备的整合在展开，白色家电和电器企业也在布局 [7] 产业链向高质量方向发展 - 从建材供应的透明化到采购成本的合理适配，从绿色建材的广泛应用到智能材料的逐步应用，整个房地产产业链正朝着高质量、可持续的方向发展 [8] - 预计一两年后产业链会更加成熟 [8]

公司概况 - 东南网架主营业务为建筑钢结构和化纤制造，建筑业务占总收入69.78%，化纤业务占27.79% [10] - 公司是空间钢结构领域龙头企业，拥有建筑工程施工总承包壹级等多项资质，参与建设众多标志性工程 [20] - 2024年营业收入112.42亿元，同比下降13.49%，净利润1.93亿元 [10][23] 业务运营 建筑业务 - 2024年建筑业务收入78.45亿元，毛利率12.93%，其中工程总承包收入34.68亿元，钢结构分包收入43.77亿元 [10][12] - 截至2025年3月末在手合同金额107.14亿元，其中工程总承包57.76亿元，钢结构分包49.17亿元 [13] - 主要原材料为钢材，2024年采购钢板34.85万吨，焊管1.46万吨，无缝管0.52万吨，H型钢2.60万吨 [16] 化纤业务 - 2024年化纤业务收入31.24亿元，毛利率1.62%，产品包括POY、FDY、DTY和聚酯切片 [17][19] - 2024年末年产能48.89万吨，产量47.09万吨，销量46.50万吨 [19] - 主要原材料PTA和MEG，2024年采购PTA40.47万吨，MEG15.44万吨 [20] 财务状况 - 2024年末总资产196.36亿元，负债130.68亿元，资产负债率66.62% [25] - 2024年末刚性债务68.76亿元，其中短期46.18亿元，长期22.58亿元 [25] - 2024年经营性现金流净额10.88亿元，投资性现金流净额-1.06亿元，筹资性现金流净额-0.55亿元 [29] 行业分析 建筑钢结构行业 - 2023年钢结构产量1.12亿吨，2014-2023年均增速11.6%，2024年产量承压 [8] - 装配式钢结构相比传统工艺工期缩短3个月，用工减少30-50%，自重减轻40% [8] - 政策目标到2035年钢结构建筑占新建建筑面积比例达40%，用钢量2亿吨以上 [8] 化纤行业 - 2024年化纤产量7475万吨，同比增长8.8%，其中涤纶长丝增长约10% [9] - 行业集中度提升，头部企业向上游扩张，中小型企业逐步退出 [9] - 2025年预计新增产能较少，供需格局优化但价格受成本端压力可能下滑 [10] 募集资金使用 - 东南转债发行规模20亿元，募集资金15亿元用于项目建设，5亿元补充流动资金 [4] - 截至2025年4月末已使用募集资金14.94亿元，专户余额4777.25万元 [6] - 主要投资项目包括杭州国际博览中心二期和萧山西电子科技产业园EPC项目 [4]

公司募投项目调整 - 公司拟终止"坚朗五金中山数字化智能化产业园项目" 将原分配的募集资金2亿元重新分配至其他募投项目 [2] - 产业园项目总投资额约10.34亿元 主要涉及传统五金产品 原计划投入募资5.51亿元 调减后计划投入募资2亿元 [3] - 公司计划通过转让该项目所购置地块、厂房及配套设备等方式回收前期已投募资 预计资产处置将收回投资 [2][6] 募投项目具体调整 - 2024年度定增募资净额约5.92亿元 除补流外主要投向四个项目 [3] - 装配式材料项目总投资由1.52亿元增至2.43亿元 拟投入募资额由1亿元增至1.9亿元 [8] - 信息化系统升级建设项目和总部自动化升级改造项目拟投入募资均由超1亿元调减至5800万元 [3] 项目终止原因 - 产业园项目终止与地产行业调整因素相关 2023年以来地产行业调整深度加剧 [4][5] - 公司有意识地控制成本投入及品类拓张 逐步放缓各类投资的投入进度 [5] - 在当前下游地产需求尚未重振的背景下 公司基于审慎考虑终止中山基地大规模扩建 [5] 项目投资进度 - 截至5月底产业园项目投资进度为57.19% 累计投入募资1.14亿元 [6] - 其中土地购置费用8986.92万元 建筑工程费用2387.62万元 设备购置及安装费用63万元 [6] - 项目地块具有较好市场价值 结合土地购置成本和建设投入情况 预计可收回投资 [7] 装配式业务发展 - 公司将装配式业务作为主要增长动力之一 计划扩产精致钢产品 [9] - 装配式建筑在公共建筑、民生建筑等领域渗透率有望持续提升 [9] - 公司已在东莞总部积累小批量精致钢产品生产经验 随着订单提升亟须扩建产能 [9][10]

募集资金基本情况 - 公司向特定对象发行A股32,345,013股，发行价18.61元/股，募集资金总额60,194.07万元，净额59,213.95万元 [1] - 募集资金于2024年8月19日全部到账，经中审亚太会计师事务所验资确认 [1] 募集资金投资项目调整 - 2024年9月6日董事会决议调整募投项目资金分配，调整后总投资220,335.91万元，拟投入募集资金59,213.95万元 [1] - 截至2025年5月31日，募集资金累计投入45,633.21万元，进度77.06% [1] 募投项目变更核心内容 - 终止"中山数字化智能化产业园项目"，原分配资金20,000万元转投至装配式金属复合装饰材料、信息化系统升级、总部自动化改造三个项目 [2][3] - 中山项目已投入11,437.54万元（进度57.19%），主要用于土地购置，剩余资金将通过地块转让回收 [2] 装配式金属复合装饰材料建设项目 - 调整后总投资24,340.33万元，拟投入募集资金19,000万元，建设期48个月 [4][5] - 新增金属装饰板、门类产品、精致钢及钢丝网产能，达产后预计年均收入65,872.75万元，净利润4,747.31万元 [5] 信息化系统升级建设项目 - 调整后总投资10,951.12万元，拟投入募集资金8,600万元，建设灾备机房与双活机房 [5][6] - 重点升级数字化营销平台及数据安全体系，结合AI技术优化全链条效率 [6] 总部自动化升级改造项目 - 调整后总投资15,596.03万元，拟投入募集资金14,000万元，2027年12月前完成 [7][8] - 引入协作机器人、智能物流机器人和AI视觉检测技术，淘汰老旧设备 [10] 变更影响与审议程序 - 变更基于地产行业调整背景，优化资源配置，提升募集资金使用效率 [11] - 董事会、监事会及保荐机构均审议通过，认为符合战略需求且无损害股东利益情形 [11][12][13]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [11] 报告的核心观点 - 信阳明确全面落实现房销售，多地展开探索，相关配套支持政策不断完善 [8][20] - 政策规划到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40%，建筑行业应学习汽车工业化生产方式发展装配式建筑 [8][21] - 中建国际MiC装配式技术绿色环保、提质增效，可大幅缩短房建周期，高层房建项目建设周期可大幅压减至一年内，产能逐步爬坡，保守估计当前产能对应年产值在50亿以上 [9][10] 根据相关目录分别进行总结 信阳明确全面落实现房销售，多地展开探索 - 5月13日，河南省信阳市住建局要求新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [2][20] - 近年来多地积极探索推行现房销售，如2025年4月14日湖北省荆门市城控·易居苑项目作为全国现房销售试点项目取得成功，2024年1月18日安徽省住建厅召开会议有力有序推行商品房现房销售 [20][21] MiC装配式技术可大幅缩短房建周期，关注中建国际投资机会 - 政策规划目标：“十四五”建筑业发展规划提出2021 - 2025年装配式建筑面积占新建建筑面积比例逐步提升至30%；2023年《城乡建设领域碳达峰实施方案》提出到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40% [8][21] - 住建部部长提出建筑行业要像造汽车一样造房子，发展装配式建筑可带来诸多好处 [8] - 中建国际MiC装配式技术优势：2018年开始采用MiC，旗下中建海龙科技是综合服务商，在装配式4.0率先突破；该模式可将废料和废水在工厂内循环使用，减少污染和浪费，实现传统工期减少60%，提高工业标准化生产90%，固废排放量减少75%，现场施工量减少70% [9] - 高层房建项目案例：以深圳龙华樟坑径项目为例，与传统建筑方式相比，竣工交付工期提前，工业标准化程度提高80%、固废排放减少50%、现场用工量减少50% [10][28] - 产能情况：公司已建成8个装配式建筑生产基地，2023年新增江门基地，PC构件年产能预计达200万方以上，以深圳市2025年3月市场价估算，200万方产能全部外售对应约50亿营收 [10][31]

纪要涉及的公司 美的置业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年重组后，2025 年上半年营收 37.3 亿元，同比增长 33%，毛利率 35.7%，核心净利润 5 亿元，同比增长 25%；截至 2025 年初，现金总量 11 亿元，资产负债率 47.7%，净资产 50.8 亿元，ROE 约 10%，派息比率从 40%提升至 70% [2][3] - **业务板块情况** - **开发服务**：主要针对控股股东开发资产进行重组，2025 年和 2026 年预计新增约 10 亿左右体量，集中在长三角和大湾区，依赖控股股东交付进度及去化速度 [3][9] - **物业管理**：收入 18.4 亿元，占比近一半，合同面积 9,255 万平方米，代管面积 7,538 万平方米，业务涵盖住宅、产业园和医院等业态，受经济环境影响，物业费收缴率为 87% [2][3][4] - **资产管理**：包括商业和产业园两部分，商业租金收入约 5 - 6 亿元；产业园货值 17 亿，每年贡献 3 - 4 亿销售收入及 8,000 万元租金收入 [2][4] - **房产科技**：包括瑞纳智能和瑞德智能，收入约 6 亿元，利润贡献少，处于培育阶段 [2][4] - **战略考量**：未来三年稳住基础，利用信誉、品牌和上市重组架构的延展性，以及管理团队务实作风寻找未来方向，在四个板块实施赛马机制，希望各板块有空间并融合出新业务 [3][13] - **决策与运营** - **第三方代建**：选择谨慎，注重资金回款和兑付能力，确保利润和质量，不盲目扩张规模，已落地 4 个项目 [7][8] - **科技智能**：着力于建筑工业化及装配式建筑，关注未来居住品质提升，相关业务集中在瑞纳智能和瑞德智能，但未实现显著利润贡献，物业端未广泛应用机器人技术 [5][6] - **收费模式**：现房销售可能使代建业务收费模式有时间差，但全周期无影响；自持与非自持物业根据商业情况商定收费模式，与自持属性无关 [11][12] - **分红政策**：2024 年重组后分红水平升至 70%，管理层和董事会暂不考虑进一步提升，需平衡发展与股东利益 [12] - **轻资产运营**：轻重结合，回报率 9.8%，融资能力强、利率成本低，轻重结合模式提供拓展空间和增长路径 [13] - **商场运营**：自持商场表现良好，OI 率逐年增长，2024 年平均 OI 率 64%，出租率 90%，管理层关注提升出租率，目前以轻资产拓展为主 [3][12][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司股票自 2018 年上市以来仅 2019 年进行过一次配售，因房产周期、控股股东认为股价低及市场行情等原因，流动性未释放，未来会寻找时机释放 [15] - 非主业态产业园医院项目整体经营水平良好，具体毛利率、续约率及回款率数据需线下查看 [16] - 公司对现金流回款要求高于利润，接业务先考虑现金流，各板块有严格考核 [3][17]

核心观点 - 公司主体信用等级维持AA 评级展望维持稳定 "精工转债"信用等级维持AA [1] - 钢结构建筑节能环保优势突出 得到国家政策支持 未来发展潜力较大 [15][16] - 公司在钢结构领域施工资质等级高且较齐全 技术研发能力较强 承接工程项目获得较多工程质量奖项 仍具有较强的市场竞争力 [24][25] - 新签合同额保持增长 2024年新签合同金额219.7亿元 同比增长8.4% [27] - 公司始终面临钢材价格波动带来的成本控制压力 合同资产及应收账款规模较大且部分款项账龄偏长 存在回收风险 [1][2] - 总有息债务规模同比增长 2024年末达73.82亿元 面临一定短期偿债压力 [2][39] 主体概况 - 公司控股股东为精工控股 实际控制人为自然人方朝阳 [9] - 截至2024年末 公司纳入合并范围的一级子公司共22家 [10] - 钢结构专业分包核心经营主体为浙江精工钢结构集团有限公司、精工工业建筑系统集团有限公司和美建建筑系统（中国）有限公司 [10] - 集成及EPC核心经营主体为精工绿筑科技集团有限公司和精工钢结构 [10] 财务表现 - 2024年总资产256.14亿元 同比增长9.8% [1] - 2024年营业收入184.92亿元 同比增长12.0% [2] - 2024年净利润5.27亿元 同比下降7.7% [2] - 2024年毛利率12.66% 同比下降0.34个百分点 [2] - 2024年经营性净现金流7.71亿元 同比增长63.7% [2] - 2024年末资产负债率64.96% 同比上升1.59个百分点 [2] 业务构成 - 主营业务分为钢结构专业分包和集成及EPC两大类 [22] - 2024年钢结构专业分包收入163.11亿元 占比89.09% [23] - 其中工业建筑收入112.65亿元 占比61.53% [23] - 公共建筑收入50.46亿元 占比27.56% [23] - 集成及EPC收入18.72亿元 占比10.22% [23] 市场区域 - 2024年华东地区收入93.41亿元 占比51.02% [26] - 海外收入25.74亿元 占比14.06% 同比增长100.5% [26] - 2024年国际业务签约订单30.0亿元 同比增长237.1% [27][29] 产能与产销 - 拥有7个钢结构生产基地 合计设计年产能107万吨/年 [30] - 2024年产量135.56万吨 同比增长10.8% [30] - 2024年销量135.31万吨 同比增长10.9% [30] - 产销率99.82% 维持高位 [30] 债务情况 - 2024年末总有息债务73.82亿元 同比增长3.9% [2] - 短期有息债务51.73亿元 占比70.07% [39] - 现金及现金等价物对短期有息债务覆盖倍数0.36倍 [39] - "精工转债"余额20.00亿元 转股比例较低 [7] 资产质量 - 2024年末货币资金52.01亿元 其中受限资金33.63亿元 占比64.66% [34][36] - 应收账款39.91亿元 同比增长23.3% [34] - 合同资产91.32亿元 同比增长10.0% [34] - 应收账款账龄1年以内占比62.16% 3年以上占比14.98% [34] 行业环境 - 钢结构建筑得到国家政策支持 目标到2025年全国钢结构用量达1.4亿吨左右 [16] - 2024年钢材价格震荡下行 钢材综合价格指数年末为97点 [20] - 行业集中度较低 市场竞争较为激烈 [21] - 在新质生产力发展要求下 产业升级步骤加速 将助力工业建筑发展 [20]