市场环境与投资策略 - 尽管利率持续高企导致债务市场存在诸多不确定性 但市场中仍存在大量高质量的投资机会可供投资者利用 [1] - 分析师拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 并专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 这些资产具备强大的支付潜力 [1] 投资组合构建方法 - 构建一个坚实的经典股息增长股基础 并加入部分商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 是提升投资收入的高效方法 同时仍能获得与传统指数基金相当的总回报 [1] - 该策略创建了一个增长与收入相结合的混合系统 其总回报与标准普尔指数表现相当 [1]

文章核心观点 - 文章作者Leo Nelissen将深入探讨一个结合了多个重要主题的关键议题 该议题涉及供应链、基础设施和大宗商品等主要经济发展领域 [1] - 作者的分析重点是为投资者提供深入见解和可操作的投资理念 特别强调股息增长机会 [1] 作者与平台信息 - 作者Leo Nelissen是iREIT®+HOYA Capital的特约撰稿人 专注于供应链、基础设施和大宗商品相关的重大经济发展分析 [1] - 其所属的iREIT®+HOYA Capital团队提供深度研究 涵盖REITs、mREITs、优先股、BDCs、MLPs、ETFs及其他收益型替代投资品 [1] - 研究平台iREIT on Alpha提供免费两周试用 并获得了438份用户评价 其中大多数为五星好评 [1]

核心观点 - 烟台芝罘万达广场在万达赎回次日再度易主，其操作本质是资本结构重排与资产再包装，为后续资产证券化铺路，而非万达重启重资产战略的信号 [1][2] 交易事件与股权变动 - 2024年7月5日，大连万达商业管理集团股份有限公司退出烟台芝罘万达广场，新增股东坤华股权投资合伙企业与坤元辰兴投资管理咨询有限公司，分别持股约99.99%和0.01% [1] - 2025年12月2日，万达商管通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司完成回购，成为项目唯一股东 [1] - 2025年12月3日，项目股东再度变更为苏州联商玖号商业管理有限公司 [1] - 专家指出，此次“回购后次日再度易主”更像一次权属通道重排，万达在其中扮演“中转站”角色，旨在清理历史结构、为资产交割至新主体扫清路径 [1] 新买家背景与REITs关联 - 新买家苏州联商玖号由苏州新联控股有限公司100%持股，其背后是中联前源不动产基金管理有限公司 [3] - 中联前源不动产基金的核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务，涵盖证券化、投资孵化等领域 [3] - 该公司在REITs领域经验丰富，曾参与国内首单奥特莱斯类REITs产品，并推动了首单社区商业REITs等项目的发行 [3] - 中联前源不动产基金与万达早有合作，最早可追溯至2023年12月，当时其通过旗下公司接手了太仓、广州萝岗、上海金山等多座万达广场及湖州万达投资有限公司 [4] 资产证券化基础与优势 - 烟台芝罘万达广场于2014年11月21日开业，是万达在山东首批商业项目之一，也是全国第103座万达广场 [5] - 项目位于烟台芝罘区毓璜顶商圈核心，周边办公楼、住宅、医院密集，客流量庞大且稳定，为租金和经营收益的稳定性奠定基础 [5] - 项目业态多元化，设有集中式购物中心、IMAX影城等，形成“商业+办公+居住”的城市综合体，能降低单一业态风险，提升运营效率和盈利能力 [5] - 专家指出，与专业REITs机构合作有助于万达优化资本结构、盘活存量资产、降低债务风险，并借助REITs融资功能为企业发展提供资金支持 [5] 行业趋势与政策环境 - REITs正处于政策利好的窗口期，逐步成为商业地产的重要出路 [6] - 当前REITs主要面向头部房企与优质资产持有者，重点集中在大型商业地产运营商以及产业园、物流园和基础设施等稳定收益型资产运营方 [6] - 通过REITs，企业可以在不失去经营控制权的前提下，实现长期融资能力的重建 [6]

活动概况 - 中信建投基金与中信建投证券研究所在南京共同举办“中信建投国家电投新能源REIT投资者开放日”活动 [1] - 活动聚焦新能源电力市场化改革背景下的REITs投资机遇 [1] - 活动吸引了众多机构投资者及行业代表参与 搭建了政策制定者、资产管理方与市场投资者之间的对话平台 [1] 政策与市场趋势 - 江苏省电力行业专家解读了当地新能源参与电力市场的政策框架与发展趋势 [1] - 随着电力现货市场建设的推进 新能源在绿电交易和价格机制中的作用将日益凸显 [1] - 新能源加速融入电力市场化体系 [2] 新能源项目与资产运营 - 国家电投集团江苏公司介绍了其在江苏区域的新能源项目布局 [1] - 公募REITs在盘活存量资产、促进能源转型中发挥积极作用 [1] - 国电投江苏海上风电公司代表介绍了海上风电资产的数字化运维体系与项目管理经验 展现了底层资产的运营效能与管理水平 [2] REITs市场分析与投资逻辑 - 中信建投证券REITs首席分析师系统回顾了2025年以来REITs市场的扩容进展 [2] - 重点分析了能源基础设施类REITs的长期投资逻辑 [2] - 在政策支持与技术迭代的双重驱动下 新能源REITs有望持续释放增长潜力 [2] 行业挑战与交流 - 专家结合实操经验探讨了新能源企业在市场化交易中面临的挑战与应对策略 [1] - 与会者围绕新能源项目参与电力市场的具体路径、自然资源波动对收益的影响等现实问题展开讨论 [2] - 交流进一步明晰了基础设施REITs在电力改革过程中所扮演的角色 [2] 活动意义与未来展望 - 活动通过政策解读、案例分享与市场研判相结合的方式 为投资者深入了解新能源电力市场趋势与REITs资产价值提供了有效窗口 [2] - 此类专业交流将有助于增强市场透明度 推动资产价值合理发现 [2] - 进一步发挥REITs市场服务实体经济、助力能源结构转型的功能 [2] - 中信建投相关负责人表示 未来将持续开展投资者交流活动 及时传递行业动态与项目信息 与投资者共同关注新能源基础设施领域的长期发展机遇 [2]

国内政策与市场动态 - 国家发改委发布2025版REITs项目行业范围清单，首次纳入商业办公和城市更新设施，截至2025年11月底已上市77只产品，总市值约2200亿元，预计带动新项目总投资超1万亿元[1][8][9] - 五部门联合发文加强数据要素学科和数字人才建设，2024年底数字经济人才总量3286万人，需求约6500万人，缺口超3200万人，2024年数据交易总额超220亿元，同比增长80%[1][10][11] - 文旅部与民航局印发融合行动方案，目标到2027年深化航旅融合，2023年旅游业增加值达4.99万亿元，占GDP的4.24%，银发旅游消费年均增速23%，预计2028年市场规模达2.7万亿元[1][12][13] - 国务院专题学习强调新型城镇化是扩大内需关键支撑，2024年末城镇化率达67%，目标未来五年提升至近70%，2013-2023年全国“千亿县”数量从9个增至59个[1][14][15] 海外经济与市场事件 - 日本央行行长植田和男暗示可能在12月加息，讲话后日本20年期国债收益率上涨5.5个基点至2.88%，为1999年6月以来最高[2][16][17] - 美国11月ADP就业数据显示私营企业减少3.2万个工作岗位，为2023年3月以来最大降幅，远低于市场预期的增加4万个，其中员工少于50人的小型企业合计减少12万个岗位[2][20][21] - 市场预测哈塞特出任下届美联储主席概率超80%，若当选可能支持美联储加快降息[2][18][19] - 欧盟拟对汽车等关键产品设定70%的“欧洲制造”本地含量标准，该政策可能使欧盟公司每年增加超100亿欧元成本，11月欧元区制造业PMI初值录得49.7，低于前值50[2][22][23] 高频数据概览 - 上游原材料价格周环比多数上涨：布伦特原油涨0.69%，铁矿石涨0.48%，阴极铜涨3.15%[4][24] - 中游产品价格分化：螺纹钢价格周环比上升1.10%，水泥价格微升0.05%，动力煤价格下降2.68%[4][30] - 下游房地产销售周环比大幅下降24.29%，其中一线城市降25.61%，二线城市降30.47%，三线城市升2.6%；11月第四周乘用车日均零售12.6万辆，同比增长2%[4][40]

投资策略与个人偏好 - 经过对不同期权ETF的大量试验后 追踪底层指数的基金在风险承受能力和实用性方面成为个人偏好[1] - 该分析师拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 专注于发掘高质量股息股和其他具有长期增长潜力的资产[1] - 构建了一个增长与收入相结合的混合系统 其总回报与标普500指数表现相当[1] 投资组合构建方法 - 以经典股息增长型股票作为坚实基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 是提高投资收入同时获取与传统指数基金相近总回报的高效方法[1]

核心投资策略 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验 专注于挖掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 以创造可观的支付账单的潜在收益 [1] - 其投资体系结合了增长与收益 在构建稳固的经典股息增长股基础的同时 加入商业发展公司(BDCs)、房地产投资信托基金(REITs)和封闭式基金(CEFs) 以高效提升投资收入 [1] - 该混合策略在获取收入的同时 实现了与标普500指数相当的总回报 [1]

核心观点 - 万达集团在经历密集资产出售后，首次完成对一座万达广场（烟台芝罘万达广场）的赎回，此举被解读为公司资产负债表修复后，开始择机回购优质核心资产的信号 [1][3] - 此次赎回可能被复制，但将严格遵循“优质先回”的逻辑，仅限于核心商圈的“头部广场”，不会全面铺开 [4][7] - 公司当前策略呈现“边卖边买”的特点，在赎回优质资产的同时，继续出售边缘资产，显示现金流并非十分宽裕，赎回节奏将审慎 [8] 交易事件与结构 - **交易主体变更**：12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华(天津)股权投资合伙企业及坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东 [1] - **买方背景**：上海万达锐驰企业管理有限公司由大连万达商业管理集团100%持股，成立于2023年，注册资本5000万元 [1] - **历史背景**：2024年7月，万达商管曾一度退出该项目股东行列，此次重新进入意味着首次完成对已出售万达广场的赎回 [3] - **险资角色**：在对万达广场的收购中，阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等险资曾是主要买家 [4] - **其他大型交易**：今年5月，由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等共同设立的合营企业，共同收购了48个万达广场项目公司100%股权 [5] 赎回原因与条件分析 - **项目质量优异**：烟台芝罘万达广场项目是当地毓璜顶商圈现金流最稳定的项目之一，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报率在5%以上 [5] - **交易条款设计**：坤华系收购的万达广场大多嵌有类似“回购期权+固定IRR(内部收益率)”条款，万达方面保有行权资金额度即可赎回，但每座广场的IRR门槛不同 [4] - **公司财务状况改善**：经过2024年以来的密集出售，公司债务规模已大幅减小，短期刚性兑付峰值已过，“保生存”阶段结束，有余力开始“保质量” [6] 市场解读与战略意义 - **展示财务实力**：赎回被多家机构解读为“向市场秀肌肉”，证明公司资产负债表已修复到可择时回购优质资产的水准 [6] - **建立信用**：首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“回购钱能到账”，有利于降低剩余项目的期权信用溢价 [6] - **为未来退出铺路**：未来若公司启动REITs或基金化退出，曾附带回购记录的资产更容易获得估值溢价 [6] - **提供战略样本**：此次赎回提供了一个“正序”样本：先止血，再修复资产负债表，此后择时回购核心资产 [9] 公司当前资产处置策略 - **继续出售边缘资产**：2025年，公司仍同步出售边缘资产，例如今年10月，广州增城万达广场有限公司和黄石万达广场投资有限公司发生股东变更，万达商管退出，由北京嘉君科技发展有限公司全资持股 [8] - **“轻重平衡”策略**：公司对外仍强调“轻资产为主”，但私下提出“轻重平衡” [9] - **股权冻结情况**：公司仍面临部分股权冻结，例如万达商管新增对义乌万达广场投资有限公司（冻结股权数额约1亿元）和绵阳涪城万达广场有限公司（冻结股权数额5000万元）的股权冻结 [9] - **整体风险信息**：截至目前，万达集团仍有50条股权冻结信息，累计股权冻结金额上百亿元；万达商管涉及股权冻结风险信息56条 [9]

投资组合策略 - 投资组合经过调整和头寸微调 部分YieldMax基金表现令人失望 [1] - 投资策略建立在稳固的经典股息增长型股票基础上 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 以高效提升投资收入 [1] - 采用增长与收入相结合的混合系统 实现了与标普500指数相当的总回报 [1] 作者背景与持仓 - 作者为拥有超过15年投资经验的资深投资者 擅长分析市场中的盈利机会 专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 作者披露其持有NVDY和NVDA的多头头寸 方式包括股票所有权、期权或其他衍生品 [2]

核心观点 报告重点推荐电子行业和非银金融行业，认为电子行业在AI算力、消费电子创新和半导体国产化推动下存在结构性机会，非银金融行业则受益于年末风格切换、REITs试点扩大和“开门红”推进带来的配置机遇 [5][11] 电子行业周报要点 - 阿里云Q3营收398.24亿元人民币，同比增长34%，AI相关产品收入连续9个季度实现三位数增长，公司未来可能在3800亿元资本开支基础上继续增加投入 [5][6] - 华为发布Mate 80系列，首发搭载HarmonyOS 6.0，Mate 80 Pro Max采用“灵珑屏”峰值亮度达8000nits，提升亮度均匀性34% [7] - 阿里发布夸克AI眼镜，采用高通AR1旗舰芯片+恒玄BES2800芯片，深度融合千问AI助手和阿里生态，覆盖搜索、导航、支付等垂类场景 [5][7] - 电子行业需求持续复苏，存储芯片价格上涨，国产化力度超预期，申万电子指数上周上涨6.05%，跑赢沪深300指数4.41个百分点 [9] - 建议关注AI算力、AIOT、半导体设备、关键零部件和存储涨价等结构性机会，具体标的包括乐鑫科技、寒武纪、北方华创、兆易创新等 [10] 非银金融行业周报要点 - 证监会发布商业不动产REITs试点征求意见稿，已上市77只REITs融资金额2070亿元，总市值2201亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% [12] - 部分券商指数成分调整，国泰海通调入中证A500，国联民生调入沪深300，东方财富调入中证A100，中信证券调出，预计将引导被动资金重新配置 [12] - 香港大埔火灾预估带来20亿元赔付压力，但通过再保分摊后财险业务综合成本率上行压力有限，国务院安委会部署火灾风险排查将推动风险减量能力提升 [13] - 险企2026年“开门红”产品以1.75%分红险为主，新产品价值率提升，叠加年末风格切换与蓝筹配置需求，险资四季度有较大资产配置弹性 [13] - 建议关注大型券商并购重组、财富管理转型机会，以及具有竞争优势的大型综合险企 [14] 财经新闻要点 - 欧元区11月CPI初值同比升2.2%，高于预期的2.1%，核心CPI初值同比升2.4% [15] - 经合组织维持2025年全球经济增速预期3.2%，2026年2.9%，认为扩张性政策、新技术预期和AI领域投资支撑全球需求 [15] - 中国央行11月公开市场国债买卖净投放500亿元，中期借贷便利净投放1000亿元，抵押补充贷款净投放254亿元 [15] - 国家发展改革委主任郑栅洁强调统筹推进房地产、地方政府债务等风险化解，加强网络、数据、AI等新兴领域国家安全能力建设 [16] A股市场与数据 - 上周A股行业涨幅前五为房地产服务(+2.10%)、医药商业(+1.83%)、焦炭Ⅱ(+1.67%)、酒店餐饮(+1.40%)、渔业(+1.37%) [17] - 市场融资余额24667亿元，逆回购操作量1563亿元，10年期中债收益率1.8442%，10年期美债收益率4.0900% [19] - 主要股指表现：上证指数3897.71点(-0.42%)，创业板指3071.15点(-0.69%)，恒生指数26095.05点(+0.24%)，道指47474.46点(+0.39%) [19]