政策核心内容 - 深圳十余家银行包括工商银行、建设银行宣布在商业性个人住房贷款利率定价中不再区分首套与二套住房 [1] - 新政取消了执行多年的“首套利率优惠、二套利率上浮”机制，调整后二套房贷款利率与首套房拉平，最高降幅达0.4个百分点 [3] - 以贷款500万元、期限30年的等额本息还款计算，购房者月供可从22313元降至21215元，总利息支出减少39.5万元 [3] 政策背景与驱动因素 - 此次调整是深圳房地产政策组合拳的重要一环，此前深圳已将公积金贷款最高额度提升至231万元，并统一商品住房首付比例降至20%，同时多个区域取消购房限制 [3] - 银行业快速落实新政是响应国家“因城施策”调控要求和应对市场变化的主动选择，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求 [4] - 银行面临“资产荒”，按揭是优质资产，居民境内人民币存款在7月份减少1.11万亿元，新增按揭规模同比持续下降，推动银行通过降低利率吸引和留住客户 [4] 市场影响与展望 - 利率差取消将加速改善型需求释放，销售端回暖将缓解房企资金压力，尤其利好主打改善型产品的开发商 [5] - 稳定二手房价格和加速循环被视为当前稳楼市和推动改善型需求释放的关键 [5] - 改善型需求占比提升将推动开发商提升产品品质，实现房地产市场从量到质的转变 [5] 政策实施细节与范围 - 新政将惠及存量房贷用户，部分存量房贷客户的动态化调整机制已触发，新发房贷利率和存量房贷利率的偏差幅度基本约定为30BP [4] - 对于深圳多子女家庭购买二套房可叠加首套房利率优惠与额度上浮政策 [4] - 各银行将根据客户风险状况合理确定具体利率水平，存量房贷利率调整需满足“加点值不低于上季度全国平均加点值加30BP”的要求 [7]

新房价格环比上涨情况 - 8月份上海、杭州、宜昌三市新建商品住宅销售价格以0.4%的环比涨幅领跑全国 [1] - 南宁新房价格环比上涨0.3%，沈阳、合肥、吉林环比上涨0.2%，西宁和乌鲁木齐环比上涨0.1% [1] - 8月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，但降幅比上月收窄0.1个百分点 [1] 新房价格同比上涨情况 - 上海新房价格同比涨幅达到5.9%，为全国最高，杭州同比涨幅为2.6% [1] - 乌鲁木齐新房价格同比上涨0.6%，太原和成都新房价格同比均有1%的涨幅 [1][2] - 8月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] 一线及重点城市新房价格分化 - 除上海新房价格环比上涨0.4%外，北京、广州和深圳新房价格环比分别下降0.4%、0.2%和0.4% [1] - 北京、广州和深圳新房价格同比分别下降3.5%、4.3%和1.7% [2] 二手房市场价格表现 - 8月份仅有长春一市二手房价出现0.1%的环比上涨，其余各市均有所下滑 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1%，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、1%、0.9%和0.8% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [2] 二手房市场同比趋势 - 8月份一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [2] - 二线城市和三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和6.0%，但降幅均比上月收窄0.4个百分点 [2] 政策效果与市场格局展望 - 降低个人住房贷款利率、放宽购房资格限制等政策提高了购房者信心和市场活跃度，尤其是一线城市通过放宽限购，叠加首付比例降至15%、房贷利率下调，显著激活了改善型需求 [3] - 三、四线城市由于供应过剩、库存压力大且政策支持力度相对较小，市场自我调节能力有限 [3] - 预计房地产市场将呈现核心城市结构性复苏、中小城市持续调整的分化格局，政策将延续因城施策，公积金政策优化（如二套房贷款额度提升、允许账户余额支付首付）将形成政策合力 [3]

政策支持措施 - 河南省八部门联合印发《关于支持住房消费的若干措施》共十二条 通过政府补贴 企业让利 金融支持等方式降低购房成本 满足刚性和改善性住房需求 [1] - 2025年年底前全省累计开展不少于100场房产展销活动 引导房地产企业集中推出优质房源 搭配家电家装大礼包等让利优惠措施 [2] - 2025年9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭可获得购房补贴 已出台补贴政策可延续至2025年年底并进一步延长 [2] 住房金融支持 - 住房公积金个人贷款额度在原有基础上可再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 住房公积金缴存人可凭5年内自住商品房网签备案合同提取账户余额用于住房装修 [3] - 金融机构可创新个人住房信贷模式 面向无房青年群体推出特色住房金融产品 满足多元化住房信贷需求 [3] 特定群体支持 - 多子女家庭在当地已有一套住房再次购买商品住房时可认定为首套住房 金融机构按相应政策执行 [2] - 各地可使用住房公积金增值收益收购存量商品房用作公租房 助力新市民 新青年安居 [3] 住房供给优化 - 新出让土地房地产开发项目严格执行《住宅项目规范》和绿色建筑标准 建造安全 舒适 绿色 智慧的"好房子" [3] - 优先推动基础设施 商业 教育等配套齐全的地块供应 对基础设施不完善的在建项目加快完善配套 提高交付品质 [3]

政策支持措施 - 河南省八部门联合印发十二条支持住房消费措施 通过政府补贴 企业让利 金融支持等方式降低购房成本 满足刚性和改善性住房需求 [1] - 2025年年底前全省累计开展不少于100场房产展销活动 搭配家电家装大礼包等让利优惠措施 [2] - 2025年9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭可获得购房补贴 已出台补贴政策可延续至2025年年底并进一步延长 [2] 住房公积金优化 - 各地住房公积金个人贷款额度在原有基础上可再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 住房公积金缴存人可凭5年内自住商品房网签备案合同提取账户余额用于所购住房装修 [3] - 各地可使用住房公积金增值收益收购存量商品房用作公租房 [3] 特定群体支持 - 当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房可认定为首套住房 金融机构按相应政策执行 [2] - 金融机构创新个人住房信贷模式 面向无房青年群体推出特色住房金融产品 满足多元化住房信贷需求 [3] 住房供给提升 - 新出让土地房地产开发项目严格执行《住宅项目规范》和绿色建筑标准 建造安全 舒适 绿色 智慧的好房子 [3] - 优先推动基础设施 商业 教育等配套齐全的地块供应 加快完善在建项目道路管线等基础设施配套 [3] 政策影响评估 - 措施从供需两端精准发力 包括收购存量商品房用作保障房 加大好房子建设供给 开展展销活动 购房补贴及支持多子女家庭购房等 [4] - 政策有利于提振市场信心 稳定住房消费 改善居住条件 加快构建房地产发展新模式 促进全省房地产高质量发展 [4]

文章核心观点 - 河南省出台《关于支持住房消费的若干措施》共十二条政策 旨在通过政府补贴、企业让利、金融支持等多种方式降低购房成本 支持刚性和改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 [1][4][6] 房产展销活动 - 计划在2025年底前通过线上线下方式全省累计开展不少于100场房展会、购房节等展销活动 利用“金九银十”等传统消费旺季和节假日激发市场活力 [2][7] - 引导房地产企业集中推出优质房源 搭配家电家装大礼包等让利优惠措施 持续降低居民购房成本 [2] 购房补贴政策 - 各地对2025年9月1日至12月31日期间购买首套和第二套新建商品住房的家庭可给予购房补贴等政策支持 [2][8] - 已出台的各类补贴政策可根据需要延续到2025年底 并可进一步延长 [2][8] 多子女家庭支持 - 在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买商品住房的可认定为首套住房 金融机构按相应政策执行 [2][8][9] 住房公积金优化 - 各地在原有政策基础上可将住房公积金个人贷款额度再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3][10] - 缴存人可凭5年内的自住商品房网签备案合同提取住房公积金个人账户余额用于所购住房装修 [3][11] 金融支持与存量房收购 - 金融机构可创新个人住房信贷模式 面向无房青年群体推出特色住房金融产品 [3] - 各地可使用住房公积金增值收益收购存量商品房用作公租房 加大收购存量商品房用作保障房力度 [3][13] 住房供给与品质提升 - 新出让土地上建设的房地产开发项目应严格执行《住宅项目规范》和绿色建筑标准 建造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [3][14] - 优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应 对配套不完善的在建项目加快完善配套 提高项目交付品质 [3][14]

股价表现 - 远洋集团股价上涨12.5%至0.153港元 [1] - 龙光集团股价上涨11.58%至1.06港元 [1] - 世茂集团股价上涨8.97%至0.425港元 [1] - 融创中国股价上涨4.22%至1.73港元 [1] 政策环境 - 京沪深8月起相继推出"因城施策"政策短期对市场成交量有拉动作用 [1] - 政策空间包括城市更新、城中村改造、危旧房改造及存量房收储政策 [1] - 美联储降息预期提升为中国货币宽松政策打开空间 [1] 行业趋势 - Q2新房市场呈现量价走弱趋势 全年止跌回稳压力加剧 [1] - 政策出台及预期提升可能阶段性推高地产股修复斜率 [1] - 行业风险评价降低成为推动地产股修复的主要原因 [1] 估值驱动因素 - 地产股此前下行因分子端影响超过分母端 [1] - 当前行业进入筑底阶段 分母端影响超过分子端 [1] - 风险评价降低推动未来股价回升 [1]

中央经济会议定调 - 重申“房住不炒”核心定位，强调推动市场平稳健康发展 [1] - 坚持“因城施策”原则，满足居民刚性和改善性住房需求 [1] - 引导房地产行业向新发展模式稳健转型 [1] 市场现状与数据 - 截至2025年8月，全国70个大中城市房价指数环比微降0.3%，同比下降2.1% [2] - 一线城市及部分二线热点城市房价企稳回升，二手房成交量较去年同期显著增长7.8% [2] - 市场表现出明显的区域分化特征 [2] 金融支持政策 - 首套房贷款利率下限调整为不低于LPR减55个基点，二套房为LPR减35个基点 [3] - 以5年期LPR 3.95%计，首套房利率最低可至3.4%，二套房最低可至3.6% [3] - 购买总价300万元房产，首套30年期贷款月还款额可减少约450元，年节省利息逾5400元 [3] 公积金政策优化 - 首套房公积金贷款最高额度提升至80万元，二套房提升至60万元 [6] - 首套房公积金贷款最高可贷比例提升至90%，二套房提升至70% [6] - 大幅放宽公积金异地使用限制，跨城市、跨省份提取和贷款更便捷 [6] 地方调控政策 - 23个城市宣布在9月实施新调控政策，其中15个城市适度放松限购、限售政策 [9] - 8个城市计划推出购房补贴政策 [9] - 例如杭州将非本地户籍居民购房社保年限从2年缩短至1年，成都向35岁以下青年提供最高3万元购房补贴，武汉全面取消限售政策 [9] 保交楼专项行动 - 中央成立保交楼工作专班，下拨2000亿元专项资金 [10] - 截至2025年8月，全国约12.8万户家庭面临烂尾风险，涉及金额超过1500亿元 [10] - 计划在年底前基本解决80%以上保交楼问题，9月启动首批项目资金拨付和建设恢复 [10] 市场展望 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比增长3.2%，销售额同比增长2.5%，市场呈现企稳态势 [13] - 预计未来三年全国商品房年均销售面积稳定在16亿平方米左右，年均销售额在17万亿元左右 [13] - 随着9月政策落地，预计四季度全国商品房成交量环比增长约12%，一线和热点二线城市房价可能出现2%的环比上涨 [13] - 不同城市市场分化将更明显，一线和强二线城市市场有望保持稳定，部分三四线城市去库存压力较大 [14]

深圳房地产政策优化调整 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布房地产政策优化调整通知 自2025年9月6日起施行 [2][8][13] - 政策核心目标为分区优化限购规则并调整住房信贷机制 以支持合理住房需求 [1][2][6] 居民家庭限购政策调整 - 符合条件居民家庭（本市户籍或连续缴纳社保/个税满1年及以上非户籍）在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [3][9] - 无法提供连续缴纳社保/个税满1年证明的非户籍家庭 在上述区域限购2套 [3][9] - 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [4][9] - 成年单身人士限购政策与居民家庭保持一致 [9] 企事业单位购房政策 - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求 [5][10] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立满1年、累计缴纳税款达100万元人民币、员工人数10名及以上条件 [5][10] - 其他区域取消企事业单位购房资格审核 [5][10] 住房信贷政策优化 - 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率定价 根据机构经营状况和客户风险水平合理确定每笔商业贷款利率 [6][11][12] 政策背景与行业趋势 - 北京和上海已于2024年8月推出类似限购优化政策 北京允许五环外不限套数购房 上海允许外环外不限套数购房 [14][15] - 分析师认为"因城施策"强化行业中长期修复信心 房地产主体风险明显降低 新地块利润率回归合理水平 [15] - 后续政策空间较大 包括城市更新、城中村改造优化及货币政策宽松可能 [15]

深圳房地产政策优化调整 - 深圳市分区优化调整商品住房限购政策 符合条件居民家庭在罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区购买商品住房不限套数[5][11] 无法提供连续1年社保或个税证明的非户籍家庭在上述区域限购2套[5][12] 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核[6][12] - 企事业单位可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求 在福田区 南山区和宝安区新安街道购房需满足设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10名及以上条件 其他区域不再审核购房资格[7][13] - 个人住房信贷政策优化 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 根据市场利率定价自律机制和机构经营状况合理确定每笔贷款利率水平[8][14] 新政自2025年9月6日起施行[15] 京沪地区政策对比 - 北京市于8月8日发布新政 符合条件的家庭在五环外购买新房及二手房不限套数 同时优化公积金贷款政策[17] - 上海市于8月25日发布新政 符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 并调整公积金贷款 商业贷款及房产税政策[17] 行业政策趋势分析 - 分析师指出"因城施策"强化了对房地产行业中长期修复通道的信心 未来不需要过度猜测短期政策节奏[17] 在"止跌回稳"压力加剧时会有更多全面政策出台提振市场[17] 房地产主体风险明显降低 新地块利润率回到合理水平 开发商资产负债表将通过时间累积得到修复[17] - 鉴于二季度以来新房市场量价走弱 全年止跌回稳压力加剧 后续政策空间较大[17] 随着城市更新工作展开 城中村和危旧房改造政策有望进一步优化 货币政策仍有宽松空间[17]

市场整体表现 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格2025年第二季度环比上涨3.7% [2] - 一线城市房价飙升5.2% 二线城市增长4.6% 三四线城市录得2.8%涨幅 [2] - 2025年上半年全国商品房销售面积达7.28亿平方米 同比增长15.6% [4] - 商品房销售金额达到7.53万亿元 同比增长18.2% [4] 政策环境变化 - 2024年底中央经济工作会议提出"房住不炒"与"因城施策"并重思路 [5] - 各地密集出台降低首付比例 下调房贷利率 放宽限购限贷等组合政策 [5] - 北京 上海 广州等一线城市首套房贷款利率降至4%以下 部分城市出现3.6%超低利率 [5] 供需结构变化 - 2024年城镇化率达67.3% 预计2025年突破68% [8] - 每年约1200万人口从农村涌入城市 为住房市场注入稳定需求 [8] - 2024年全国新开工面积12.1亿平方米 较2021年峰值下降38.6% [8] 区域分化特征 - 一二线核心城市表现抢眼 深圳 上海 杭州等地房价同比涨幅超8% [9] - 三四线城市复苏步伐相对滞后 部分人口流出地区面临库存压力 [11] - 人口净流入城市房价有望持续上涨 人口流出地区面临长期调整 [11] 投资者情绪变化 - 2025年第二季度43.7%受访者考虑购买投资性住房 较2024年同期上升18.6个百分点 [11] - 资金从股市 基金等金融产品回流至房地产市场 [11] 财政税收表现 - 2025年上半年全国土地出让收入2.17万亿元 同比增长23.5% [11] - 土地出让收入实现自2021年以来首次大幅增长 [11] 行业经济地位 - 房地产及相关产业链GDP贡献率约25% 就业贡献率超15% [12] - 行业在宏观经济中保持支柱地位 [12] 市场前景预测 - 2025年全年房价预计上涨6% 2026年维持5%左右增长率 [12] - 一二线热点城市短期涨幅可能更高 长期增速将逐步放缓 [12] - 房价增长将与居民收入增长保持基本同步 [12]