保障性租赁住房政策进展 - 上海构建多层次租赁住房供应体系 不设户籍和收入门槛 申请人需在上海合法就业且家庭在一定区域人均住房建筑面积低于15平方米 [2] - 集中建设的保租房社区优先在配套成熟 交通便利 产业集中 人口聚集以及有长期建设任务的区域布点 [2] - 截至2024年底 全市已累计建设筹措保障性租赁住房53.8万套（间） 供应34万套（间） [2] 项目运营与服务特色 - 中建幸孚家公寓（松江店）提供2407套精装修公寓 配备洗衣房 健身房等公共设施 社区商业配套打造15分钟生活圈 [1] - 公寓鼓励青年租户以主人翁身份参与基层服务 联合街道党组织成立联合党支部 帮助租户化解各类生活难题 [2] - 48平方米一室一厅公寓月租金约1700元 煤卫家具电器齐全可拎包入住 并可享受松江G60人才租赁住房补贴 [1] 市场推广与需求响应 - 近40家保租房项目企业为2000多名毕业生带来优质适配房源 通过专场活动进校园方式推广 [1] - 人社部门主动向新就业毕业生推送保障性租赁住房信息 帮助解决住房担忧 [1] - 政策满足青年人 新市民和一线务工人员在人生不同阶段的住房需求 [2]

项目概况 - 万科河语光年府2幢被杭州市安居集团整体收储 成为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的项目 [2] - 该项目位于拱墅区运河新城板块 共17层75套房 户型为两室 单套面积50-60平方米 总建筑面积4152.3平方米 [2] - 楼栋目前为毛坯状态 预计2025年底投入使用 将改造为面向中高端白领的服务式公寓 [2][1] 交易背景 - 该楼栋为万科2017年通过土地拍卖规则获得的自持部分 持有年限需与土地出让年限一致（70年） [3] - 此次收储相当于万科将自持资产快速变现 加快资金周转速度 [3] - 收购价格参考同地段重置价格上限（划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润） 具体金额未披露 [3] 项目历史 - 2021年1月万科以40.6亿元上限价格竞得地块 楼面价2.86万元/平方米 溢价率29.71% 并自持3%（4035.6平方米） [2] - 2021年7月首开精装限价3.8万元/平方米 199套房源吸引超6400组登记 中签率仅3.1% [3] - 二手房挂牌价维持在4.6万元/平方米左右 显示区位价值较高 [3] 政策背景 - 自持商品房是杭州2017年为增加租赁房源推出的政策 要求土地拍卖溢价达一定比例后转入竞拍自持比例 [3] - 此次收储标志着杭州保障性住房政策创新 首次实现存量商品房转保障房的落地 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 A股主要指数普遍收跌，三大指数震荡下行，沪深两市成交额小幅下滑，行业板块普遍下跌，国内经济基本面小幅走弱，对市场情绪产生一定负面影响，指数上方面临较大压力，虽国内宏观支持政策已相继出台，但仍需等待政策效应发挥，短期预计维持震荡，策略上建议暂时观望 [2] 根据相关目录分别进行总结 期货数据 - IF主力合约（2506）最新3879.6，环比-2.0；IH主力合约（2506）最新2715.4，环比+2.6；IC主力合约（2506）最新5614.8，环比-39.6；IM主力合约（2506）最新5950.0，环比-48.6 [2] - IF-IH当月合约价差1164.2，环比-4.4；IC-IF当月合约价差1735.2，环比-39.2；IM-IC当月合约价差335.2，环比-9.8 [2] - IF前20名净持仓-30286.00，环比+141.0；IH前20名净持仓-10988.00，环比-889.0；IC前20名净持仓-14118.00，环比+274.0；IM前20名净持仓-35623.00，环比-45.0 [2] - 沪深300最新3913.87，环比-2.5；上证50最新2733.63，环比+5.2；中证500最新5703.28，环比-54.6；中证1000最新6066.10，环比-66.1 [2] 市场情绪 - A股成交额（日，亿元）11397.05，环比-746.67；两融余额（前一交易日，亿元）18111.84，环比-16.56；北向成交合计（前一交易日，亿元）1287.83，环比-8.46 [2] - 上涨股票比例（日，%）16.30，环比-13.55；Shibor（日，%）1.465，环比-0.044 [2] - IO平值看涨期权收盘价（2506）51.40，环比-0.60；IO平值看涨期权隐含波动率（%）13.67，环比+0.52 [2] 行业消息 - 金融监管总局等八部门联合印发《支持小微企业融资的若干措施》，提出加大首贷、信用贷等贷款投放，指导银行加强贷款利率定价管理，降低贷款附加费用 [2] - 上海市印发提振消费专项行动方案，提出加力扩围实施消费品以旧换新，更好满足住房消费需求，增加适合个人投资者投资的债券相关产品 [2] 重点关注 - 5月22日21:45关注美国5月SPGI制造业PMI初值；5月23日7:01关注日本4月核心CPI年率等；5月26日21:00关注欧洲央行行长拉加德发表讲话 [3]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]

文|张波（58安居客研究院院长） 【1】重点城市多数小区二手房价格上涨，有可能是低价房源出清的结果 当下购房者最近一两年对于二手房的价格都非常敏感，从挂牌价格来看，很多小区处于下行态势，毕竟市场供应量还是蛮大的。3月份，百城二手 房挂牌量已经达到了255万套，比去年同期增长了22%，其中一线城市增加了20%，二线城市像武汉、杭州、南京增加量在24%。三四线城市增加 最多，达36%。当然，三四月份成交量上升，还有一个原因，就是1月、2月大家在过年，成交量肯定会受影响，它积积压了相应的数据需求，肯 定会在3月份出现反应。这也就是为什么成交量还可以，价格又上不去的原因。 市场供应量足够大，房东又没有明显的销售心态。毕竟最近很多政策出台，大家心态变好，大一些的小区就有40套甚至60套的挂牌量，购房者可 选范围非常大。 那么，挂牌价格偏低，溢价空间是不是收窄呢？有个数据非常有意思，去年同期来看，小区如果按照低价、中价和高价来分，低价房源能占到三 成，我们称之为笋盘。高价盘能占到一成。大多是比较中性的价格，六成左右，但今年三四月份，低价房源只占到了一成到两成水平，高价房源 和中等价格房源不断增多，也就是说，市场上进行捡漏 ...

城市建设者之家项目概况 - 朝阳区已投入运营4个"城市建设者之家"项目，提供床位6074张，累计保障公共服务人群3000人次 [1][2] - 晨光家园项目提供9套房源60个床位，租金900-1200元/床，低于周边市场价，配备家具家电及公共卫浴活动区 [1] - 其他三个项目分别位于左家庄、马泉营和七彩家园，七彩家园开放个人/企业申请，其余仅限企业申请 [2][3] 住房供应模式创新 - 采用"平急两用"、保障性租赁住房、城市更新三种模式构建多层次租赁体系 [2] - 推出"保障性租赁住房+品质社区服务"模式，目标从"一张床"升级至"一个家"的居住体验 [2] - 将台地区打造"小爱公寓"，高碑店、八里庄推出"骑乐荟暖居"，专为网约配送员等群体提供低价房源 [2] 区域住房保障规划 - 全区已推出15292个床位，覆盖城市建设者之家及人才房源等项目 [3] - 预计2023年底床位数将扩容至2万个，服务新市民、新青年及城市运维人员 [3]

保租房政策与市场概况 - 深圳首批保租房推出2705套，租金为市场价60%，公租房为30%，面向深户无房且累计缴纳1年社保人群，无收入年龄限制[2][4] - 第二批保租房推出3599套，覆盖龙岗、龙华、宝安、南山等区域，申请人数较第一批翻倍至27554户[15][46] - 三房户型中签率22.8%（4.38户抢1套），两房9.9%（10.1户抢1套），竞争激烈[46] 租户案例与居住体验 - 坪山三房两厅86㎡月租1800元（市场价六折），南山单间25㎡月租2800元，较原租金降低500-800元[5][10][18] - 租期三年一签，符合条件可无限续租，退租需恢复原状[23][39] - 00后深漂花费1.6万元配置家电家具，85后家庭投入2万元定制柜体，视作长期居所[20][22] 保租房优劣势分析 - 优势：精装修交付、租金成本显著低于市场价、续租稳定性强[5][13][34] - 劣势：部分房源实际面积缩水（宣传38㎡实为18㎡）、隔音差、装修工期慢、插班入学难[17][27][29][26][31] 对购房决策的影响 - 部分租户因保租房性价比放弃购房，如85后家庭测算10年租金25万仅相当于深圳10㎡房价[37] - 00后租户将集体户口迁至保租房地址，增强定居意愿[43] 未来趋势 - 南山区2024年新增1498套房源，预计申请热度持续上升[47] - 政策设计避免与商品房业主冲突，混合回迁房、人才房等业态[42]

保障性租赁住房加速推进 - 2025年开年深圳、成都、昆明等城市推出"六折租房战"，最低月租达421元，租金为市场价60% [2][3] - 深圳南山区保租房项目月租金57元/平方米，64平方米两房月租3648元（含物业费总计3916元）[3] - 昆明严家山洋润雅庭项目月租金12.07元/平方米，34.88平方米一居室月租仅421元 [8] 政策支持与供应规模 - 深圳2025年提供10404套保租房，政府配租类为市场租金六折，社会房源类为九折 [5] - 广州2025年计划筹建保租房10.79万套，政府性房源租金不高于市场价90% [9][17] - "十四五"期间全国计划筹建保租房870万套/间，2024年已建设172万套，2025年继续增量供应 [13] 城市差异化租金标准 - 郑州保租房租金不高于同区域市场价90%，武汉、昆明试点设定为85%，青岛为80% [18] - 北京经开区推出应届生阶梯式安居政策：7天免费住宿+3个月免费短租+3年优惠长租 [10] 市场影响与行业趋势 - 保租房大规模入市将缓解租房供需紧张，平抑租金水平，增强市场稳定性 [15] - 通过"商改租"、"以购代建"等政策，保租房房源筹集难度降低，未来或形成持续供应 [14] - 保租房REITs加速获批，如上海闵行区虹桥项目REIT从申报到通过仅用90天 [10]