会议背景与核心精神 - 河南省于12月1日在郑州召开全省城市更新工作推进视频会议 [1] - 会议核心是深入学习贯彻中央及省委关于城市工作的重要精神，分析当前形势并部署下步工作 [1] 城市更新的战略定位与目标 - 城市更新被定位为事关人民群众切身利益、城市高质量发展和经济社会发展大局的重要工作 [2] - 核心目标是践行人民城市理念，以城市更新为抓手，推进城市内涵式高质量发展，满足人民美好生活需要 [2] 城市更新的基础工作与重点工程 - 基础工作包括做实城市体检和城市更新专项规划，以绘制城市更新的路线图和施工图 [2] - 重点工程涵盖五项：完整社区建设、基础设施补短板、历史文化保护传承、城市精细化治理、新型城市基础设施建设 [2] - 通过上述重点工程带动城市功能品质的全面提升 [2] 工作落实的保障机制 - 会议强调需加强组织领导，强化政策支撑，并健全工作机制 [2] - 要求加强协同配合，以确保城市更新各项任务能够高效落实 [2]

财政政策方向 - 扎实推进城乡区域融合发展，拓展现代化发展空间 [1] - 健全多元投入格局，推进乡村全面振兴 [1] - 大力实施城市更新，推进以人为本的新型城镇化 [1] - 支持深入实施区域协调发展战略、区域重大战略等，进一步优化经济发展空间 [1] 农业领域支持 - 支持高标准农田建设 [1] - 用好惠农补贴、农业保险等政策 [1] - 实施粮食产销区省际横向利益补偿机制 [1] - 增强粮食等重要农产品稳产保供能力 [1] 乡村建设投入 - 支持加强乡村基础设施和公共服务供给 [1] - 加快建设宜居宜业和美乡村 [1]

城市空间拓展与交通格局优化 - 取消绕城高速内高速公路收费并实施复兴大街、北三环市政化改造项目 形成连通71条市政道路的十字形主干道网络 改变了城市道路格局 [2][3] - 二环以内拆除私搭乱建和违章建筑 精雕细琢提升小街小巷超过2500条 利用腾退土地建设公园、便民市场、停车场 [3] - 二环以外推进太平河片区、龙泉湖片区等城市更新项目 打造各具特色的功能片区 [3] 公共空间与生态设施建设 - 建成101公里环城绿道 将太平河、滹沱河、环城水系三大水系和市区76座公园串联起来 [3] - 环城绿道举办骑游、徒步大会 吸引超过3万名骑行和徒步爱好者参与 [3] 老旧小区与城中村改造 - 对老旧小区实行“一小区一方案”或“若干相邻小区一方案”改造模式 改造过程充分听取群众意见 [5] - 2021年以来全速推进36个城中村改造项目 2346个老旧小区实现旧貌换新颜 [5] 工业遗存保护与活化利用 - 通过政府主导、多方协作模式对老旧厂区进行保护与利用 例如原石家庄第一棉纺织厂办公楼改建为纺织展览馆 并配套运动场地、非遗美食街区、演艺中心 [6][7] - 原石家庄煤矿机械厂变身石美集城市微度假中心 石家庄工业遗址公园常态化举办特色音乐活动 实现城市记忆与生活新场景融合 [8]

城市更新战略与政策驱动 - 积极实施城市更新行动，旨在增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、品质不断提升 [1] - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [8] 交通与空间格局优化 - 取消绕城高速内的高速公路收费，高标准实施复兴大街、北三环市政化改造项目 [3] - 复兴大街和北三环两条主干道连通71条市政道路，改变了城市道路格局，打开了城市发展框架 [3] - 二环以内拆除私搭乱建、违章建筑，精雕细琢提升小街小巷2500多条，利用腾退土地建设公园、便民市场、停车场，打造一刻钟便民生活圈 [3] - 二环以外推进太平河片区、龙泉湖片区等城市更新项目，打造各具特色的功能片区 [3] 生态与休闲设施建设 - 建成开放的101公里环城绿道，将太平河、滹沱河、环城水系三大水系和市区76座公园串联起来 [3] - 今年在绿道举办的骑游、徒步大会吸引了3万多名骑行和徒步爱好者参与 [3] 老旧小区与城中村改造 - 老旧小区改造实行“一小区一方案”或“若干相邻小区一方案” [5] - 2021年以来，全市36个城中村改造项目全速推进，2346个老旧小区旧貌换新颜 [5] - 以怡静园小区为例，根据群众意见修整道路、翻新墙面，并结合老年人多的特点扩建健身场地，健身器材从6个老化损坏的增加到12个，并铺设橡胶地面 [4][5] 工业遗存保护与活化利用 - 对退城搬迁的钢铁厂、棉纺织厂等老旧厂区进行保护与利用 [6][7] - 原石家庄第一棉纺织厂办公楼改建为纺织展览馆，所在区域打造为织音1953艺术园区，包含运动场地、非遗美食街区、演艺中心，定期举办非遗展演、文艺演出 [7] - 原石家庄煤矿机械厂变身石美集城市微度假中心，石家庄工业遗址公园常态化举办特色音乐活动 [8] - 通过挖掘工业遗存文化价值，保留城市文化记忆，让城市记忆与生活新场景交相辉映 [7][8]

全国二手房市场概况 - 11月全国100个城市二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [1] - 在高挂牌量和预期偏弱影响下，全国二手房价格下行压力有所加大 [5] - 11月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌1.15%、0.98%、0.81%，同比分别下跌5.62%、8.24%、7.47%，较10月跌幅均有所扩大 [6] 不同能级城市二手房成交量 - 11月4个一线城市成交规模达402万平方米，环比增长10%，前11月累计正增长5% [1] - 11月20个二线城市成交规模为1113万平方米，环比增长13% [1] - 11月30个重点城市二手房成交面积预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比正增长3% [8] - 11月6个三四线城市成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，累计同比正增长3% [8] 重点城市二手房市场表现 - 北京11月成交125万平方米环比增长15%，上海成交171万平方米环比增长22% [2][8] - 成都单月成交量达174万平方米，武汉单月成交同环比齐增12%和31% [8] - 长沙二手房成交量55万平方米，环比增速达到122%，南宁环比增长107% [2][8] - 上海二手房平均价格约56708元/平方米环比下降1.24%，北京约64984元/平方米环比下降1.44% [6] 新房市场表现与展望 - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [11] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%同比上涨6.66%，二线城市环比上涨0.36%同比上涨1.89%，三四线代表城市环比下跌0.18%同比下跌1.55% [11] - 上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动一二线城市新房价格同环比均上涨 [11] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计将有所增加，新房成交量有望实现翘尾 [11] 政策环境与行业驱动因素 - 全国城市更新工作推进会明确部署高质量推进城市更新行动，强调规划引领、资金保障、运营增效、治理升级四大维度 [9] - 城市更新或逐步成为驱动城市高质量发展的核心引擎，相关配套支持政策也有望加速落地见效 [5] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [9]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆、多业态商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市商务楼宇及城市更新项目纳入REITs范围，填补了底层资产大类空白，标志着市场发展的关键一步 [1] 我国REITs市场发展历程与现状 - 我国REITs市场于2020年4月从基础设施领域启动试点，首批9只产品于2021年6月上市，覆盖收费公路、产业园区、污水处理、固废处理等领域 [2] - 市场经过5年发展，政策体系不断完善，市场规模稳步壮大，投资者日益成熟，二级市场平稳向好 [2] - 在首批产品成功后，市场范围持续拓展，保障性租赁住房、能源基础设施、新型基础设施、旅游基础设施、消费基础设施、市场化租赁住房、养老设施等行业领域先后被纳入 [2] 2025年版清单扩围的具体内容与战略意义 - **提振消费**：将体育场馆、商旅文体健多业态融合的商业综合体及酒店项目纳入，旨在从单一消费场景、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，精准对接不同群体需求，通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [3] - **产业升级**：将商业办公设施纳入REITs发行范畴，有助于畅通商业办公资产与资本市场的连接，既能盘活存量资产、优化产业发展的资金与空间生态，又有利于倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设 [4] - **城市发展**：将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于通过资本赋能破解城市更新中的资金、运营等痛点，同时倒逼运营方建立精细化管理体系，提升区域治理效率，在城市结构优化、治理动能转换等方面发挥重要作用 [4] - **与国际市场接轨**：购物中心、酒店及商业办公设施是国际REITs市场重要的底层资产，此次扩围使国内REITs产品类型与国际投资者熟悉的标的高度匹配，更符合国际资产配置逻辑，有助于提升我国REITs在全球资本市场的吸引力 [5] 我国REITs市场未来前景与基础 - 市场发展空间广阔、增长潜力充沛，经过长期持续的投资建设，我国已积淀形成规模庞大、种类丰富的存量资产，其中包含许多收益稳定、现金流良好的优质资产，为市场长期健康发展提供了强大保障 [6] - 市场仍处于爬坡过坎关键阶段，未来需要坚守合规底线，以资产质量为核心标尺，重点筛选符合国家战略导向、现金流稳定、运营规范的优质标的，稳步扩大市场规模 [6]

武汉城市发展战略与成就 - 核心观点：文章系统阐述了武汉市在“十四五”期间及迈向“十五五”的关键发展成就与战略定位，强调其作为国家战略重镇，通过科技创新、区域协同、现代化治理、产业升级和对外开放等多维度发力，全力打造现代化大都市，并展望了未来的发展蓝图 [4][5][6] 科技创新与产业发展 - 九峰山实验室作为湖北省政府批准的科技创新平台，致力于建成全球先进化合物半导体研发和创新中心 [2] - 实验室面向国家重大需求，聚焦化合物半导体硬科技，承载超过300个在跑项目，自2024年起实行24小时三班轮岗制以保障交付效率 [7] - 实验室推动“产学研用”深度融合，让科研成果从实验室走向产业界 [8][9] - 2024年武汉高新技术企业数量突破1.5万家，技术合同成交额突破3000亿元 [11] - 武汉拥有90多所高校、140多万在校大学生，是全国三大智力密集区之一，最近5届院士增选中诞生24位两院院士，2024年增选11人创历史新高 [18] - 武汉拥有2个国家先进制造业集群、4个国家级战略性新兴产业集群、4个国家级产业基地，以及6个千亿级工业产业和5个千亿级服务业产业，其中光电子信息产业被评价为“独树一帜” [18] - 湖北荆楚人形机器人有限公司研发的“荆楚精灵”机器人灵巧手指尖灵敏度达到1克，集成了多模态感知系统，从2024年3月启动研发至2025年2月已完成4次迭代并即将批量生产 [16][17][18] 区域协同与都市圈发展 - 武汉以都市圈同城化发展为纽带，带动周边城市协同发展，形成“研发在武汉、转化在葛店”的格局 [11] - 2024年武汉都市圈经济总量突破3.6万亿元，占长江中游城市群的比重达29%，正朝着人口3000万、经济总量4万亿元的世界级都市圈迈进 [11] 物流枢纽与对外开放 - 武汉阳逻港与香炉山站实现水铁联运，货物从中欧班列（武汉）香炉山站直接发运，相比以往经公路短驳至吴家山站，时间节省2天左右，整体物流成本降低约15% [19] - 2024年6月，武汉成为首个集齐“五型”国家物流枢纽布局的省会城市 [19] - 截至2024年10月15日，中欧班列（武汉）已辐射欧亚40国120城 [19] - 花湖国际机场与天河机场构成的双枢纽货运吞吐量稳居中部第一 [19] 城市治理与更新 - 武汉以党建引领基层治理，例如青和居社区为500户孤寡、独居、空巢老人安装语音安全提示器，并组建楼栋自管小分队 [12] - 武汉建成城市数字公共基础设施平台和“民呼我应”信息化服务平台 [12] - 2024年10月，武汉市出台城市更新三年行动计划，首批确定80个片区，皮子街片项目作为全市首个以房源安置为主的征收项目，更新总户数4884户 [23] 营商环境与企业活力 - 武汉以“刀刃向内”的勇气优化营商环境，2025年上半年全市新增市场主体18.2万家、净增幅13%，民营企业总量达115.9万家 [24] - 武昌区行政审批局通过创新工作模式，为企业提供全流程指导，高效办理业务变更 [24] 未来发展规划 - 武汉全力打造全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心，全面建设现代化大武汉 [5][24]

全国百城房价与成交数据 - 11月全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1][2] - 11月百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手房价已环比连跌43个月 [1][5] - 11月共31个城市新建住宅价格环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [2] 新房市场结构性特征 - 新房价格结构性上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，其环比涨幅分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [2] - 新房市场供应整体仍在低位，推动百城新房价格环比保持结构性上涨 [2] - 截至11月，今年销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [3] 房企销售表现与集中度 - 销售额在500亿～1000亿的房企数量共6家，同比减少2家，销售额均值755.3亿元 [3] - 销售额在300亿～500亿之间的房企数量共7家，同比减少9家，销售额均值393.8亿元 [3] - 前10强房企在百强企业销售额占比接近达49.5%，较去年提升1.3个百分点，头部房企集中度进一步提升 [3] 二手房市场以价换量 - 11月百城二手住宅价格环比跌幅较上月扩大0.10个百分点，100个城市二手住宅价格环比均下跌 [5] - 南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中南京跌幅最大为1.83% [5] - 二手房价格下行压力加大主要受高挂牌量及预期偏弱影响 [5] 核心城市成交分化 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [7] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，二手房成交超5000套，环比增长13%；同比方面，新房、二手房成交分别下滑75%、33% [7] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [8] 重点城市累计成交与趋势 - 前11月上海新房累计成交961万平方米，同比下降8%；二手房累计成交22.9万套，同比增长8% [7] - 前11月北京新房累计成交459万平方米，同比下降12%；二手房累计成交15.7万套，同比增长2% [8] - 前11月杭州新房累计成交634万平方米，同比下滑；二手房累计成交6.3万套，同比下滑 [8] 市场展望与政策环境 - 临近年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [1][9] - 今年以来各地出台超560条楼市政策，三季度北上深相继优化购房政策，政策更加精准 [9] - 短期内地产政策或继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [9]

楼市整体价格表现分化 - 2025年11月，全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][5] - 同期，百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手住宅价格已环比连续下跌43个月 [3][9] - 新房价格上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，属结构性上涨 [5] - 二手房价格普遍下跌，11月100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、昆山、淮安等25个城市环比跌幅超过1% [9] 房企销售表现与集中度 - 截至2025年11月，销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [6] - 销售额在500亿至1000亿的房企数量为6家，同比减少2家；销售额在300亿至500亿的房企数量为7家，同比大幅减少9家 [6] - 销售下滑压力主要集中在300亿至500亿规模的中小企业，500亿以上及千亿级头部企业韧性较强 [6] - 行业集中度进一步提升，2025年前11月，前10强房企销售额在百强企业中的占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点 [6] 核心城市成交热度不一 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，但同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [12] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，但同比大幅下降75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降33% [12] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [13] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比大幅增长52%，同比微降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，但同比下降47% [13] 市场趋势与政策展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [3][14] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [3][9][14] - 2025年以来各地已出台超560条楼市政策，政策调控频次减少但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [14] - 短期政策或聚焦清理不合理限制、降低购房成本、加力实施城中村改造以促进需求释放；中长期将加快构建房地产发展新模式 [14]

楼市整体价格表现分化 - 11月全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [2][3] - 11月全国百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手房价已环比连跌43个月 [2][6] - 新房价格结构性上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，其中上海环比涨幅1.39%，成都1.34%，杭州1.27%，宁波1.24% [3] - 二手房价格普遍下跌，11月百城二手住宅价格环比均下跌，其中南京跌幅最大达1.83%，25个城市环比跌幅超1% [6] 房企销售表现与集中度 - 截至11月，今年销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [4] - 销售额在500亿至1000亿的房企共6家，同比减少2家，销售额均值755.3亿元 [4] - 销售额在300亿至500亿的房企共7家，同比减少9家，销售额均值393.8亿元 [4] - 前10强房企在百强企业销售额占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点，头部集中度进一步提升 [4] 核心城市成交情况分化 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [7] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，同比下滑75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下滑33% [7] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [8] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比增长52%，同比下降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降47% [8] 市场动态与未来展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [2][9] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [2][6][9] - 今年以来各地出台超560条楼市政策，政策调控更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [9] - 城市更新或将逐步成为驱动城市高质量发展的核心引擎，相关配套政策有望加速落地 [9]