宏观经济与货币环境 - 截至2025年6月末中国广义货币供应量M2余额330.29万亿元 同比增长8.3% [1] - M2规模为GDP的2倍 但7月CPI指数环比上涨0.4% 同比持平 显示物价走势平稳 [1] - 大量超发货币在金融体系空转 未大规模流向商品市场 市场投资和消费信心不足 [3] 房地产行业趋势 - 全国平均房价较2022年下跌超过30% 环京三四线城市如涿州廊坊跌幅超50% [5] - 国内房屋存量达6亿栋 足够容纳30亿人口 每年还有上千万套新建商品房入市 [5] - 老龄化加剧导致刚需购房减少 叠加居民收入下降 购房行为趋于理性 [5][6] 就业与教育行业 - 2025年应届大学毕业人数达1222万 70%以上年轻人可进入高校导致学历快速贬值 [8] - 大学教学与实际专业脱节 用人单位更倾向有经验者 大学生就业难问题将持续 [8] 汽车行业动态 - 2025年数十家汽车品牌发起价格战 中档国产品牌降价2-3万元 进口品牌降价近10万元 [10] - 二手车贬值加速 某国产轿车一年内从24万跌至16-18万 [10] - 新能源汽车涌入导致市场过剩 科技企业跨界加剧价格竞争 中产购车需求萎缩 [10]

市场趋势转变 - 房地产市场经历三年调整期 买卖房产逻辑发生根本性变化 过去两套房象征财富的时代已结束[2] - 全国百城二手房价格经历29个月连续下跌 市场挂牌量激增至730万套 部分城市二手挂牌量超过15万套[3] - 一线城市二手房挂牌量突破16万套 部分房主降价20%仍无人问津 市场流动性显著恶化[9] 价格表现分化 - 不同区域房价跌幅呈现显著差异 上海核心区房价较峰值下跌约20% 而东北资源枯竭型城市及环京区域出现腰斩[3] - 郊区房 新区房及三四线城市房产下跌最为惨烈 与核心地段资产形成鲜明对比[3] - 贝壳研究院数据显示二手房平均成交周期延长至6.2个月 市场交易效率大幅降低[3] 持有成本分析 - 物业费在过去20年间翻倍 预计未来将继续随物价上涨[5] - 房屋维修成本持续攀升 高层电梯房维修费用尤为突出 电梯更换费用达数十万元[5] - 年均持有成本至少3500元/户 维修基金已无法覆盖实际支出[5] 政策环境影响 - 住房租赁合同备案新规将于9月实施 税务信息共享机制建立使房东税务透明度提高[7] - 房产税预期逐步增强 预计实施后税率将达1.2% 对多套房家庭形成额外负担[7] - 租赁市场面临保障房增加和人口流动双重压力 以租养贷模式可行性下降[9] 资产结构优化 - 建议处置偏远郊区房及无改造潜力老房产 保留核心地段优质资产[11] - 优化负债结构降低月供压力 避免盲目决策和恐慌性抛售[11] - 空置房产建议转为出租获取净收入 保持积极应对心态[11] 投资逻辑重构 - 李嘉诚2018年预言得到验证 强调地段价值成为房产投资核心考量因素[3][13] - 自住需求仍可购房 但炒房盈利模式已不可行[13] - 城镇家庭43%拥有两套及以上住房 这些家庭面临持有成本增加 流动性下降和政策变化三重挑战[3]

房地产市场趋势 - 全国百城二手房价格连续下跌29个月 [2] - 二手房挂牌量突破15万套 [2] - 城镇家庭中41.5%拥有两套及以上房产 [2] 资产价值变化 - 上海核心区域房产价格较峰值下跌超过30% [3] - 东北型城市及北京周边区域房价出现腰斩 [3] - 远郊及三四线城市房产价值大幅缩水 [2] 市场流动性状况 - 二手房平均成交周期延长至6.2个月 [3] - 一线城市二手房挂牌量突破16万套 [5] - 部分业主降价20%仍难以成交 [5] 持有成本分析 - 物业费在过去二十年普遍翻倍 [3] - 每户家庭年物业及维修支出至少3500元 [4] - 电梯更换费用达数十万元 [4] 政策影响 - 房产税预期税率1.2% [4] - 保障性住房供应增加影响租赁市场 [5] 租赁市场状况 - 租赁市场供过于求趋于饱和 [5] - 租金难以覆盖房贷月供 [5] - 三四线城市租房需求显著不足 [5] 资产处置建议 - 建议出售偏远老旧缺乏竞争力房产 [7] - 优化负债结构降低月供压力 [7] - 保留核心地段优质资产 [7]

曾经被视作炙手可热的香饽饽，人们争相抢购，恨不得倾囊所有的房产，如今却让许多拥有多套房产的家庭如坐针毡，措手不及。楼市风向的骤然转变，如 同突如其来的寒流，让这些家庭感受到了前所未有的压力。 回想当年，房价如日中天，购房者仿佛被甜蜜的汁液所吸引，即使背负沉重的债务，也依然干劲十足。然而，世事变迁，唯一不变的便是变化本身。当房价 下跌的趋势显现，心态也随之急转直下，每个月高昂的房贷不再是收益的来源，而变成了沉重的负担。闲置的房屋难以出售，出租的价格也远不如预期，再 加上每月必须缴纳的物业费，多重压力让人喘不过气。 事实上，房地产市场早已今非昔比，只涨不跌的神话已经彻底破灭。早在2018年，眼光独到的李嘉诚就曾预言，未来五年房价将面临一场大洗牌，告诫炒房 客们务必谨慎。然而，当时的市场一片火热，许多人对此不以为然。七年光阴荏苒，全国百城二手房价已连续29个月下跌，二手房挂牌量更是激增至15万套 以上，足以证明李嘉诚预言的准确性。 一组冰冷的数据揭示了残酷的现实：中国城镇家庭中，高达41.5%的家庭拥有两套及以上住房。这些家庭正无可避免地承受着三种令人难以接受的结局。 最重要的是保持积极乐观的心态。房地产市场的调整 ...

房价变动趋势 - 70个大中城市房价下跌范围持续扩大 自4月起已持续4个月 显示自去年10月止跌回涨态势可能结束或暂停 [4] - 新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量不断减少 此前该指标为市场回暖重要信号 [4] - 二手住宅销售价格环比上涨城市数量持续减少 同比价格已连续多个月无一城市上涨 [4] 市场基本面分析 - 房地产市场从供不应求转为供大于求 且未来供应过剩情况可能加剧 房价难现普涨行情 [5] - 住房需求面临结构性萎缩 2022-2024年总人口减少432万人 人口负增长导致总体住房需求减少 [5] - 不同城市住房市场存在差异 超大城市不存在绝对供大于求 当前房价下跌包含非理性成分 [6] 市场预期与挑战 - 房价下跌速度及深度超越市场预期 连续数年下跌后继续下行将引发连锁问题 [6] - 市场信心不足成为核心矛盾 扭转颓势需优先改善市场预期和信心 [6] - 分析单月跌幅变化意义有限 需关注连续数月趋势以把握市场真实运行状况 [5]

行业现状与挑战 - 三四线城市面临人口外流和产业空心化问题 房价从万元时代跌回六千区间 部分区域甚至腰斩[12] - 一二线郊区新区规划落地缓慢且配套不足 房价从开盘即巅峰状态持续下滑 业主集体维权现象频发[12] - 小城市新盘存在开发商盲目扩张问题 房屋空置严重 业主降价抛售无人接盘 最终形成鬼城现象[12] 市场供需数据表现 - 2024年商品房待售面积达7.8亿平方米 相当于600万套100平方米房屋空置[13] - 三四线城市库存周期超过5年 部分城市甚至超过10年[13] - 一线城市挂牌量激增 北京超14万套 成都破20万套 业主降价抛售成为常态[13] - 有业主挂牌一年且降价百万 仍然无人问津[13] 购房者财务困境 - 典型购房案例显示：150万房屋首付30%为45万 贷款105万 30年月供近6000元 本息合计超260万 比本金多一倍[4] - 房价下跌30%但银行欠款不变 首付亏光的同时仍需持续支付利息[4] - 物业费每月倒贴300元 入住率不足三成[1] - 月供超过家庭收入40%时需警惕风险[13] 需求端结构性转变 - 年轻人宁租不买成为主流 租房市场占比超30%[13] - 拆迁红利消失 棚改户不再接盘[13] - 90后买房意愿锐减 00后直接躺平 购房群体出现明显断层[13] - 房子从必需品转变为风险投资 市场流动性趋于枯竭[9] 家庭财富影响 - 普通家庭70%资产集中在房产上[6] - 房价下跌10%导致家庭净资产蒸发15万 下跌20%则损失30万[6] - 资产缩水属于隐性减少 房贷和物业费等固定支出维持不变 许多家庭卖房时发现已资不抵债[7] 行业属性根本转变 - 房产金融属性正在消退 居住属性回归主导[10] - 过去闭眼赚钱的市场转变为体力加心理的双重拉扯[9] - 房子从睡后收入转变为睡后负债 持有成本持续增加[4] - 房产税征收成为必然趋势 多套房家庭将面临按年征税的持有成本[4] 资产配置建议 - 重新评估房产价值 将其视为需要计算持有成本的负债而非稳赚不赔的投资[13] - 进行多元化资产配置 适当投资股票、基金和黄金等资产以分散风险[13] - 警惕沉没成本陷阱 房价跌破成本价时及时止损比硬扛更明智[13] - 关注房产税和租赁市场改革等政策风向 提前做好布局准备[13]

房地产投资结构变化 - 2018年新购房中投资性购房占比58.2%，较2008年的19.6%增长近3倍，而刚需购房比例从69.7%降至15.1% [3] - 十年间投资购房数量达到刚需购房的约4倍，反映房地产投机属性显著增强 [3] 区域房价波动案例 - 燕郊2016年房价达4万元/平方米，2021年跌至1.5万元/平方米，四年内跌幅达62.5% [3][5] - 哈尔滨个体户2017年以3.5万元/平方米购入燕郊房产，总价380万元，因房价下跌导致资产减值超200万元 [5] - 成都天府新区某房产2019年总价270万元，2021年估值降至160万元，贬值幅度40.7% [7][9] 断供行为财务影响 - 燕郊断供案例显示，426万元房产跌至230万元后，借款人需额外承担罚息、诉讼费等超20万元成本 [7] - 法拍房资产处置可能导致资产损失扩大，如成都案例中总损失达130万元（含房价贬值110万元及额外费用） [7][9] - 断供将触发征信黑名单，影响借款人就业及子女教育等长期权益 [7][11] 购房动机与风险关联 - 燕郊购房案例中存在非刚性需求投资行为，如以子女就学为理由的房产投机 [5] - 企业资金参与房地产投机加剧市场波动，与刚需购房者形成利益冲突 [1] - 低收入群体购房依赖家庭储蓄（如"六个钱包"现象），抗风险能力较弱 [7][9] 宏观经济因素影响 - 疫情导致收入下降是断供重要诱因，燕郊案例中借款人因收入大跌无法承担1.68万元月供 [7] - 就业市场变化加剧风险，成都案例中借款人因学历限制再就业困难，月收入从过万降至低位 [7] - 区域经济依赖性风险显现，燕郊作为"睡城"受北京通勤需求影响显著 [3]

PACE Van 0 0 app 120 S | 城市 | | 环比 | 同比 | | 1-7月平均 | | | 环比 | 同比 | 1-7月平均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 上年同月 | | 上年同期 | 城市 | | | 上年同月 | 上年同期 | | | | 上月=100 | =100 | | =100 | | | 上月=100 | =100 | =100 | | 北 | 泉 | 100.0 | | 96.4 | 95.1 | 居 | 111 | 99.6 | 93.5 | 92.7 | | 天 | 漫 | 99.7 | | 98.1 | 97.9 | 奏 | 皇岛 | 99.5 | 94.4 | 93.4 | | | 石家庄 | 99.6 | | 96.9 | 96.5 | 何 | ग्रे- | 99.4 | 94.4 | 93.8 | | 太 | 原 | 99.8 | | 101.0 | 101.1 | 丹 | 东 | 99.8 | 95.5 | 94.5 | | 呼和浩 ...

凛冬已至，楼市的寒意比想象中更深。 先别急着下结论，让我们从几个读者粉丝的咨询说起。前些日子，不少朋友在后台留言，问题直指当下最敏感的话题——房产。北方某四线城市的小柳困 惑不已："高老师，我们这房价怎么像被冻住了一样，难道真的跌到谷底了吗？"另一边，身在海口的粉丝则诉说着砍价的无奈，想买房却始终谈不拢价 格。我问她怎么砍的，她说直接七七折，我算了算，这价格比海口房价巅峰时期低了足足四成六！这哪是砍价，简直是想让房东吐血。 今天，我们就来扒一扒这楼市的真相。 1. 数据不会撒谎：房价下跌的速度超乎想象 别被表面的平静迷惑，数据往往是最诚实的。翻开最新的7月楼市成绩单，触目惊心：70个大中城市房价环比下跌0.27%，这已是连续第28个月下跌，持 续刷新着下跌记录！ 一直以来，我最关注的都是二手房市场，因为这才是最真实的晴雨表。数据显示，7月份，一线城市二手房价格同比下降3.4%，而且降幅还在扩大，环比 增加了0.4个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别下降了2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二三线城市的情况更不容乐观，二手房价格同比分别下降 5.6%和6.4%。 三组数据，背后是令人不安的信号： 一线 ...

楼市整体趋势 - 一线城市房价企稳预测从年初延后至2026年下半年甚至更晚 市场持续低迷 [1] - 新房价格连续下跌39个月 二手房连续下跌41个月 市场陷入恶性循环 [8] - 业内普遍预测调整将持续至2026年 城市间分化加剧 核心城市或缓慢企稳 三四线城市继续去库存 [8] 地方财政影响 - 全国土地出让收入同比暴跌14% 土地财政摇摇欲坠 [3] - 地方财政吃紧导致修路架桥 企业补贴 公务员绩效受影响 形成恶性循环 [3] 二手房市场风险 - 上海2026年逾四万套限售次新房即将解禁 虹桥徐泾板块二手房价格从10万元/平跌至6万元/平 [6] - 北京 上海二手房挂牌量突破16万套 降价20%仍鲜有人问津 [6] - 同质化新房涌入市场 价格体系面临崩塌风险 [6] 房企债务压力 - 2025年房企到期债务逼近3万亿 开发商被迫"割肉甩卖" [7] - 郑州某楼盘价格从1 8万元/平暴跌至9000元/平 引发断供抗议和银行法拍 [7] 居民消费影响 - 房地产占中国家庭资产近七成 房价下跌导致中产阶级财富蒸发 消费意愿大幅下降 [7] - 房价下跌10%导致消费者削减预算 如购车预算砍半 [7] 市场信心缺失 - 买涨不买跌心理导致刚需观望 一线城市房屋平均销售周期长达20个月 比年初延长半年 [8] - 底层逻辑转变 人均住房面积超40平米 新生儿数量8年腰斩 房产回归居住属性 [8]