房价下跌现象 - 近期房价出现显著下跌，引发广泛关注和议论 [2] - 有购房者因房价下跌导致资产缩水十几万 [4] 购房者供贷行为分析 - 尽管房价下跌严重，但实际选择断供的购房者非常少 [2][8] - 绝大多数购房者选择继续承受压力坚持偿还房贷 [4][6][7] 不断供的核心原因 - 断供将面临银行法拍房产，导致购房者剩余积蓄可能全部损失的风险 [3] - 断供会严重损害个人信用记录，对未来金融活动产生长期负面影响 [6] - 房产承载着家庭多代人的积蓄，断供意味着让父母辈的辛苦投入付诸东流 [3][7] - 断供被视为彻底失败，带来巨大的心理羞耻感和家庭压力 [6][7] 购房者心理状态 - 购房者普遍感到心理恐慌和压力巨大，将房贷形容为“枷锁”和“压在心头的大石头” [3][6][7] - 每月工资优先用于偿还房贷，生活开支紧张，但认为坚持还贷比断供更好 [4][6][7] - 坚持还贷被视为保留一线希望的选择，而断供则意味着彻底输掉 [7][8]

房地产市场供需压力 - 房地产市场供需两端压力较大 [1] - 全国平均住房断供率为3.7%，高于2022年的1.6% [1] - 部分三四线城市断供率超过5% [1] 需求端状况 - 房贷断供率上升原因包括居民就业质量下降及房价持续下跌导致部分房产市值跌破贷款余额 [1] - 2025年上半年全国法拍住宅挂拍数量为17万套，与上年同期基本持平 [1] - 法拍房成交5.1万套，同比减少2.3%，成交均价8817元/㎡，同比下降7.8%，成交折价率小幅上升 [1] 供给端与房企债务 - 房企融资规模总体呈收缩态势 [1] - 房企债务到期高峰来临，债务重组步伐加快，尤其境外债务重组步伐明显加快 [1] - 债务重组趋势表现为削债比例提高、展期时长延长、票息率降低，债转股正逐步成为化债主要工具 [1]

文章核心观点 - 当前房地产市场出现“卖不起房”现象，即房屋出售价格低于剩余房贷尾款，导致业主需额外补足资金才能完成交易 [1][2][3] - 该现象主要影响2018年至2021年房价和利率双高点购房的业主，其背后核心驱动因素是收入下降导致难以覆盖月供 [15][16] - 业主面临两难选择：借钱卖房将导致资产归零，而继续持有房产则面临断供及房产被法拍的风险 [6][16] 个案情况分析 - **杨清案例**：2019年底于一线城市核心区购入总价近400万元房产，目前房贷尾款230万元，但房屋成交价预计仅220万元，卖房需补足十余万元 [2][5][6] - **王斌案例**：2021年初于一线城市卫星城购入总价203万元房产，累计投入近240万元，目前房贷尾款120万元，但房屋市值仅100万元左右，卖房需再投入20万元 [8][9] - **马燕案例**：2021年于三线城市购入房产，最终以不到80万元价格出售，但剩余房贷尾款近90万元，通过工作地银行贷款20万元才完成交易 [11][12][13] 市场现象与应对措施 - 中介反映信用资质较好业主可申请消费贷，但用于偿还房贷涉嫌违规，中介公司过桥贷措施因业主经济状况不符而难以适用 [16] - 除卖房外，部分业主选择断供保房，即主动断供后与银行协商暂停还贷，但此举存在银行直接起诉法拍的风险 [16] - 部分城市出现专业断供保房中介机构，但被业内质疑其有效性，认为业主可能白白损失费用 [17]

银行对待房贷断供策略的转变 - 银行从积极起诉断供业主转为主动协商，允许借款人象征性还款以避免断供[1] - 过去房价下跌时银行通过法拍追偿，导致业主资不抵债且征信受损[1] 房贷不良与法拍市场数据背离 - 近三年银行财报显示房贷不良贷款逐年增加，但法拍房上拍数量却逐年减少[3] - 2024年挂牌法拍房数量比2023年减少2万多套，2024年上半年比去年同期减少1万多套[4] 法拍房市场流动性恶化原因 - 房价下跌叠加二手房低价竞争，导致法拍房价格缺乏吸引力，银行面临本金亏损风险[4] - 法拍房清仓率分化显著：上海、深圳约为60%，二三线城市普遍为30%，县级城市流拍现象严重[6] - 宁波等江浙沪地区法拍房成交活跃，2024年一季度70%法拍房售出，其中80%为一拍成交[8] 银行规避资产劣化的财务动机 - 根据巴塞尔协议，银行需维持优质资产比例以保障信用评级和规避监管处罚[6] - 未断供的房贷在账面上记为优质资产，可打包转让获利，而收回房产将导致资产质量降级[6] - 银行倾向于维持贷款状态，即使回收部分款项，也可避免资产账面价值减记[6] 区域性协商策略差异 - 四川等法拍房数量多的地区，银行可提供极致方案如本金延期1-2年以保全借款人征信和房产[8] - 江浙沪等房产流动性高的地区，银行仍会果断法拍断供房产，因市场承接力强[8]

房贷断供现状 - 2025年7月全国房贷断供率攀升至4.7%，较6月上升0.3个百分点，连续第四个月上涨 [1] - 三四线城市断供率飙升至6.8%，一线及新一线城市相对稳定 [1] - 与2024年底的5.2%相比有所回落，但近期反弹趋势明显 [1] 经济下行压力 - 2025年上半年GDP增速仅为4.8%，低于年初5.2%的目标 [1] - 全国居民人均可支配收入实际增长率仅为3.2%，远低于2022年同期的5.8% [1] - 高负债家庭房贷支出占比超过50%，还款能力受冲击 [1] 房价下跌影响 - 2025年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，二手房价格指数同比下降6.9% [2] - 部分三四线城市房价跌幅突破15%，购房者面临负资产风险 [2] - 37.6%受访者认为房价偏高，有意向购房居民仅占23.1%，创2015年以来新低 [2] 房企资金链问题 - 截至2025年6月全国仍有超过380个烂尾住宅项目，涉及近39万户业主 [2] - TOP100房企平均资产负债率高达78.3%，24家企业负债率超过85%警戒线 [2] - 高负债率导致项目停工、延期交付事件频发，引发停贷维权 [2] 金融体系挑战 - 2025年第二季度末商业银行不良贷款率为2.1%，房地产相关贷款不良率攀升至3.7% [4] - 断供率持续上升可能导致商业银行新增不良贷款超过4000亿元 [4] - 断供问题从个人住房贷款蔓延至经营性房地产贷款 [4] 政策应对措施 - 国务院办公厅提出20条举措，包括降低首付比例、调整房贷利率定价机制等 [4] - 央行将5年期LPR下调至3.5%，创历史新低 [4] - 五大国有银行共计提拨备超过2800亿元，较去年同期增长22.6% [6] 地方政府行动 - 超过40个城市出台稳定房地产市场预期政策 [6] - 一线城市加大首套房贷款利率优惠，新一线城市发放消费券刺激需求 [6] - 三四线城市采取"一城一策"重点解决烂尾楼问题 [6] 行业纾困措施 - 全国银行业已为超过18万户困难家庭提供房贷调整方案，涉及贷款金额约2350亿元 [6] - 多家银行推出延期还款、分期转换利率优惠等纾困措施 [6] 市场前景展望 - 断供率能否回落取决于宏观经济复苏和房地产市场稳定 [7] - 国家发改委将加大宏观政策调节力度，财政部计划推出更大规模减税降费 [7] - 专家预测年底前断供率有望触顶回落 [7]