文章核心观点 - 文章核心观点为分析拥有两套及以上房产家庭未来可能面临的四大挑战 而非李嘉诚的预测 [1][3] 房价下跌与资产缩水 - 自2022年起国内房价进入长期调整趋势 全国平均房价跌幅超过30% [5] - 房价下跌原因包括国内住房已供大于求 住建部数据显示存量房达6亿栋 足够30亿人居住 且每年仍有上千万套新建商品房入市 [5] - 实体经济不景气导致居民收入增长放缓或下跌 购房需求趋于理性 刚需和改善型需求持续萎缩 [5] - 房价存在较大泡沫 二三线城市房价收入比为20-25 一线城市达40以上 未来房价回归合理区间是大势所趋 [6] 二手房市场流动性枯竭 - 截至2025年11月全国二手房挂牌量突破730万套 其中北京14.7万套 上海超17万套 杭州21万套 南京超18万套 成都和武汉均突破20万套 [9] - 二手房挂牌量激增反映市场预期转变 拥有多套房产的家庭变现难度越来越大 [9] 持房成本持续上升 - 拥有多套房产的家庭面临物业费、取暖费、电梯费及维修基金等固定支出的持续上涨 [11] - 房产税试点范围将扩大 预计未来3-5年内推出 将导致多套房家庭持房成本大幅上升 [11] 租赁市场困境与“以租养贷”模式破产 - 中小城市因人口流出导致租赁市场长期供大于求 房屋出租困难 [13] - 大城市因工作难找、收入下降及生活成本高企 迫使外来务工人员返乡 租房需求减少 租金呈下跌趋势 [14] - “以租养贷”的投资模式面临破产风险 [13][14]

房地产市场下行趋势 - 全国平均房价已从历史最高位下跌30%，一线城市如上海、深圳、广州及二三线城市如郑州、天津、廊坊等均加入调整行列 [1] - 房价下跌原因包括高房价脱离居民购买力（上海、深圳房价收入比达40，二三线城市达20-25）、居民收入减少或失业、新房及二手房严重过剩 [4] 多套房产家庭面临的挑战 - 45%家庭拥有二套及以上房产，较此前41.5%进一步上升 [2] - 资产缩水案例：上海某房产从400万跌至256万，跌幅超30%，未来房价或继续下行 [4] - 持房压力增大：收入减少导致还贷压力上升，物业费、取暖费等成本持续上涨 [6] 二手房市场供需失衡 - 二手房挂牌量激增：北京16.1万套、广州20万套、上海37万套，武汉等二线城市突破20万套 [8] - 挂牌量激增反映炒房客抛售意愿增强，未来房价下行压力加大，二手房流动性进一步降低 [8] 租房市场困境 - 三四线城市因人口流出及单一产业结构导致租房供大于求，一线城市因生活成本高及保障房分流需求，租金下降且出租难度增加 [10]