北京房地产市场概况 - 2025年上半年北京共有39个项目取得商品房预售许可证，同比增长21.88%，其中3月、4月集中获批19个，占总量近五成 [1][3] - 北京上半年新房成交面积同比增长3%，成交18563套，同比增长23.89%，成交金额1459.9亿元，同比增长29.7% [1][7] - 改善型需求占比达到47%，建筑面积120平方米以上户型成交数占比首次突破30% [7] 区域市场表现 - 海淀区供应量最大为4035套，丰台区、朝阳区则分别为3055套和2340套 [3] - 海淀区和樾玉鸣、和樾望雲两个项目分别去化达78.6%和85.57%，通州区招商云璟揽阅、朝阳区中海萬吉玖序、海淀区颐海澐颂等项目去化率均超过50% [3] - 上半年北京共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀区4个，朝阳区2个 [7] 价格区间表现 - 1000万—2000万元价格区间的改善型房源表现亮眼，成交套数同比激增近九成，占比从2024年的12%提升至约19% [1][7] - 前五个月500万元以下二手房成交占比超六成，新房产品转向满足改善性需求 [7] 土地供应与政策影响 - 上半年北京成交22宗涉宅用地，延续"城六区及轨道交通节点主导、平原多点协同"的供地策略 [1] - 2021年北京土地出让环节出台关于净现房销售面积的规定影响显现，现房部分在今年上半年集中入市 [4][5] - 北京在年初明确优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，多个区域地块均位于地铁周边 [10] 产品创新与市场趋势 - 开发商通过优化居住面积、完善功能布局、升级室内精装标准及社区配套等全维度改进，精准契合改善型购房者需求 [8] - "好房子"项目得房率均突破90%，在全屋智能配置及适老设施建设方面有所增加 [10] - 北京发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，强调优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，推进全屋智能物联 [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

一线城市楼市整体表现 - 多部门联合推出房地产政策"组合拳"，一线城市楼市整体保持活跃，展现出新活力 [1] - 北京上半年新建商品住宅成交套数为18085套，同比上涨20.7% [6] - 北京上半年二手房住宅网签86964套，同比上涨17.7% [7] - 上海前5个月一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30% [12] - 广州1月至6月二手住宅共网签56613套，同比分别增长12.98% [16] - 深圳上半年新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6% [20] 北京楼市 - 北京新房成交套均总价780万元，比去年上半年和下半年都有明显上涨 [5] - 北京新房成交排名前五的项目中，海淀区有4个，单价都在每平方米10万元以上 [7] - 北京新房去化周期为28.5个月，核心区库存紧张，远郊高库存板块拖累 [7] - 海淀、西城等核心城区二手房价格坚挺，房山、通州等区域挂牌价下跌明显 [8][9] 上海楼市 - 上海1月至5月一手住房成交266万平方米，同比增加9%，新房价格同比上涨5.9% [12] - 上海豪宅项目"开盘即告罄"，如上海壹号院三批次64套房源，套均总价约6200万元，当日全部售罄 [12] - 上海5月二手房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [13] - 上海二手房中低总价的刚需型住宅占比67%，70平方米至120平方米户型成交占比45% [14] 广州楼市 - 广州6月二手住宅网签9891套，环比增长7.18% [16] - 广州楼市刚需占比高，300万元以下的房源成为成交主体 [17] - 广州已全面取消限购，中心区外的片区房价下跌明显，年轻购房者达到"上车门槛" [17] 深圳楼市 - 深圳上半年住宅成交接近5万套，同比增长38.3% [20] - 深圳二手房成交中，单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，总价300万元以下房源成交占比41.5% [21] - 深圳楼市刚性需求和改善需求旺盛，未来成交量回升幅度可能会更大 [21] 市场分化与趋势 - "好房子"政策标准推动市场分化，高得房率、优质地段项目热销 [5][7][12] - 一线城市楼市区域分化明显，核心城区价格坚挺，郊区价格承压 [7][8][9] - 政策放松、信贷支持等预期将推动下半年市场活跃度提升 [10][22]

房地产市场整体趋势 - 5月杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城 上海环比上涨0.7% 杭州和上海是同比仍上涨的城市 [2] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5% 需求侧筑底企稳信号明确 [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 高品质房源市场份额扩大 [2] 杭州市场表现 - 6月17日杭州城东新城锦上万象府预售均价65600元/平方米 为不限价项目 [3] - 锦上万象府较2024年限价楼盘均价上调19100元/平方米 [3] - 5月杭州十区商品住宅成交面积56万平方米环比降4% 成交均价34990元/平方米环比涨3% [3] - 6月9-15日杭州新房成交626套环比增9% 成交均价31972元/平方米环比涨4% [4] - 萧山区新房均价周度涨幅达37% 套均价格698万元 [4] 杭州市场供应结构 - 杭州房价结构性上涨 限价放开后高价地块项目陆续上市 [6] - 安琪儿板块待售不限价项目楼面价47485元/平方米和50682元/平方米 预计入市价格更高 [6] - 滨江水电新村项目楼面价77409元/平方米 预计售价12万元/平方米 [7] - 钱江世纪城等地王项目下半年入市 将推高新房均价天花板 [7] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二 同比涨5.9%全国第一 [9] - 前5月上海新房均价同比涨5.7%领涨全国 [9] - 5月上海新房成交面积61.8万平方米环比增16.5% 成交均价90691元/平方米创历史新高 [13] - 5月成交前十楼盘中6个均价超10万元/平方米 [13] 上海豪宅市场 - 5月绿城潮鸣东方开盘均价19.5万元/平方米 当天售罄销售额69.88亿元 [12] - 上海壹号院年内两次开盘合计销售108.71亿元 全国首个百亿项目 [12] - 前5月上海3000万元以上豪宅成交915套 逼近2021-2023年全年水平 [14] - 预计2024年上海3000万元以上豪宅成交超2000套 金额超1000亿元 [14] - 6月保利·世博天悦顶层房源单价30.27万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [14] - 6月8日三个新盘备案均价超10万元/平方米 最高达18.9万元/平方米 [15]

房地产市场整体趋势 - 5月全国70城新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍下降，市场处于调整期 [1] - 杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城，上海环比涨0.7%，成都、南宁等11城环比上涨，部分城市连续5个月上涨 [1] - 上海、杭州、太原是5月新房价格同比仍上涨的三个城市 [1] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [1] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [1] - 扬州、长春等三四线城市新房价格连续多月下降，5月环比降幅超0.5%，同比降幅超5%，市场分化明显 [1] 政策动态 - 国务院常务会议要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2] - 政策强调系统性和有效性，预示各地楼市政策将有一波2.0优化版本 [2] 销售与库存 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13% [2] - 5月末全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [2] 杭州市场 - 杭州5月新房价格环比涨0.8%，同比涨1.6%，成交均价34990元/平方米，环比涨3% [6] - 6月9日-15日杭州新房成交626套，环比增9%，成交均价31972元/平方米，环比涨4%，萧山区周度涨幅达37% [7] - 杭州房价结构性上涨，限价放开后新上市项目价格提升，改善性需求为主，低密产品占比扩大 [10] - 杭州楼市分化明显，核心区房价上涨，远郊区域如临安青山湖板块价格从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米 [11] - 下半年杭州新房预计核心区高热、外围分化，价格保持平稳上涨 [11] 上海市场 - 上海5月新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，前5月均价同比涨5.7% [13] - 高端盘集中入市拉升整体房价，5月成交均价90691元/平方米，环比涨24.8%，创历史新高 [15] - 5月上海40个项目入市，10个均价超10万元/平方米，成交面积61.8万平方米，环比增16.5% [15] - 2024年上海总价3000万元以上新房成交2530套，全国占比61.6%，今年前5月已成交915套 [16] - 6月上海新房价格继续攀升，保利·世博天悦顶层房源单价约30.27万元/平方米刷新纪录 [16] 南宁市场 - 南宁新房价格连续6个月环比上涨，5月环比涨0.4%，同比降幅持续收窄 [18] - 5月南宁商品房成交50.41万平方米，同比涨57.78%，均价8398元/平方米，环比降1.89% [18] - 南宁楼市以刚需为主，5月销售金额榜TOP10中7个楼盘主攻刚需或改善型刚需 [21] - 6月南宁商品住宅供应预计环比降38%，去化水平仅19%，高库存问题难解 [22]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度 [4] - 房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周34城新房成交环比上升0.6%，较24年周均降30.7%，较本年周均降13.3%；一二线环比降0.1%，三四线环比升11.1%；6月34城月成交同比降12%，一二线同比降11%，三四线同比降21% [5][7] - **二手房成交量**：上周13城二手房成交环比升14.9%；6月截至上周累计成交同比降7.9%，较5月升0.2pct；年初累计至今成交同比升11.8% [12] - **新房库存**：上周15城推盘144万平米，成交推盘比0.56倍；上周末可售面积8957万平米，环比升0.7%；3个月移动平均去化月数19.6个月，环比升0.4个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - **地产行业**：宏观上国务院常务会议提出构建新模式、推进“好房子”建设、摸底项目推动市场止跌回稳，市场监管总局通知做好电梯更新；因城施策上上海收购存量房，广州取消限购等，江苏推进房票安置等，成都出台预售资金监管办法，天津扩大“白名单”；公积金政策上青岛实施新政，深圳等六市推进贷款互认互通，天津调整缴存额 [30] - **物管行业**：发布2025中国物业服务企业综合实力研究成果；北控城市资源等中标多个项目 [36] 重点公司公告 - **地产公司**：5月中国金茂等销售额有不同表现；新城发展要约收购并发行3亿美元债；6月11 - 13日万科A出售约7296万股库存股约5亿元；建发股份等有拿地、融资、资产转让等动态 [39][40][42] - **物管公司**：6月9 - 13日贝壳 - W耗资约2500万美元回购约395万股；绿城服务授出约1923万份购股权 [43] 板块行情回顾 - **地产板块**：SW房地产指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益 - 1.51%，表现弱于大市，排名第26位；莱茵体育等涨幅居前，粤宏远A等跌幅居前 [45][46] - **物管板块**：物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益0.93%，表现强于大市；保利物业等涨幅居前，浦江中国等跌幅居前 [53]

报告行业投资评级 - 看好地产及物管行业，维持“看好”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，后续需加大政策支持，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，政策将在房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等方面发力，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房成交环比降70%，一二线降68%、三四线降88%；6月一手房月成交同比降78%，较5月降68pct，一二线同比降77%、三四线同比降84%，分别较4月升4pct和58pct；年初累计至今成交0.51亿平米，同比降12.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房成交环比降29%；6月截至上周二手房累计成交同比降20%，较5月降11.5pct；年初累计至今成交2766.8万平米，同比升12.1% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘50万平米，成交推盘比1.69倍，最近三个月分别为1.36倍、0.86倍和1.14倍；至上周末，15城可售面积8894万平米，环比降0.4%；3个月移动平均去化月数为19.2个月，环比降0.1个月，行业新房市场处于去库存趋势 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部指出建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，公布2025年1 - 4月新开工改造城镇老旧小区5679个，与央行等发布《全国住房公积金2024年年度报告》；江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），高邮有购房人才补贴；广州黄埔区有城中村改造项目跨区使用房票；浙江省发行首批存量房专项债553亿元，16.53亿元用于收购存量商品房 [4][32] - 物管行业：北京市印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025 - 2027年）》，推进六大重点任务，健全物业管理体系并提升服务质量 [38] 重点公司公告 - 地产公司：1 - 5月部分公司销售额有不同表现，如首开股份93亿元（ - 16%）、保利发展1162亿元（ - 12%）等；5月部分公司销售额也有不同表现，如首开股份15亿元（ - 36%）、中国海外发展239亿元（ + 21%）等；华发股份张延辞职，建发股份调整委员会人员；部分公司有回购、拿地、担保等行为 [4][40][42] - 物管公司：贝壳 - W多次回购股份，招商积余累计回购股份；保利物业、华润万象生活宣派股息；新大正股票交易异常波动，自查无违规 [43][44][45] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益 - 0.02%，板块表现弱于大市，排名第21位；个股涨跌幅排名前5为中润资源、海泰发展等，后5为*ST中迪、金地集团等 [46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨1.51%，沪深300指数涨0.88%，相对收益0.63%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5为正荣服务、佳源服务等，后5为时代邻里、建业新生活等；当前主流AH房企25/26PE均值分别为13.5/12.0倍，物管25/26PE均值分别为12.7/11.3倍 [4][52][56]

基本面回顾 - 一二手房成交总量已稳定近3年 二手房成交改善对冲新房下行 当前总成交处于稳定区间 [1] - 二手房渗透率大幅提升 2022年起持续跑赢新房市场 但价格仍处于走弱趋势 挂牌价显著弱于成交价 [1] - 量价未进入正向循环 主因居民资产负债表走弱导致住房消费降级和置换断链 激活置换链是关键方向 [1] 中长期展望 - 需求端：2021年以来二手房房价下跌超31% 存量住房市值缩水99万亿元 居民资产负债率从2021年10.7%升至2024年13.2% 预计需2年修复 [2] - 供给端：2024年末总库存45亿平（去化周期5.6年） 剔除无效库存后有效库存仅14亿平（去化周期1.8年） 预计全国有效库存修复需2年 [2] - 2025年预测：新房销面-4.5% 销金-6.5% 房价-2.0% 二手房销面+6.3% 销金+3.0% 房价-3.1% [2] 政策面分析 - 政策主基调为"止跌回稳" 修复居民资产负债表是关键 发力方向包括房贷降息 收储优化 城改推进 [3] - 房贷利率仍有下降空间 5月LPR降10BP 公积金利率降25BP 前4月收储计划金额3918亿 但土储专项债发行仅517亿 [3] - 新发展模式逐步成型 包括好房子 人房地钱 现房销售制度等 现房销售或局部试点并配套金融优惠 [3] 好房子机遇 - 好房子存量少+改需释放 未来赛道空间广阔 优质房企需具备健康土储 高投资强度 快周转 强产品力 [4] - 美国经验显示危机后留存房企毛利率和周转率显著修复 ROE回升依赖经营效益而非杠杆 国内优质房企将进入底部拐点 [4][5] - 行业模式从金融转向制造业 ROE回升依赖毛利率和库存管理提升 推荐建发国际 滨江集团 绿城中国等 [4][5]

房地产行业历史与现状 - 过去20年楼市长虹时期，行业普遍存在"购房者是需要教育的"思维，通过房价上涨事实迫使购房者接受各种妥协[3][5] - 房价单边上涨掩盖了交付质量、产品设计等问题，购房者因浮盈选择容忍缺陷[5] - 当前行业面临去化格局扭转，住建部推动"好房子"标准，要求产品回归居住本质[5][25] 购房者行为演变 - 早期购房决策受"早买早涨"心理驱动，60%以上交易受非理性因素影响[3][9] - 新一代购房者通过自媒体获取信息，议价能力提升，90%以上会进行多方比价[15] - 当前市场下仅38%购房者接受开发商定价策略，62%会要求折扣或附加条件[15][25] 产品设计趋势 - 历史项目中30%存在风格定位偏差，如过度浮夸或功能不实用[21][22] - 户型设计经历从"大而无当"到"90㎡三房"的极端转变，约45%项目因定位失误导致去化周期延长[22] - 当前产品研发更注重精细化需求，75%头部房企建立客研体系对接"全过程民主"机制[25] 市场供需关系 - 卖方市场时期开发商通过信息差获得15-20%溢价空间[1][3] - 当前供需比达到1:0.7，购房者平均看房次数从5次增至12次[15][25] - 二手房市场出现20%价格分化，实用型产品溢价率达8-12%[21][23] 行业竞争格局 - 渠道佣金比例从2%升至5%，但中介带客转化率从35%降至18%[15] - 房企营销费用占比从3%提升至7%，其中60%用于数字化获客[25] - 产品去化周期从6个月延长至11个月，库存去化率下降40%[25][27]