财务表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元，同比增长95.70%，主要因房地产项目结转规模增加 [2] - 2025年上半年归母净利润6.08亿元，较2024年同期的-1.37亿元大幅转正 [2] - 商业地产实现经营额3.47亿元，多个项目出租率超90% [2] - 收到参股企业分红1.66亿元 [2] 业务运营 - 2025年上半年销售面积18.32万平方米，同比提升2.57% [2] - 销售金额105.00亿元，同比下降11.91% [2] - 新增土地储备面积7.99万平方米，同比下降6.55% [2] - 新开工面积53.93万平方米，较2024年同期的9.66万平方米提升458% [2] 融资与债务 - 发行3年期中票20亿元，票面利率2.49% [3] - 发行3年期公司债25亿元，票面利率2.40% [3] - 1年内到期公司信用类债券余额5亿元，超过一年到期余额242.50亿元 [3] - 公司债券余额97亿元 [3] 战略与展望 - 公司聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目 [3] - 预测2025-2027年营收分别为269.64亿元、289.98亿元、323.07亿元，同比增幅6.0%、7.5%、11.4% [3] - 预测2025-2027年归母净利润分别为13.94亿元、19.72亿元、26.55亿元，同比增幅246.6%、41.5%、34.6% [3] - 对应2025-2027年PE倍数分别为7倍、5倍、4倍 [3]

纪要涉及的行业或公司 * 城市发展、房地产、基础设施建设、公用事业、智慧城市、城市更新、保障性住房、历史文化保护、投融资平台[1][2][3][4] * 超大城市如北京、上海[6][18][19] * 省域副中心城市如湖北襄阳和宜昌、陕西宝鸡、贵州遵义、江西赣州、山西大同和长治、广东汕头和湛江、安徽芜湖、河南洛阳、新疆喀什和伊宁、内蒙古赤峰和通辽[21][22] 核心观点和论据 城市发展总体方向与目标 * 城镇化进入稳定发展期 城镇化率已达67% 接近70% 从增量扩张转向存量提质增效[1][3] * 城市发展实现五个转变 注重以人为本、节约高效、特色发展、治理投入、统筹协调[2] * 建设现代化人民城市 目标到2030年取得重要进展 2035年基本建成 特点包括创新、宜居、美丽、韧性、文明和智慧[16] 城市更新与存量资源激活 * 城市更新成为高质量发展重要抓手 强调内涵式发展 通过提升现有资源品质实现整体发展[1][4] * 激活存量资源需摸清城市资产底数 改造利用老旧厂房、低效楼宇和闲置商业设施[1][7] * 建立与建筑功能转换和混合利用相适应的规划调整机制 优化产权归集、整合、置换和登记政策[1][7] 超大城市规模控制与功能疏解 * 控制超大城市规模 合理疏解非核心功能 北京疏解非首都功能到副中心和雄安 上海进行类似调整[3][6][18] * 超大城市人口、城镇建设用地和建筑量受2035年总体规划天花板限制[18][20] * 限购政策放松针对已有社保年限人群 对无当地生活工作经历者影响较小 北京上海外来常住人口增速下降甚至总量减少[19][20] 住房与社区建设 * "好房子"应具备安全、舒适、绿色、智慧特征 非贵房子或大房子 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新原拆原建[9] * 保障性住房发展需因地制宜 目前效果不明显 多数城市处于观望状态[10] * 房屋安全保障推行全生命周期管理 包括房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险制度 限制超高层建筑 加固预制板房屋[1][11] 投融资挑战与创新 * 城市建设运营投融资面临挑战 传统城投平台转型 土地财政受限 地方政府财力减少[1][8] * 需创新财政金融政策工具 吸引社会资金参与 破解资金来源问题[1][8] * 地下管网建设投资巨大 需形成有效融资机制和退出机制 仅靠财政难以满足[25][27] 城市治理与智能化 * 提升城市治理能力需探索社区党组织领导下居委会、业委会及物业服务企业协调运行新模式[13] * 城市治理智能化要求建立城市信息模型（CIM）平台 构建城市数字底座[1][14] * 各省市将制定落实文件 "十五五"规划体现城市更新、规划调整及智慧化治理网络和应用平台[1][14] 产业发展与转型 * 城市高质量发展带动产业变化 包括传统产业改造升级、新兴产业培育壮大、生活性服务业发展、城市更新相关产业[23][26] * 房地产内涵变化 从新建为主转向通过城市更新实现价值提升 生活性服务业成为重要增长领域[24] * 地下管网作为城市生命线重要性提升 "十五五"期间预计有显著提升[25] 公用事业价格改革 * 公用事业价格改革滞后 影响资源配置 政府补贴难以持续[29][30] * 价格调整面临舆论压力 需稳慎推进 通过试点探索逐步实施[29][31] * 改革旨在缓解地方财政压力 提高运行效率 在确保民生基础上优化资源配置[28][30] 其他重要内容 * 保护利用传承城市历史文化 兼顾历史文化保护与高质量更新 加强城市特色风貌[12] * 推动省域副中心城市发展 需具备规模、产业基础、辐射效应和地理位置等条件[21][22] * 中央城市工作会议与《意见》关系 会议成果通过征求意见完善形成正式文件[15]

来自河南的刘潇在马鞍山找到了"第二故乡"的归属感。第一次走进园区，看到错落的园林、开阔的院子 等，刘潇便挪不开眼。 "这种自由感太对我胃口了！"于是，她在这里开启人生第一次创业，成立了众空间设计工作室。由她设 计的园区活动在保留自然清新风格的同时，还有多彩亮色点缀。每当入夜，那片璀璨便成了街头一道亮 眼的新风景。 花山区住房城乡建设交通运输局局长曹云说："在保留老厂房历史回忆、呼应工业文脉的同时，我们赋 予其新生命力：通过合理修缮与功能补充，让老空间适配新需求。" 老厂房"邂逅"新消费 "第一次来这里是2016年，看到老厂房成为堆放废旧车辆的'仓库'，既心疼又觉得可惜。"马鞍山创客加 文化发展有限公司营运部经理詹江华口中的这片老厂房，原是中钢集团马鞍山矿山研究院。它身上刻着 当地工业发展的历史烙印、见证着城市从起步到兴盛的峥嵘岁月。"这样完整保留工业元素的建筑很难 找到，所以我们想让它重新'火'过来。" 改造的第一步，就是与院内杂乱停放的车辆"告别"，在不破坏原有建筑主体结构的基础上做必要的修 缮。将生锈的工业齿轮、老旧的管道，巧妙改造成园区的景观装置，成了随处可见的"工业符号"。就连 曾经存放矿石研究资料房 ...

文旅消费总体表现 - 北京上半年接待游客1.8亿人次 同比增长7.1% [1][6] - 实现旅游总花费3381.7亿元 同比增长8.8% [1][6] - 入境游客246.7万人次 同比增长48.8% 旅游花费229.9亿元 同比增长53% [6] 重点项目商业表现 - 中海大吉巷开业两个月累计销售额突破1.57亿元 最高单日客流达22.01万人次 [1] - 项目体量达36万平方米 其中商业面积8万平方米 城市森林绿地1.2万平方米 [2] - 引入超150家门店品牌 首店及定制店占比超过50% 包括北京首店山夏间、有雲及全国首店侯府宴、东方镜、诸如是等 [2] 城市更新与文商旅融合 - 大吉巷采取针灸式修复手法 整合文保院落、商业街区、写字楼和城市绿地 [2] - 隆福寺商圈引入东城区首店开心麻花A99剧场、华北首店NOA酒店及全国首店红星前进蛋糕店等知名品牌 [5] - 同仁堂知嘛健康打造四大主题专区 形成新一代国潮养生综合体 [4] 文旅新业态发展 - 上半年举办大型演出活动102场 票房收入达15亿元 同比分别增长13%和35% [8] - 五月天鸟巢演唱会连开13场 吸引73万观众 创造5.4亿元票房 [8] - 推出105条主题游线路及25条乡村漫游线路 北京国际文旅消费博览会现场销售额达2.11亿元 [10] 文化地标与活动规划 - 隆福寺计划9月17日全面开业 同步推出慢闪街区、美食嘉年华等活动 [5] - 北京发布音乐地图 上线20个户外音乐会点位 开展400余场演出 [10] - 中轴线365项非遗项目成为旅游新亮点 形成演艺+旅游、非遗+旅游等融合模式 [10]

核心观点 - 老空间通过改造转型为新型消费场景 实现人气与消费双增长 体现城市更新与文化消费融合趋势 [1][17] 邮局转型案例 - 青岛海洋研学主题邮局暑期游客超10万人次 文创产品日销售额达上万元 [5] - 成都熊猫邮局年营业额超千万元 通过AI定制冰箱贴和民俗活动吸引游客 [8] - 全国838家主题邮局2024年总收入达3.55亿元 转型为文化IP与互动体验融合的年轻化空间 [8] 老厂区改造案例 - 保定D19街区由村办企业聚集区改造为潮人聚集地 旧厂房变身篮球馆举办超1700场赛事 [11] - 暑期日均客流5000人 商铺销售额增长30% [11] - 政府通过5000份问卷确定"文体+潮玩+美食"核心业态 2025年体育赛事带动直接消费约27亿元 [14] 全国项目成效 - 上海老水泥厂改造为西岸梦中心 废料仓库转为展览空间 [16] - 长沙老油脂厂聚集咖啡厅与艺术空间 吸引年轻人扎根 [16] - 城市更新改造后商业项目平均带动消费增长超50% 显著拉动就业 [16] 转型模式特征 - 外立面统一规划与市场化运营结合 通过文化赋能空间创新消费场景 [14][17] - 功能从传统服务转向体验式消费 强调文化IP与互动体验融合 [5][8][17]

行业活动概况 - 中国城市规划年会于8月30日在沈阳举行 会议为期3天并包含4个青年专场 20场专题会议 7场学术对话及34场学术研讨会等平行活动 [1] - 大会主题为"迈向中国式现代化：规划的价值与作为" 聚焦规划建设治理领域前沿交流 旨在服务国家战略并凝聚行业共识 [1] 行业技术发展 - 开幕式公布2023-2024年度中国城市规划学会科学技术奖获奖名单 同步发布《公园城市指数（2024）》行业标准 [1] - 多位院士专家围绕"十五五"规划编制 城市更新 中国式现代化规划实践等主题发表主旨报告 [1] 地方实践展示 - 沈阳策划8条调研线路和8个特色点位 集中展示城市文化 城市更新及城市特色三大主题的规划成效 [1] - 通过自助学术调研活动全面呈现城市更新过程中的规划探索与实践成果 [1]

城市基础设施投资 - 通辽市科尔沁区推进温暖工程项目总投资约1.05亿元 涵盖51个小区供热管网改造和30个小区换热站更新 [1] - 供热管网改造工程投资6084.25万元 涉及231栋楼11095户居民 改造管网长度57502米 更换阀门3541个 新建阀门井660座 [1] - 扎鲁特旗燃气管网更新改造项目总投资1545.09万元 为19个小区1.3万户居民更换物联燃气表及安全设施 已完成5300户改造 [2] 危房改造与住房保障 - 通辽市争取2025年中央和自治区补助资金1494.5万元 推动712户农村牧区低收入群体危房改造 开工率87% [2] - 库伦旗危房改造采取分级施策 D级危房重建 C级危房修缮 农户最高获补贴2.1万元 [2] - 奈曼旗投资302.85万元改造10个小区防水工程 惠及446户居民 涉及屋面防水及公共设施更新 [3] 市政建设规划 - 通辽市编制2024-2028年地下管网管廊建设方案 储备项目444个 投资概算149.28亿元 [3] - 实施排水防涝国债项目解决城市内涝 开展河道"清四乱"行动 对西辽河等8条重点河流清淤疏浚 [3] - 西辽河流域生态显著改善 候鸟种类数量大幅增长 河岸植被覆盖率提升 [3] 城市发展战略 - 通辽市推进中心城区高质量发展行动 系统谋划城市承载力提升项目 [4] - 采用"绣花功夫"经营管理城市 打造宜居韧性智慧城市 [4]

城市发展新阶段 - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2][4] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 [2][4] 总体目标 - 2030年现代化人民城市建设取得重要进展 政策制度完善 新旧动能转换 人居品质提升 绿色转型推进 安全基础夯实 文化魅力彰显 治理水平提高 [2][5] - 2035年基本建成现代化人民城市 [2][5] 城市体系优化 - 推动城市群一体化和都市圈同城化发展 支持京津冀 长三角 粤港澳大湾区打造世界级城市群 [6] - 增强超大特大城市综合竞争力 控制规模 疏解非核心功能 提升科技创新能力 [7] - 提高中小城市和县城承载能力 动态优化基础设施 发展县域经济 [7] 新动能培育 - 因城施策增强发展动力 培育创新生态 加强核心技术攻关 发展新质生产力 [8] - 激活存量资源潜力 改造老旧厂房 低效楼宇 盘活存量低效用地 [8] - 建立可持续投融资体系 统筹财政资金和社会资本 发挥债券股票市场融资功能 [9] 对外开放合作 - 提升对外开放水平 营造国际化生活空间 打造国际交通枢纽城市 [9] - 建设国际门户枢纽城市 加强人居领域国际交流合作 [9] 住房与社区建设 - 系统推进"好房子"和完整社区建设 满足刚性和改善性住房需求 [10] - 实施物业服务质量提升行动 推进城中村和危旧房改造 [10] - 建设完整社区 完善嵌入式服务设施 构建便民生活圈 [10] 基础设施完善 - 优化基础设施布局 加强系统集成 高效利用地下空间 [10] - 强化5G和千兆光网覆盖 优化算力设施布局 [11] - 健全综合交通运输体系 提升通勤效率 完善充电桩等便民设施 [11] 公共服务提升 - 健全就业公共服务体系 完善灵活就业人员社保制度 [11] - 扩大普惠养老服务供给 促进医养结合 健全普惠育幼服务体系 [11] - 实施基础教育扩优提质计划 推进医疗卫生强基工程 [11] 绿色低碳转型 - 推进生产领域节能降碳 实施工业能效提升行动 推广绿色低碳技术 [12] - 践行绿色低碳生活方式 实施国家节水行动 推进垃圾分类 [12] - 加强生态环境治理 实施生态修复工程 健全公园绿道体系 [13] 安全韧性增强 - 加强房屋和市政基础设施安全管理 建立全生命周期安全管理制度 [14] - 强化重点行业安全生产管理 分级智能管控重大风险源 [14] - 提高公共卫生防控救治水平 建设国家区域公共卫生中心 [15] 文化繁荣发展 - 推动历史文化保护利用传承 完善保护体系 活化利用文物遗产 [16] - 塑造城市特色风貌 强化规划管控 提升审美品位 [16] - 丰富精神文化生活 创新公共文化空间 优化文化产品供给 [17] 治理能力提升 - 完善城市治理工作体系 建立健全统筹协调机制 [18] - 推动治理智慧化精细化 推进全域数字化转型 完善城市数字底座 [18] - 加强社会治理 完善基层治理体系 强化社会治安防控 [19] 组织实施保障 - 坚持党中央集中统一领导 构建中央统筹 省负总责 城市抓落实格局 [20] - 建立健全科学评价体系 提高领导干部城市工作能力 [20] - 加强干部队伍素质建设 培养城市规划建设治理专业人才 [20]

公司业绩表现 - 2025年上半年实现营收12.53亿元，归母净利润0.47亿元 [1] - 经营活动现金流量净额1.51亿元，较上年同期显著改善 [1] - 上半年新签合同额达23.96亿元 [3] 行业整体状况 - 全国建筑业总产值13.67万亿元，同比增长0.20% [2] - 新签合同额13.95万亿元，同比下降6.47% [2] - 上半年发行新增地方政府专项债2.16万亿元，同比增长44.7% [2] - 5550亿元超长期特别国债重点支持"两重"建设与"两新"领域 [2] 业务结构优化 - 城市更新与城市配套类新签项目占比达76.79% [3] - 城市基建领域新签合同金额11.37亿元，涵盖市政基础设施、公共交通基础设施及公共服务设施三大板块 [4] - 海外市场拓展依托伦敦DCHD设计院资源，重点开拓中东、东南亚市场 [5] - 深圳市场取得突破性进展，承接深圳自然博物馆、宝安区中医院扩建等项目 [5] 技术创新与智能化建设 - 通过BIM技术深度应用推动项目高效交付，青岛地铁红岛线网控制中心工程入选山东省智能建造试点 [4] - 以AI、大数据、BIM技术为核心优化建筑设计与施工流程 [6] - 物联网技术实现施工现场实时监控，提高施工安全性 [6] - 德才高科"工业4.0"门窗智能制造生产线使生产效率提升50% [7] 绿色低碳转型 - 德才高科光伏发电系统实现日间生产100%使用光伏绿电 [6] - 产品获得欧盟CE认证，进入欧洲市场 [7] - 形成4大系列16款产品矩阵，覆盖B端房地产企业、公建项目与C端家装市场 [7] 战略布局拓展 - 重点发力智能建造与低空经济新兴赛道 [5] - 控股子公司中房设计与中国电建沙特绿洲设计院达成战略合作 [5] - 未来计划进一步拓展东南亚、中东及欧美市场 [7]

核心业绩表现 - 2025上半年归母净利润86亿元 核心净利润87.8亿元同比下降17.5% [1] - 核心归母净利润率10.6%维持双位数水平 中期每股派息0.25港元对应派息比率29% [1] 销售与投资表现 - 上半年合约销售约1200亿元同比下滑19% 其中大陆一线城市及香港占比46% [1] - 权益拿地金额401.1亿元 7月单月投资149亿元累计投资规模行业第一 [1] - 一线城市拿地金额占比约64% 通过城市更新和公开市场获取综合型大项目 [1] 财务状况 - 销售及其他经营回款约969亿元 资本支出约837亿元保持经营现金净流入 [2] - 期末在手现金约1087亿元现金短债比4.9倍 较2024年末下降约152亿元 [2] - 有息负债规模压降约141亿元 资产负债率53.7%较2024年末55.8%下降 [2] - 短期负债占比压降至7.6% 平均融资成本2.9%处于行业最低区间 [2] 商业物业运营 - 商业物业收入35.4亿元 其中购物中心收入11.7亿元 [2] - 成熟购物中心出租率96.2% 销售额及客流量分别同比增长6.7%和11% [2] - 首个消费基础设施公募REITs有序推进 为资产价值释放提供新空间 [2] 发展展望 - 权益投资额可能超过年初指引1000亿元 为未来销售与利润提供基础 [2] - 四季度为传统拿地旺季 重点一线城市可能落地大规模城市更新项目 [2] 盈利预测与估值 - 维持2025年核心利润150亿元同比-4.3% 2026年160亿元同比+6.5%预测 [3] - 上调目标价10%至17.2港元/股对应0.45倍2025年市净率 [3] - 当前股价对应0.36倍2025年市净率 较目标价存在25%上行空间 [3]