城市更新模式与成效 - 武汉摒弃“大拆大建”，采用“精雕细琢”的“微更新”模式，将城市更新作为推动功能再造、产业跃迁与民生改善的系统性工程[4] - 汉口历史文化风貌区拥有64处文保单位和128处优秀历史建筑，自2020年底规划出台后，以“修旧如旧、保持原貌”为理念进行更新[16] - 咸安坊改造后定位为“艺术商业博物馆”，招商时主动寻找尊重历史价值的品牌作为“城市更新合伙人”，试营业以来首店品牌占比高达89%[18] - 截至2025年11月中旬，咸安坊客流已超700万人次，同比增长90%，单日最高客流近11万人次[18] - 昙华林历史文化街区每年吸引游客近千万人次，其中年轻游客占七成[19] - 武汉已形成整体布局，汉口历史风貌区、武昌古城等16个历史文化风貌街区正加快建设[19] 老旧小区改造 - 老旧小区、城中村改造被视为盘活存量资源、提升城市品质的重要抓手，武汉的城市更新正从“老城改造”迈向“留改拆建控”并举的综合治理[22] - 青山区21街危旧房片区作为武汉危旧房合作化改造的首个试点，134户居民经历“原拆原建”，将于年底陆续重返新家园[22] - 创新推出“居民主导、政府支持、企业落实”的新模式，居民通过成立联合社、推荐理事会全程参与意愿征集、户型设计与施工监督[23] - 硚口区荣东社区历经16个月改造，整治了26栋楼共400余处存在十年以上的违建，社区管线全部入地，并新建社区幸福食堂提供“两荤一素”7元套餐[23][24] - 近年来，武汉已完成重点单元更新670余万平方米、城中村改造1700余万平方米，改造老旧小区542个，加装电梯1400余台[24] - 到2027年，武汉市计划再改造300个老旧小区[24] 工业遗址转型与产业升级 - 武昌华中小龟山金融文化公园由20世纪70年代的老旧厂房改造而成，采用“产权方、运营方、产业方三资合作”的创新模式，破解了改造中的“三缺”难题[25] - 该园区吸引了上海证券交易所中部基地入驻，产生强大集聚效应，已聚集80余家金融机构，开园后纳税总额超过13亿元[25][26] - 硚口区武汉柴油机厂旧址转型为汉江湾人工智能产业园，44亩启动区“开园即满园”，133亩核心区已全面启动建设，整体规划达1500亩[28] - 江汉区爱帝集团老厂房转型为红T时尚产业园，吸引了100余家时尚文创设计相关企业聚集，并累计举办数百场时尚活动[28] - 洪山区武钢云谷·606产业园重新修缮废旧厂房，成为创意工作室、攀岩馆和潮流商家的汇集地[28] - 武汉将高质量城市更新作为推进城市建设、产业发展、科技创新、社会治理的“牛鼻子”，通过突破性政策撬动社会资本参与，推动城市系统重塑[29] 国家新质生产力发展 - 2025年我国在科技创新与产业变革方面取得系列突破，如全球最大综合孔径射电望远镜巡天、江门中微子实验、量子计算商业化“破壁”前行等[12] - 甘肃民勤的2兆瓦液态燃料钍基熔盐实验堆成功实现国际首次钍铀核燃料转换，为发展第四代先进核能系统提供核心技术支撑[12] - 未来网络试验设施在江苏南京完成建设，能够支持数千个异构网络试验，为未来网络技术孵化提供坚实底座[10] - 高能同步辐射光源、子午工程二期、综合极端条件实验装置、多模态跨尺度生物医学成像设施、先进阿秒激光设施等国家重大科技基础设施持续推进建设[10] - 在政策推动下，各地各领域瞄准高端化、智能化、绿色化加快转型，全国已建成3.5万多家基础级、230多家卓越级智能工厂[8] - 新兴产业与未来产业加快成长，如人形机器人、商业航天迎来拐点，低空经济、量子通信、生物制造等新增长点呼之欲出[8] - 各地因地制宜发展新质生产力，例如湖北依托武汉国家航天产业基地，前9个月全省航天产业营收557.4亿元，同比增长14.8%[8]

城市基础设施建设成果 - 核心观点：陕西省在“十四五”期间系统化推进城市基础设施建设，城市综合承载能力、人居环境、县域城镇建设及安全韧性均得到显著提升，为新型城镇化高质量发展注入动力 [1][2] - 道路里程达10416.76公里，较“十三五”末新增3309.93公里 [1] - 城市轨道交通建成和在建总里程达469.46公里，较“十三五”末新增112.37公里，居全国第十一位 [1] - 建成综合管廊662.07公里，较“十三五”末新增161.92公里 [1] - 累计建成公共停车场4463处、停车位67.1万个 [1] - 新增配备充电桩5.9万根，充电桩总量为“十三五”末的3.47倍 [1] 城市人居环境改善 - 累计实施城市更新项目9000余个 [1] - 建成340个乡镇（街道）区域养老服务中心，社区日间照料中心覆盖率达93.8% [1] - 新开工改造城镇老旧小区11330个 [1] - 更新改造小区内水、电、气、热等各类老旧管线8589公里，加装电梯2057部，改造增设停车位7.09万个，建设完整社区90个 [1] 县域城镇建设进展 - 实施县城建设项目6300余个，完成投资2669亿元 [2] - 县城道路增加502公里，达5616公里 [2] - 供排水、燃气、供热等管道增加1450余公里，达2.8万公里 [2] - 污水日处理能力较“十三五”末提升21.62%，37个县成功创建县城建设示范县 [2] - 推动100个县域副中心镇建设，“十四五”期间累计完成投资522.52亿元，镇区建成区规模新增16.68平方公里，达357.91平方公里 [2] 城市安全韧性提升 - 累计排查整改燃气安全隐患6.93万处 [2] - 更新改造燃气、排水、供水、供热等老化管道1.66万公里 [2] - 配套布设物联智能感知设备2.5万余套，覆盖监测各类管道1.17万公里 [2]

西藏文旅产业发展 - 西藏通过丰富高品质旅游产品供给以迎接冬游小高峰 例如在拉萨八廓街推出非遗体验 在山南市羊卓雍错升级景区基础设施与配套服务[2] - “十四五”以来 西藏以立体交通网络为支撑 旅游服务设施日趋完善 并通过打造文化艺术节、实景演出等特色项目培育新型文化业态[2] - 2024年1至11月 西藏接待国内外游客6948.47万人次 同比增长10.74%[2] - 未来西藏将依托高原生态与文化资源 促进文旅深度融合 推动旅游从观光风景游向文化深度游转变[2] 吉林城市更新与民生改善 - 吉林长春新区吉大社区加装电梯正式投用 解决了老旧小区居民“爬楼难”的问题[3] - 长春市将老旧小区加装电梯纳入城市更新项目 通过“政府补助、居民共担”等方式稳步推进[3] - “十四五”以来 吉林省累计开工改造老旧小区5300多个 对4片历史文化街区进行整治提升后开街运营 并完成了30多个历史建筑的修缮改造[3] - 下一步吉林将继续推进老小区、老街区、老厂区的转型提质[3]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 北京“十五五”规划建议将房地产政策融入民生保障任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级 [4] - 规划核心聚焦供给优化、制度革新、品质升级、存量激活，加快构建房地产发展新模式、提升居住品质是重点 [19] - 住房问题与首都功能、超大城市治理、民生福祉深度融合 [19] 政策框架与模式转型 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [8] - 住房政策框架清晰：一方面优化保障性住房供给，另一方面增加改善性住房供给 [14] 土地供应与空间规划 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [9] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施，打造完整社区 [9] - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区常住人口规模，增强城市副中心、平原新城对人口的承载能力 [19] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [19] 保障性住房 - 优化保障性住房供给，从追求规模扩张转向追求精准匹配 [11] - 加大存量资源盘活力度，预计存量房屋改建力度将加大 [11] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [11] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [11] 租赁住房市场 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [12] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [13] 住房供给结构 - 增加改善性住房供给，供给需更加多样化，包括好设计、优品质、完善配套设施的住房 [14] 住房品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [15] - 北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [16] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现全程化、系统化安全管理思维 [17] 城市更新 - 大力实施城市更新，注重整体性、系统性，实施区域综合性更新 [18] - 推行以街区为单元的更新实施模式，推动重点片区更新改造，加快形成整体连片规模效应 [5] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [18] 人口政策 - 实施分区域差异化人口调控，促进人口、经济社会和资源环境相适应 [6] - 完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，在就业集中、交通便捷区域筹建青年公寓，打造青年活力中心 [6][19] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产形成利好 [19]

会议核心精神 - 会议核心是深学笃行习近平总书记关于城市工作的重要论述及中央城市工作会议精神，奋力推动湖南城市高质量发展 [1] 城市工作指导原则 - 坚持实事求是，立足城市发展阶段性特征和自身资源禀赋，走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展之路 [3] - 坚持以人为本，践行人民城市理念，主动适应人口和需求变化，加强公共服务资源配置优化，推动生产、生态、生活融合 [3] - 坚持系统观念，把握增量和存量、建设和治理、硬件和软件等关系，持续推进城市更新，加快建设年轻人友好城市，提升城市治理智慧化精细化水平 [3] - 坚持规划引领，加强科学统筹，注重集约高效，正确处理刚性执行与动态调整的关系 [3] - 坚持改革创新，深入推动产城融合，促进区域联动发展，建设宜居城市 [3] - 坚持底线思维，守好安全生产、城市运行安全、社会稳定底线，提高城市安全韧性水平 [3] 城市高质量发展路径 - 以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手 [5] - 围绕“创新”提升引领力，围绕“宜居”提升幸福感，围绕“美丽”提升魅力值，围绕“韧性”提升安全度，围绕“文明”提升软实力，围绕“智慧”提升便捷化 [5] - 把办好“十六运”与城市长远发展紧密结合，提升长株潭都市圈的辐射带动力，探索彰显湖南特色的城市现代化新路径 [5] 组织领导与实施 - 加强党对城市工作的全面领导，压实各方责任，提升干部能力，凝聚共建共治共享的工作合力 [3] - 会议以电视电话形式召开，各市州、省政府各驻外办事处设分会场 [7]

武汉市政府与宝业集团的合作会谈 - 武汉市政府官员盛阅春对宝业集团为武汉发展作出的贡献表示感谢，并介绍了市委关于“十五五”发展的有关工作 [2] - 武汉市政府表示“十五五”时期是武汉抢抓机遇、加快发展的关键期和黄金期，正大力实施以“五改四好”为主攻方向的城市更新 [2] - 城市更新的目标是推动城市功能革新、业态焕新、治理创新，以城市发展方式转变带动经济发展方式转变 [2] - 武汉市的长期目标是加快建设国家中心城市，全力打造“五个中心”，全面建设现代化大武汉 [2] 对宝业集团的评价与合作期望 - 武汉市政府评价宝业集团是全国建筑节能科技和建筑工业化标杆企业 [2] - 武汉市政府希望宝业集团一如既往看好武汉，坚定合作信心，加大投资布局 [2] - 期望宝业集团充分发挥其全产业链建造与产业化集成技术优势 [3] - 期望在基础设施建设、城市更新等领域与宝业集团深化务实合作，携手开创高质量发展新局面 [3] - 武汉市政府承诺将坚持“无事不扰，有求必应”，营造一流营商环境，全力支持广大企业在汉更好发展 [3] 宝业集团的回应与战略 - 宝业集团董事长庞宝根对近年来武汉高质量发展和城市建设管理取得的成效给予高度评价 [5] - 庞宝根介绍了宝业集团整体经营及在汉业务发展情况 [5] - 宝业集团始终把武汉作为业务布局的重要战略区域 [5] - 宝业集团表示将进一步统筹资源力量，加大投入力度，积极参与武汉城市更新 [5] - 宝业集团的目标是为现代化大武汉建设作出更大贡献 [5]

城市更新与老旧小区改造 - 苏州市近期开展老旧小区弱电线路专项改造整治工作 新湘苑小区作为全市试点项目已完成改造 改造后楼道内外整洁有序 整体环境明显提升[1] - 改造工作由苏州市住建委 住房保障中心牵头统筹 平江街道协同推进 江苏有线苏州分公司具体实施 形成了政府主导 部门协同 企业实施 居民参与的工作机制[1] - 改造前老旧小区普遍存在弱电线路杂乱问题 不仅影响环境美观 更埋下安全隐患 整治空中蜘蛛网是居民反映最集中的问题之一[1] 项目实施与分工协作 - 苏州市住房保障中心负责总体协调与资源整合 平江街道负责对接小区与协调群众 江苏有线苏州分公司负责制定方案 组织施工并落实线路整治任务[2] - 江苏有线苏州分公司施工团队根据每栋楼实际情况定制改造方案 在尽量减少对居民生活影响的前提下 完成了千余户居民的线路改造[2] - 截至目前 新湘苑小区弱电线路整治已全面完成 居民普遍反映视觉上更加整洁美观 安全隐患也得到有效消除[2] 模式推广与公司角色 - 此次改造为全市老旧小区弱电整治提供了可复制的经验 即新湘苑模式[2] - 江苏有线苏州分公司表示将继续发挥实施单位作用 推动新湘苑模式在更多老旧小区落地 助力苏州城市更新和人居环境持续改善[2]

核心观点 - 多地“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”和“加快构建房地产发展新模式”作为未来五年工作重点，政策方向高度一致 [2] - 行业发展的核心关键词包括“好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”、“优化保障性住房供给”及“房屋全生命周期安全管理” [2][3] - 当前市场面临的主要困难是供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，政策需从调节供应、刺激需求和引导预期入手 [2] - 国务院专题学习首次明确将城市更新与稳楼市结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] 各地“十五五”规划政策要点 - **北京市**：政策目标为“持续推进住有所居”，核心措施包括完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度、推动站城融合与TOD开发、优先在轨道交通站点周边供地、盘活存量资源、扩大租赁住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”及建立房屋全生命周期安全管理制度 [3][5] - **河北省**：核心措施包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设“好房子”，实施房屋品质与物业服务提升工程，建立房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [3][5] - **山西省**：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”体系，因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质与物业服务提升行动，优化保障性住房供给 [4] - **福建省**：核心措施包括推动高质量发展、构建发展新模式、完善房地产开发融资销售机制、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、加强房屋全生命周期安全管理并支持老旧住房自主更新 [5][6] - **浙江省**：核心措施包括高质量推进城市更新、一体推进好房子好小区好社区好城区建设、加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、加强房地产及地方债务等风险监测预警 [6] - **内蒙古自治区**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建房地产开发新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - **黑龙江省**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建发展新模式并完善商品房开发融资销售基础制度、优化住房供应结构并加快发展保障性住房、因城施策增加改善性住房供给、适应高寒地区特点建设“好房子”、加强房屋使用全生命周期安全管理 [6] 房地产发展新模式的内涵与制度构建 - 构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，旨在解决“十四五”期间暴露出的问题 [7] - 新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [7] - **基础性制度**主要针对旧模式风险进行完善，包括三方面 [7]： - **开发制度**：夯实项目公司独立法人地位，项目交付前不得抽逃出资或提前分红 [8] - **销售制度**：探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [8] - **融资制度**：确定一家主办银行或银团，项目资金存入该行，由主办行保证合理融资需求以确保项目如期交付，维护购房者权益 [8] - 这些基础性制度有的已基本建立，有的正在建立，为“十五五”住房健康发展奠定基础 [8] 行业发展趋势与关键词 - **城市更新**：国务院强调将城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] - **“好房子”**：被多地列为建设目标，强调安全、舒适、绿色、智慧 [3][5][6] - **物业服务质量提升**：多地规划中提及实施物业服务质量提升行动 [3][4] - **保障性住房**：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求是普遍重点 [3][4][5][6] - **房屋全生命周期安全管理**：多地计划建立涵盖安全体检、管理资金、质量保险等环节的管理制度 [3][4][5][6] - **以需定建**：河北等地提出坚持以需定建、以需定购的原则 [3][5]

城市更新政策体系与顶层设计 - 山东省构建了“2+N+X”的城市更新政策体系，其中“2”指省委省政府办公厅《关于持续推进城市更新行动的实施意见》和省政府办公厅《山东省城市更新行动实施方案》，“N”指多项专项工作方案，“X”指配套政策及技术导则 [2] - 济南等12个城市已完成城市更新专项规划的编制，所有地市政府均出台了综合性政策，其中9个城市出台了政府规章 [2] - 地方层面形成了如青岛“统分结合、两级联动”指挥部体系、淄博“指挥部+办公室+工作组+专班”四级联动等有效工作机制，实现从政策设计到实施监管的全链条闭环 [2] 项目投资规模与实施进展 - “十四五”以来，山东省系统谋划各类城市更新项目，其中178个片区改造项目已完成投资超过1000亿元 [1][3] - 项目类型涵盖老旧片区、城中村、老旧小区、历史文化保护利用及基础设施更新等多个方面 [3] 具体项目案例与成效 - 济南舜泰广场智慧停车项目通过综合立体开发，解决了交通微循环不畅并补齐了服务设施配套 [3] - 青岛市四方路历史文化街区通过恢复老建筑原有形制，显著提升了街区活力与环境品质 [3] - 日照阳光海岸绿道城市更新项目建设了28公里功能复合的阳光海岸带，带动2024年旅游人数同比增长17.75% [3] 试点示范与经验推广 - 青岛、济南通过竞争性评审入选中央财政支持城市更新行动城市，济南、青岛、东营入选国家城市体检样本城市，烟台、潍坊入选全国首批城市更新试点 [4] - 山东省内确定了济南等6个设区市、滕州等8个县（市）以及34个片区作为省级试点 [4] - 山东省试点片区工作经验、潍坊市建立城市更新联席会议制度等10条工作经验，以及济南舜泰广场智慧停车等4个典型案例获得住房城乡建设部推广 [4]

事件概述 - 杭州大关东一苑部分业主正在组织关于“原拆原建”的初步意见征集，旨在推动老旧小区更新 [1] - 该小区建于1995年前后，房龄约30年，面临功能布局滞后、停车困难等问题 [4] - “原拆原建”模式是在国家推动城市更新的政策背景下，由业主自愿、自主、自筹资金，通过社区自治推动的旧房改造方式 [4] 模式与政策背景 - “原拆原建”指在广泛征求业主意见基础上，自筹资金并引入开发单位，拆除原有老旧住房后，在原土地按原使用年限和建筑面积重建，业主最终原址回迁 [4] - 杭州自浙工新村成功实施“原拆原建”后，多个老旧小区有意跟进，但多数因意见统一难、资金自筹、执行复杂等问题而搁浅 [4] 成本与财务分析 - 参考浙工新村案例，原面积重建成本约为每平方米1350元人民币 [5] - 超出原产权面积（扩面）部分按市场价格计算，浙工新村案例中为每平方米34520元人民币 [5] - 原面积重建不扩面情况下，业主支出费用预计不到10万元人民币，加上装修补贴、临时租房补贴（每户每月不低于3000元人民币）等，几乎可覆盖原面积重置成本 [5] - 主要大额支出为扩面面积与车位费用，以浙工新村为例，扩面20平方米及一个车位总费用接近100万元人民币 [5] 潜在价值与市场预期 - 大关区域老小区当前二手房价格约为每平方米2.2万至2.6万元人民币 [5] - 业主预期“原拆原建”后新房品质将大幅提升，参照周边回迁房胜沁茗邸价格，估值可达每平方米4万元人民币，潜在房价涨幅或高达80% [5] - 浙工新村自2024年初交付后，二手房成交量有所上涨，均价稳定在每平方米4.1万至4.3万元人民币，显示改造后房产具有更高的市场流通性和溢价 [6] 执行挑战与前景 - “原拆原建”项目从启动到交付周期漫长，且面临业主意见统一难度大、老年人多、流动人口占比高、资金自筹压力等执行困难 [4] - 大关东一苑能否成功复制浙工新村模式仍有待观察，后续进展取决于业主共识形成与项目落地执行情况 [6]