政策支持与市场环境 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫[7] - 中央财政提前下达566亿元城镇保障性安居工程补助资金预算，涵盖住房保障和老旧小区改造[1][7] - 多地推进收购存量商品房用作保障性住房，例如广州进一步加大收购力度[1][7] - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，包括取消不合理限制性措施、加大公积金支持、鼓励“房票”安置等[1][7] 整体市场交易表现 - 1至10月全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，显示市场总需求基本稳定[2] - 重点30城一二手房成交总量在前10个月保持在2.74亿平方米水平，与去年同期基本持平[2] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长[2] 二手房市场表现 - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%[2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超10%[2] - 南昌、沈阳、哈尔滨、成都、济南、东莞、上海、深圳等17个重点城市1至10月二手住宅成交同比增长[2] 新建商品房市场表现 - 1至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%[2] - 新建商品房销售降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点，与去年全年相比也有所改善[2] 行业库存与资金状况 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，实现连续8个月减少[4] - 1至10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点[4] - 在“白名单”项目扩围增效等积极因素带动下，房企资金状况有所改善[4] 开发投资与市场展望 - 1至10月全国房地产开发投资额同比增速仍为负值，处于深度调整过程中[4] - 部分重点城市好地段项目的土地交易积极活跃，城市更新节奏快的区域开发投资环节积极有序[4] - 开发商在供给端拿出综合性价比较高的楼盘来提振市场情绪，充实全年业绩[7]

房地产发展新模式与住房供应体系 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度 [1] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [1] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施 [1] 保障性住房与租赁市场 - 优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [1] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] 住房品质与安全管理 - 增加改善性住房供给 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

保交房攻坚战成果 - 全国保交房攻坚战任务396万套已交付391.8万套，交付率达到99% [1] - 国家、省、市三级专班联动推进工作，建立城市房地产融资协调机制并推动资不抵债项目司法处置 [1] - 全国房地产项目“白名单”贷款审批金额已超过7万亿元，为项目交付提供强有力资金支持 [2] 政策机制与融资支持 - 从2024年年初开始，地级及以上城市建立房地产融资协调机制，提出可给予融资支持的房地产项目“白名单” [1] - 政策合理区分项目风险和集团风险，以具体项目为对象细化解决方案，推动开发企业和金融机构精准对接 [1] - 推广以项目为主体进行融资及主办银行制，一个项目确定一家主办银行保障合理融资需求 [2] 市场信心与行业影响 - 保交房切实维护购房人权益，增强了购房者对新房项目交付的信心，有力支撑房地产市场止跌回稳 [1][2] - 保交房攻坚战的决定性胜利明显改善了市场预期，若持续出现交付问题将导致市场信心下滑 [2] - 政策推动下房地产行业风险加快出清，信用环境持续修复，商品住房交付风险得到有力化解 [3] 行业新模式探索 - 保交房为加快构建房地产发展新模式积累经验，将改革完善房地产开发、融资、销售制度 [2] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得” [2] - 当前行业处于新旧模式转换时期，需坚持长短结合、标本兼治以推动高质量发展 [3]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 完善市场加保障的住房供应体系 租购并举的住房制度 [1] - 推动站城融合发展 实施以公共交通为导向的综合开发 优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [1] - 优化保障性住房供给 加大存量资源盘活力度 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 扩大租赁住房有效供给 培育市场化专业化运营机构 规范发展租赁市场 [1] - 探索一张床一间房模式 改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] 住房供给与品质提升 - 增加改善性住房供给 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的好房子 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

保交房攻坚战成果 - 全国保交房攻坚战任务396万套已交付391.8万套 交付率达99% [1] - 保交房攻坚战切实维护购房人合法权益 缓解购房者对项目烂尾的恐慌和观望情绪 [1] - 保交房为市场止跌回稳提供重要支撑 明显改善市场预期 [2] 房地产融资协调机制 - 全国房地产项目白名单贷款审批金额已超7万亿元 为项目建设交付提供强有力资金支持 [2] - 地级及以上城市建立房地产融资协调机制 提出可给予融资支持的房地产项目白名单并确保合规项目应进尽进 [1] - 协调机制推动房地产开发企业和金融机构精准对接 搭建政银企沟通平台以支持合理融资需求 [1] 房地产发展新模式探索 - 推广以项目为主体进行融资及主办银行制 一个项目确定一家银行或银团为主办银行保障合理融资需求 [2] - 在商品房销售方面有力有序推进现房销售 做到所见即所得 [2] - 保交房过程中积累的经验将用于改革完善房地产开发融资销售制度 [2] 行业风险与转型 - 保交房有力化解商品住房交付风险 确保风险总体可控 [3] - 房地产行业风险加快出清 信用环境持续修复 [3] - 房地产市场处在新旧模式转换时期 转型调整需要一定时间 [3]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

二手住宅市场 - 10月北京、上海、深圳新增二手房挂牌量出现同比和环比双降 [5] - 整体二手房市场成交规模预计延续波动走势 [5] - 10月北京、上海、深圳200万元以下房源成交占比持续增长 [6] - 11月北京、上海、深圳二手房成交仍处下行周期 短期内延续以价换量趋势 [6] 土地市场 - 北京两宗住宅用地顺利出让 合计成交总价32.7亿元 [7] - 北京城建溢价竞得北京二环内宅地 其中2号子地块将建设为四合院整院出售 [7] - 第46周（11.10-11.16）土地供应建筑面积1433万平方米 连续两周维持在1400万平方米以上高位 [10] - 第46周土地成交建筑面积683万平方米 环比上升70% [10] - 第46周土地溢价率为0.9% 创下半年以来新低 [10] 政策动态 - 央行在三季度货币政策执行报告中指出 将充分发挥货币信贷政策导向作用 助力构建房地产发展新模式 [11] - 统计局表示房地产市场处于新旧模式转换期 转型调整需要时间 部分指标波动需客观看待 [11][12] - 上海启动网上房地产信息传播秩序专项整治 [11] 企业融资与运营 - 华润近期进行配售股份并重启境外债券发行 央国企融资支撑市场引领升级转型 [8] - 华友荟通过12万+会员共建生态 使社群成为双赢利器 运营模式从开发商主导转变为业主和商家共同参与 [8] 代建行业动态 - 绍兴交建公司与绿城管理签订战略合作协议 [13] - 金建管集团与中建国际城市建设有限公司签署战略合作协议 [13] - 金地深圳地区公司成功中标东莞市大朗镇拆迁安置房项目 [13] - 凤凰智拓签约宁德华熙公馆全过程委托管理服务项目 [13] - 金地管理温州未来峯汇首开创龙港市近三年最佳开盘纪录 [13] - 新城建管代建沧州云溪映月项目首开热销1.67亿元 [13]

文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

文章核心观点 - 推动建设具备安全、舒适、绿色、智慧特征的“好房子”是适应住房发展新阶段的重大举措，旨在满足人民群众对美好生活的新期待，并作为构建房地产发展新模式、释放内需和消费潜力的重要抓手 [6] “好房子”的定义与特征 - 新时代“好房子”应具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征 [3] - 安全特征要求房屋结构及设备坚固可靠，能对火灾、燃气泄漏等进行监测预警，最大限度避免安全事故 [3] - 舒适特征要求室内空间尺度适中、功能分区合理、采光通风良好、建材环保、空气质量与隔声性能佳 [3] - 绿色特征要求通过应用绿色低碳技术，提升住房全生命周期环保性能，实现节水、节电、节气、保温，减少家庭支出和社会碳排放 [3] - 智慧特征要求融合物联网、大数据、人工智能等技术，实现设备智慧响应和自动调节，提供高效个性化服务 [3] 建设“好房子”的系统工程 - 建设“好房子”是一项需要政府、企业、社会多方协同的系统工程，需从标准、设计、材料、建造、服务等多方面统筹推进 [7] - 完善标准体系，落实2025年版《住宅项目规范》，构建行业、地方和企业标准 [7] - 提升设计水平，针对不同地域和群体需求设计科学合理的户型，提高空间利用率 [7] - 强化科技赋能，攻关住房品质提升关键技术，研发高性能绿色建材，推广新技术新产品，加快建设实现互联互通的数字家庭 [7] - 健全产业体系，打造涵盖建材、家居、家电等领域的产业集群，推广绿色建造、智能建造和装配式装修，探索以自主更新等方式改造老旧住房 [7] - 强化服务供给，实施物业服务质量提升行动，创新智慧物业服务模式，支持物业企业提供养老、托幼等生活服务，持续推进完整社区建设以补齐服务设施短板 [8]

市场整体趋势 - 全国房地产市场交易总量保持基本稳定，1月至10月新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9% [1] - 部分城市如深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明的新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [1] - 全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [1] 细分市场表现 - 全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达44.8% [2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等城市二手房交易网签面积同比增长超10% [2] - 新房销售规模下降，二手房交易占据主导逐渐成为市场常态 [2] 行业资金与库存 - 房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个和7.3个百分点 [2] - 商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，已连续8个月减少 [1] 政策支持效果 - 各地区从供需两端因城施策，包括北京、上海、深圳调减住房限购政策，重庆、苏州取消限售政策 [3] - 部分地区实施购房补贴，如广西投入1.2亿元财政资金用于购房补贴，济南实施卖旧买新补贴政策 [3] - 政策举措还包括搭建购房节等促销平台、优化住房信贷和住房公积金政策、提高核心区供地占比等 [3] 项目交付与市场信心 - 全国396万套保交房攻坚战任务交付率已达99%，切实保障购房人合法权益 [2] - 保交房成果增强购房人对新房项目交付的信心，有力支撑房地产市场止跌回稳 [2]