报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 新房成交面积同环比增长 1-8月房地产开发投资同比下降 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 房价仍可能存在小幅度震荡 期待后续在政策作用下 房地产市场进一步稳定 在更加积极的财政政策 适度宽松的货币政策下 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善现有住房供求关系 加快止跌回稳进程 维持行业"看好"评级[5][61] 1-8月份全国房地产开发投资额同比减少 上海公积金缴存基数调整 - 1-8月份全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9%[6][14] - 其中住宅投资46382亿元 下降11.9%[6][14] - 1-8月份全国固定资产投资326111亿元 同比增长0.5%[6][14] - 分领域看 基础设施投资同比增长2.0% 制造业投资增长5.1% 房地产开发投资下降12.9%[14] - 全国新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 新建商品房销售额55015亿元 下降7.3%[14] - 1-8月全国政府性基金预算收入26449亿元 同比下降1.4%[14] - 上海将公积金缴存基数上限提至37302元 下限2690元 按7%比例计算 月缴存额上限5222元 下限376元[6][15] - 上海持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 在本市新购住房 且该住房属于家庭第一套住房的 暂免征收房产税[6][15] 销售端：成交面积新房同环比增长 二手房同比增加 68大中城市新房成交面积同环比增长 - 2025年第38周全国68城商品住宅成交面积188万平米 同比增加12% 环比增加9%[7][19] - 年初至今68城成交面积达8596万平米 累计同比下降10%[7][19] - 各线城市走势基本一致 一 二 三四线单周成交同比增速分别为61% 5% -4%[30] - 年初至今累计增速3% -7% -98%[30] 20城二手房成交面积同比增加 环比下降 - 2025年第38周全国20城二手房成交面积为181万平米 同比增速66% 前值2%[7][37] - 年初至今累计成交面积7276万平米 同比增速8% 前值7%[7][37] 投资端：土地成交面积同比下降 成交溢价率环比下降 - 2025年第38周全国100大中城市推出土地规划建筑面积2361万平方米 成交土地规划建筑面积1771万平方米 同比下降43%[7][41] - 成交溢价率为2.2%[7][41] - 一线城市成交土地规划建筑面积58万平方米 同比下降75%[7][41] - 二线城市成交土地规划建筑面积643万平方米 同比下降28%[7][41] - 三线城市成交土地规划建筑面积1070万平方米 同比下降46%[7][41] - 杭州成功出让2宗涉宅用地 总建设用地面积7.28万m2 总规划建筑面积14.60万m2 总起始价约18.43亿元 最终两地块均溢价成交 共收金21.23亿元[42] - 成都2宗成华区涉宅用地出让 总土地出让面积77814.24 m2 总规划建筑面积227035 m2 总起始价25.87亿元 最终共收金26.12亿元[42] - 成都2宗金牛区涉宅用地出让 总土地出让面积52607.63 m2 总规划建筑面积105215.26 m2 总起始价12.73亿元 最终以楼面价12100元/ m2竞得 共收金12.73亿元 溢价率0%[42] - 武汉成功出让4宗涉宅用地 共收金21.33亿元[42] 融资端：国内信用债发行规模环比减少 - 2025年第38周信用债发行30.4亿元 同比增加103% 环比减少54%[8][50] - 平均加权利率2.76% 环比增加33BP[8][50] - 信用债累计发行规模2940.7亿元 同比减少4%[8][50] 一周行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益为1.16% 板块表现强于大市 在28个板块排名中排第8位[56] - 个股表现方面 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为 香江控股 *ST银亿 首开股份 沙河股份 亚太实业[56] - 涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为福星股份 *ST中迪 苏宁环球 荣丰控股 济南高新[56]

房地产市场整体状况 - 房地产市场正处于止跌回稳的艰难进程中[1] - 保交楼任务基本完成[1] - 爆雷房企正在积极组织化债工作[1] - 市场全面修复尚未到来[1] 房价及销售表现 - 房价特别是新房价格降幅在收窄[1] - 8月房价同比降幅延续收窄[1] - 新建商品房待售面积较年初下降约3000万平方米[1] - 截至8月末新建商品房待售面积约为7.6亿平方米[1] 开发投资与资金状况 - 8月开发投资当月同比降幅扩大[1] - 房企到位资金同比尚在下降[1] - 房企现金流状况仍待改善[1] - 竣工降幅收窄[1] 区域分化与投资机会 - 相对更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏[1] - 看好对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股[4] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司[4] - 推荐受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT[4]

文 | 对冲研投 编辑 | 杨兰 审核 | 浦电路交易员 短期下游补库支撑，旺季兑现仍待验证。 浮法玻璃需求表现出一定起色，但当下供应端仍处于偏宽松状态，使得市场仍以观望为主，旺季预期尚未完全兑现，关注后续出货情况。 截至2025年9月15日，全国深加工样本企业订单天数均值10.5天，环比上涨1.0%，同比上涨2.9%。9月至今，全国各大区多数深加工订单 仍未有明显好转，多数承接仍以散单为主，多数排单天数7天左右，整体利润依旧偏低；少数中大型企业承接的工程类项目部分依旧可以排单 20-60天不等。 房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效仍在显现，房地产市场仍在朝着止跌回稳的方向迈进，浮法玻璃近 期也延续去库。 截止9月18日收盘，国内商品期货多数下跌： 2025年9月18日，FG.CZC玻璃期货主力合约的成交量为1,736,649手，持仓量为1,304,305手，表明市场交易活跃，但多头接货意愿不 足，导致价格持续下行。 【玻璃基本面分析 】 玻璃市场近期呈现区域分化态势，沙河地区工厂产销有所回暖，但贸易商报价偏低（约1143元），且出货情况仍不理想，期现表现亦欠佳。 相比之下，湖 ...

对于正在经历的调整，要客观理性地看待。首先，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展 从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产供求关系会发生重大变化。行业和经济基 本面发生变化，对房地产的需求也产生了影响，行业和市场出现调整、释放压力有一定的必然性。 其次，近几年房价持续调整，"房价只涨不跌"的预期被打破，住房金融属性基本褪去并回归到居住属 性。供求关系发生重大变化以及住房存量时代的到来，作为增量的新房开发、销售一定程度上会相应下 降。这既是供给端适应需求端而变化，也是供给收缩并与需求再平衡的必然结果。 再次，按目前规模推算，2025年住宅新开工5亿平方米左右，处于低位状态。考虑到存量住宅大概30% 的部分将会在未来5～10年进入到30年以上的楼龄。即便每年拆除式更新10%，也将有10亿左右的新增 住房建设量，加上住房改善升级的主旋律，行业供求两端正在向平衡靠拢，市场持续大幅下跌的可能性 并不大。 最后，不管是新市民和外来人口的刚性需求，还是新型城镇化的潜力需求，抑或是住房改善的需求，存 量改造和升级迭代的需求，房地产市场的潜力很大、韧性很强。对各地来讲，既要尊重房地产市场自身 规律，主动 ...

行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业销售及新开工等数据承压 需关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施[1] - 新房市场热度延续低位震荡回落特征 新房库存及新增推盘收缩压制销量上限[6][15] - 增量项目去化率及利润率改善与存量项目去化缓慢并存 25年重点房企拿地力度筑底回升[6][15] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[7][41] - 板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块进入投资区间[7][41] 行业数据表现 销售数据 - 8月单月销售面积基期调整同比-10.6%（较上月减少2.7pct）[6][15] - 8月单月销售金额基期调整同比-14.0%（较上月增加0.1pct）[15] - 8月销售单价基期调整同比-3.8%（较上月增加2.9pct）[15] - 1-8月累计销售面积5.7亿平 累计同比-4.7%[9] - 1-8月累计销售金额5.5万亿元 累计同比-7.3%[9] 新开工数据 - 8月单月新开工面积基期调整同比-20.3%（较上月减少4.8pct）[2][42] - 1-8月累计新开工面积4.0亿平 累计同比-19.5%[9] - 下半年新开工同比整体呈先升后降趋势 同比峰值有望接近正负零[2][42] 竣工数据 - 8月单月竣工面积基期调整同比-21.4%（较上月增加8.0pct）[6][42] - 1-8月累计竣工面积2.8亿平 累计同比-17.0%[9] - 竣工同比在26年下半年之前或持续处于偏低位置[6][42] 开发投资数据 - 8月单月开发投资金额基期调整同比-19.5%（较上月减少2.4pct）[2][42] - 1-8月累计开发投资额6.0万亿元 累计同比-12.9%[9] - 施工面积下滑但投资同比下滑更快 反映房企施工强度较弱[2][42] 到位资金数据 - 8月单月到位资金基期调整同比-11.9%（较上月增加3.9pct）[7][65] - 1-8月累计到位资金6.4万亿元 累计同比-8.0%[9] - 国内贷款同比+1.3% 自筹资金同比-11.3% 个人按揭同比-19.8%[65] 房价数据 - 8月70城新房房价环比-0.30%（跌幅较上月缩小0.01pct）[7][10] - 一线城市新房环比-0.1% 二线环比-0.3% 三线环比-0.4%[7][10] - 8月70城二手房房价环比-0.58%（跌幅较上月扩大0.04pct）[7][10] - 一线城市二手房环比-1.0% 二线环比-0.6% 三线环比-0.5%[7][10] 投资建议 - 关注净租金回报率与按揭利率之差收窄推动需求筑底[7][41] - 现房销售政策或难以一刀切 更大概率以试点形式推进[7][41] - 城市更新工作非大拆大建 强调城市功能完善和品质提升[7][41] - 关注三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[41] - 推荐高质量周转公司：招商蛇口 保利发展 中国海外发展 滨江集团 绿城中国[7][41] - 关注高股息率公司：华润置地[7][41] - 关注债务偿付压力下降公司：金地集团 龙湖集团[7][41] - 关注稳定物企：华润万象生活 保利物业 绿城服务 招商积余[7][41] 行业规模 - 股票家数257只 占比5.0%[2] - 总市值3035.4十亿元 占比2.9%[2] - 流通市值2862.4十亿元 占比3.0%[2] 行业指数表现 - 绝对表现：1个月8.7% 6个月16.6% 12个月63.7%[4] - 相对表现：1个月1.0% 6个月3.7% 12个月20.6%[4]

（原标题：中房协副会长：楼市处于止跌回稳中 呈现四个好的迹象） 21世纪经济报道记者 张敏 张其光还建议，房地产企业的开发能力、开发规模要和现金流相适配，这样才能保证财务的稳健和可持 续。 第四，新建商品住房的待售面积下降。截至今年8月末，我国新建商品房待售面积约为7.6亿平方米，较 年初下降约3000万平方米。"在目前的市场环境下，这是很不容易做到的。" 张其光表示，这些积极的变化预示着房地产市场肯定会实现止跌回稳。就目前的情况来看，政策带来的 行情已经出现，接下来需要政府部门、金融机构和房企等各方共同发力，把行情稳定下来，变成一种趋 势。 张其光还指出，房企要保持品牌影响力，需要在三个方面进行加强，分别是：提升住宅品质，保持财务 稳健，推进技术创新。 他表示，从2021年7月开始，房地产市场从卖方市场进入了买方市场，消费者具有很大的决策权力。房 企要想生存发展，必须适应消费者的意愿。 他还指出，自从2022年住建部提出"好房子"建设以来，房地产业掀起了一股建设热潮，要推动这股热潮 成为持续发展的潮流，而不是昙花一现。具体而言，针对住建部公布的相关设计规范，房企要开发出具 体的技术体系，并贯彻到企业管理的全 ...

在房地产投资方面，1至8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%，降幅较前值扩大0.9 个百分点。在到位资金方面，1至8月份，房地产开发企业到位资金同比下降8.0%，降幅较前值扩大0.5 个百分点。其中，国内贷款10232亿元，增长0.2%。 虽然房地产开发企业到位资金降幅较前值扩大，但与去年同期相比有所改善。付凌晖表示，房地产去库 存稳步推进，企业资金和库存状况有所改善。在资金来源方面，1至8月份，房地产开发企业到位资金同 比下降8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。在商品房库存方面，8月 末，商品房待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。 今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，继续出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促 进刚性和改善性住房需求释放。国家统计局9月15日发布的数据显示，8月份，70个大中城市中，各线城 市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。 具体来看，新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同 比降幅有所收窄，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0. ...

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

开源证券主要观点如下： 新房上海持续领涨，二手房价格同比降幅缩小 国家统计局发布2025年8月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看， 一、二、三线城市环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%(7月分别为-0.2%、-0.4%、-0.3%)，70城整体环 比-0.3%，降幅较7月环比持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-0.9%、-2.4%、-3.7%(7月分 别为-1.1%、-2.8%、-4.2%)，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.0%。从70城新房价格涨跌个数 来看，2025年8月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为9、4、57个(7月分别为6、4、60个)， 同比上涨、持平、下跌的城市数分别为5、0、65个(7月分别为5、0、65个)。 开源证券发布研报称，2025年8月，70城新房销售价格环比降幅持平，同比降幅缩小，一线城市新房价 格降幅缩小；二手房方面销售价格环比降幅扩大，同比降幅缩小。从一二线重点35城表现来看，8月新 房价格同环比均降多增少，一线城市中仅上海实现新房价格同环比实现增长。今年以来我国房地产市场 整体朝着止跌回稳的方向迈进，在 ...

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 2025年8月70城新房销售价格环比降幅持平，同比降幅缩小，一线城市新房价格降幅缩小；二手房销售价格环比降幅扩大，同比降幅缩小[8] - 房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在政策作用下有望进一步稳定[8] - 推荐三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动企业、优质物管标的[8] 新房价格表现 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平；同比下降3.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降0.9%，降幅较7月缩小0.2个百分点[5][14] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月缩小0.1个百分点；同比下降2.4%，降幅较7月缩小0.4个百分点[5][14] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降3.7%，降幅较7月缩小0.5个百分点[5][14] - 8月新房价格环比上涨城市9个，较7月增加3个；同比上涨城市5个，与7月持平[5][16] 二手房价格表现 - 2025年8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.5%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 一线城市二手房价格环比下降1.0%，降幅与7月持平；同比下降3.5%，降幅较7月扩大0.1个百分点[6][20] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点；同比下降5.2%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 三线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅与7月持平；同比下降6.0%，降幅较7月缩小0.4个百分点[6][20] - 8月二手房价格环比上涨城市1个，与7月持平；同比上涨城市0个，所有70个城市同比均下降[6][23] 重点城市表现 - 上海新房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.9%，1-8月累计同比上涨5.8%，在35个重点城市中表现最佳[7][27][28] - 杭州新房价格环比上涨0.4%，同比上涨2.6%，1-8月累计同比上涨0.6%[27][28] - 太原新房价格1-8月累计同比上涨1.1%，表现突出[7][27][28] - 35个重点城市中，仅长春二手房价格环比上涨0.1%，所有城市二手房价格同比均下降[27][28] - 郑州二手房价格同比下降8.3%，跌幅最大；呼和浩特1-8月二手房价格累计同比下降10.0%[27][28] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]